万象城招商工作计划与预算终稿课件(PPT 55页)

1、2006.11 Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd. 招商工作计划与预算 LEASING PLANNING（2006.9-2009.9） PLANNING第1页，共55页。第一部分：招商工作组织架构与岗位职责第2页，共55页。租务管理重点客户跟进主管助总 陈进确定招商策略与业态规划监督并指导执行计划与进度相关顾问公司的统筹与管理部门激励及执行支持潜在租户开拓租赁意向推动与落实租赁合同签订租户开业准备协调租户相关费用催缴部门文件档案管理租务相关函件处理协助招商租务经理 佟宇租务主管租务副经理行

2、政助理服装、珠宝、钟表、鞋包美容、美发、化妆品家居、电器、童装餐饮、娱乐、休闲、运动银行、生活便利租务主管租务主管租务主管租务主管 招商工作岗位规划：岗位规划原则岗位职责描述组织架构与岗位职责总经理 孔总华润深圳 郑总华润深圳 蔡总 董事长 吴总招商管理小组咨询、审批、执行本地招商团队招商执行咨询审批执行第3页，共55页。注重整体招商策略规划与协调的同时，重视每一位招商成员责任感的建立，明确个人工作压力及动力，提倡主动、自觉地统筹、规划、拓展个人负责的业务范围具体招商执行人员按照行业进行分工细分行业类别，并参考商场规划、预测各阶段招商状态，对各行业未来工作量有大致评估保证行业责任明确到人，工作

3、量分配均匀，并充分考虑各行业资源相关性，及个人过去客户资源的继承性强化租务管理职能，实时对整体工作进度、状态有量化的控制与评估，保证整体工作有序进行 招商工作岗位规划：组织架构与岗位职责岗位职责描述岗位规划原则第4页，共55页。 招商工作岗位规划：岗位规划原则组织架构与岗位职责岗位职责描述岗位租务经理租务副经理租务主管租务助理行政助理职责对主管助总负责，协助主管助总安排招商工作确定招商策略与业态规划，监督与推进招商工作执行重点租户招商推进部门激励及执行支持相关顾问公司的统筹与管理与公司其他部门协调工作协助租务租务经理安排招商工作租务进展统计分析与管理承担部分行业招商实际工作，并主要跟进重点客户

4、潜在租户开拓，推动与落实租赁意向并签订租赁合同协助及督促已签约租户的开业筹备工作协助公司其他部门（如IT、财务、推广）与租户沟通租户相关费用催缴及其他相关后续工作协助租务主管推进招商工作进展编制与准备各项租务文件协助租务主管推进租户开业筹备工作部门文件档案管理租务相关函件处理及信息库管理协助招商第5页，共55页。第二部分：招商工作阶段划分及工作内容第6页，共55页。 工作节点与阶段划分开工开业方案、初步设计 工程 招 商 租户装修期05年8月06年9月06年12月07年3月07年 9月工程施工市场调研、项目定位招商发布会2商业辅助设计、招商策略制订时尚半主力店、国际品牌招商招商发布会3招商发布

5、会1项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段商场竣工09年6月09年9月百货公司、影院、超市招商07年5月零售、餐饮全面招商08年9月09年4月09年5月招商发布会4施工图设计07年 12月第7页，共55页。项目规划阶段从项目总体规划开始，直至项目单体设计结束本工作阶段的主要任务：通过市场调研及可行性研究初步确定项目的规模、功能定位、评估项目的财务可行性并完成项目零售辅助设计：以并市场研究为基础，确定项目发展可行性，明确整体战略及项目价值定位，提出符合市场现状及未来商业发展方向的“零售概念”作为商业物业辅助设计顾问，共同参与项目的设计过程，保证建议的零售概念、规划及主题在建筑设计中得到

6、落实，使产品最大程度地满足租户使用要求 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第8页，共55页。针对项目调研需求，对项目调研内容、调研方法、调研时间以及成本预算加以限定，给市场调研顾问编制调研建议书以方向性指引1.项目规划阶段主要工作内容:甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段编制市场调研需求纲要第9页，共55页。编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场

7、调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计1.项目规划阶段主要工作内容:选择在商业零售领域质素较好、经验较丰富的市场调研公司，比选调研建议书以及调研报价，选择性价比最优者较佳市场调研顾问公司如：JLL/DTZ/Ac Nielsen/Synovate/ 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第10页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:招商或市场部门人员需要严格控制调研公司的工作执行情况，实时跟进并随机抽查，对市场调研的各种方法（如问卷、电话随访、

8、座谈会等）均加以严格监控编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第11页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:招商或市场部门人员需参加关于调研数据汇总及分析的讨论会，并深入沟通、重点把握各层面内容此部分是市场调研工作的重中之重编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助

9、设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第12页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:在充分了解市场情况的基础上，参与财务可行性评价进行定量分析，预测项目的收益能力，并重点把握：基本投资预算、营运成本分析、营运收入预测、项目投资回报能力、敏感性分析编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹

10、备阶段项目规划阶段第13页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:通过市场调研及可行性研究，初步制订项目零售概念，包含：整体设计构思、市场档次/功能定位、各层的主题、主要目标租户/餐饮/娱乐租户的楼面位置与面积、初步目标租户类别及名单编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第14页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:将初步规划商品组合演绎为规划图，提出主力店

11、、半主力店、餐饮娱乐租户、其他零售租户的建议位置，并充分考虑：项目与现存设施的关系、项目各组成元素间的关系、项目地盘主要特点；项目地盘内不同地点顾客的分别、主要租户楼层、进出口及位置要求根据商业顾问的意见，由设计师修订项目概念设计图，并充分考虑：主要出入口位置、公共空间的形状及面积、公共空间的垂直运输；各层零售店铺分布建议、大型租户建议位置、餐饮娱乐租户建议位置编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段

12、招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第15页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:确保项目方案设计与项目概念设计保持一致，并根据零售商及顾客的要求加以改善或修订，并充分考虑：楼面规划与动线、走廊宽度、建筑外观、利用挑空设计以提升视觉动线及各楼层的协调；垂直运输安排、出入口安排、服务附属设施的位置及通道、主力店及主要租户的位置（确保项目内高效率的顾客流动）、店铺规划（面积、深度与形状）、店铺能见度与曝光度、取消次要走廊及潜在较弱的地方编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计

13、概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第16页，共55页。1.项目规划阶段主要工作内容:项目方案设计通过后，本阶段需进一步确认设计细节，以确保项目设计符合潜在租户的需要，范围包括：根据零售业者类别、市场定位、价格水平及目标顾客确定各层的详细商品组合；根据主要目标租户对面积、定位、设计的要求，具体分配至合适的店铺；就影响项目整体设计概念以及零售商和消费者对项目印象的商场特色/设施提供建议，如特别的照明设施及地板安排，以营造特有的气氛与格调编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研工作实施阶段编制市场调研报告编制项目可

14、行性分析完成初步商业规划1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第17页，共55页。阶段项目工作内容市场分支工程分支运营分支招商推广发展合约工程客服物业运营项目规划市场调研及可行性研究PSS总体规划设计SP交通研究SP单体概念设计SPSS单体方案设计SPSSSS符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要2.项目规划阶段工作分工: 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段第

15、18页，共55页。项目单体方案设计的完成标志着招商筹备阶段的正式开始本工作阶段的主要任务：为实现项目规划设计方案中的“零售概念”而采取的一系列步骤清晰，切实可行的筹备、行动方案：制定招商策略计划制作招商推广工具代理公司的比选及统筹管理 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第19页，共55页。项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件1.招商筹备阶段主要工作内容:

16、在招商开展前，项目须有明确定位，此定位会直接决定招商的目标客群，同时零售商亦须知道项目的定位，以决定是否配合其商品的形象及将来的发展 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第20页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:明确项目定位后，进一步决定各行业店铺的数目、位置及面积各行业的数目、位置及面积应能充份反应项目业态定位，同时亦需要顾及各行业的生存空间，避免恶性竞争，使租金保持在最高水平，令此业态定位可持续发展项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商

17、代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第21页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:根据前期市场调研成果，选出与商场定位吻合的目标租户群，目标租户良好的店铺形象，高质素的服务以及可靠的公司背景是保证我司项目稳定收益的重要条件项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件

18、分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第22页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:基于业态规划方案及市场调查，为个别商铺定出租金在厘定各商铺预期租金时，须考虑个别商铺的目标行业、位置及面积，不同行业的面积及位置要求不同，所能支付的租金也有所不同项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第23页

19、，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:部署实质性招商工作开展的顺序和流程。顺序基本按照：第一阶段主攻百货公司/超市/电影院/等主力店；第二阶段为半主力店和国际品牌；第三阶段为餐饮主力店；第四阶段为一般零售店铺项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第24页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:团队成员组成（要考察到

20、具体业务执行人），客户资源，企业诚信以及是否能将国外先进模式因地制宜在本土实施等各个方面因素并应综合其过往成果的评价，选出最适合我司项目的代理公司项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第25页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:分析各代理方式的优缺点，独家代理，多家代理，还是在此基础之上的更为灵活的代理方式，并用书

21、面方式明确界定、描述各代理公司职责、授权范围项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第26页，共55页。1.招商筹备阶段主要工作内容:最充分的运用代理公司的资源，最大程度的调动代理公司的积极性，尽量保障代理公司在租户洽谈的各个阶段充分发挥其作用项目定位细分编制业态规划方案确定目标租户群制定租金策略制定招商进度计划2.1招商

22、策略计划书编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其特长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制作楼书，招商折页项目展厅，模型项目推介短片，文件 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第27页，共55页。开工方案、初步设计 工程 招 商 筹 备 05年8月06年9月06年12月07年 3月工程施工市场调研、项目定位编制招商策略计划书招商发布会1项目规划阶段2.3 招商筹备阶段进度计划招商实施阶段07年12月08年3月百货公司、影院、超市招商07年2月07年5月07年9月施工图设计杭州商业租金专项调研招商代理公司比选招商工具准备（楼书）07年

23、4月招商工具准备（模型）时尚半主力店、国际品牌招商招商发布会2 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第28页，共55页。阶段项目工作内容市场分支工程分支运营分支招商推广发展合约工程客服物业运营招商筹备单体扩初设计SP单体施工图设计SP招商策略规划PS招商工具制作PPS代理公司管理P工程招标PS工程施工S&RP符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要2. 招商筹备规划阶段工作分工 分阶段工作计划：招商实施阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商筹备阶段第29页，共55页。本工作阶段的主要任务：坚

24、定不移地执行即定招商策略规划，根据实际情况灵活调整战略方针及方法，以在当时市场允许的情况下，在最短的时间里找到最适合的租户，以当时能取得最高租金租出商铺：按既定招商策略及进程规划开展招商严格、规范招商审批标准程序加强日常租务管理 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第30页，共55页。3.1 招商实施阶段主要工作流程:首次会面首次推介项目条件洽谈评估品牌形象，业绩，客户经营能力条件审批租赁条件公司内部审批报价与回价租赁确认书洽谈租赁合同洽谈合同洽谈登记客户记录表1登记客户记录表2申报租赁条件审批表发送租赁建议书签署租赁确认书签署租赁合同租户比选租务管理文件 分阶段工

25、作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第31页，共55页。主力店商务谈判任务艰巨，历时较长，需较早着手准备主力店租赁面积较大，工程复杂，涉及工程及相关设施如电梯等工程的变更较多，为避免工序重叠，浪费资源，应尽早确定主力店对半主力店及其他零售租户的招商起着积极作用，能够增强租户信心3.2 招商工作进程控制及工作内容:主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第32页，共55页。3.2 招商工作进程控制及工作内容:主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主

26、力店零售店铺招商实施进程控制半主力店的招商应差不多与主力店招商同期开展良好的半主力店招商可以给主力店带来正面的讯息，加快主力店的投资决定国际品牌的谈判时间较长，应尽早开始招商 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第33页，共55页。3.2 招商工作进程控制及工作内容:主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制餐饮主力店面积较大，技术可行性研究需时较长餐饮的定位组合对商场的建设具有十分重要的意义，需结合商品组合方案及主力店/半主力店招商情况进行充分研究 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第34页

27、，共55页。3.2 招商工作进程控制及工作内容:主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制前三阶段的招商成果对一般零售店铺的招商起到非常积极的作用，此阶段招商的速度明显加快零售店铺目标租户数量巨大，需做好投入大量资源的准备 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第35页，共55页。编号 工作任务工作内容1租务信息的及时分析与统计通过编制Leasing Status，以及招商进展/租金状况分析表（详见附件），实时统计招商进展情况，并要及时传达到各招商人员中（租金状态分析表除外），便于对招商形势的把握2加强租务文件管理租务文件的

28、管理包括：与租户往来文件，公司内部报告，租务文件（租赁确认书、租赁合同）等，每份文件均具备一定法律效力，需要安排专人负责，加强管理3控制与调整业态组合状态招商的执行必须遵循招商策略制订的业态组合执行，但同时亦应根据市场情况及具体招商工作进程进行必要的实时调整保障整体项目对业态组合的调整空间，业态的调整、改良在项目开业后持续不断进行4代理公司工作管理在某些招商阶段，将同时存在多家代理公司，必须妥善协调代理公司之间的关系，并通过书面形式明确界定各代理分工范围、授权职责选定由代理公司跟进某目标租户后，所有的我司与目标租户之间的文件传递必须通过代理公司进行，并同时充分激发代理公司的工作积极性，争取最优

29、合作状态3.3 租务管理的工作内容: 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第36页，共55页。开工方案设计 工程建立联系/初步比选店铺装修 百货公司 工程建设商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商发布会(百货公司签约)07.53.4 招商工作进程规划百货公司:施工图设计竣工 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第37页，共55页。开工方案设计 工程建立联系/初步比选店铺

30、装修电 影 院 工程建设商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商发布会(百货公司签约)07.53.4 招商工作进程规划电影院:施工图设计参与设计竣工 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第38页，共55页。开工方案设计 工程建立联系/初步比选店铺装修时尚半主力店工程建设商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07

31、年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商发布会07.53.4 招商工作进程规划时尚半主力店:施工图设计 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.509年5月竣工 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第39页，共55页。开工方案设计 工程建立联系/初步比选店铺装修大中型餐饮店铺工程建设商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商

32、发布会07.53.4 招商工作进程规划大中型餐饮店铺:施工图设计 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.509年5月确立餐饮规划竣工 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第40页，共55页。开工工程建设 工程 国际品牌 建立联系/初步比选店铺装修商务洽谈/深入比较 确定租户/商务谈判方案设计其他店铺 国际品牌 全面招商 首次招商 发布会07.5店铺装修06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月08年12月09年4月07年3月 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会0

33、8.9 第四次招商 发布会09.53.4 招商工作进程规划国际品牌、其他店铺:施工图设计竣工项目规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第41页，共55页。阶段项目工作内容市场分支工程分支运营分支招商推广发展合约工程客服物业运营招商实施主力店招商PSSSS半主力店餐饮娱乐招商PSSSS普通零售店铺招商PSSSS招商发布会及推广实施SP合约管理PS工程施工S&RS&RS&RPS&R符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要3.4 招商实施阶段工作分

34、工: 分阶段工作计划：招商筹备阶段开业筹备阶段项目规划阶段招商实施阶段第42页，共55页。项目开业前半年左右，大型主力店的装修设计、进场装修工作已经展开，招商工作随即进入开业筹备阶段在项目即定开业时间前，完成项目大部分商铺（80%）的招商工作，是保障项目顺利开业的基本前提本工作阶段的主要任务：按照即定的开业时间，保质保量完成商场开业的目标，招商部主要的工作内容为：推动租户按时接收场地并开始装修租户开业筹备及装修工程协调公司内部其他部门工作配合 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段项目规划阶段开业筹备阶段第43页，共55页。图纸审核施工管理店铺装修风格是否同万象城整体形象统一？是否符合万象城

35、整体装修风格？必须按照万象城整体的装修的标准，对租户的设计进行控制即使是同一品牌，由于不同运营、代理商背景不同，其对于店铺的经营有不同的操作模式及装修风格，招商和TC等相关部门应根据商务洽谈期间对其的要求或合同相应条款对其进行装修质量控制公司工程、TC、发展、招商、合约等不同部门，均需参与租户店铺设计图纸审批工作，招商侧重于审核店铺门面效果，并对有涉及费用部分做决定4.1 开业筹备阶段主要工作流程: 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段项目规划阶段开业筹备阶段第44页，共55页。图纸审核施工管理根据租户施工进度计划表，督促租户按时段完成相应的工作任务协调租户同空调、消防施工单位之间沟通配合

36、租户就空调工程报价进行商谈，达到双方满意程度配合租户就消防工程报价进行商谈，同时派专人进行中间调节为了保证开业时一定的店铺开张率，鼓励租户尽早完成装修，采取赠送空调、消防工程的优惠政策，促进店铺装修工程进展突发事件的处理4.1 开业筹备阶段主要工作流程: 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段项目规划阶段开业筹备阶段第45页，共55页。编号工作任务工作内容1配合IT部门进行POS系统设立租户采用何种POS策略（租用、接驳、半自动接驳、报表）接驳租户POS系统同我司系统传输格式的协调2按照财务部需求，催促交纳合同应付款项按照合同条款规定收取租赁保证金、印花税等费用3督促、协助租户办理开业后经营

37、管理的证照租户正常经营所必须的证照，必须具备的营业执照、税务证明，特殊租户所必须的证照对于租户申请各类证照有困难的，应积极协助解决，例如完美、ESPRIT SALON的营业执照餐饮租户特殊的证照的协助办理4对开业状态及开业租户进行预估，配合推广部做好相应推广工作在某些招商阶段，将同时存在多家代理公司，必须妥善协调代理公司之间的关系，并通过书面形式明确界定各代理分工范围、授权职责选定由代理公司跟进某目标租户后，所有的我司与目标租户之间的文件传递必须通过代理公司进行，并同时充分激发代理公司的工作积极性，争取最优合作状态4.2 开业筹备阶段主要配合工作: 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段项目

38、规划阶段开业筹备阶段第46页，共55页。阶段项目工作内容市场分支工程分支运营分支招商推广发展合约工程客服物业运营开业筹备租户设计协调S&RSSPS租户装修进度管理S&RSSPS租户装修质量管理S&RSSPS物业管理筹备SPS经营筹备（POS等）S&RSP商场推广SPS符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要4.3 开业筹备阶段工作分工: 分阶段工作计划：招商筹备阶段招商实施阶段项目规划阶段开业筹备阶段第47页，共55页。第三部分：2006年10月2009年预算1. 商业收入预算表2.招商部门费用预算第48页，共5

39、5页。招商进度计划及租金收入预算 6,144 14,337197.2 197.21,211,962 2,827,911 425,375 992,541 56,717 132,3394,727,895 7,270,045可出租面积（）签约面积（）签约面积租金单价（元）月签约租金总额（元）月签约物业管理费总额（元）月签约推广费总额（元）总现金流入（元，含定金）09.9 开业 招 商 市场调研、项目定位商业辅助设计、招商策略制订时尚半主力店、国际品牌招商百货公司、影院、超市招商零售、餐饮全面招商13,267 22,928 15.1 90 200,000 2,063,520306,162 458,56

40、0 122,465 211,643377,176 1,640,23405年8月06年9月06年12月07年4月09年12月07年5月08年12月09年6月07年 12月07年6月08年6月至2008年底出租率达54%10,923 2,731 197.2 197.2 2,154,599 538,650 756,222 189,055100,830 25,207 9,089,636 60,468,690至2009年底出租率达67%*（此时B2-L3扣除 主力店商业面积的出租率超过80，满足试业条件）36,19562.52,263,520764,722334,1082,017,410 2007年1-

41、12月 2007年4月 2007年5月 2008年1-6月 2008年7-12月 2009年1-6月 2009年7-12月至2007年底出租率达35%备注：该租金预算出租率水平考虑对购物中心的培育期07.4 影院签约07.5 百货公司签约104,465第49页，共55页。商业收入指标表项目项目名称2007年2008年2009年2010年租户流失流失面积（）355 1,285流失面积平均租金水平（元）197.2187.8指标月度签约面积（）36,19520,48113,65425,704月度签约率（）34.6%19.6%13.1%24.6%签约平均租金（元）62.5197.2197.2187.8

42、累计出租面积（）36,19556,67670,33090,811 累计出租率（元）34.6%54.3%67.3%86.9%累计平均租金水平（）62.5111.2127.9143.6收入预算租赁保证金收入(元）2,017,41011,997,93911,498,9563,193,712租金收入（元）35,986,570132,198,951推广费收入（元）2,596,8008,924,732物业管理费收入（元）19,476,00066,935,492收入合计（元）2,017,41011,997,93969,558,326211,252,888费用支出预算招商代理费（元）1,763,5203,53

43、9,8742,693,2494,826,362支出合计（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362收支相抵（元）253,8908,458,06666,865,077206,426,526第50页，共55页。第三部分：2006年10月2009年预算1. 商业收入预算表2. 招商部门费用预算第51页，共55页。部门费用商业预算表2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年人员数量（人） 员工培训费（元）1.2万1.8万1.8万2.4万2.4万2.4万说明：人员数量： 根据招

44、商工作的组织架构以及业种分类管理的需求，2006年-2009年人员安排如下： 2006年底为4人 (经理、主力店与服装助理、半主力店家用配饰助理、餐饮娱乐及皮具其他助理)； 2007年底为6人（经理、主力店及租务管理助理、半主力店家用配饰助理、餐饮娱乐及皮具其他助理、服装助理2人）； 2008年与2009年为8人（经理、主力店及租务管理助理、半主力店家用配饰助理2人、餐饮娱乐及皮具其他助理2人、服装 助理2人）。员工培训：根据招商工作的进程及重要节点，对招商员工进行技能及业务能力的系统培训第52页，共55页。单位:元2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年部门活动经费500150010001000300010001000100010001000150015001500150015001.05万1.2万 1.75万1.5万办公文具2004004004004004004004