成都城南优品道广场推广定位策略

1、为超越(choyu)而来城南优品道广场推广定位(dngwi)策略联合-至联传播-2012.07共一百四十四页我们不是第一家提案相信前面其他优秀的同行以及商业咨询机构已经就城市、区域、地段、人口各种数据进行了各种分析我们不想把各位已经很清楚的各种数据再罗列一遍再耽误各位领导10分钟的时间而是直接进入(jnr)主题共一百四十四页在此之前，优品道广场完成了什么？先是有优品系列的住宅品牌撼动社会目光紧接其后第一座优品道广场为成都创作另一个消费、娱乐、商务与居住的新中心优品道系列最重要的商业(shngy)品牌由此发端共一百四十四页2012年第二座优品道广场问世之时我们(w men)要继续完成什么？共一百

2、四十四页优品道广场品牌的进一步深入市场快速实现(shxin)19万平米商业招商的全面成功实现商业租金收益利益的最大化实现商业后期的成功运营与物业持续升值共一百四十四页除此之外，还有吗？ 有！共一百四十四页我们有一个“野心”相信这个(zh ge)野心也在同样存在于在座的诸位优品道人心中共一百四十四页2012年我们要成为成都城市综合体中的一面(y min)旗帜共一百四十四页成为(chngwi)旗帜的关键词Change共一百四十四页大至一个国家一个民族，小至一个公司一个个人，在符合自己(zj)的特色和形势下，合理突破历史，创造新的价值体系，是创造飞越的先决条件。共一百四十四页大品牌有大信心提出上述目

3、标的前提绝非凭空可捏造而是来自对项目深度解读后所获得(hud)的信心它同样将是我们给到本案利润关键点广大中小商家的集体信心共一百四十四页信心(xnxn)从何而来?共一百四十四页第一：区域政策的倾斜天府新区整体规划；生态、运动、健康的宜居新城人口的聚集至2020年，45万常住人口将聚集于此 天府新城规划带来的庞大产业人群(rnqn)商业的空白本案是区域唯一的大型商业综合体共一百四十四页第二：品牌(pn pi)博瑞于地产行业的影响力第一座优品道广场已产生的品牌号召力共一百四十四页第三：主力(zhl)店示范效应欧尚、Imax等世界级大型商家已经抢注苏宁等超大型商业品牌正在陆续洽谈中主力店的示范效应将

4、为广大商家提供另一粒定心丸共一百四十四页第四：产品在得出产品给予商家什么样的信心之前我们必须先回答一个问题本案是什么？概而论之，本案将是区域内第一个也将是长时期内唯一的大而丰富、一站式的全方位高端休闲娱乐(yl)消费中心共一百四十四页不管是之前提到的超级商业公园(gngyun)也好一站式家庭时尚购物中心也好放眼成都众多的城市综合体又有多少不能勘此定位呢共一百四十四页相比全成都96个几乎同质化存在的综合体项目都在比高端，比高度的大势之下我们的优势何在(hzi)核心竞争力何在，至少在目前还没有给出一个确切的答案共一百四十四页在我们(w men)看来，本案至少存在两大优势将构成优品道广场核心的竞争力

5、所在共一百四十四页一大产品亮点12000平米独栋式商业以日本六本木HILLS前瞻规划(guhu)为蓝本打造成都不可多得的艺术化商业形式共一百四十四页但，不可多得，却非唯一(wi y)香港太古大慈寺商业项目城南铁像寺水街等项目同样存在与本案独栋类似的产品形态所以，独栋化建筑可以成为本案的一大特色却不足以成为本案的差异化核心共一百四十四页关键所在：一大模式(msh)升级共一百四十四页原点：22000平米银滩广场人与人休闲与交流的巨大平台她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域(qy)的中心提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外更为人情冷漠的当代居住环境提供了一个足够庞大的情感沟通平台让家人与家人

6、、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地共一百四十四页原点：22000平米银滩广场(gungchng)人与人休闲与交流的巨大平台功能价值：她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外更提供了可容纳数以万计的居民每日娱乐与休闲之所共一百四十四页社会(shhu)价值：更为人情冷漠的当代居住环境提供了一个足够庞大的情感沟通平台让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地增进人与人的情感沟通，家庭与家庭、社区与社区的交流共融推动社会更加和谐发展共一百四十四页商业价值：众所周知，人流量是

7、所有商业项目之王道一个庞大交流沟通(gutng)平台的诞生让越来越多的人再此聚集他们或许并不以消费的目的来到这里却都以消费的结果离开共一百四十四页或许万达有类似的公共广场但面积远不及优品道巨大，人流聚集能力远不及优品道强大(qingd)另一方面，封闭式商业与开放式广场并无很好的联接商业价值并未被最大化利用共一百四十四页唯一性的所在(suzi)共一百四十四页在寸土寸金的市区之中这样奢侈的土地被用于非商业利益的运营已再无可能若放置于郊区地段(ddun)，没有庞大的常住人口为支撑再大的广场也是空置不在市区之中，身处人口密集之地是本案诞生的先决条件共一百四十四页恰到好处(qi do ho ch)的时机

8、共一百四十四页待到区域完全成熟(chngsh)开发商面对的土地成本以及商家所面临的租金成本都将成倍增大出现得太早又将面临漫长的市场培育阶段共一百四十四页而本案选择在区域急速发展之时庞大常住人口及产业人口即将入驻的前夜(qiny)问世一方面获得成本的降低一方面提速区域的成熟共一百四十四页这就是为什么数年前远大商业街业已成型却迟迟不见其火爆(hubo)的原因也是为什么三年前城南已有大量住宅交付却迟迟不见居民入住的根本原因共一百四十四页总而言之只有(zhyu)在一座新兴城市中心崛起之初的恰当时机才存在与本案类似物业诞生的可能共一百四十四页这种超越传统综合体范畴，在更高层面的附加商业模式国际上最惯常的

9、称谓是邻里(ln l)中心共一百四十四页邻里中心(zhngxn)国际国内案例共一百四十四页现代(xindi)社会大众的生活压力不断增大个人休闲时间被繁忙的工作及社会事务所挤压人与人之间的互动与交流呈现着日趋减少的趋势在这种情况下，国际上新近兴起一种堪称最成功的全新商业理念SACIN（中文译名为“邻里中心”）共一百四十四页被称为百货、超市(cho sh)、商业街、购物中心、商业街、购物中心之外的新型商业业态。以3-5公里半径内社区居民为服务对象以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的领地型商业。共一百四十四页真正的国际大都市, 需要有多种形态的商业。繁华的商业街是一种；一站式的SHOPPIN

10、GMALL、品牌云集的大型综合体商业是一种；更应有能够(nnggu)为广大居民日常生活提供高质量商品和多样化服务的完善的家庭型区域商业中心。共一百四十四页SACIN 理念(l nin)由如下要素构成：S：Square广场，公共的活动空间A：Activity充满活力的城市中心C：Commercial丰富完备的商业、生活配套I：Interesting有趣的、多彩的生活氛围N：Neighborhood和谐共融邻里关系共一百四十四页香港荃湾荃新天地邻里(ln l)中心模式共一百四十四页上海永新坊邻里中心(zhngxn)模式共一百四十四页苏州工业园邻里(ln l)中心模式共一百四十四页为超越(choyu

11、)时代而来共一百四十四页熊猫大道板块十陵板块 金牛生态园板块第一代城市综合体1.0时代：以春熙路、王府井片区为主，商业+商务为主要模式第二代城市综合体2.0时代：以二环路多个大型商业为代表，万达、建设路，商业+商务+居住模式为主第三代城市综合体3.0时代：以成都ICC为代表，大型商业+高端商务+高端居住+休闲娱乐全方位覆盖【成都城市(chngsh)综合体发展】共一百四十四页第一代城市综合体1.0时代：以春熙路、王府井片区为主，商业+商务为主要模式第二代城市综合体2.0时代：以二环路多个大型商业为代表，商业+商务+居住(jzh)模式为主第三代城市综合体3.0时代，以成都ICC为代表大型商业+高端

12、商务+高端居住+休闲娱乐模式为主共一百四十四页从3.0模式(msh)到3+2模式的跨越共一百四十四页城南优品道广场城市综合体3+2模式商业公园+中央商务+休闲娱乐+生态(shngti)居住+邻里中心而邻里中心功能，正是成都任何综合体项目所不具备的全新功能在当代以堪称先进的商业理念之下，继续拓展促进人类心灵沟通的新时代城市功能并以此转化为更为庞大的商业价值共一百四十四页3+2模式，被国际公认的当下最成功的商业模式。起源于新加坡，风行于香港、上海等城市。一般3-5公里区域(qy)半径内建设一个Home by Home3+2商业中心为城市居民提供包罗万象的日常生活服务共一百四十四页城南优品道引领(y

13、nlng)成都综合体进入真正的3+2时代共一百四十四页创造四大城市(chngsh)价值共一百四十四页之于区域及政府带动区域形象升级(shng j)完善天府新区城市功能提速区域发展步伐提升区域土地价值共一百四十四页之于行业引领(ynlng)成都商业地产创造区域中心时在产品、时机和模式的选择上跨步进入全新时代为商业地产模式升级提供成熟案例为商业价值提升拓展全新途径共一百四十四页之于商家入驻时机：先入为主，占领城市中心商业价值先机入驻成本：中心崛起之初，以小投入获得大商机培育周期：大幅缩短市场培育时间，快速收获商业价值增值商机：随着人口的快速入住，也将以几乎零成本获 得快速升值的商业价值额外( wi

14、)价值：获得正常营业功能之外本案邻里中心功能每日提 供的，可转化为商业价值的巨大人流共一百四十四页之于居民消费：首次获得一站式购物方式，生活配套全面提升娱乐：获得休闲娱乐绝佳场所，满足家庭所有成员生活所需沟通：获得满足亲子交流、邻里交流、情感交流的全新平台相比(xin b)于之前的每周逛春熙路，如今每天都可以逛优品道因为她距离更近、种类更全、品质更高，情感更浓并推动区域内居民生活方式的全面改变与全方位升级共一百四十四页项目形象(xngxing)的建立共一百四十四页VI壹共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页

15、VI贰共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页平面(pngmin)壹共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页平面(pngmin)贰共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页平面(pngmin)叁共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页共一百四十四页关于(guny)标识与导视的设计从参考案例开始共一百四十四页成都案

16、例(n l)（见附件）共一百四十四页在调查范围内的成都商业项目中除万象城以统一的材质(ci zh)及色系仁恒置地广场以贵重材质及简约设计形成统一的高品质风格外其余项目参考价值并不太多共一百四十四页因此，我们(w men)将参考范围继续放大共一百四十四页又一城的问号与太古(tig)中心的感叹号走进香港又一城，就会看到一个引人注目的问号似乎预示着将带领人们走进一个未知的精彩世界走进香港太古城中心，又会看到一个力量无限的感叹号这些符号的应用，都是购物中心品牌内涵的外在精彩包装共一百四十四页香港又一城共一百四十四页香港太古城共一百四十四页香港朗豪坊的停车之时非常醒目在城市中心，这样的醒目显得(xin

17、de)十分必要让客户节约时间，少走弯路，使用巨大的数字方向箭头，让人对入口方位及收费标准一目了然最后的结果是提高了顾客的回头率共一百四十四页香港朗豪坊共一百四十四页香港荷里活广场(gungchng)，在直达停车场的升降机的空间里使用装饰画把一个巨大地P字之于墙中央让顾客轻易找到直达车库的电梯入口正是以人为本的思想在细节的体现共一百四十四页香港荷里活广场(gungchng)共一百四十四页香港IFC“谁持彩带当空舞”Ifc在项目主题包装上最大特点就是脱离了传统意义上的摆设的范畴开始进入创作(chungzu)的领域香港朗豪坊的金属后现代金属造型入口处艺术雕塑的设置同样如此共一百四十四页香港IFC共一

18、百四十四页香港IFC共一百四十四页香港IFC共一百四十四页香港朗豪坊共一百四十四页香港APM购物中心洗手间引导设计不仅有指示的区别，还有色彩(sci)的区别男厕大面积的明黄与绿色，女厕大面积橙色形成鲜明对比，让顾客在寻找厕所时，方向感无比清晰共一百四十四页香港APM共一百四十四页香港APM共一百四十四页购物中心细节的艺术(ysh)加拿大scarbrough town center，用热气球构造了一个奇幻的世界共一百四十四页加拿大scarbrough town center共一百四十四页香港福德广场中勤劳的小蜜蜂不仅增添了主题装饰的效果更有指引方向的作用，蜜蜂飞行的方向就是一期走向(zuxing)二期的方向让人感到妙趣横生，忍俊不禁共一百四十四页香港福德(f d)广场共一百四十四页香港APM用充满装饰性和亲和力的不同