中原_新政下核心区域项目发展研讨ppt课件

1、新政下中心区域工程开展研讨代理营业二中心副总经理 王盟盟全国政策背景：政府针对打击炒房投机等方面调控政策一览国家限购令严厉执行打折降低双管齐下房价高，投机热点城市城市开展资金需求旺盛部分一线城市：北京、深圳个别一线城市：上海目前地方政府执行类型：部分二、三线城市：成都、天津重庆目前正处于房价不高且城市高速开展阶段，类似于成都等二类城市，但在二类城市中的城市价值及政策扶持更具优势，房地产投资价值和市场环境最好的城市； 重庆政策背景：重庆属于政策调控对象中的何种类型【2021房地产营销谋划大全】 房策网 :69031789数据来源：重庆中原市场部Source：Centaline Research数

2、据来源：重庆中原市场研讨部重庆住宅市场成交量变化情况重庆写字楼市场成交量变化情况重庆房地产市场反响：两种市场，截然不同的反响住宅市场，成交量急剧下降写字楼商务市场，成交量看涨5%15%65%10%5%商品房市场出租房市场保证房市场高端有约束中端有市场低端有保证高收入改善性需求客户自持资金较高，抗调控才干较强购买物业别墅产品首付挑高及停贷的资金压力，直接影响中等收入家庭改善性需求购买物业洋房、质量高层政策扶持降低低收入家庭置业压力客户反响：在不同住宅物业客户中，对中等收入家庭影响最大，对高端物业影响较小万科、万达、保利、富力、龙湖等大型房企，在全国范围内不断扩展再商业地产领域的投入。一边是住宅龙

3、头企业强势进军商业地产，另一方面是商业地产大佬投巨资稳定领军位置。开发商反响：大基调，住宅调控，商业投资看好【2021房地产营销谋划大全】 房策网 :69031789量跌价滞量升价稳量价双升2021年6月2021年1月2021年1月成交价钱成交量2021年上半年估计随着调控政策加紧、加息、开发商资金趋紧等要素，估计会进入短暂的趋冷。住宅被打压，部分转向商业投资。商务市场平稳。2021年下半年开场估计长期上升力量开场占优，量价规律使得整体市场开场上行。商务物业坚持较好的市场关注和表现.并分享整体大势上行的利好。中原估计2021年宏观大势对商务物业影响相对较小，有利于商务物业工程推售2021年大势

4、预判在住宅物业遭到严风格控的背景下，商业物业的开展无疑会成为中心区域工程开展的方向和突破口！ 因此，我们中原以为 【2021房地产营销谋划大全】 房策网 :69031789目前，中心区域都有哪些工程呢？目前，中心区域都有哪些工程呢？注：以上面积均为写字楼部分建筑面积区域项目建筑面积解放碑商圈新华国际41000创汇首座21000联合国际28000日月光广场200000英利国际金融中心8800对外销售观音桥商圈海洋国际28000观音桥COSMO4800协信中心40000江北嘴金融街重庆金融中心158000南部长江国际43000万达广场59000国汇中心29000观音桥商圈解放碑商圈江北嘴南部写字楼

5、除了分布在传统的解放碑商圈之外，观音桥、江北嘴CBD和南部也开场出现高档写字楼的供应，呈现多点规划目前，中心区域都有哪些工程呢？阶段开盘时间区域项目名位置特点起步期2003年渝中区东方曼哈顿商圈海客瀛洲滨江2004年渝中区万友康年国际公寓交通节点发展期2007年南岸区重庆喜来登国际中心滨江北部新区重庆戴斯大酒店交通节点2008年江北区协信中心商圈2009年南岸区长江国际滨江渝中区创汇首座商圈协信中心创汇首座长江国际观音桥南滨路解放碑图：在售效力式公寓分布东方曼哈顿万友康年喜来登戴斯大酒店海客瀛洲渝中、江北及南岸三大中心区域，集中分布了高星级酒店式公寓，城市综合价值高起步期在2007年以前酒店式

6、公寓主要分布在渝中区；开展期在2007年以后与高星级酒店分布类似，扩展到南岸、渝中和三北区域；目前，中心区域都有哪些工程呢？项目名称区域恒大华府北部新区棕榈泉国际花园北部新区江湾城北滨路信和北滨路春森彼岸北滨路金融街长安厂北滨路中海江北城北滨路重庆天地嘉滨路协信公馆嘉滨路招商弹子石南滨路长江畔1891南滨路皇冠国际南滨路珊瑚水岸南滨路恒基翔龙江畔南滨路CBD恒大华府棕榈泉国际花园重庆天地江湾城珊瑚水岸长江畔1891皇冠国际恒基翔龙江畔招商中海金融街协信公馆信和春森此岸图：重庆高层豪宅分布07年前工程07年后工程未面市工程高层豪宅以CBD的滨江沿线最为集中，主要分布在自然资源稀缺或地段优势凸显的

7、热点区域，城市资源价值强势中心区域集中分布了写字楼、酒店公寓及高层豪宅等工程目前，中心区域需求什么样的工程呢？综上分析：中心区域工程的市场情况如何呢？中心区域工程的市场情况如何呢？写字楼租金程度有上扬趋势，普通在5元/月之内；入驻情况较好，质量较高的楼宇入驻率在90%以上，硬件配置和物管效力相对较差的楼宇入住率在80%-90%左右中心区域工程的市场情况如何呢？图：重庆高层豪宅价钱变化情况图：重庆高层豪宅价钱增速 价钱增速较大，年均增速为26.36%，其中08、09年受大环境影响，增速放缓，目前已恢复高位 04年至今，价钱从4200元/增至1.4万元/，增长幅度较大； 目前重庆联排别墅均价为11

8、800元/，高层豪宅售价曾经超越别墅数据来源：中原地产市场研讨部市场对高层豪宅价钱认可度高，近年增长趋势明显，目前价钱程度已赶超越别墅中心区域工程的市场情况如何呢？20042006年2007年2021年2021年2021年102030套/月100以上908070605040春森此岸珊瑚水岸重庆天地恒大华府江湾城重庆天地长江畔1891棕榈泉珊瑚水岸棕榈泉春森此岸棕榈泉春森此岸恒大华府江湾城江湾城春森此岸恒大华府重庆天地协信公馆销售情况在09年后明显好转，市场接受度迅速提高，去化速度加快，部分工程每月去化达100套以上，呈现出良好态势；总价对销售会构成一定影响，但影响客户购买关键为工程综合质量，单

9、价对去化影响不大表：去化速度市场对高层豪宅需求量旺盛，从09年起销售速度迅速提升，单价对去化速度影响较小，关键看工程综合质量中心区域工程市场需求旺盛，价钱、入住率快速增长，集中表达于写字楼、高层豪宅等工程中心区域工程的市场情况如何呢？综上分析：【2021房地产营销谋划大全】 房策网 :69031789中心区域工程的客户情况如何呢？中心区域工程的客户情况如何呢？酒店式公寓购买客户以投资为主要目的，能吸引本地高端客群和外来投资人群图：主要酒店式公寓购买客户置业目的图：主要酒店式公寓购买客户来源购买酒店式公寓绝大多数以投资为目的，并且以本地人为主，喜来登因其销售时间相对较早，其当时价钱在重庆市场已非

10、常高，本地客户难以接受，因此其外地客户较多。数据来源：中原地产市场研讨部中心区域工程的客户情况如何呢？酒店式公寓租赁客户那么主要来自外地，以外资企业和银行高管、以及商务人士为主图：重庆酒店式公寓租赁客户来源租赁客户更多来自于外地；从客户构成来看，无论本地客户还是外地客户，均为商务人士。图：重庆酒店式公寓租赁客户构成数据来源：中原三级市场数据来源：中原三级市场中心区域工程的客户情况如何呢？图：重庆高层豪宅购买客户来源客户以重庆本地客户为主，部分全国性开发商，得益于其渠道优势和品牌影响力，外地、外籍客户占据较大比例，如和黄、棕榈泉图：重庆高层豪宅租赁客户来源租赁客户中外地客户比重占到90%以上比重

11、，多为外地大型企业或机构高管，注重质量和效力，租金接受才干强，本地租赁客户多为任务需求数据来源：中原地产三级市场数据来源：中原地产市场研讨部高层豪宅对外辐射才干较强，购买与租赁客户均以外地客户比例较高硬性价值软性价值投资客户关注点共性中心区域工程的客户情况如何呢？硬性价值软性价值自用客户关注点共性中心区域工程的客户情况如何呢？中心区域工程的客户，大部分来自外地，对工程的地段、质量、物业效力等均表现为比较敏感中心区域工程的市场情况如何呢？综上分析：中心区域需求什么样的产品呢？在中心区域的工程是城市开展的结晶，可以说，她们代言了整个城市是城市的名片是城市最富价值的专属资产中心区域需求什么样的工程呢？NO1. 临近中心商圈，配套完善，任务、生活便利NO2.政府关注度高，本地企业及外来企业认知深化重庆特有的多中心的城市开展方式，使中心区域工程集中在几大中心商圈附近，其拥有三大资源优势： NO3.产品质量及笼统