物业管理服务知识（共33页）

1、物业管理服务知识什么是物业管理?物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理企业的基本类型 物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型： 一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。 二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时

2、间不长，行政色彩较浓。 三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。 四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。 五、由街道办事处组建的物业管理企业。 从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类 一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。 二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形

3、式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。 三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。 从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。 二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。 何为物业管理专项维修基金？物管专项维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中

4、修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前，部分省市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管专项维修基金。 何为物业管理委员会？ 物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，委员人数一般以5-15人数为宜，其中使用人不超过委员总数的30%。 何为物业管理公约？ 物业管理公约又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它

5、一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。 业主及业主大会的概念 业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人业主大会 是由物业内的业主组成的。按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。 物业管理费如何定价？ 物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者

6、定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。 业主能否参与物业管理费收费标准的制定？ 物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物

7、价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定；实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准；实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。 在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用的基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收

8、费标准，应根据物业管理费用的变化及时进行调整。 物业管理费由哪些部分组成？ 物业管理费主要由以下部分构成： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化管理费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、物业管理单位固定资产折旧费； 8、法定税费。 物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。 物业管理费是否应当明码标价？ 物业管理费必须实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所

9、或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。 物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务？ 在物业管理公司方面，公司的一切活动应完全以法律条款为依据，并与业签定契约，双方都应共同遵守，明确各自的权利和义务。 业主的权利和义务 业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权，并享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产，不受别人干涉，并受法律的保护；有权使用楼内公用地方及电梯等公用设施；对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权；有权根据契约条款，监

10、督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定，交纳应分担的管理费和其他费用以及国家规定的税金；应签订集体签订的公约。 业主委员会 是由物业管理区域内的业主推选的代表，以及街道办事处、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。 物业管理公司的权利和义务 根据权利和义务对等的原则，物业管理公司作为契约一方享有的权利即为对方（业主）的义务，其义务则是对方享有的权利。 业主可以查物业公司的帐吗？ 物业管理行业运作有其特殊性，其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的。因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题。在批准管理公司的年度收支预算之后，监督各项费用按计划支出成为

11、物业管理财务监督的一项重要内容。那么是不是每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢？ 确切地说，业主作为费用支付人，有财务监督的权利，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查管理公司的账目。查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度，是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。 作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。因此，当业主以个人身份查账时，管理公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 业主

12、如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：一是私人委托会计师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己的合法权利。 业委会怎么监管物业费? 物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。管理公司每年度必须编制管理费年度预算和进行年度管理费用决算。由于各种原因的综合影响，年度管理费决算与年度预算产生较大偏差，有的超预算开支，有的因预算不合理而产生较大节余。因此，做好对物业管理公司费用支出的监督，能保障业主的切身利益。 对超预算开支的管理费决算，管理公司往往以此为理由，在下

13、年度调增管理费收费标准，这样就会增加用户下年度成本费用负担，加大现金的流出。对于产生较大节余的管理费决算，或者是当年度管理公司的成本控制方面取得较佳成效，或者是管理费预算存在一定的不合理性，所节余额应该作为下年度预算费用开支额的一部分经费来源，同时，也可以要求管理公司适当调低下年度管理费收费标准，这样就可以减轻用户下年度成本费用负担，减少现金流出。可见，做好对物业管理公司费用支出监督，对用户的切身利益有较大保障作用。 时下，绝大多数物业管理公司均定期公布财务报表，以接受用户的监督，增加财务制度监督公开化的透明程度。作为业主委员会，如何才能履行好监督的职能呢？ （1）管理预算年度期间 A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。 B、定期检查管理公司的各项