吉祥村项目方案(1220总案)ppt课件

1、 运营法那么 桔祥村工程操作战略研讨法那么1 企业法那么 “企业必需思索战略在前*央企背景、世界五百强企业、初次进入地产行业。 这样背景的企业，进入地产行业，不会单单想赢一个工程而已，更重要的是想在行业中占有一席之地。于是，企业的品牌战略必需在运作工程前思索，进展到战略规划，方可实现企业在地产业中的胜利。“第一个代表占位*桔祥村工程，是企业的第一个地产工程。它所承载的战略目的一定是：占位、工程带动企业品牌占位：1城市资源2政府资源3城市笼统4品牌笼统5团队资源“企业启示：引领、代表*在这样的开发战略背景下，桔祥村工程也曾经注定了不会走向平庸的产品研发之路，也不会走向平庸的营销操作以及平庸的推行

2、。所以，我们的定位思索，也有了第一个限定。法那么2 市场法那么“宏观：坚决不动摇 本次中央经济会议，有史以来比较少有的特别 提出关于房地产的话题：中央经济会议原文 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理 回归，加快普通商品住房建立，扩展有效供 给，促进房地产市场安康开展。 于是，2021年的地产情势不容乐观，严冬行情已成 定局。附件：宏观政策分析“ 西安：量价齐跌*西安的官方统计数据发布11月份正式降价。而全国的房地产拐点确立同样也在11月。 目前西安量价齐跌的局面已成现实。 4成楼盘均价在6000元/平米以下。 西安与全国的市场行情根本同步，代表本轮调控并非单纯的调控一线城市，对于二三线城

3、市的影响也很严重。附件：政策影响下的市场情况“市场启示：风险必然 *面对宏观政策以及西安市场对于宏观政策下的表现，2021年的房地产的风险性加大曾经成为了必然的趋势。在这样的市场行情下，用什么产品、什么姿态、什么操作方式、什么运营战略？是必需在工程运作前要讨论的话题。而市场给了我们另一个限定：充分思索入市时期的市场环境，做抵抗风险才干强的产品为上策。附件：西安市总体市场分析 附件：区域市场分析法那么3土地法那么“ 土地价值高 *成熟区域、人文气氛好、周边配套全、三面临路、交通便利、紧邻地铁口、周边旧城改造力度大。 土地的属性通知我们，这个地块的潜在价值高，如何利用现有的价值，是我们需求分析与研

4、判的话题。附件：工程本身分析“ 启示：土地价值排序*成熟区域地铁人文三面临路交通便利旧城改造配套全可以看到，决议土地价值的最大价值在于地块区域在城市中的位置以及位置。而先决条件在于地块本身条件以及未来的前景。暂时的区域现状条件不具备完全代表性。土地的最大价值给了我们思索的方向：城市开展原那么法那么4定位法那么“小结*企业启示：回绝平庸产品 需求有代表性 市场启示：抵抗风险才干强的产品 土地启示：城市开展原那么“看地形 小 寨 西 路丁 白 路含 光路 结论：1地量小、地形不规整，居住类产品受局限2三面临路，商业价值大3需求对于地块分区，进展土地价值利用最大化“看城市*城市开展迅速的当今，城市成

5、熟地段的小地块开发曾经构成了一种方式：那就是综合体开发。而综合体是将土地合理利用，实现利润最大化的一种成熟的地产理念。提示：本区域还未出现纯粹的综合体工程12341、赛高街区2、解放路万达广场3、中贸广场4、李家村万达广场5、莱闲适境6、华远君城7、万达新天地8、首创国际城9、龙湖moco5789“看特性*假设说综合体是一种可利用的方式，那么是什么样的综合体又是一个我们需求研判和讨论的话题。就土地本身而言，地块外形给我们一些思绪和方向外，外部的资源也是我们思索的重点。土地价值排序第二名的地铁无疑是一个地块特性。于是，地铁综合体物业，应该是本工程的一个可研方向。“定位：地铁综合体物业*凌驾城市之

6、上的物业形状，综合地铁概念，利用地铁特性将产品的业态进展优化组合。普通综合体地铁综合体李家村万达赛高街区规模34万平米24万平米业态公寓公寓商业住宅写字楼商业档次中中高租金公寓30元/平米公寓45元/平米“定位验证*城市主干道、地铁沿线、中小规模，决议了地块开展方向，地铁综合体赛高街区 桔祥村51亩 43亩沿未央路 沿含光路地铁2号线 地铁3号线地铁城市综合体 地铁综合体 对位法那么5产品规划法那么“规划思索*1、地形为根底 2、定位为原那么 3、结合经济目的控制 “地形论证地块价值陈列地块一地块二地块三所以：地块一、地块二规划附加值较高的产品；地块三规划附加值普通的产品小 寨 西 路丁 白

7、路含 光路地块一地块二地块三“业态定位论证*胜利地铁综合物业启示：地铁综合物业需求丰富的业态所以本工程业态定位为：商业、写字楼、公寓、住宅成功普通综合物业成功地铁综合物业本案李家村万达赛高街区业态商业公寓写字楼住宅“经济目的论证*中贸广场容积率8.0赛高街区容积率7.0从胜利案例可以看出，中小规模的地铁综合物业容积率7.08.0，可行性较强。结合地块情况，发掘土地价值，建议该地块容积率控制在7.08.0，即建筑面积为20万23万“业态价值论证*胜利案例分析，地铁综合物业商业价值最高，其次是公寓和写字楼，价值最小的是住宅。地铁综合物业价值排序：商业公寓写字楼住宅业态地铁综合体1地铁综合体2中贸广

8、场赛高街区现售2009年销售价格情况商业10万左右（未售）4万左右写字楼120008000公寓12000130008200住宅110007300“业态配比论证*两个胜利地铁综合物业给我们启示：从地铁综合物业价值出发，商业价值最高，规划比例最大，其次是地铁综合物业不可或缺的公寓和写字楼，最后是住宅。业态地铁综合体1地铁综合体2中贸广场赛高街区面积（万平米）比例面积（万平米）比例商业2342%9.539%写字楼916%312%公寓1018%520%住宅1324%729%“小结*业态启示：商业、写字楼、公寓、住宅是工程开展方向 规模启示：建筑面积为20万23万 价值启示：商业公寓写字楼住宅综合以上论

9、证最终得出：业态业态比例商业：4045%写字楼：1015%公寓： 2025%住宅： 2530%“商业业态比例论证*胜利的业态配比，将决议物业的价值。基本业态成功普通综合物业成功地铁综合物业本案万达赛高街区业态主力业态 40% 50%4050%步行街20% 30%2030%餐饮 25% 5%1015%娱乐 15% 15%1015%“商业业态数据分析*根据上述业态比例，接合本工程商业建议面积8-9万/，建议合理的业态面积分布如下：本案业态面积业态主力业态 4045% 4万5万步行街2030% 2万3万餐饮1015% 50001万娱乐 1015% 1万-1.5万规模业态业态功能分析可行性主力店百货1

10、、项目区域暂无大型百货，给区域有人口与消费能力的支持，将带来大量的消费需求，市场空间较大；2、项目周边商业气氛浓厚，并且承接小寨商圈与高新商圈消费圈的作用，所以引进百货有市场优势。 3、百货需求面积约为3-5万，且多为自持商业。超市1、人口数量可以支持该业态的消费但项目区域周边有多家超市竞争。 次主力店电影院1、本项目区域未来学生数量及年轻人人口较多，具备引进影院的市场空间。 2、建筑硬件条件要求较高，并且多为业主自持。 3、影院具有完善业态组合提升项目品质及聚集客流的作用。商业步行街1、周边商业气氛浓厚，并且以形成固定的购物人群。KTV1、KTV与影院、餐饮业态有机搭配可满足家庭休闲娱乐的需

11、求。 2、KTV业态对硬件、消防设置都有特殊要求，需要提前规划；电玩城1、主要针对年轻的消费群体，其动感刺激体验深受青年人的喜爱。 2、该区域就较大的学生及青年人的消费群体，电玩城市场空间较大。儿童乐园1、周边成熟大型社区聚集，以家庭为单位的休闲消费场所有很大的市场空间。 2、儿童乐园业态可吸引家庭为单位的顾客并且有相对固定的消费人群。品牌餐饮1、项目区域内有一定的商务政府宴请需要，生活类需求也同样具备。 2、餐饮类可为项目聚集人气，但是物业要求设施较高。培训机构1、周边聚集中小学校及大学，可支持培训教育机构。 2、但该业态承租能力较低，可考虑放在高楼层。金融证券1、项目周边聚集大型单位及产业

12、园区，对证券金融产业有一定的支持。可作为备选业态。可行性业态分析一可行性：弱强规模业态业态功能分析可行性生活休闲休闲餐饮1、中青年及商务消费群是此类业态的目标客群，且项目周边具备这样的群体有一定的市场支撑力。 2、此类业态具备提升项目品质的作用。 3、此类业态有点睛之用，所以在业态布局中应注意业态的落位控制。中西式快餐咖啡/简餐个人护理生活配套银行1、生活便利是人们选择居住环境的最重要因素，成熟的商业配套是区域发展的根本基础。 2、随着经济和社会的发展，消费者购买力增加的同时，消费品味逐渐提高，对生活品质的需要提升，将产生更多消费需求。 3、此类业态可作为商业街业态并可直接进行对外销售。药店便

13、利店宠物医院可行性：弱强可行性业态分析二结合区域特点与工程本身条件，以及我们初步商家访谈结果，本工程初步思索的运营业态品类有:业态备注百货1、提升整体项目定位，吸引周边购物人群，拉动客流。2、合作模式以租赁为主。3、提升品牌商铺的价值增加投资人群信息。电影院1、虽然租金承租能力有限，但对拉动人群提升项目生活休闲娱乐的综合服务能力有很大作用。KTV电玩城、台球、网络会所、金融类品牌餐饮1、业态 承租能力强，并且聚集人气。2、可以与多种业态进行互补。商业步行街1、增加项目业态完整可以与多业态配合。2、该业态可以放在项目带动客流，提升商业特色经营。3、商业价值高，可直接进行出售并统一进行管理。3.

14、运营业态品类“小结业态启示：百货、步行街、影院、餐饮、休闲是工程开展方向 运作方式启示：主力店及部分潜力商铺自持，约占总面积的70-80%；出卖可分割商铺，回收资金，约占总面积的20-30%.业态业态特点建议百货1、租赁或联营扣点2、面积3-5万/1、引入该业态2、自持物业，提升企业自有资产。3、待物业成熟后出售，得到利润最大化。影院1、保底联营2、面积35005000步行街1、租赁或出售2、面积可分割1、销售：可回收投入资金。2、自持：先进行养商期，待商业成熟后销售，利润最大化。餐饮 /休闲1、租赁或出售2、面积可分割面积占70-80%面积占30-40%按照市场分析，销售该面积可回收建筑本钱

15、资金约6-8亿。法那么6设计规划验证法那么附件：设计院规划方案法那么7经济测算验证法那么“本钱预算根据上述规划，工程总本钱约为10.6亿元项目单价基数 总价 土地成本500000043.31 216,550,000 建安成本商业370080000 296,000,000 公寓320048202 154,246,400 写字楼320024838 79,481,600 住宅250054080 135,200,000 车库280034624 96,947,200 工程建设其它费用管理费1.20%664928000 7,979,136 勘察设计2%664928000 13,298,560 工程监理1.

16、50%664928000 9,973,920 咨询0.80%664928000 5,319,424 配套费250207120 51,780,000 不可预见费5%207120 10,356 成本合计 1,066,786,596 “市值测算数量单价 总价 商业84054 300002,521,624,500 公寓48202 9000433,818,000 写字楼24838 8600213,606,800 住宅54080 8000432,640,000 车位740 150000 111,000,000 总市值3,712,689,300 根据静态市场售价，工程总市值约为37.1亿元“销售与自持研判纵

17、观综合体开展，租售并举是主要的营销战略：万达地产：商业全部自持，其他销售；赛高街区：先售公寓、写字楼和住宅，商业前期自持，养商期过后再逐渐销售；香港恒隆地产商所持有的商业地产每年提供的租金收益可以到达企业总运营收入的50%；所以：“租售并举是地铁综合物业最正确营销方式，不建议全部销售。“租售并举经济测算1、公寓、写字楼：受政策影响，公寓、写字楼是近期热销产品公寓、写字楼是综合物业工程前期回收本钱的主要方式，所以建议全部销售；2、住宅：本工程住宅全部返还职工；3、车位：由于写字楼和公寓对外销售，所以出卖50%车位，用于公寓、写字楼配套。“商业区域划分A区：集中商业B区：商业街C区：集中商业“租售

18、并举经济测算*方案A：公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%，商业A/B区租赁，C区销售，总销售额10.6亿商业A区B区C区合计：租赁销售租赁销售租赁销售百货商业商业步行街电影院休闲娱乐商业面积（）50090.82114643828435.3533059928292861202629200300167000 365,142,248 面积（）方式售价公寓48202 销售9000 433,818,000 写字楼24838 销售8600 213,606,800 住宅54080 返还 - 车位740 销售50%150000 55,500,000 合计 1,068,067,048 “租售并举经济

19、测算*方案B：公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%，商业A区租赁，B/C区销售，总销售额19.1亿商业A区B区C区合计：租赁销售租赁销售租赁销售百货商业商业步行街电影院休闲娱乐商业面积（）50090.82114643828435.35330599288741800002629200300167000 1,207,406,928 面积（）销售售价48202 销售9000 433,818,000 写字楼24838 销售8600 213,606,800 住宅54080 返还 - 车位740 销售50%150000 55,500,000 合计 1,910,331,728 “租售并举经济测算*方案C：公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%，商业A/C区自持，B区销售，总销售额16.2亿商业A区B区C区合计：租赁销售租赁销售租赁销售百货商业商业步行街整体面积（）50090.82114612817.353305992887418000011824827 919,064,755