助理物业管理师1_第三章课件

1、第三章 房屋租赁服务 了解房屋租赁的有关规定，掌握房屋租赁市场调查的方法与预测基本知识，能够写出房屋租赁市场调查报告，能够拟订房屋租赁方案。第三章 房屋租赁服务第一节房屋租赁市场调查与预测一、市场调查与预测的基本知识(1)文献调查法文献调查法是通过搜集各种文献资料，摘取与调查课题有关的信息的方法。(2)实地观察法实地观察法是观察者有目的、有计划地运用自己的感觉器官或借助科学的观察仪器，能动地了解处于自然状态下的社会现象的方法。实地观察法的观察工具可分为人的感觉器官(主要是眼睛)和科学的观察仪器，如照相机、摄影机、显微镜、录音机等。1.市场调查的基本方法(3)访问调查法访问调查法就是访问者通过口

2、头交谈等方式向被访者做的直接调查。(4)集体访谈法集体访谈法是访问调查法的延伸和扩展，是通过开调查会进行调查的方法。(5)问卷调查法问卷调查法是调查者运用统一设计的问卷向被调查者了解情况或征询意见的方法。报刊问卷是指随报刊传递分发的问卷，它要求读者对问卷作出书面回答，然后按规定的时间将问卷通过邮局寄回调查者。第一节房屋租赁市场调查与预测(6)实验调查法它是实验者有目的、有意识地通过改变某些社会环境的时间活动来认识实验对象的本质及发展规律的方法。市场调查中，企业不可控的市场因素调查，如市场需求调查、消费者调查、竞争态势调查和新技术、新产品调查等，大多数情况下采用文献调查法、问卷调查法等间接调查方

3、法；企业对可控的营销因素调查，则应以实地调查法、访问调查法、集体访谈法、实验调查法等直接调查方法为主。2.市场调查的技术第一节房屋租赁市场调查与预测(1)调查问卷的设计调查问卷通常包括的构成要素有：被调查者的自然情况，如姓名、单位、收入等；调查的具体项目；填表说明，如调查意图、填表要求、注意事项；编号，目的是便于归档或计算机处理；调查者，即调查人姓名、单位、日期等。调查问卷中调查问题类型和内容设计主要包括：双项选择型，又称是非式、赞否式；多项选择型，包括多选一和多选多；顺位型；程度评定型；自由回答型。第一节房屋租赁市场调查与预测(2)抽样调查抽样调查，就是从调查对象的总体中抽取一部分单位作为样

4、本，并以对样本进行调查的结果来推断总体的方法。抽样调查的对象作为样本的一部分单位，而不是全部单位，也不是个别或少数几个单位；调查的样本一般都是按照随机原则抽选出来的；抽取样本的目的不只是说明样本本身的情况，而是从数量上推断总体，说明总体。3.市场预测方法第一节房屋租赁市场调查与预测1)定性预测法又称为经验判断法、外推法，它是根据已掌握的历史资料和现实资料，凭借个人经验、知识和分析判断能力，对未来发展趋势做出性质和程度的判断。 经理人员评判预测法。请相关部门的主管人员及一些专家对市场发展趋势提供详尽资料，充分地发表自己的看法，并相互交叉，取长补短，最后汇总出预测意见。 客户需要直接调查法。调查客

5、户的意见，分析客户的需求，参照市场的变化趋势，预测未来某一时期的市场情况。第一节房屋租赁市场调查与预测 销售人员意见法。主要集中市场销售人员的意见，据此做出未来的市场预测。 综合判断法。将经理人员意见法和销售人员意见法结合起来而进行的市场预测。 专家预测法。根据专家的经验和判断进行预测的一种预测方法。2)定量预测法又称数学分析法是在占有各项有关资料的基础上，根据预测的目标和要求选择数学模型，根据企业内部和外部的变化情况加以分析，取得预测值的方法。第一节房屋租赁市场调查与预测 时间序列预测法需要寻找按时间排列的数字信息所显示出来的规律，选择适当的数学模型，建立该经济问题的预测模型。 回归预测法通

6、过对统计数据的处理，研究经济事物间的因果关系，建立数学模型，实现对经济事物的预测。二、房屋租赁市场调查的准备通过房屋租赁市场方面的文献调查，确定调查的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要素。1.明确任务第一节房屋租赁市场调查与预测在制定工作计划的过程中，应按Why、What、Where、When、Who、How、Money，即“5w、1h、1m”的主线进行设计。培训的内容包括对有关调查城市区位、商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料进行了解；对调查表格、问卷、访谈提纲、公司资料全面熟悉；对数码相机、摄像机等学会使用并掌握一般的维护知识。2.工作计划3.进行培训第一节房屋租赁市

7、场调查与预测房屋租赁市场调查，即是房屋租赁市场信息资料的收集过程。1.房屋租赁市场调查2.房屋租赁市场调查资料的整理与初步分析三、房屋租赁市场调查的实施步骤第一节房屋租赁市场调查与预测对房屋租赁市场调查收集到的资料，首先应通过编辑整理，去粗取精、去伪存真；其次，应将调查资料编码、归档，以方便检索和使用；再次，将资料进行统计，并系统地制作各种计算表、统计表、统计图；最后，对各项资料中的事实、数据进行比较分析，得出初步结论，比如某区域内某年度居住物业出租平均租金具体数字、某区域某年度乙级写字楼租户特征等。3.房屋租赁市场预测分析第一节房屋租赁市场调查与预测房屋租赁市场分析包括市场交易情况分析、需求

8、情况分析、供给情况分析、运营主体分析、重点区域市场分析、客户群分析、政策分析等多方面。房屋租赁市场调查报告是对市场调查和预测分析的书面表达形式，包括前言、摘要、目录、正文、有关建议、附件等。1)前言主要说明调查背景、调查目的、调查对象、范围、方法、时间及使用限制等。2)摘要是对调查结果的一个简要介绍，一般字数不超过1000字。4.撰写房屋租赁市场调查报告第一节房屋租赁市场调查与预测3)目录能说明每一节的起始页码、标题及前后关系，能方便阅读。4)正文是房屋租赁市场调查报告主要部分，应包括城市租赁市场环境分析、该城市房屋租赁市场总体分析、该城市不同区域房屋租赁市场分析几大部分，具体包括房屋租赁市场

9、政策分析、市场供给分析与需求分析、未来市场预测等内容，分析重点是租赁市场的租金水平、租售策略、供需情况、未来发展趋势。5)附件包括调查分析附图(直方图、饼图、曲线图)、附表(调查表、统计表)以及参与调查的人员名单等。四、影响房屋租赁市场的主要因素第一节房屋租赁市场调查与预测城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。房屋出售市场情况包括两个方面：1)房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的地区、数量、类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位等。2)房屋出售市场需求情况，包括客户状况和需求市场

10、状况。1.城市宏观经济环境2.房屋出售市场情况第一节房屋租赁市场调查与预测房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。房屋租赁政策法规是决定或影响城市居民或城市单位是否租赁房屋、租赁什么类型的房屋、租赁多大规模房屋以及租赁期限的重要因素。3.房屋租赁政策法规第一节房屋租赁市场调查与预测第二节房屋租赁方案的制定一、房屋租赁管理的一般程序按租赁房屋的用途不同，可分为住宅用房和经营性用房。住宅用房的租户一般是单个的家庭或个人。(1)通过广告捕捉潜在租户要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。1.确认租赁房屋的类型、档次2.确认潜在客户群3.捕捉潜在租户对工业物业的潜在租户，可通过放

11、置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找；商业物业的潜在租户，可通过靠近写字楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找；而一个潜在的家庭租户有租赁需求时，往往通过邻居或朋友，也有通过看报纸来寻找的，因此居住物业的租赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。第二节房屋租赁方案的制定(2)使用“免费”噱头捕捉潜在租户物业管理者可采用类似“免费”噱头来寻找潜在租户，比如物业管理者可以提供一次免费旅行、免费游泳或网球课程、免费使用俱乐部的机会等。(3)引导参观，捕捉潜在租户物业管理者要通过引导潜在租户参观，使其对待租的物业产生

12、兴趣和需求。参观中物业管理者不仅要突出不同物业的优点，并且要说明他们所能提供的服务，如保洁方面、便利服务方面、设备的维修保养和常规操作情况以及管理的方针和行为规范等。第二节房屋租赁方案的制定(4)建立租售中心捕捉潜在租户对于大型综合住宅和商业物业来说，建立一个组织健全、有专业人员的租售中心是必要的。(5)与独立的房地产代理商、经纪人合作房地产代理商、经纪人往往具有丰富的推销经验，了解市场的供求状况，并且具有广泛的客户网，借助于他们的力量往往可以事半功倍。不管是居住、商业还是工业租户，对租户资格的审查程序都是基本一样的。4.租户资格的审查5.租约条款谈判第二节房屋租赁方案的制定若潜在租户对物业感

13、兴趣并且其资质也符合业主的条件，具体的谈判过程就开始了。一般在与租户进行租约条款谈判前，物业管理公司都草拟了物业租赁合同，谈判结束后就形成了物业租赁合同，等待各方签字后合同即成立。租约签定就意味着租赁业务的开始。一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。6.缔约7.核查物业8.提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系9.收缴租金第二节房屋租赁方案的制定在租赁开始时，物业管理者对租金缴纳的时间、地点和滞纳金制度都要非常熟悉。续签租约对业主和物业管理者都是有好处的，因为对再装修以及更换其他设施的要求旧租户不像新租户那样多，另外业主也节省了寻找新租户的费用。租赁终止的种类包括：租户提出的租赁终止、物业

14、管理企业拒绝续签导致的租赁终止、租户违反法规、不付租金、参与犯罪或违反租约协议条款的其他方面时导致的强制性的租赁终止。10.续签租约11.租赁终止第二节房屋租赁方案的制定二、制定房屋租赁方案的程序确认租赁房屋属于住宅用房还是经营性用房。根据租赁房屋的类型、档次，确认潜在客户群。根据租赁房屋的类型、档次，结合潜在客户群特征、租期、装修及家具、设备配置，选择确定具体租金类型、租金数额和支付方式。1.确认租赁房屋的类型、档次2.确认潜在客户群3.确定租金方案4.确定租赁服务方案第二节房屋租赁方案的制定根据租赁房屋的类型、档次，结合潜在客户群特征确定所提供服务的具体项目、内容、质量和价格。根据租赁房屋

15、的类型、档次，结合潜在客户群特征，确定采用何种行销手段和广告形式。根据有关法律、法规和政策，结合租赁房屋的类型、档次，潜在客户群特征等，草拟恰当的租赁合同。5.确定吸引潜在租户方案6.草拟房屋租赁合同7.拟定租赁管理制度第二节房屋租赁方案的制定房屋租赁管理的各项制度是根据国家有关政策法规以及租赁合同编制的，规范租赁双方，尤其是承租方租赁行为的具体规定，它主要包括以下几个制度：(1)房屋租赁租金管理制度该管理制度主要规定租金标准、租金交纳的时间、租金的调整办法以及违约责任形式等。(2)房屋使用与维修管理制度该制度主要规定承租人应该如何使用房屋以及房屋的修缮责任归属等。第二节房屋租赁方案的制定(3

16、)房屋转租与退租管理制度该制度主要规定房屋承租人在转租或退租时的要求，比如规定转租必须经过出租方的同意，转租租金如何分配；退租时，在什么时间、范围内租金按全天或整月计算，什么情况下只需交纳部分租金，退租手续如何办理以及退租时应退还什么(如房门、信箱及地库钥匙等)和应检查什么设备等。根据具体管理、服务内容，确定管理岗位，组织构架；安排合适的人员，负责具体租赁管理项目工作；上岗前必须进行培训，以能够胜任岗位职责。8.租赁管理人员的组织与培训第二节房屋租赁方案的制定三、房屋租金的确定房屋租金就是在房屋租赁中，房屋出租人向承租人提供一定时期的房屋使用权，承租人定期向出租人支付房屋使用权的经济报偿。(1

17、)折旧费房屋在长期使用的过程中，由于自然损耗和人为损耗，它的价值会逐渐减少，这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。折旧费=建筑造价（1净残值率）/使用年限(2)维修费为了保证房屋的正常使用功能和预期使用年限，必须对房屋进行维修和养护。1.明确租赁租金的构成第二节房屋租赁方案的制定(3)管理费房屋的经营者和管理者为出租房屋提供必须的管理与服务所需的费用，包括房屋管理人员的工资、办公费用、业务费等。(4)利息是指对房屋建造或购买时的投资，在出租期间资金占用的时间价值补偿。(5)地租即向国家交纳的土地使用费。(6)保险费是房屋所有权人为了保证自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的

18、保险金。(7)利润是物业管理企业从事房屋租赁经营管理而获取的平均盈利，属于房屋维修劳动和经营管理所创造的价值的一部分。第二节房屋租赁方案的制定(8)房产税租金中的房产税计算要按照国家规定的房产税征收办法计算税额，再按被出租房屋面积分摊房产税。由于出租房屋的特定性，其实际使用价值的差异性，在实际工作中，既不能逐幢、逐间按构成因素分别核算，又不能不加区别地按平均租价计算租金。(1)租金基数的核定2.房屋租金标准的计算方法第二节房屋租赁方案的制定 等级计算法。即按照房屋建筑与装修设备划分等级计算的办法。等级标准可根据国家统一制定的有关标准(如国家在城镇房屋普查时建立的有关统计分级指标)，参考各地房屋

19、的区城特点，结合起来划分、计算实际等级。等级计算法通常以一幢房屋为分级基准，对同一建筑内的不同楼层、不同房间差异，在计算租金标准时，用调剂因素反映。第二节房屋租赁方案的制定 项目基分计算法。基础分值可以根据国家统一制定的房屋完损等级评定标准等，即主要按照房屋建筑结构的有关项目，如结构、墙体、屋顶、楼地面、门窗等分别计算出基础分值，再按房屋的具体情况分项评分，最后加以汇总。 结合计算法。就是将上述两种方法结合起来使用。即房屋结构、墙体、屋顶、门窗等作为主要的分级依据，按等级计分，其余项目可按项目基分计算法计算，然后汇总得出该房屋的租金基数。(2)调剂因素第二节房屋租赁方案的制定 体现房屋价值的因

20、素，如房屋的保暖隔热性能，墙体结构的质量，附属设施，包括水、电、卫生、煤气等是否完备，以及地面、门窗、室高的情况。 体现使用价值的因素，如楼层、朝向、环境、采光等因素。 体现供求关系的因素，如房屋所处位置(或地段)和环境等。在确定租金基数和调剂因素后，就可以计算月租金标准了：3.租金计算和收缴形式第二节房屋租赁方案的制定根据租金的计算和收缴的形式，物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式：(1)毛租毛租有时又称连续租赁，是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。(2)净租净租租金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。(3)百

21、分比租赁百分比租赁通常也称为超出性租赁，常用于零售物业的租用。第二节房屋租赁方案的制定房屋租赁纠纷主要有因租金标准、租金交纳以及租金的调整等引起的租金纠纷，租赁期间因使用、修缮、装饰装修等引起的纠纷，租赁合同解除的纠纷等。1)有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有权证的。 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的。 共有房屋未取得共有人同意的。 权属有争议的。1.预防租赁纠纷应注意的问题四、房屋租赁纠纷的预防和处理第二节房屋租赁方案的制定 属于违法建筑的。 不符合安全标准的。 已抵押，未经抵押权人同意的。 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 有关法

22、律、法规规定禁止出租的其他情形。2)房屋租赁期限届满，租赁合同终止。3)租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定；出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。第二节房屋租赁方案的制定4)有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同： 符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的。 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。 当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。第二节房屋租赁方案的制定 将承租的房屋擅自转租的。 将承租的房屋擅自转让、转借他