本科《税法》课件第七章 资源税法和土地增值税法

1、第七章 资源税法和土地增值税法一、资源税的概念资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税，属于对自然资源占用课税的范畴。二、资源税计税方法由于资源税的课税对象主要为计量单位标准的矿产资源，因此在对资源征税时，往往采用从量定额的征收方法，不仅计算简单，而且便于管理。资源税的基本原理一、纳税义务人 资源税纳税人是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。注意：1.资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。相应的对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税。第一节 纳税义务人与税

2、目、税率 2.资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，而对已税产品批发、零售的单位和个人不再征收资源税。 3.资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业、军事单位、行政单位（除国务院另有规定以外）。 4.中外合作开采陆上和海洋的石油不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。 5.独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。【例题1多选题】下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（BCD）。A.进口盐的外贸企业B.开采原煤的私营企业C.生产盐的外商投资企业D.中外合作开采石油的企业 二、税目、税率

3、 资源税采取从量定额的办法征收，实施“普遍征收、级差调节”的原则。（一）资源税的税目：目前包括7大类，它们是：1.原油。是指开采的天然原油，不包括人造石油。2.天然气，是指专门开采或与原油同时开采的天然气征税。煤矿生产的天然气暂不征税。3.煤炭。是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。 4.其他非金属矿原矿，是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。 5.黑色金属矿原矿。 6.有色金属矿原矿。 7.盐。包括固体盐、液体盐。固体盐，包括海盐、湖盐原盐和井矿盐。液体盐，是指卤水。 原矿、原油、原盐，资源产品中的初级资源产品征税。 纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用

4、税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 【例题11多选题】 下列各项中，应征资源税的有（AD）。 A.开采的大理石 B.进口的原油 C.开采的煤矿瓦斯 D.生产用于出口的卤水（二）税率 资源税采取从价定率或者从量定额的办法计征，分別以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用的比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具体适用的定额税率计算，实施 “级差调节”的原则。 纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。三、扣缴义务人 收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务

5、人，具体包括： 1独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 2其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据 实行从价定率征收的以销售额作为计税依据。销售额是指为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。与应税矿产品缴纳增值税销售额一致。 同时不包含下列项目：1、同时符合以下条件的代垫运费2、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费第二节 计税依据与应纳税额的计算（二）从量定额征收的计税依据1、销

6、售数量，包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。2、纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。3、纳税人在资源税纳税申报时，除另行规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。4、对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。5、金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。6、纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征

7、税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。【例题3多选题】某铜矿2009年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为20%），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（BD）A.资源税1.68万元B.资源税2.4万元C.增值税78万元D.增值税102万元【例题6单选题】江西某独立矿山企业6月份将开采的钨矿加工成精矿销售，因特殊原因税务机关无法准确掌握入选精矿时移送使用和销售的原矿数量，只知入选后的精矿数量为500吨，选矿比为1：20，钨矿单位税额为每吨2.4元，该钨矿6月份应纳资源税税额为（C

8、）元。A500 B700C24000 D14000【例题5单选题】某纳税人本期以自产液体盐50000吨和外购液体盐10000吨（每吨已缴纳资源税5元）加工固体盐12000吨对外销售，取得销售收入600万元。已知固体盐税额为每吨30元，该纳税人本期应缴纳（D）资源税。A.36万元 B.61万元C.25万元 D.31万元二、应纳税额的计算实行从价定率征收（原油、天然气） 应纳税额=销售额*适用税率实行从量定额征收 应纳税额=课税数量单位税额代扣代缴应纳税额 =收购未税矿产品的数量*适用的单位税额【例7-2】某铜矿山12月销售铜矿石原矿30 000吨，移送入选精矿4 000吨，选矿比为20，该矿山铜

9、矿属于5等，按规定适用1 2元/吨单位税额。计算该矿山本月应纳资源税税额。 （1）外销铜矿石原矿的应纳税额：应纳税额30 000吨1 2元/吨360 000（元） （2）因无法准确掌握入选精矿石的原矿数量，按选矿比计算的应纳税额：应纳税额4 000吨20%1 2元/吨240 000（元） (3)合计应纳税额： 应纳税额=原矿应纳税额+精矿应纳税额 = 360 000 +240 000 = 600 000（元） 【例题15计算题】某联合企业为增值税一般纳税人，2009年2月生产经营情况如下：（1）专门开采的天然气45000千立方米，开采原煤450万吨，采煤过程中生产天然气2800千立方米;（2）

10、销售原煤280万吨，取得不含税销售额22400万元;（3）以原煤直接加工洗煤110万吨，对外销售90万吨，取得不含税销售额15840万元；（4）企业职工食堂和供热等用原煤2500吨；（5）销售天然气37000千立方米（含采煤过程中生产的2000千立方米），取得不含税销售额6660万元；（提示：资源税单位税额，原煤3元/吨，天然气税率10%；洗煤与原煤的选矿比为60%。）要求：计算该联合企业2009年2月应缴纳的资源税。正确答案外销原煤应纳资源税2803840（万元）外销洗煤应纳资源税9060%3450（万元）食堂用煤应纳资源税0.2530.75（万元）外销天然气应纳资源税666037000*（

11、370002000）10%630（万元）应缴纳资源税合计=8404500.756301920.75（万元） 【例题13单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（C）。A.20000元B.35000元 C.45000元D.60000元【例题4单选题】某煤矿生产企业2008年生产原煤1000万吨，其中销售50万吨，每吨售价600元（不含税）；移送加工洗煤80万吨（综合回收率80），当

12、年全部售出，每吨1000元（不含税）；另外，使用本矿生产的原煤加工成选煤210万吨（综合回收率70），该矿以加工好的选煤20万吨支付发电厂的电费（取得电费普通发票），150万吨选煤对外销售，每吨售价700元（不含税），40万吨选煤用于本单位职工宿舍取暖。2008年应纳的资源税为（C） 万元。（原煤每吨资源税0.5元）A.228 B.288 C.225 D.298一、减免税项目1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3.铁矿石资源税减按80%征收。4.尾矿再利用

13、不征收资源税。 5.对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。第三节 税收优惠和征收管理 【例题14多选题】 下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（BCD）。A.对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税三、纳税义务发生时间 1.纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。 2.纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。 3.纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售

14、款凭据的当天。 4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。 5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。 四、纳税期限 资源税的纳税期限与增值税、消费税基本相同。【例题9多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（BCD）A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天C.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天五、纳税地点 开采或生产所在地主管税务机关具体情况：属地征收1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应

15、当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地或生产地纳税。3.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收第四节纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着

16、物并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 土地增值税法的纳税人主要有四个特点。二、征税范围（一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 土地增值税的基本范围包括： 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3、存量房地产的买卖。一、土地增值税的征税范围的判定 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所

17、有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。（有偿或视同有偿）（二）具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予继承不征。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，

18、不征；非公益性赠予，征。2.出租不征。3.房地产抵押抵押期不征，产权没有变化；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。有关事项是否属于征税范围4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。6.合作建房一方出钱一方出地，建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.企业兼并转让房地产暂免。8.代建房不征。9.房地产重新评估不征。【例题1多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（CD）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产

19、C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【例题2单选题】下列行为中应征收土地增值税的是（D）A企业被兼并转让的房地产B出租土地使用权C用于贷款抵押期间的房地产D单位之间相互交换的房地产第五节税率、应税收入与扣除项目增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%一、税率二、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额

20、计入收入总额。转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金三、扣除项目的确定（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额（土地面积配比）（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本（建筑面积配比）（1）土地征用及拆

21、迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等（2）前期工程费，通过合法渠道获得使用权后，前期规划设计、地质勘探、水文测绘、通水通电三通一平等前期工程费。（3）建筑安装工程，支付给施工单位的。（4）基础设施费，小区里的供暖供气、排污照明、绿化等基础设施。（5）公共配套设施，小区里的学校、医院、活动中心等公共配到设施。（6）开发间接费用，组织管理这个项目的工资福利、固定资产折旧、办公费、水电费等。3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

22、房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.与转让房地

23、产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。 房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加（扣“两税一费”） 非房地产开发企业：营业税、印花税、城建税、教育费附加（扣“三税一费” ）【例题3单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（C）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2取得土地使用权后

24、未经开发就转让的，不得加计扣除。【例题4多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ABD）。A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用【例题5单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金

25、额为（D）A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元 （六）旧房及建筑物的评估价格税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。2“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价成新度折扣率 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取

26、得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。【例题6单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移

27、书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（B）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元D.200万元【例题13单选题】 （2011年）位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（C）。A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元【例题14单选题】某公司于2011年8月转让位于

28、市区的办公用房，取得售房款200万元。该办公用房2006年6月购入，购房发票上金额为80万元。转让时不能提供评估价格，应纳土地增值税额的增值额是（A） 。（当地契税税率4%）A.90.1万元 B.162.2万元C.170.2万元 D.173.4万元第六节应纳税额的计算一、增值额（计税依据） 土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。二、应纳税额计算 应纳税额增值额适用税率-

29、扣除项目金额速算扣除系数【例】某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。第一种方法（按土地增值税暂行条例规定的方法计算）：第一步，先计算增值额。增值额为：400-100= 300万元第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。增值额与扣除项目金额之比为：300100= 300%由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四挡税率。第三步，分别计算各级次土地增值税税额。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超

30、过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%成本100之上的增值额是300，增值率300%。增值额50，增值额50，增值额100，增值额100。这部分增值额为：10050%；50（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为：5030% =15（万元）(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。这部分增值额为：100(100%-50%)=50（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为：5040% =20（万元）(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用

31、50%的税率。这部分的增值额为：100（200%-100%）=100（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为：10050%=50（万元）(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。这部分的增值额为：300-(100200%)=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：10060%=60（万元） 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税税额为：15+20+50+60=145（万元）第二种方法（按实施细则规定的速算扣除法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100= 300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额

32、之比为： 300100= 300%由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 第三步，计算土地增值税税额。 土地增值税税额为：30060%-10035%=145（万元） 不难看出，两种计算方法所得出的结果是一样的。 【例题17计算题】某市一内资房地产开发企业2008年有关经营情况如下：（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土

33、地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。（5）在售房过程中发生销售

34、费用1500万元；发生管理费用（含印花税）900万元。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10）（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本。（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。（4）2008年应缴纳的土地增值税。答案（1） 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=（2000800）1200040000=840（万元）（2） 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+4001200040000=7320（万元）（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=（840+7320）（10%+20%）=2448（万元

35、）（4）房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税；以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。2008年应缴纳的土地增值税：扣除项目840+7320+2448+160005%（1+7+3）11488（万元）增值额=16000+100000.32-11488=7712（万元）增值率771211488100%=67.13%应缴纳土地增值税=771240%-114885%=2510.4（万元） 【例题7单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息

36、；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（B）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元【例题15单选题】 2011年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（C）万元。A.73.5 B.150 C.157.5 D.300三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位

37、 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税的清算条件 1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得

38、销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题10多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ABC）。A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于

39、出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 3土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（四）土地增值税的扣除项目 1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关核定扣除。 3、房地产开发企

40、业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8.房地产开发企