2.2.0.保利地产项目定位管理制度（试行）4.14

1、房地产项目定位工作管理制度（试行稿） Q/POLY TZ3006-20159/9第一章 总则为规范公司房地产项目定位管理工作，提高定位工作的科学性与准确性，特制定本办法。本办法适用于保利房地产（集团）股份有限公司（以下称“股份公司”）、各区域房地产开发平台公司（以下简称“平台公司”）新获取房地产项目。本办法所规范的定位管理是指：各平台公司获取房地产项目后，在立项的基础上，对项目规划方案、产品定位、开发计划、定位成本、效益评估、盈利规划等方面进行深化论证，以防范投资风险，确保项目健康运营。在时间顺序上，定位管理界于项目获取与规划方案确定之间。房地产项目定位应符合以下原则：1、收益不低于立项标准：

2、项目定位阶段的核心指标，包括税前利润、税前成本利润率、内部收益率、项目年度现金流情况、关键节点（开盘、收回股东投资、实现正现金流）等，须不低于项目立项报告中申请的各项指标。2、不得与立项方案出现较大偏差：定位阶段是对立项阶段的修正和深化，原则上不得将立项阶段的市场判断、销售计划、规划方案、产品定位、收益情况全盘否定。项目定位与立项有明显偏差的，必须在上报材料中给予原因说明，股份公司将遵循“从严考核”的原则核定考核目标。3、保证论证效率：平台公司定位论证过程不能超过2个月。项目取得后，平台公司应根据股份公司具体通知要求，按时提交定位材料。部分复杂的城市综合体项目，可视情况延后1-2个月。4、保持

3、定位审核严肃性：股份公司完成评审后，将下发详细的定位评审意见书，平台公司应调整到位。股份公司会把相关会议纪要、评审意见书、目标成本、管理规定等文件，作为管理巡检、内部审计、绩效考核的重要依据，核实平台公司实际执行情况。符合以下任一条件的项目，列为“重点项目”，应在股份公司层面召开定位评审会讨论通过。其他项目为“一般项目”，执行材料审批流程。1、项目地价超过30亿元；2、项目总建面超过100万平方米；3、商业计容面积不少于10万平米；4、项目存在复合业态（如城市综合体、养老地产、旅游地产、产业地产、城市标志性建筑）。5、新进区域的首个项目；股份公司认为需要上会的项目。第二章 职责与分工项目所在平

4、台公司总经理为定位工作第一责任人，应确保立项、定位、目标成本等各阶段成果的准确性、严肃性与可追溯性。定位提报的相关市场情况、决策数据应真实可信，有深入调研结果作为支撑。定位上报指标应与立项报告一致（若已下发考核目标通知，则与考核目标一致），不应存在重大变动。项目所在平台公司计划部为定位工作的组织部门，主要负责定位关键节点计划、现金流计划、经济效益测算的编制，在立项基础上核准核心指标，完成整体定位材料的整理及上报。项目所在平台公司的营销、技术、工程、成本、财务、开发、客服等部门必须参与定位工作，相关部门负责人对涉及本专业的定位材料内容的真实性、可操作性负责。其中：1、营销部：负责实施二次市场调研

5、，深化立项报告的产品与价格定位，确定项目的产品类型、配比、与营销相关的建造和装修标准、展示区与营销部方案、项目推售计划与货量安排；2、技术部：根据营销产品定位，负责项目定位规划方案、建筑建造标准的编制，符合本区域规划部门的报建要求；3、工程部：根据关键节点计划，负责项目施工方案、开发分期及标段编制，对施工难点问题提出解决措施；4、成本部：根据产品定位、建造标准及开发分期，在立项成本基础上编制定位成本，确定合约规划方案及重大招投标计划，并在项目定位阶段完成后编制目标成本；5、财务部：与计划部完成现金流计划编制，在立项测算基础上，完成项目全生命周期盈利规划，对税务筹划问题提出解决措施；6、开发部：

6、根据关键节点计划，完成报建计划的编制，对报建难点问题提出解决措施；7、客服部：配合营销部完成客户分析、服务统筹等工作，对本项目客户管理的重点问题提出解决措施，如有必要应提前对接物业公司。本级投资管理中心负责统筹定位工作流程的执行，协调平台公司、各职能中心完成材料的上报、审批、会议组织、意见反馈、目标成本下发等工作。本级品牌管理、技术研发、工程管理、成本管理、财务管理、商业管理等职能中心负责定位材料的审核与执行跟进，相关中心负责人对涉及本专业审核意见的真实性、可操作性负责。其中：1、品牌管理中心：负责审核项目产品定位、售价及销售计划，应在实地调研和对区域市场有充分了解的基础上，结合项目的区位，市

7、场供求关系和竞品项目的分析，对包括产品定位、户型比列、售价和销售计划等在内的合理性，给出具体的评审意见及建议。2、技术研发中心：负责审核项目技术指标及规划方案，应根据项目的规划设计条件和产品定位、户型配比等，分析项目的主要经济技术指标、业态布局、户型配比、建造标准是否符合集团对产品的各项要求并能否实现利益最大化等。3、工程管理中心：负责审核项目施工方案、开发分期及标段划分，应根据项目场地基本情况，判断施工方案的可行性，涉及到施工技术难点的，应提出处理意见，并关注风险防范。4、成本管理中心：负责审核项目定位成本根据产品建造标准，审核项目各可售产品类型的建安成本，包括基础、土建主体、装修、安装等费

8、用；审核大类公摊成本，如开发前期费、红线内配套费、政府收费；审核商业物业（如酒店、写字楼、集中商业等）的建安成本，。5、财务管理中心：负责审核项目的资金计划、利润结转计划、税务测算的合理性及税务风险，应结合区域当地融资环境以及各项税务政策，审核项目融资计划及现金流编制的合理性，审核土地增值税和各项税收的测算，保证定位阶段各项税费与当地政策要求口径统一。审核利润结转计划、成本分摊、财务费用的合理合规性。6、商业管理公司：规划有商业综合体的项目，平台公司应提前与商业管理公司沟通，完成产品定位、经营规划的审核。第三章 定位材料要求各平台公司上报定位材料包括但不限于以下内容：1、项目定位请示（含平台公

9、司董事长签字）；2、项目定位汇报材料（附件一）；3、项目定位成本测算及盈利规划表（附件二）；4、主要信息对比表（附件三）5、成本核查表（附件四）。各平台公司上报的定位方案必须经平台公司办公会决议通过，并由平台公司董事长签发，通过OA系统上报股份公司。上报定位材料前，平台公司应就技术方案与股份公司相关领导和技术研发中心达成基本一致意见，或者先行召开技术方案评审会，确定一个基本稳定的定位方案后再行上报。各平台公司未能在规定时间内完成材料上报的，须书面向股份公司申请延期。第四章 定位管理流程本级流程1、项目获取后，各职能中心抽调骨干人员成立本项目定位评审小组。2、定位评审小组下发项目定位通知，明确项

10、目是否属于重点项目、材料上报时间和具体要求。原则上，重点项目在获取后60个工作日内、非重点项目在40个工作日内上报定位材料。3、平台公司上报材料后，股份公司相关职能中心在股份公司OA系统中进行审核会签。各职能中心在OA系统收到定位材料后，须在5个工作日内完成审核，在审核过程中应与平台公司对口专业部门保持充分沟通，提前解决基础性问题。对于双方沟通后达成一致的事项，各中心需督促平台公司将材料调整到位。需要过会的重点项目，应在会议召开前完成材料调整。4、职能中心完成审核后，由财务总监、主管投资管理的副总经理、总经理、董事长进行审签。5、为提高定位工作效率，股份公司将对项目定位实施分类管理。根据本办法

11、第五条的划分原则：5.1重点项目：召开项目定位评审会。材料会签完成10个工作日内，由总经理办公室、投资管理中心确定具体的上会时间，并口头通知平台公司。平台公司总经理为项目定位汇报人，经营班子及相关专业人员列席会议。股份公司董事长、总经理、副总经理、职能中心负责人对项目定位方案、关键节点、收益指标、盈利规划等事项进行审议，提出改进意见。会议结束后3个工作日内，各职能中心评审意见提交至投资管理中心，通过OA系统下发会议纪要、定位评审意见书至平台公司。5.2一般项目：各职能中心完成材料会签后，由投资管理中心通过OA系统下发定位评审意见书至平台公司。股份公司可根据审核情况，召集平台公司相关人员召开专业评审会，就专业问题询问平台公司对口专业人员。平台公司流程1、新项目获取后，平台公司应在立项市场调研的基础上，由营销部迅速展开二次市场调研和定位论证，明确项目和产品定位，并以此为依据，由技术部组织项目规划方案设计。2、计划部组织各部门召开定位工作会议，形成定位方案。定位方案须经过平台公司经营班子集体决策，形成会议纪要存档。定位材料由平台公司董事长签发，通过OA系统上报股份公司。3、项目为重点项目的，应安排公司总经理及相关人员参