商业物业前期介入的主要工作概要-共40页课件

1、商业物业前期介入的主要工作沈阳项目筹备组目 录前期介入工作的重要性1前期介入工作的主要内容22前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性 前期介入的定义： 指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责等各项管理制度。4前期介入工作的重要性重 要 性合 理建 议技 术学 习设 备掌 握优 化质 量节 能降 耗方 案前 置5前期介入工作的重要性合理建议规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物

2、业管理的特点和需求，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划设计更合理。6典型案例1、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。 沈阳项目筹备组在发现此情况后，建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计部高度重视并即刻整改。现已整改完毕，所有排风管道均改用不锈钢材质。7典型案例2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评估等开业硬性需求。 沈阳项目筹备组经多轮研讨、反复调研后，将整改

3、意见发函至沈阳商业地产，引起其重视，经过地产项目部、商业管理公司与物业公司的三方专项会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。8前期介入工作的重要性技术学习商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内能够吸收和消化。9前期介入工作的重要性设备掌握商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理工作以及提升突发事件应急处理的能力。10前期介入工作的重要性优化质量通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给接管验收

4、打下基础。11前期介入工作的重要性节能降耗通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。12前期介入工作的重要性方案前置提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。13前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容规划设计阶段 建筑规划、商业规划、配套设计、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划项目施工阶段 系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用

5、测算开业准备阶段 项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练15前期介入工作的主要内容规划设计阶段 建筑构造、商业规划、设计配套、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划16前期介入工作的规划设计阶段建 筑 规划 参与市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、环境指标等）17前期介入工作的规划设计阶段商 业 规 划 对人流动线、功能分区、业态分配等规划，提出建设性意见18前期介入工作的规划设计阶段配 套 设 计 根据项目定位，物业从运营管理角度（适用性、经济性、可靠性、可持续性等），对配套设计及设备选型提出合理化建议19前期介入工作的规划设计阶段停车系统

6、及交通路线规划 人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等车位配置停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等)车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙)配有专用的消防灭火器材地下车场需有配套的排风换气系统道闸系统技术成熟便于维修、养护地沟盖板做防震(防噪)处理排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求20前期介入工作的规划设计阶段消防与安防系统规划消防系统设计审图建议消防电、水系统物业补充建议消防系统设备的选型和经济评价消防末端阀门位置安防系统设计审图建议安防系统

7、末端点位的物业建议安防系统分区和门禁控制安防系统设备的选型和经济评价21前期介入工作的主要内容项目施工阶段 系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算22前期介入工作的项目施工阶段类 别 一系统熟悉类 别 二信息掌握类 别 三工程跟进类 别 四二装监管类 别 五接管验收类 别 六团队建设类 别 七文件编制类 别 八管理方案编制类 别 九费用测算23前期介入工作的项目施工阶段类 别 一系统熟悉技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。24前期介入工作的项目施工阶段类 别 二信息掌握参加地产各项工

8、作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。25前期介入工作的项目施工阶段类 别 三工程跟进设备进场 安装巡查 检测评定 调试运行 交接验收。对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整改，保留整改结果。26前期介入工作的项目施工阶段类 别 四二装监管制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。管理过程包括： 复尺； 场地交接； 图纸审核； 施工审批； 施工管理； 工程验收。27前期介入工作的项目施工阶段类 别 五接管验收依据总部制定的地产开发项目移交物业验收管理办法执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收

9、。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。28前期介入工作的项目施工阶段类 别 六团队建设通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理的准确性和实效性。营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。29前期介入工作的项目施工阶段类 别 七文件编制前期物业服务协议前期物业服务合同临时管理规约写字楼和商场的日常管理类文件各部门的管理手册和常用表单30前期介入工作的项目施工阶段类 别 八管理方

10、案编制各部门人员培训方案写字楼和商场物业管理方案入驻策划方案物业接管验收方案31前期介入工作的项目施工阶段类 别 九费用测算物业费测算年度项目各项费用预算32前期介入工作的主要内容开业准备阶段 项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练33前期介入工作的开业准备开业演练开业配合方案的编制标识系统的建立项目开荒开业准备统一说辞大厦自然标识入驻、消防、开闭店人员编制突发事件清洁方案设施设备标识34前期介入工作的开业准备 制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法。清除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保项目以最好的面貌迎接客户的入驻，也为项目的日后保洁作准备项目开荒35前期介入工作的开业准备安全警告标识/公益标识/流程性标识设施设备