武汉汉阳王家湾商业项目定位报告ppt课件

1、王家湾商业工程市场定位1工程研讨任务阶段划分工程地块查勘区域宏观经济背景研讨区域商业环境研讨城市商业开展规划研讨房地产/商业地产市场调研工程属性研判与界定问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程商业定位建议产品规划建议2021/07/14第二阶段商业定位及商业设计调整建议2021/07/172021/07/30第一阶段市场调研2中心问题界定市场竞争时机发掘工程商业定位建议产品规划建议工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程整体战略定位工程价值实现3工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程解析城市研讨问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程整体致胜战略工程商业定位产品设计优化建议区域属性城市整体环境

2、分析城市属性界定4武汉城市圈规划及武汉的位置以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。2005年度武汉首位度为6.21，2006年上升为6.4，首位度极高，中心优势和中心位置愈加明显。武汉位置武汉城市圈规划及武汉的城市位置，将有效加强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。5武汉城市规划城市西、南向的扩展战略实施为王家湾“武汉城区西南向大门的商业带来了无限契机和更大量消费群体。王家湾区域商业中心强

3、化沿长江轴和垂直于长江的汉水武珞轴，实施“两轴三城、多核放射的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建立各自的功能中心，以东、西、南三个方向为城市未来的主要扩展方向。6武汉新区规划武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口100万。目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子现命名“江城大道已全线通车，沌口开发区和汉口城区经过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。从长久看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的开展。武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈开展提供了宏大的开展时机，将改

4、动目前汉阳商圈级别的划分。7城市轨道交通规划武汉市最新修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。3#，35KM,后湖-武汉开发区； 4#，50KM,永安堂-武汉火车站延伸线，武汉火车站阳逻 3、4#线相交于十里铺6#，30KM,盘龙城-沌口； 10#，59公里，蔡甸豹獬。 12#，73公里，永安阳逻。其中，10#和12#线为市域线，最高速度140公里/小时，平均站距44.5公里，平均速度75公里/小时 9条市区线，相“扣成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市开展热点和交通枢纽地域。城市轨道交

5、通规划将进一步加强王家湾作为汉阳交通枢纽的位置，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈位置将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。8武汉城市商圈分布格局武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的位置在遭到汉口商圈的影响下，商圈将逐渐衰败。王家湾商圈遭到外在竞争压力较小，开展潜力宏大，将取代钟家村成为市级商业中心。图例： 汉口商业中心 市级商业中心区 市级商业副中心 武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。9工程研讨任务步骤工程属性研判与界定城市研讨问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程商业定位产品设计优化建议城市整体市场分

6、析城市研讨小结工程解析区域属性10武汉作为城市圈龙头城市，将有力加强处于武汉门户位置的商圈的扩容，辐射面将更广，为王家湾商圈开展带来了契机。城市研讨小结武汉新区规划和轨道交通规划，将进一步加强王家湾作为汉阳交通枢纽的位置，其商业将进一步向该区域聚集，未来开展有良好的前景。武汉商业格局开展，钟家村虽被规划为市级商业中心，但遭到汉口商圈强力影响和人口支持力度缺乏的情况，将逐渐衰败，王家湾将取而代之。11工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程属性城市属性问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程商业定位产品设计优化建议区域研讨区域市场分析区域属性界定12汉阳片区商业规划目前，汉阳片区已成型的商圈有三个

7、，分别为钟家村商圈、王家湾商圈和沌口商圈，本案处于王家湾商圈。十一五规划中，钟家村规划为市级商业中心，十升路王家湾、四新、沌口等地规划为市级商业副中心(指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业效力中心)。钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力被低估，未来开展前景看好13王家湾商业市场分析王家湾商圈商业体量超越40万方，商业业态齐全，市场已进入白热化竞争阶段。王家湾商圈内已有、在建和规划中的大中型商业单体的总体量已超出40万方，以该商圈5公里以内的总人口为50万人计算，根据人口及消费才干确定法，根据国际阅历，1万平方米的商业

8、面积必需支持的效力系数为87114。商圈内所支持的工程体量为7-8万平方米。大中型单体商业 主营业态 规模 （万） 说明 汉商21世纪中心 百货、家乐福生活超市、餐饮娱乐、家电家居 8 规划扩建至12万 国美、工贸、苏宁 家电专业卖场 1.9 金马、好美家 家居 3 武汉摩尔城 超市、百货、百货、餐饮、影艺、娱乐 地上9.5地下4.5 在建 大洋百货 中档百货3-4 在建 欧亚达 家居6 规划 合计 46（含扩建、在建和规划）商业工程适宜的规模X=该工程辐射的消费人口区域城镇居民人均可支配收入/87114。目前汉阳人均可支配收入=12866按2006年程度，平均涨幅10%计算王家湾商圈可辐射人

9、口=50万X=12866500000/87114=73845平方米14工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程属性城市属性问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程整体致胜战略工程商业定位区域研讨区域市场分析区域研讨小结15消费人口众多区域研讨小结王家湾商圈位处交通要道，连通开发区与汉口、汉阳中心区，辐射国家级开发区武汉经济开发区，超越钟家村商圈指日可待。王家湾商圈半径5公里内，聚集了50万人，已建和在建的小区有300多个，住宅工程开发众多，为区域商业的开展提供强有力的支撑。王家湾商圈大中型工程扎堆，总商业体量近50万方，市场竞争进入白热化16工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程属性城市属性问题

10、界定与构造化分析市场竞争环境分析工程整体致胜战略工程商业定位区域属性工程解析工程属性界定17工程地段分析18工程位于王家湾十字路口东北角，位置中心。随着摩尔城和大洋百货选址龙阳大道南段，商业开发向南聚集。金马好美家本案汉商21世纪家乐福 汉 阳 大 道龙 阳 大 道工程位于王家湾商圈中心，南临汉阳大道，与家乐福相呼应；西临龙阳大道，与金马凯旋家居隔街相望。位于王家湾东南角的家乐福聚集了商圈的主要人流，同时随着摩尔城和大洋百货选址龙阳大道南段，地块周边商气更显南聚。待本案和临近的五星级酒店建成，结合附近的苏宁，东北角将有能够成为王家湾商圈重要一角。五星级酒店苏宁工贸大洋百货国美摩尔城永 丰 路1

11、8工程交通分析19本工程所在的东北角交通便利度较高，虽人流较为充足，但均被目前的21世纪购物中心所吸引，本案地块停留时间不长。人流测算：东北角1.36万/天略低于西南角1.41万/天 ；不到东南角2.83万/天的 车流测算：东北角7.3万辆/天略低于东南角9.1万辆/天地块周边商业价值有待发掘，车流有待转化为人流。东北角东南角西南角西北角西向（3条）3/32/30/南向（9条）1/99/98/9东向（13条）12/1311/131/13北向（18条）13/1817/185/18交通便利度：东南角东北角西南角西北角金马好美家家乐福本案摩尔城西通蔡甸：26、707、735北上汉口：535、705、

12、716、720、70、520、575、604、5东往钟家村、武昌： 222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站点400米367米600米1920工程技术目的 总用地面积：18332平方米 容积率4建筑密度：40 西临龙阳大道232米 南临汉阳大道 160米工程两面临街，商业价值较高。规模中等，竞争区域限于王家湾商圈。本案232米160米20工程资源 大型住宅区：玫瑰苑、南国明珠、国信新城、碧水晴天、新澳蓝草坪 大型企业：武烟、九州通、神龙、晨鸣纸业、冠捷、唯冠、海尔、美的21所处区域内大型住宅和经

13、济开发区大量工业企业分布，为商业消费囤积大量人流。武烟东风总部2122工程优势地段优势 本工程地处王家湾商圈中心，商业气氛较浓；地形优势地块两面临主干道，商业价值高。交通优势工程地处汉阳大道和龙阳大道交汇处，公交网络较成熟，交通方便，满足工程商业的可达性要求；同时，工程周边有地铁的规划。2223工程优势地块周边人流、车流被其他商业工程分流。工程周边人气、商气主要集中在龙阳大道南段的家乐福，本案面临人流引导的问题。2324工程时机大量消费人群推进商业开展王家大型住宅和经济开发区大量工业企业分布，为商业消费囤积大量人流。周边商业运营环境较好目前工程周边运营环境快速向好，包括汉商21世纪购物中心、家

14、乐福、国美、工贸、苏宁电器等商家集中开业，商业气氛渐浓，为工程商业价值易快速构成；存在引进高端百货的能够性工程地块旁将开发五星级酒店，这为引入高档百货提供了能够性，高档百货是可成为五星级酒店的配套，同时酒店为百货提供稳定的客源。政策利好宏观政策对住宅投资的打压，促使投资者把目光投向了商业地产。2425工程要挟商气南聚摩尔城和大洋百货均选址龙阳大道南段，王家湾商气明显南聚，位于北面的本案将面临孤军作战。市场竞争猛烈摩尔城和顶琇大厦的开建，21世纪商业中心的扩建，使得09年区域商业供应量大增，本工程将面临较大的市场竞争压力。同时，这些工程业态涵盖全面，市场时机点很少。2526商圈中心区的中等规模商

15、业工程交通便利，商业价值有待发掘竞争压力较大工程属性小结26中心问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程整体致胜战略工程商业定位工程研讨任务步骤工程属性研判与界定工程商业定位27我们采用S-C-Q构造化分析方法我们应该怎样办情境Situation公认现实冲突Complication推进情境开展并引发矛盾的要素疑问 Question (分析存在的问题)需求完成某项义务发生了防碍我们完成义务的事情存在某个问题存在某个问题采取了某项行动知道处理的方法有人提出一项处理方案行动未能奏效我们如何实施处理方案该方案能否正确为什么没能奏效28经过S-C-Q根本构造的分析我们确定了界定问题的分析模型？R1非期望

16、结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R229S：情境situation工程背景现实规模、交通、市场等中等规模，最大建面达7万方；两面临街；多路公交通达开发区、蔡甸及汉阳中心区，交通便利；龙阳大道和汉阳大道交汇处；周边5公里内聚集了50万人，为工程带来大量的消费群体；地块无需拆迁；区域成熟度有待提高，商业气氛日趋成熟；大型超市、卖场聚集，运营情况良好；整体市场09年待售同类工程较多，未来面临残酷的竞争；大型商业聚集在龙阳大道南段，商气南聚。规模交通位置区域现状市场现状工程现状30R1：非期望结果由特定情境导致的特定结果工程周

17、边人流被其他商业工程分流，商气南聚。大型超市、卖场、百货、餐饮文娱一应俱全，周边商业业态成熟、全面。31R2：期望结果我们的期望目的实现客户目的顺利实现可售面积销售，并实现工程销售利润最大化；在竞争猛烈的王家湾商圈中，胜利突围，打造工程中心竞争力，保证工程后续运营。32C：矛盾或冲突 complication R1与R2之间存在着的矛盾或冲突R1R2矛盾冲突工程周边人流缺乏，商气南聚。如何引导人流，营造良好的商业气氛，顺利实现可售面积销售，并实现工程销售利润最大化；大型超市、卖场、百货、餐饮文娱一应俱全，周边商业业态成熟、全面在竞争猛烈的王家湾商圈中，本案以何角色面市？如何打造工程中心竞争力，

18、实现胜利突围。VSVS33Q：提出问题 question 要实现从R1到R2必需面临的中心问题工程如何规划？工程投资收益如何最大化？工程业态如何组合？34问题界定与构造化分析市场竞争时机发掘工程整体致胜战略工程商业定位工程研讨任务步骤工程属性研判与界定典型工程分析工程商业定位35经营面积8万方业态-1楼新加坡美食城1楼家乐福超市、武汉家具城、21数码通信城、汉商家电大卖场、肯德基、万客来牛排馆、天上人间美发馆2楼周大福、金伯利、欧莱雅、欧珀莱、百丽、TATA、声雨竹、KACO、ATTITUDE、劲霸、梦特娇，麦当劳、金童子3楼天空乐坊KTV、凯威啤酒屋、糖果酒廊、21网吧、红象电玩、天羽体育运

19、动中心、养身足疗馆、天河21影城补充即将扩建至12万方，后期增加百货、休闲娱乐类等经营面积点评：王家湾区域最早、业态最全的综合商业工程；超市位置很难被取代；业态齐全，但运营档次偏低，且建筑老旧；估计将在现根底上进展改造扩建，构成一个宏大的商业综合体。21世纪中心以家乐福作为主力店，为工程聚集了充足的人气，本工程假设要占领市场分额，需针对其工程业态进展晋级或补充汉商21世纪购物中心36名称武汉摩尔城大洋百货地理位置隔龙阳大道与家乐福斜对汉阳好美家与国美之间建筑规模地上9.5万方，地下4.5万方3-4万方项目说明由三栋建筑合围而成，类似于汉口的万达商业广场。其中地上6层，地下2层。地面主要经营百货

20、、餐饮、影艺等，地下一层为沃尔玛，地下二层为停车场大洋百货继汉口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要从事中档百货零售业态王家湾区的百货业竞争猛烈，本工程再运营普通百货零售业的胜算时机较小，必需在档次方面进展突破。点评：摩尔城建成后将成为王家湾区域最大的综合商业体；摩尔城、大洋百货和21世纪内均存在百货零售业态，相互间猛烈的竞争可见一斑。本案规模不及摩尔城，但是从长久规划来看，本案的地段和人流量将远胜于此工程以及大洋百货；同时结合市场上百货业运营和档次均普通的现状，本工程可尝试走高档道路。对本工程的启示：武汉摩尔城、大洋百货在建37三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，再加上21世纪中心的家电卖场，

21、根本上垄断了商圈内的家电市场。名称国美电器工贸家电苏宁电器经营面积0.8万方0.5万方0.6万方业态主营IT、通讯、数码产品，兼营家电特色品种齐全、品牌众多、价格优惠点评：国美、工贸和苏宁三大家电专业卖场会聚，业态类似，价钱相近，相互间竞争猛烈，同时门店间隔较近，已接近“近身战；21世纪购物中心的汉商家电卖场也是区域内的重要家电供应商家。对本工程的启示：家电类业态本工程定位时根本不用思索。国美、工贸、苏宁电器38名称金马凯旋家居好美家欧亚达（规划中）经营面积1万方2万方6万方业态主营家具，兼营家居用品主营各类建材主营家具，兼营家居用品特色品牌家具卖场，货品较齐全，品牌众多品种多而全、档次中端高

22、端品牌家居卖场点评：受汉西家装市场影响，在营业的金马和好美家王家湾店运营情况均比较普通；三家大型品牌家居齐聚王家湾商圈，虽档次不同、针对的客户群体各有差别，但由于综合体量将近10万方，且受外界影响较大，因此必将导致该商圈内家居供应的过剩。规划中的欧亚达和在营业的金马、好美家将一同导致王家湾商圈内家装类业态的过剩。对本工程的启示：家居类业态也是本工程定位时首先应排除的业态。金马、好美家、欧亚达家居39问题界定与构造化分析市场竞争时机发掘工程整体致胜战略工程商业定位工程研讨任务步骤工程属性研判与界定竞争业态分析工程商业定位40王家湾商圈在营业商业中：“家居、家电类业态根本饱和；区域内零售业态较多，

23、随着摩尔城和大洋百货的参与，体量还会大幅添加；“餐饮比例较小，仅以新家坡美食城和玫瑰街上的中低档餐饮为主，中高档次和特征餐饮都比较缺乏；即将扩建的21世纪中心顶层规划为“文娱中心，可在一定程度上弥补“休闲文娱比例较小的现状，但档次较低。“时髦购物业态和场所均比较缺乏。大洋百货能够在一定程度上有所弥补，但也无特征可言。对本工程的启示：从目前来看，王家湾商圈业态较为齐全，本案可立足“餐饮、“休闲文娱“时髦购物等市场空白，在特征和档次等方面下功夫以寻求市场突破。王家湾商圈业态齐全，但餐饮和休闲文娱等业态相对较少，且档次均中档偏低，根本无特征可言；而时髦购物更是比较缺乏，因此本案可立足市场空白，从业态

24、特征和档次方面进展突破，凸显本身主题。王家湾商圈商业业态分析问题界定与构造化分析市场竞争时机发掘工程整体致胜战略工程商业定位工程研讨任务步骤工程属性研判与界定时机发掘总结工程商业定位42目前王家湾商圈大中型商业体量较大，业态分布齐全，市场竞争非常猛烈，主要表现为以下特点：百货零售类：大洋百货、摩尔城和21世纪商业中心均涉及百货业，但档次均为中档，本案可在特征、档次上突破。超市类：已有家乐福、即将进入沃尔玛，该类业态本案不可思索。专业市场：国美、苏宁、工贸等家电卖场会聚；好美家、金马、欧亚达等家居卖场扎堆，本案不宜涉足。餐饮文娱类：仅有新家坡美食城比较集中，体量少、档次低，与王家湾大型商圈定位完

25、全不符；虽然后期摩尔城规划有餐饮，但本案可以特征和主题作为重要的突破口。时髦购物类：大洋百货将引入时髦购物，但仍以中档百货为主，运营场所和运营方式的特征均缺乏，本案可从特征方面着手，引领时髦潮流。 总的来看，本工程起步相对较晚，在规模上也无法与竞争对手硬拼，假设要有效抓住目的消费群体，争夺市场分额，那么必需抓住市场空白，进展特征化和主题化的市场定位。市场竞争时机发掘总结本工程应抓住市场上特征餐饮、高档百货及特征时髦购物缺乏的现状，从运营特征和档次等方面进展突破，凸显本身主题。43问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程整体战略定位工程商业定位产品设计优化建议工程研讨任务步骤产品设计优化建议44

26、市场分析竞争时机发掘大型工程扎堆，竞争猛烈特征、档次上寻求突破交通便利，商业价值有待发掘中心问题人气缺乏，如何引导人流，营造商业气氛？竞争猛烈，何种角色面市，如何突围？工程属性界定商圈中心区的中等规模商业工程战略前回想整合：工程属性分析、市场分析、竞争时机发掘在商圈内竞争猛烈、本案周边人气缺乏的情况下，本案必需先明确本身的角色，才干有的放矢，实现工程胜利操作。45工程战略定位：市场的挑战者 垄断价格 产品引领当前市场 不断创新，使后来者难以超越 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品特色和价值 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求

27、点行业老大指点者挑战者跟随者补缺者非行业老大，中等规模市场次/非主流市场敏锐的时机主义者在目前王家湾商圈大型商业工程扎堆，各种业态均已齐全的情况下，本案规模限定不能成为市场指点者；本工程唯有走特征商业之路，以挑战者的身份面市才干吸引人流，从白热化的竞争市场中脱颖而出。46整体战略落实战略定位：市场挑战者对业态进展补充和晋级，与商圈内的业态构成差别化竞争引入特征业态和打造有趣的商业空间，为客户发明一种体验式消费概念降低市场风险，实现投资收益最大化47差别化道路特征道路问题界定与构造化分析市场竞争环境分析商业定位方案工程商业定位产品设计优化建议工程研讨任务步骤问题界定与构造化分析48业态组合建议区

28、域商业业态组合原那么业态业种选择目前王家湾商圈业态较为全面，本工程商业业态定位需研讨区域现有商业业态组合和情况。百货类：从大洋百货、摩尔城的国际百货到21世纪商业中心扩建引入百货，档次集中在中档，本案可在档次上突破。超市类：沃尔玛、家乐福，本案在引入超市作为主力店能够性不大。专业市场：国美、苏宁、工贸等家电卖场扎堆；好美家、金马等家居卖场扎堆，本案不宜涉足。餐饮文娱类：数量少、档次低、无特征，本案可作为重要的突破口。时髦购物类：大洋百货将引入时髦购物，但仍以中档百货为主，运营场所和运营方式的特征均缺乏，本案可从特征方面着手，引领时髦潮流。49业态组合建议业态组合建议业态业种选择业种业态特点及市

29、场现状可选性选择理由建议要点百货店满足人们各种生活需求是百货最基本的特点，现代百货店商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强，仍占零售业态主导地位，很受消费者欢迎优选在武汉消费市场上，到百货购物的观念根深蒂固；同时零售业激烈竞争，使百货业态成为品牌零售商存活的重要载体。项目作为区域购物中心，需要主力店的支撑，并且从前期人气的培育及零售商的招商，都需考虑引入百货本案所在王家湾商圈未来百货业态竞争激烈，今后将聚集大洋百货、21世纪购物中心将扩建引入百货、摩尔城将引入百货。鉴于以上情况，结合项目旁五星级酒店的开发，建议本案引入高端百货，进行错位经营超市其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品和家

30、居用品，尤其大卖场这样主力店，可确保固定的客群定期重复到访，商圈附近的居民为项目带来稳定的客源优选为商业提供充足的人流，为项目提供问题的客源但周边已存在多个大型超市，引入超市的可能性比较小50区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点家居大卖场满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的业态，单店规模通常在1万平方米以上，经营的商品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品种类不选周边已拥有好美，项目周边还有一个建材大市场。周边市场存在饱和，同时家居卖场租金水平较低，不建议引入。不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主

31、要创造者。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，时尚化的服装旗舰店值得 关注优选作为购物中心的商业形式，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要组成部分。引入不同商品类别的专卖店覆盖不同档次品牌。51业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店电器专卖店为消费者提供低价高品质的家电业态，有持续发展空间，电器专业店多独立店，但逐渐成为购物招商的重要组合。不选作为一站式购物中心需要电器专业店不建议引入家居旗舰店家居品牌因为其自身品牌差异原因，往往各有特色，在购物中心往往能形成特殊的市场吸引力

32、。不选租金承受力较弱，不建议设置不建议引入运动用品店随着消费者对健康意识的提高，对于健身中心体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化，以增强体育用品店的吸引力，如设置体验性设施优选随着人们对体育运动消费量逐渐增大，不可忽视就经营方式上需要区别于市场上目前以代理商专卖店的形式，覆盖各类用品的大型专业店和品牌折扣店符合未来消费需求建议引入大型运动用品专业店或者运动用品的工厂直销店或折扣店等。52业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点专业店“时尚生活”书店是提供舒适，装修现代化及高雅的阅读环境体现时尚生活主题有一定规模的

33、书店。这类书店的经营理念是将纯粹的购物行为转变为休闲享受过程，通常还提供饮品、简餐、并经营些特色的手工艺品等可选项目时尚，文化特色需要体现在商户的选择上鉴于周边商圈内未出现该类专业店，建议可以引入文化书吧，提供除购书、音像文化产品，提供简餐和饮品等玩具店现今儿童对成年人选择购物的地点越来越重要的影响力。可通过创造一个互动的经营环境以创新经营、用差异性吸引消费者可选满足家庭消费的主题概念建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境53业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮美食广场方便快捷的产品，便宜的价钱以及多元化，可让家庭或

34、朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化消费群体。这个组合配合装饰和环境将对顾客形成一定吸引力优选餐饮形式能较好满足当地消费者的需求，但在环境上需要有所提升，以区别现有的消费场所。建议引入有一定特色的，如菜式丰富，特色的就餐环境等特色小吃通常规模在30100平米，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，且更贴近国人生活优选满足大众消费需求建议引入武汉经营良好的商家，涵盖不同档次西式快餐品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径。且现以休闲为目的到此就餐。学生和白领是西式快餐店主力群体优选商圈内虽已存在肯德基、麦当劳等西式快餐，但一个大型商圈能支撑的

35、西式快餐体量可能远大于此该业态可为项目提供较为充足的人流，是项目的人气店。54业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮异国料理常见的日韩、东南亚法式、意式，品牌均有较高的知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情。优选能塑造项目差异性规划引入新品牌的异国料理连锁店主题，特色餐厅主题特色餐厅在于餐厅的菜品，装潢，布置服务，音乐，服务员及服装等营造出一个特定主题。优选可塑性高。可结合不同业态主题设置不同主题的餐厅。如：运动主题，儿童主题，情人主题餐厅等。可引入主题餐厅，增强消费者的购物体验大型餐饮在经营上各有特色，是购物中心主力店

36、重要类型优选本案商圈内缺乏大型餐饮机构，其以后的经营效果十分理想。同时存在来自沌口区域的商务需求及周边居民消费需求可引入本地或外地的大型餐饮机构55业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点餐饮甜品店需求面积从5座位的5个平方米到25-40平方米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最爱优选休闲性强，冲动性消费适当布置可活跃零售氛围建议引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店。咖啡店咖啡红茶音乐烘托出高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点品种丰富，是情侣约会，朋友座谈的好去处优选休闲性强，增强项目购物休闲功能性及体验性建议引入品

37、牌连锁机构56业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点娱乐电影院多屏幕的电影院是购物中心最普遍的娱乐设施电影院利用不断更换片源的优势，并配合其他餐饮与零售设施，吸引顾客重复到访不选21市级商业中心有环艺天河电影城，摩尔城将引入金逸国际影城，本案不宜设置不建议引入PUB有100多平方到几百平方米的迪吧、慢摇吧属于高压人群娱乐场所中青年是主力军，消费档次依装修档次和服务档次定位优选区域内无该类型商户，存在市场空白建议引入不同风格的酒吧，以形成消费氛围57业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选

38、性选择理由建议要点娱乐KTV现在流行的量贩式KTV含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间可以营业，各时段折扣不同以吸引可消费能力的消费者优选该类型设施发展成熟，本案周边仍存在较大空缺，尤其是大型高档次的KTV引入品牌连锁店电玩游戏品牌电玩城设施完善安全，种类多，且配套设施良好，有稳定客户群优选目前电玩消费市场成熟，经营模式单一，以家庭游戏为主，如：汤姆熊等。要形成独特的经营特色差异化经营建议引入电玩游戏，增加成人游戏，如模拟游戏，与市场现有设施差异化经营，选择新的经营者，如：SEGA儿童娱乐中心父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心

39、，以及一个以换领游戏卷形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施。可选满足大型购物中心及家庭化消费的特点建议引入儿童娱乐城，如反斗城58业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点服务美容美发、美甲、化妆面积几至几百平方米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多优选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发和美甲等店，如个人形象设计，Salon,美容Spa，瘦身美体、特色美甲、化妆及纹身等个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200-300平方米，经营

40、所有类别的日用品不选受周边商业环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥本案所处商圈内已有屈臣氏，引入的可能性不大照相摄影此类专营店面积不大定，看引进品牌的档次和数量而定优选分家用级和专业级面向客户不同，是购物中心必然引进的项目建议此入新品牌的儿童摄影店、婚纱摄影店或个人形象摄影店银行银行网点90-200平方米，自助银行一般20-30平方米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机优选需设置多个自助银行，以满足便利性的要求建议引入银行网点以及自助银行业态组合建议59业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议业态组合建议业种业态特点及市场现状可选性选择理由建议要点

41、服务眼镜光学20-30平米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进优选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框、隐形眼镜、名品太阳眼镜，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200平方米左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以极大的吸引周围的群众可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要建议引入结合药妆的药店。音像礼品经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品，购物中心必备可选一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力

42、不高建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家60业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议61业态组合建议购物类百货店、专卖店专业店运动用品店、“时尚生活”书店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PUB、KTV、电玩、儿童娱乐中心服务类美容美发、照相摄影、眼镜光学、银行业种业态组合：从本工程本身条件及所处的市场环境出发，将本工程能够选择的业态业种进展以下组合61高端百货为主业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议62购物类专卖店、服饰精品店、运动用品店餐饮类美食广场、主题特色餐厅、特色小吃、大型餐饮、甜品店、咖啡店休闲娱乐类PU

43、B、KTV、电玩服务类美容美发、美甲、彩妆、纹身、照相摄影、眼镜、银行时髦购物为主，特征商业道路，引领汉阳时髦潮流业态组合建议业态业种选择区域商业业态组合原那么业态组合建议工程功能定位一站式购物购物餐饮文娱休闲63效力问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程产品方案建议工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程研讨任务步骤工程方案建议可自创案例研讨原规划方案研判64地块商业价值分析商业高价值区域商业中价值区域商业低价值区域经过地块商业价值分析，地块商业价值主要集中在临路区域，而该区域面积占地块面积比例较小。而地块拥有较大面积的腹地面积，这块是商业面积最低的区域。如何将人流引入地块腹地，

44、有效的将人流在地块内构成循环，将是工程规划首要处理的问题。其次，在地块中应留意道路尺度规划，使之能安排垂直交通系统，使人流向上，提升商业价值。原方案评判地块价值研讨方案分析65工程原方案从整体效果上来看，还是很有特点，立面效果都很美观。如：弧形集中商业体、弧形交通动线、现代时髦商业街区、大型入口广场。但对方案进展仔细分析，会发现方案存在比较严重的缺陷，将使整个工程将面临很大的风险，导致整个工程的失败。原方案评判地块价值研讨方案分析66经过我司，对方案整体规划设计的分析，存在以下八大问题，将导致工程面临开发失败的风险。原方案评判地块价值研讨方案分析67问题一：工程柱网排布不合理，这样的柱网排布，

45、方便了地下车库的运用，但呵斥了地上商业面积分割存在问题，商铺无法运用。原方案评判地块价值研讨方案分析68问题二：工程主入口广场，美观但不适用。方案中入口广场设置在工程商业价值最高的区域，对商业价值存在浪费。同时间隔工程人气最旺的王家湾车站较远，对人流吸引聚集作用有限。工程入口设计过多，呵斥交通动线较为混乱，人气聚集度不好，同时对商业价值呵斥浪费。原方案评判地块价值研讨方案分析69问题三：工程在车行交通组织上，主要思索了私车的组织，并未思索到从龙阳大道和汉阳大道的士停靠的问题，在两条主干道的士停靠均存在违规停车的问题。这将极大的影响客户的到达性，无法将车流转化为商业人气。原方案评判地块价值研讨方

46、案分析70问题四：工程在商业体量分布上较不合理，将商业位置最好的位置设置体量较小，而将大规模的高楼层集中商业放在地块商业价值最低的位置，这势必将呵斥高楼层区域商业价值更低且商业运营也无法存活。原方案评判地块价值研讨方案分析71问题五：工程在尺度的设计把握上存在较大偏向。1、方案中商铺的面宽与进深的比例关系在1：1，按阅历值面宽与进深的比例关在1：2为合理范围。工程规划中的沿街商铺面宽与进深关系不合理，呵斥商铺的分割存在较大问题。2、街道空间尺度设计不合理，方案中街道宽度最宽缺乏8米，最窄为2米，这在很大程度上，影响消费者的温馨度。原方案评判地块价值研讨方案分析72问题六：工程在规划中缺乏垂直交

47、通体系。1、由于街道宽度的限制，使得无法设置自动扶梯，使人流无法向上，无法提升高楼层的商业价值。2、工程街区商铺很多是用楼梯来处理垂直交通，而楼梯在购物中心更多是作为辅助交通和消防问题，根本是无法来处理垂直交通问题。3、工程为规划用观光电梯，这直接影响了工程档次和消费者的体验性和兴趣性，同时无法满足高楼层目的性消费的需求。原方案评判地块价值研讨方案分析73问题七：工程方案中集中商业体的规划后，工程规划了两条商业街区，直接导致了街道尺度的设计。原方案评判地块价值研讨方案分析74问题八：工程腹地缺乏较大空间的中庭或室外广场规划，使得整个商业空间缺乏兴趣性，各商业空间缺乏交流，对人流缺乏引导性。同时

48、，后期运营缺乏足够的商业促销展现区。原方案评判地块价值研讨方案分析75问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程产品方案建议工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程研讨任务步骤工程方案建议原规划方案研判可自创案例研讨76入口广场时代广场由一个“TIMES SQUARE英文字母构成的古式方形时钟，指针永远凝固在十点非常。这是时代广场最规范，最具美感又奥秘的时间坐标上。上海恒隆广场在入口广场规划一个喷泉和一些绿化设置。可自创案例研讨入口广场商业节点空间垂直交通体系街道尺度主题街区77室外及中庭广场又一城的室内购物空间设计成层层叠叠，商场设计强调空间感和透明感，发明一种国际化生活休闲概念。汉

49、口新民众乐园1-2楼楼梯转角处有一个小型舞台设计，可不定期举行促销活动，有效吸引消费者眼球。世界城1期商业中，规划一个中心广场，成为后期商业运营主要商业活动场所。可自创案例研讨入口广场商业节点空间垂直交通体系街道尺度主题街区78垂直交通体系香港时代广场购物中心是一栋高15层的都会型垂直式大型购物中心，约有300个店铺专柜，建筑物内利用升降梯与自动扶梯的连结，时代广场的中庭呈环型，自动扶梯安放在中庭的两端，垂直升降观光梯在中部。可自创案例研讨入口广场商业节点空间垂直交通体系街道尺度主题街区79通道尺度购物中心的规划尺度必需充分尊重人的感受，满足人的需求。在中国的购物中心规划中，必需求根据人的习惯

50、来进展设计。宽阔的通道可以更大程度提升商业档次，不但可以给运营商家与消费者营造一个温馨的运营与购物环境，而且可以更大程度地提高商铺的商业价值。如：上海港汇广场，上海恒隆广场等。可自创案例研讨入口广场商业节点空间垂直交通体系街道尺度主题街区80主题商业的构建愉景新城有三条主题街区：儿童街、愉景街、味道街。愉景街为主流购物街区，儿童街集中于儿童主题，味道街是美食广场。可自创案例研讨入口广场商业节点空间垂直交通体系街道尺度主题街区81问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程产品方案建议工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程研讨任务步骤原规划方案研判工程方案建议可自创案例研讨82本工程柱网

51、规划应采取多种方式进展组合，并经过中庭、街道来进展转换，以保证地上商铺的运用价值为原那么。1、工程在沿龙阳大道沿街商铺柱网规划应与龙阳大道垂直，以提高街铺的运用价值；2、其他区域柱网规划应结合主力店、中庭、弧形街区等进展变化，以保证地上商业空间的运用为原那么，进展多种组合。工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议83根据对地块商业价值分析得出了商业价值高、中、低三个价值不同等级商业价值区。针对不同等级商业价值区安排商业体量，来实现整个工程的商业价值。在商业高价值区，规划较大体量的商业，将商业价值最大程度利用。同时，以平衡在商业低价值

52、区的体量。在低商业价值区，规划低容积率程度，降低商业体量，防止产生无效商业。工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议84工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议将原方案多个入口设计，建议修正为3个入口规划：1、取消原方案中的主入口广场设计，将其作为整个工程的笼统面；2、在地块公交站点区域规划为工程主入口，利用该区域的公交站点，人流量大等优势，将人流引导工程商业腹地；3、在地块北面与龙阳大道交汇处规划为工程次入口，引导工程北面人流；4、取消原方案中龙阳大道区域3个入口的设计

53、，将其规划为一个路口，作为工程辅助入口；85工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议在大型商业工程中，主力店是商业胜利的重要要素。主力店对整个商业起到发明稳定人流，引导人流的作用。经过对业态组合的挑选，本案主力店最有能够引入的是高端百货。而其他的超市、专业卖场及电影院等根本不能够引入。根据本工程单主力店构造的特征，其主力店设置地块腹地，以起到引导人流的作用。86工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议建议工程规划中加强中庭等商业节点的设置，对人流进展引导。在商业节点空间组

54、织促销活动，提供休憩功能，来聚集人气，打造商业特征，构成工程本身亮点。87商业街道尺度修正建议室内主通道的宽度设置在4-6米，次通道在2.8-3.6米，否那么纵深的较深的商铺就会成为“死铺。宽阔的通道可以更大程度提升商业档次，不但可以给运营商家与消费者营造一个温馨的运营与购物环境，而且可以更大程度地提高商铺的商业价值。街道设置在10-20米之间，超越20米宽的商业街道，行人很能够只关注街道一侧的店铺。工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议88构建垂直交通体系建议以电梯构成“循环人流，手扶电梯不仅仅能将人流往上提升，更是关系到购物中

55、心交通组织的重要部分。不但延伸了消费者的停留时间，更是有利于在购物中心内的人流构成一个“循环的网络。规划观光电梯可提高电梯的兴趣性。同时可思索为高楼层的文娱、餐饮工程设置一步到位的自立电梯，提升高楼层的商业价值。工程规划建议商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议89主题商业空间的构建面对工程周边未来将有40万平方米的商业竞争环境，本案应从工程的特征、功能等方面入手，添加和补充工程的特殊功能，突出与其他工程的区别，构成差别化竞争和特征化运营，最大程度上满足客户的观光购物，文娱、休闲的体验。综上，我司建议：本案应注重打造主题购物的商业空间，对不同

56、购物区域实现不同的主题商业空间设计，经过特征的购物体验，来吸引消费者，为工程聚集人气。商业入口建议商业体量分布建议柱网规划建议商业主力店设置建议商业节点设置建议商业空间规划建议工程规划建议90问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程价值实现产品设计优化建议工程运营战略建筑规模思索工程笼统定位91租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容积率水平建筑面积可规划楼层可实现程度2.6（原方案）大型商业：321008-11F5楼以上商业价值低且难以存活商业步行街：15560地下商业：150503-4F可实现商业步行街1-2

57、楼和地下1层商业销售根据工程商业价值实现程度来分析。商业租金按楼层层层递减。且商业运营难度和风险也越来越大。本工程要突破2.6的容积率，假设经过添加商业楼层来进展，无疑是只需投入无产出的效果。工程规模建议租金比较分析投资收益分析92容积率水平建筑面积总成本静态投资收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地费用及土地增值税从投资收益测算分析，本工程要突破2.6的容积率，假设经过单纯添加商业面积来进展，无疑是只需投入无产出的效果，势必呵斥整个工程的失败。工程规模建议租金比较分析投资收益分析单纯添加商业面积来提高容积率程度，只会添加

58、无效商业面积，降低工程整体投资收益程度。93思索到本工程地段，完全可以经过不添加无效商业面积，根据阅历，可经过规划小户型产品来提升工程规模，实现工程价值最大化。经过投资收益测算，当工程容积率程度在3.0程度，静态投资收益最大，随着容积率程度的提升，工程投资收益在减少。工程规模建议租金比较分析投资收益分析94投资测算前提条件：1、本案单一主力店规划，其单层面积至少需求5000平方米，商业可规划面积为5层，剩余3000平方米规划商业步行街，可规划3层商业；2、商业可销售面积为商业步行街1-2层及地下一层商业，合计2.4万平方米，全部实现销售；3、利润中包含土地费用及增值税费用未扣除；问题界定与构造

59、化分析市场竞争环境分析工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程价值实现产品设计优化建议工程运营战略建筑规模思索工程笼统定位95商业功能定位小户型产品开发周边配套购物、文娱、休闲、餐饮一站式购物中心SOHO公寓，提供居住和商务功能地块旁五星级酒店规划工程三大资源将有机整合成王家湾商圈都市综合体笼统定位：汉阳都会生活体验中心工程作为王家湾商圈都市综合体工程，将有效提升王家湾商圈档次，提升区域价值。区域价值的提升将推开工程价值提升，构成良性循环，为工程发明更高价值。工程笼统定位汉阳都会生活体验中心96问题界定与构造化分析市场竞争环境分析工程商业定位产品设计优化建议工程属性研判与界定工程价值实现产品设计优化建议工程运营战略建筑规模思索工程笼统定位97工程运营战略运营方式实现过