秦皇岛黄金海岸项目投资建议书ppt课件

1、 秦皇岛黄金海岸工程投资建议书目 录工程情况工程背景工程概略工程定位市场研讨市场定位经济评价投资收益评价总结投资工程重点要素分析结论工程背景2021年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地域的开展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界稀有的海洋大漠，华北最大的泻湖七里海，22万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之一，是全国乃至国际上难得的宝地。随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建立，高等级沿海公路已修至工程

2、宗地，五星级酒店、森林休闲度假公园、房产工程纷纷启动 ，该区域成为房地产开发的热点；工程位于新区行政商务中心中心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有210米专属干净海滩没有任何建筑物或道路阻隔，南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场、黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路、沿海高速公路、新机场衔接线，北为列为国家自然维护区的原始林带。北京、天津、唐山、东北均有高速公路相接。工程概略地理位置地块东临渤海湾，且拥有210米专属干净海滩；南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会4公里；西接已扩建的沿海高等级公路和建立中的冀东国际机场衔接线，且距沿海高速公路出口仅6公里，北

3、面是绕城高速公路北面约公里；北为列为国家自然维护区的原始林带。工程位置工程概略交通情况沿海公路30m宽 0米；冀东国际机场衔接线60m宽，在建 0米；沿海高速双向四车道6.5公里；津秦高速铁路北戴河站在建15公里；冀东国际机场在建15公里工程概略区域规划一核，指新城中心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向开展。两翼，指南戴河特征文娱产业区和七里海生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。 四轴，指南戴河留守营、牛头崖开展轴，突出文化文娱、现代产业特征；黄金海岸昌黎县城开展轴，突出城乡统筹、滨海城市特征；大蒲河口昌黎腹地开展轴，突出

4、高新技术产业、种植园经济特征；翡翠岛、滦河口湿地七里海度假区开展轴突出自然生态休闲特征。工程概略社区配套旅游景点：朗格斯酒庄、翡翠岛、七里海、碣石山、南戴河国际文娱中心、中华荷园、国际天然滑沙场、黄金海岸海滨高尔夫球会等国际酒店：大田园宾馆、北京电视台培训中心、双龙啤酒城、甲1号酒店等购物中心：黄金海岸市场医疗机构：黄金海岸医院工程概略规划设计条件净用地面积（平方米）土地用途及使用年限地价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率192429商住度假70年20000万元1.530%不限40阐明：参考值。可调。市场研讨黄金海岸土地供应情况 黄金海岸地域因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的

5、力度，加快了根底设备建立的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团、北京亿城、国华集团等一大批开发商。但由于黄金海岸地域是国家级的自然维护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让一块土地，一线海景地更是属于稀缺资源。 目前，黄金海岸地域开发的楼盘，均是从原运用者手中购买变性而来。拟开发的工程土地都是受让所得，而且最大地块的面积为50亩左右。市场研讨可参考楼盘分析工程称号：黄金海岸假日公寓物业类别：公寓建筑类别：塔楼装修情况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与一经路路口楼盘均价： 9800元/平方米开 发 商：秦皇岛市黄金海岸房地产开发市场研讨可参考

6、楼盘分析工程称号：澳景蓝湾物业类别：公寓 商业建筑类别：回廊式板楼装修情况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸一纬路与一经路并汇处楼盘均价： 8000元/平方米开 发 商：昌黎县黄金海岸房地产开发市场研讨可参考楼盘分析工程称号：海岸星期天物业类别：公寓建筑类别：板楼装修情况：精装修物业地址：其他区秦皇岛黄金海岸一经路与二纬路之间楼盘均价 ：9000元/平方米开 发 商：秦皇岛市田氏实业集团房地产开发市场定位 工程优势环境一线海景。沙滩细腻，海水干净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾祸，被誉为中国最美的八大海岸之一；南北为国家级自然维护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。黄金海岸森林度假

7、公园、高尔夫球会、天色滑沙场、沙雕大世界、海洋大漠、拟开建的秦皇岛好莱坞电影世界近在咫尺。交通西接高等级的沿海公路、冀东国际机场衔接线；距冀东国际机场15公里，距津秦高铁15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇岛市区30公里。市场定位 产品构造开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。产品构造：28、22、18、12层阶梯构造的高层公寓，4、5、6层的情景洋房、3层联排、双拼别墅、2层独幢别墅。产品线丰富。升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。市场定位 价钱定位参考楼盘：澳景蓝湾 8000元/平方米、海岸星期天9000元/平方 米、黄金海岸假日公寓980

8、0元/平方米高层均价：7875元/平方米、洋房均价：8875元/平方米、联排均价： 11000 元/平方米、独幢均价：12000元/平方米思索到此 产品为老楼改造，定价略低以下数据根据秦皇岛休闲度假工程获得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；东北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投资：20%；其它：10%市场定位 客户构造市场定位 客户来源以下数据根据秦皇岛休闲度假工程获得区域认知知道北戴河区域的：100%知道黄金海岸区域的：86%知道北戴河新区的：32%经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的98%以为黄金海岸区域适宜度假的92%、适宜居住的25%。市场

9、定位 客户来源中心群体占85-90%1、个体/私营业主2、专业技术人员3、企业中高管理人员4、公务员5、离退休人员6、影视明星边缘群体占15-20% 1、想拥有第二套住房的本市居民 2、看好黄金海岸开展的外地购房者投资收益评价分析思绪 本测算时未思索商业，按纯居住社区进展测算。 根据土地规划要求，容积率以1.5如需求可调至1.8 2.0、建筑密度以30%、绿化率按40%测算。 秦皇岛地域的房地产开发综合税率按销售价钱的10.38% 计算。 测算根据 高层住宅建安本钱1800元/平方米、多层洋房1600元/平方米、联排别 墅1600元/平方米、独幢别墅改造1500元/平方米； 6级人防，可做车库

10、用，本钱为2000元/平米； 停车位比例1：0.8，地下车位建筑面积为35平米/个； 会所本钱3000元/平米； 城市根底设备配套费、红线内外市政施工费用：300元/平米； 区内环境景观工程软景费按600元/平米，硬景费按600元/平米，道路 按400元/平米投资收益评价 技术经济目的名称单位（）建设用地面积192429总建筑面积288000 其中： 高层120000 洋房80000 联排12000 独幢31000会所6000物管用房600市政公用400地下人防（6级）8000地下车位28000地下设备用房2000 动态开发方案表 总开发建立：288000 总销售面积：271000住宅：243

11、00；车库：28000年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12开发销售（不含车库）5000080000 10000041000 销售方案销售分期及价格当前售价2011年2012年2013年2014年销量/均价住宅合计500001000006200031000243000公寓销量（平米）5000050000150005000120000售价（元/平米）75008000850085007875洋房销量（平米）40000300001000080000售价（元/平米）85009000100008875联排销量（平米）6000

12、600012000售价（元/平米）100001200011000独幢销量（平米）10000110001000031000售价（元/平米）10000120001400012000地下车库销量（个）100250350100800售价（万/个）1010101010总销售额38500865006245036450223900 静态测算结果序 号项 目 成 本(万元) 单位建筑面积单位销售面积1土地费用20000 6948232前期及配套费80002783293建安费用58000201423874装修费用200008235景观、区内市政工程费80003296销售费用30001248财务费用2000 82

13、9管理费用20008210不可预见费用2000 8211总成本1230004270506012销售收入22390013税收2324014利润77660投资工程重点要素分析 区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区中心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。工程附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。工程周边道路宽阔，交通便利，辐射范围广；人脉要素属大型工程。现有一定的政府关系，为今后的开发奠定了根底。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免一定的税费。投资工程重点要素分析 规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心、五星级酒店、好莱坞影城已开

14、工或将开工。知名房地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住质量和价值客群要素个体/私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员影视明星离退休人员投资工程重点要素分析 产品定位组合高质量、高品味住宅与自然环境的完美结合工程规模总体量近在近30万的滨海大盘，可构成规模效益产品开发强调高质量、高品味产品，表达海滨特征和国家自然维护区的优良环境成熟的前期、设计、管理和销售团队营销战略良好的人居环境，对区域未来规划的预期；营销注重对品牌、生活方式、产品质量的诉求结论工程宗地位置优越，可以说是黄金海岸地域最好的地块。黄金海岸房地产市场处于安康、稳定的开展阶段，一线海景房产是稀缺资源，近30万的大盘尚无，2021年比前一年房价上升15002000元/平方米，楼盘和地快的升值潜力很大；随着新区行政中心的启动，该区域根底设备已开场高起点配置。作为秦皇岛的城市副中心，开展潜力不可估量。随着政府