经济测算学习材料

1、项目经济测算PART 3地块现状地下部分：商业部分只有负一层可以销售产权并办理产权证，其余部分不宜开发为可售商业。塔楼：酒店及办公面积达2.2万，如果全部作为酒店，则必须整售，前期资金压力较大。塔楼：公寓式住宅作为快销产品，宜尽量划分为小面积户型，快速去化，以快速实现回现。项目经济指标名称单位数量1规划用地面积201842总建筑面积1932703地上建筑面积150270商业48070酒店、办公22800公寓式住宅794004地下建筑面积43000商业13500车库及设备295005建筑占地面积99306建筑密度%49.27容积率-7.448代征绿地亩5.389总停车数辆1229地下车位面积辆1

2、133地面停车数辆96由于项目总体量过大，前期成本投入较高，以目前项目投入现状，除地价外，项目开发单方成本约为4000元/平米。经济测算通过现有物业类型规划体量进行成本核算：酒店、办公公寓式住宅公寓式住宅公寓式住宅总建筑面积193270成本投入4000元/总投资7.7308亿元经济测算公寓售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？商办/商业售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？本项目结构好，但整体面积较大，不利于划分销售，建议降低市场销售均价，市场销售均价为18000元/，本项目方可依照16000元/平米实现销售。商办物业实现销售价格为6000元/平米。酒店物业，前期开发投入大

3、， 在商业价值较高，宜保商业自持的前提下，为平衡收入，尽量减少商业部分销售，减少商业未来经营的风险，建议不做酒店。车位售价：车位建议遵循市场价格。10万元/个。本项目作为区域内屈指可数的商业项目，综合配套齐全，住宅类产品完全可以实现品质的拔升，市场均价为5000元/。本项目可实现为：5500元/目前以项目住宅均价为：5500元/平米，车位销售单价10万元。保守估计项目其公寓产品销售价格为5500元/平米。商办物业销售价格为6000元/平米。商业销售均价为16000元/平米。经济测算物业类型公寓式住宅79400销售单价5500元/销售收入4.367亿元物业类型办公22800销售单价6000元/销

4、售收入1.368亿元静态状态下，保守分析本项目除商业外，各类物业的销售率为80%，则总回款额约为 5.0912 亿元。前期资金回收为：（4.367+1.368+1.133）*80%=5.0912亿元。目前可分析出，项目在保持资金链平衡前提下，资金仍有7.7308-5.0912=2.6396亿元缺口。物业类型地下停车位1133个地面停车位96个（不可售）销售单价10万元/个商业配套600个可销售车位数量629个销售收入0.629亿元一般商业面积与车位的配比为1:100，商业面积为61570，即可供商业使用的车位数量为600个，地面不能销售，地下部分可销售车位数为629个。经济测算资金尚需2.63

5、96 亿元缺口，此缺口数额太大，小的调整不足以影响项目的收益平衡，本项目不得不销售部分商业！解析：本项目为集中商业，集中商业不便于销售，类似于，万达、凯德、中粮等都不会卖集中商业，是为了便于管理。在不卖的情况下，怎么解决资金问题？如果写字楼考虑做超高层，偷容积率，可以增加写字楼面积，但同时建筑成本直线上升，销售难度增加，不适合项目。公寓部分通过主题包装及建筑立面优化，可提升售价，但售价提升造成与公寓销售速度之间的矛盾，是否适合本案尚待研究。停车位用于写字楼、公寓等部分，全卖，用于商业部分不能销售。以上，对于项目目前面临资金问题的解决思路，不能立竿见影的解决项目资金难题！商业销售策略一：水平方向

6、划分商铺区域并销售，但是近2.64亿元的缺口，有可能导致一层大量销售，增加项目整体运营风险，策略一不可选取。策略二：垂直方向划分商铺区域并销售，即把项目划分成两个独立的部分，一部分作为销售用途；另一部分，打造为集中商业用途。因从垂直方向分割，人流动线分离，各自拥有独立的交通通道，故两部分互相干扰少。策略二可取。建议垂直方向划分商铺，使之成为独立区域并销售经济测算地下部分可实现回款=3000*90%*16000元=4800万元。以前文推算，商业均价为16000元计算。负一层，借助地铁概念，并具有超市的带动作用，人流量有保证，可划分成小铺，直接销售。我司建议，该部分原则是在保证大型超市的面积基础上

7、，剩余面积全部划分销售。负一层总建面为13500，超市选取的面积按1万平米计算，除却设备房等公摊，地下一层即可实现销售面积为3000左右。地下商业建议直接销售3000平米，销售率按90%计算。地下部分考虑出租率后的最终价格=4800万/（3000*90%）元=17777元。经济测算市场中普遍存在的销售模式为：1、直接销售。2、带租约销售。3、返租销售。针对项目考虑到销售集中商业难度较高及后期管理运营等因素，我司建议开发商对地上1-5层部分13497平米商业，建议以9%的销售回报进行返租。返租年限经过计算后另行确定。一方面解决前期资金问题，一方面通过对商场的整合管理，通过市场培育，为剩余商业未来

8、销售溢价做好基础！（地上1-5层，平均分配面积，每层约 13497/5=2699.4）。地上部分需完成价格差额= 2.6396 亿- 4800万元=2.1596亿元差额多少，换算成售价应增加多少钱？经济测算如果以16000元/进行短期返租，如何返，每年返多少？市场预期租金多少？按9%的返祖比例，每年每平米返租 1920元，即每月160元。地上部分需完成总额= 2.1596亿元地上部分每年返租总额= 2.1596亿元*9%=1943.64万元/年年返租总额（即用款成本）折合后单价（即实际表价）经济测算以目前商家对项目区域租金承受标准，本项目具体租金为：以综合商业业态考虑，本项目租金以分层出租，价

9、格呈现如表。市场平均租金多少钱，差额多少钱，差额即公司需要填补的成本。以项目目前租金情况，入市租金以整盘计算为60元/平米。物业类型 楼层 面积 商家承租租金 平均租金 商业一层 2699.4 12060元/二层 2699.470三层 2699.450四层 2699.430五层 2699.430经济测算项目共计支出返租差额5200万元，折合到实际销售面积中，每平米增加额为：5200万元/（13947）=3852元。项目起步租金60元，面积13947元，租金增长率在每3年合同到期后进行一个较大调整，项目从第9年开始盈利，投资回收年限为8年。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年

10、 第八年 第九年 第十年 面积13947139471394713947139471394713947139471394713947出租率 65%80%95%100%100%100%100%100%100%100%租赁面积 9065.5511157.613249.713947139471394713947139471394713947增长率 005%20%3%3%20%3%3%5%租金60606375.690.7293.441696.2448115.494118.959122.527实际租金收益（万）652.7196803.3471001.671265.271518.331563.881610.791932.951990.942050.67销售返租支出（万） 1943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.64年租金收益（万） ￥-1,291￥-1,140￥-942￥-678￥-425￥-380￥-333￥-11￥47￥107返租销售部分的面积13947元，实际售价应为：16000元+3852元=19852元。返租年