某房地产公司筹资风险成因分析与防范

1、毕业设计（论文）题目万科公司筹资风险成因分析及防X摘要企业在进行筹资、投资与生产经营的过程中必定要承担相应的风险。筹资风险对于企业想要进行筹资从而必然要考虑的现实问题，处理的是否合理影响到企业最终的获益情况。市场是随时在变化的，而企业间是没有硝烟的战争，竞争也是相当惨烈的。市场因素很有可能导致决策失误的管理错误。筹集大量资金的使用率不确定因素，形成了融资风险，因此企业必须选择最合适的方案，突出了风险的控制是非常重要的。本文了解什么是筹集资金所带来的风险的涵义的基础上，首先，从我国和国际的筹资的实际情况进而分析。其次，阐述了融资风险和融资渠道的基本理论。再次，从万科的经营情况，对形成的危险因素分

2、析。最后，对万科公司的筹资风险提出相应的办法。关键字：企业筹资；筹资；筹资风险AbstractEnterprisesisfinancing,investmentandallaspectsofproductionandmanagementareallbearacertaindegreeofriskTherealproblemforenterprisestoraisefundsfinancingriskwhichmustconsider,whetherreasonabletreatmenttoenterprisesultimatelybenefit.Themarketischanging,andt

3、heenterpriseisawarwithoutsmokeofgunpowder,competitionisquitefierce.Marketfactorsarelikelytoleadtomistakesindecision-makingmanagementerrors.Usetoraisesubstantialfundsrateofuncertainfactors,formfinancingrisk,soenterprisesmustchoosethemostsuitablescheme,highlightingtheriskcontrolisveryimportant.Inthisp

4、aper,tounderstandwhatisthebasisofraisingfundsriskbroughtaboutbythemeaningof,first,andthenfromtheanalysisoftheactualsituationofourcountryandinternationalfinancing.Secondly,expoundsthebasictheoryoffinancingriskandfinancingchannels.Onceagain,fromtheoperationofVanke,analysisofriskfactorsfortheformationo

5、f.Finally,putforwardthecorrespondingmeasuresoffinancingriskvankeKeywords:Enterprisefinancing;Financing;FundingriskII目录摘要IAbstractII一、绪论3(一)选题的依据、意义3（二）国内外研究状况41.国外研究状况42.国内研究状况4研究思路与方法5二、企业筹资风险的基本理论6（一）筹资风险的概述6（二）企业筹资资金的方式7（三）筹资风险的分类和影响因素91.筹资风险的分类92.筹资风险的影响因素93.筹资风险与筹资渠道的关系12三、万科公司筹资风险分析13（一）万科公司简介

6、13（二）筹资风险成因分析16四、万科公司筹资风险防X18（一）理性对待和处理筹资风险18（二）设立风险预防机制19（三）提高财务人员素质与业务水平19总结21参考文献22致谢23万科公司筹资风险成因分析及防X筹资是业务进行循环的一个重要部分，具有很多的特性：例如交易量少，单笔交易金额较大。我们经常片面强调筹资结果或者方式，从而忽略了风险的防X。房地产企业的行业特殊性要求企业需要大量的资金支持，企业若想长久的发展下去，就要加强风险控制，完善风险预防机制，才能使企业在市场中占有重要的份额。全面的分析每一次决策所带来的风险是非常重要的。选择最为合适的筹资方式，才能以最小的成本获得最大的收益。一、绪

7、论(一)选题的依据、意义我国的房地产企业在国民的经济中拥有导向力量，在经济生活中有着不可或缺的作用。经过几十年的快速发展，中国的房地产企业正扩大规模，品牌方向转换规格。房地产企业的快速发展由于生产经营只重视速度而忽视了质量，只注重规模，忽视了市场的变化。从原来的主要依靠着政府的相关政策进行调整和控制逐渐转变依靠企业本身的自我调节。房地产企业是属于资金需求比较密集的企业，行业的特殊性质从而决定了企业想要发展必然需要大量的资金进行支持。因此在生产经营过程中的一个重要的部分就是筹资活动。很少有一家企业是单单只靠着自有的资本，而并不借用其他外部的资金支持就可以满足对于资金的需要。资金的筹措能为企业提供

8、一定的杠杆效应，并且提高了股东的相对收益，同时也增加了筹资所带来的风险对企业进行影响，过于大的风险很有可能导致企业最终的破产。房地产融资的一般类型是扩大企业规模，提高效率的目的。为了能够取得很大的效益而盲目进行筹资，由于企业资金的利率和借款的利率都是不断发生变动的，存在很多不确定的因素，企业的资金率可能会高于或低于贷款利率，从而致使债务负担。假如做出的决定是准确的，运用方法是高效的，就能够使公司的资金的利率远远的高于借款的利率，从而达到实现经济获益的目的，但在市场条件下，因为国家的宏观战略的调整，导致市场变化多端，各个公司的相互竞争日趋增长，无论是何种原因，任何的一个因素，企业决策失误的任何变

9、化，不适当的管理措施，企业筹集资金的许多的不确定性增加，从而导致资金风险。在筹资过程中企业的一个重要问题是将要面临的风险，企业处理过程是否合理，3直接影响到收入的情况。1影响房地产企业筹资的风险中由企业内在因素和外在因素而导致的结果。企业的内在因素主要是包括企业负债的大小、负债的利率和筹资时间的长短等,外在因素主要包括经营带来的风险因素、市场带来的风险等。2企业在筹资时，要全面的考虑影响筹资活动的各方面因素，选择最适合的方案，使企业既达到成本最低，从而使风险掌握在可承受的X围内，融资活动可以促进企业的发展目标。于是,对于企业的筹资危机剖析和防备是必不可少的部份。（二）国内外研究状况国外研究状况

10、筹资风险管理从1930年代开始萌芽。对于筹资风险管理的研究最早是美国，美国在1930年代因为经济危机的原因，从而形成的筹资风险管理研究，是初期的阶段。1938之后，美国在研究融资风险管理专业的方法，也积累了很多的经验。直到1970年，形成了对世界性的风险管理研究。在亚洲地区，日本是对筹资风险管理问题是最早进行研究的国家，20世纪初期就开始进行初步的研究了。1978年武井勋为风险进行了因素的分类：客观性、可预算性与不确定性的差异性。在当时的大学也可设了相应的课程。1986年，在新加坡进行的研讨会，这充分体现它已成为一个国际性的运动。在2005年，卡伦A霍契对于筹资产生的风险原因、来源及风险管理办

11、法提出了自己的疑问。他提出想认识风险内涵就充分对其进行探索从而实现最终控制的结3果。国内研究状况在二十世纪90年代初，中国关于筹资风险开始了相关探索。XX和XX已经对融资风险管理进行了一系列的研究与实践。1984年，XX的宋明哲发表的风险管理。1993年，XX保险总会发表的风险管理，这两个著作都是讲述了筹资的风险理论。1994年，向德伟博士通过系统的剖析了筹资风险产生的相关因素，认为“筹资风险是一种微观的风险，是企业经营风险的集中体现”，为企业提供了一个深入研究风险理论基础。进入第二十一个世纪后，中国学者提出了自己的理解。42008年，何丽萍通企业的负债探索，他认为提高风险意识的主要措施的风险

12、的研究，建立最佳资本结构，保持企业的盈利能力。4得出结论：合理的负债能为企业带来相应的财务杠杆收益,能够增加企业的经营效益，并且增强企业在市场上的竞争力。2012年，高聚辉对房地产宏观调控政策的回顾与反思，他指出，由于房地产是一个资本密集型的企业，开发和生产过程中的必须有融资的支持。5通过对于国家2007-2012年2月存款准备金率的相关调整，得出结论：存款准备金率的调整，影响了金融机构的信贷扩X，而间对于控货币供应量进行了控制。对于房地产企业来说，它的上调是银行可贷款的资金问题的减少有可能致使银行房贷紧缩。对于筹资风险的问题研究没有间断过，说明筹资的风险依旧存在很多的问题。研究思路与方法本篇

13、文章是根据企业的实际出发通过提出具体问题、分析问题原因、解决实际存在问题的思路而进行的。坚持理论结合实际的分析：首先，采用文献研究的方法，根据所选择的主题查询文档，以获得所需的数据，全面，正确把握问题的研究。其次，定性分析的方法，对所要研究目的通过总结分析，然后进行数据处理。再次，通过调查法有计划、有目的的搜集最新的数据资料，分析现实状况。从而得出最准确的结论和解决办法。本文一共分四个部分：第一部分主要说明了选题的依据和选择这个题目的目的；第二部分论述了筹资风险的基本理论，和风险的与筹资的关系；第三部分是论文的主体部分，是讲述万科公司风险产生原因做了细致的剖析；第四部分根据国内外房地产企业的实

14、际情况，结合万科公司实际情况提出相应策略以及解决方案。这些策略、方案的提出，对于解决万科公司在筹资过程中已经发生的或将来会出现的一些问题具有现实的意义。5二、企业筹资风险的基本理论（一）筹资风险的概述1、筹资风险的概念筹资风险是经营者在通过各种方式进行的筹资，筹资的条件斟酌的不恰当导致其收益损失的可能。风险是由主权资本负担，是由于债务融资引起的。企业承受的因负债资本的方式，风险程度，采用不同的负债面临债务压力的方式会有所不同。筹资决策要规划所需要数量，要选择最适合的形式，还要衡量不同形式带来的风险大小，提出相应的规避和防X措施。2、筹资风险与筹资的关系一般情况来说，筹资是指经营者通过自己的努力

15、，获取资金的行为。相对于公司而言，公司是以筹资的主体而存在的，是为了满足公司在经营的过程中对资金需要。从资金运动的角度来看，筹资是为了体现资金活动的前提而存在的。筹资活动总是会伴随一定的危机，并且是客观存在的。从经济角度来看，风险最终体现为损失或者收益，一次经营活动可能会带来相应的收益，当然也可能没有实现之前预定的目标。首先，企业融资活动必须以最低的成本。这就要求企业必须使用一个比较有效的方法，以减少在消费过程中的成本，尽量减少利息和股息，从而获得相同的价值。不同的筹资活动所带来的风险也是各异的，在减少成本时方法也要求是不同的。由此可见，风险与收益是对应关系，相同的风险就会带来相同的收益。这就

16、不难看出，风险系数相对来说越大，收益率也就随之变高，风险系数相对来说越小，收益率也就相对变低，企业在筹资时如果风险太大就必须降低成本，相反要付出比较高的成本。6同时筹资与筹资风险也具有不可分割性，如果企业发生了筹资那么筹资风险也会或多或少的产生。只能对其进行相应的控制，却终究无法避免风险的发生。6（二）企业筹资资金的方式房地产企业筹资方式包含：发行股票和债券、通过银行借款、租赁筹资、预售和承包商垫资等相应方式。1、发行股票股票作为股份XX发放给股东具有投资和股利的凭证，是可以交易或担保证券。发行股票分为公募和私募。7公募是经过相关的证券市场向社会公众发行股票的一种形式。我国对于公开发行股票是有

17、严格的要求的，如果一个企业想要公开发行股票，就要对企业的信用、业绩和其他发行条件进行审核，只有通过了证券监管机构的审核才可以对外发行股票。私人股本不是公开的发行股票，或者也被称为内部发行，是指一个特定的投资者的直接销售。房地产企业发行股票是为了筹措投资的项目本金。2、发行债券债券是按照相关的法定程序，规定在一定的时间内完成还本付息的一种债务凭证。债券分为记名式和无记名式。由于记名债券手续很繁琐，并且流通性差，所以发行者多选不记名式的债券。企业债券作为一种有价证券，它的还本付息期限的限制一般都和企业筹资和金融市场的情况而定的。房地产企业的债券种类很多，根据标志的不同进行归类，因其不同的主体可划分

18、为房地产投资债券、土地开发债券、住房有奖债券等。房地企业向银行借贷，这不仅能满足房地产企业对于资金方面的需要，而且能有效的提高自有资金的利润率。3、银行信贷房地产企业的资金结构和其他的类型企业基本是相似的。都是自有资金和筹资构成的。房地产行业是一个资金密集型行业，行业的特殊性所造成的资金需求量大，所以只有自己的资金不能满足需要。所以房地产业更多的腰依赖于外部借来的资金，在借入的资金中，银行的贷款是主要的借入方式。银行贷款主要分为银行信贷和抵押贷款两种。8银行信贷是银行或者信用机构通过信用手段，以偿还作为条件暂时性的把钱借给房地产企业的一种行为。目前我国四大银行都已经开放了政策性的信贷业务。7房

19、地产抵押贷款是指借款人提供一定的财产作为抵押，银行或信贷机构发放贷款。这种贷款通常期限较短，大多数都是银行的基本客户，银行对于借贷人的基本情况比较了解，银行会根据借贷人的信用程度与一定时间内的经营收益，借款金额的大小和时间的长短而进行确定。对于那些资金雄厚、经营效益好银行会提供优惠的抵押的贷款，反之会格外谨慎。据最新研究所统计，万科，龙湖，音乐，13家房地产开发企业，银行信贷总量接近300000000000元。只有万科从建行收50000000000元的信用证。4、利用外资引进外资在从事房地产事业的开发具有重要的意义，利用外资不仅能弥补国家对房地产投资和开发资金的不足，还能引进先进的房地产的开发

20、、经营和管理的技术和经验，这对于我国的房地产事业具有促进的作用。外商投资房地产企业的主要投资者：外资银行商业贷款，中外合资，国际债券发行等。5、定金和预收款我国的房地产企业对商品房进行预售的相关制度。商品房的预售是指企业将在建的商品提前卖给购买者。由购买者提前付价款或者定金。房屋预售的，房地产开发可以获得一定的收入。以利用定金或者预收款项进行房地产的后期开发建设，这个也属于筹资的方式。属于为后期的建设进行筹资。市场的不确定性和开发商的不良情况存在预售是存在一定的风险。比如：房地产企业延期交房或者没有办法办理“两证”甚至出现“烂尾”的项目。针对这种情况，为了降低风险，对商品房预售各地政府出台相应

21、的管理措施。XX市对于预售款存到银行成立单独的监管账户，由银行监督不能人随意支取。XX省管理规定购房人所预付的钱款按照银行的利息抵减房款。这个在一定程度上控制了风险。6、私募债私募债是发行主体通过不公开的方式向少量的投资者发行的债券，分为私人股本基金和私人债务融资。优点包括成本较低，获取发行的资格比较容易，不需要担保以及担心信用问题，并且能建立业内之间的合作，是一种能很快的获得资金的一种方式，资金的用途也比较灵活。缺点是要达到国家的认可，注册的资本要在1千万以上，审核的净资产在2千万以上的法人机构才可以。发行的债券流动性较差，仅仅只能通过8协议进行转让。7、集合票据集合票据是两个以上十个以下法

22、人企业统一进行的设计发行的，规定在一定时间内还本付息的一种筹资工具。是一种多元化的筹资方式，通过这样的方式就能降低企业的成本。（三）筹资风险的分类和影响因素筹资风险的分类根据筹资风险产生的原因不同，债务风险转化为现金性筹资风险和收支性筹资风险。91）现金性筹资风险现金性筹资风险是缺少资金以及资金的结构与负债的结构存在问题所产生的风险。这种风险对筹资具有很小的影响力。在会计处理由于权力和责任的影响，即使企业远远大于目前的投资支出不等于相应的流量会有现金。总之，它与企业收支或者是否盈余并没有很直接的关系。现金的金融风险是金融公司的不当行为，或现金预算是不恰当的或无效的实现和支付危机。另外，资本结构

23、安排的不恰当或债务期限的结构搭配不当时有可能会引起企业在某一时点的偿债高峰的危险。2）收支性筹资风险收支性筹资风险是说在收入不能负担支出的前提而出现由于最终无法偿还本金和利息的风险。收支平衡是一个全球融资风险的风险，一个非常不利的因素企业偿还债务的形成。从风险产生的原因来说，企业经营失败或负资产情况严重会立即面临破产的风险。不仅仅只是理财不当而造成的风险，更重要的是因为企业经营管理不适当形成的净产量减少。这种风险会使债权人的权利和利益受到威胁，以及企业的所有者面临着巨大的压力和风险。所以也是一种终极风险，如果让这种风险的进一步发展会导致企业直接破产。筹资风险的影响因素企业从筹集到资金的那一刻筹

24、资风险也就随之产生了，不能因为筹资条件欠考虑9导致企业遭受损失，所以要在损失到来之前进行风险的分析。筹资风险一般包括银行贷款筹资风险、股票筹资风险、债券筹资风险等。1）银行的贷款风险是借款人通过借款的形式进行筹集资金，因为利率、汇率及其他条件的变化有可能会给企业的利益造成损失，这是一种比较主要的筹资风险。首先，体现在利率的变动上，利率变动是说在企业进行筹资期间因为市场的利率改变导致企业很有可能造成损失。当在不适合时间或采用了不适合的方式来募集资金的公司，将要支付高于平均水平的利润率，使公司的收入骤减。简而言之，当前利率过高，不久之后将会变低，但是依旧以很高的利率来筹集资金。如若等下调后会节省很

25、多利息。在我国目前的情况，国家对于利率是否进行变动具有相对决定性的功能。在市场相对萧条的情况下，政府有意的调低利率，不光能刺激进行消费同时也能使企业经营成本降低，从而扩大生产。10反之则调高利率，抑制群众消费，压缩企业规模。如果经营者应对这种变化，没有抓住机会，错过了正确的时间，或增加数量更多或更少的量，可能会带来相应的风险。其次，体现在汇率变动的风险上，所谓汇率变动风险是指企业从外部借入外币时，因为选择货币不当，因汇率升降变动而是企业可能承受利益的损失。由于世界大多数的国家实行的是浮动汇率的制度，并且也会因为国际政治、经济环境的多样化和复杂化、以及汇率本身就具有不稳定性，因此汇率的风险也就不

26、可避免。所以说企业进行在外币借贷的时候，软硬的货币选择不适当，所借债务的货币种类过于集中，或者没有随时关注汇率的相应变化时，也没有采取提前还款等方式进行补救，那么企业将会因为汇率发生的变化而带来的损失。再次，资金来源结构的不当会带来风险。资金结构不合理的危险是指资金总额中自有资金和银行贷款比例的企业是不合适的，企业的收入由于风险形成的负面影响。中国大部分房地的经营资金主要是自投资金和银行信贷组成的。借入资金的比例越大，受到财务杠杆的因素，利润同时也越大，金融风险也越大。因此，企业在筹集资金的时候，应对财务杠杆利益和财务风险之间要做出衡量，要根据企业的实际情况出发，正确的处理自有资金和借入资金之

27、间的比例。同时要保证资金来源结构的相对稳定，在短期内不会有很大的改变。2）股票筹资风险股票筹资带来的风险，在发行股票的数量不当时，将会改变股份公司资本结构10或者因为筹资成本过高所带来的筹资风险。将会给企业带来经营权集中、分散程度变化，注重控制权的企业不能发行过多的股票，否则就会到账控制权的稀释。发行股票过于多，也会改变股东收益情况，特别是普通股使公司的税后利润分享给更多的股份，这样会降低每股收益，因此影响了股价，进而影响到以后企业的继续筹资。对于发行股票的数额多少，决定着企业的经营风险、财务结构以及筹资成本，所以更应该特别的慎重。3）债券筹资的风险债券筹资风险是企业利用发行债券来提高现金的获

28、得量，因为利率、发行条件、发行时间等因素不详细致使企业的利润可能会损失。11首先，债券的利率确认不正确会导致相应的风险。债券的利率基本上是固定的，然而债券利息的支出是要计入企业的成本，如果债券利率过高，会导致企业成本过高影响企业的收益，从而影响股东的权益和企业的正常生产。如果利率过低，会影响企业债券的出售，不能达到预期想要筹集的资金，同时也会带来一定的风险。其次，债券发行的时机也是非常重要的，也可能时机欠佳导致风险的产生。发行的时候如果遇到社会经济的不景气，会降低投资者的收入，从而削弱购买的欲望，对销售不利，很难筹到资金。发行债券的时候要高于银行的同时期的存款利率。若是发行之后，银行下调了利率

29、，这样就会造成企业发行的成本过高，同样也是会给企业带来一定的风险。其次，发行的时候要考虑自身的信用程度、大众知名度以及债券种类等相关因素来进行确定从而发行，否则也会造成企业的风险。11筹资风险与筹资渠道的关系对于企业来说，筹资途径分为两大类：第一是企业所有者进行投资。例如企业的资本金及相应而产生的公积金与未分配利润等。第二是企业从外部借入的资金。借来的钱，这个风险是客观存在的，是明显的。这种风险体现为企业能否按照规定的时间进行还本付息。对所有者自己进行的投资来说,筹资的本身并不存在利息的问题是属于自有资金，所以资金的风险，也只体现在资金的使用之后获得的收益不确定性上。此外，企业筹集资金两个主要

30、渠道结构的利用是否合理的，也将影响成本的使用，从而影响最终还款资金和奖励的期望。12三、万科公司筹资风险分析（一）万科公司简介万科企业股份XX，简称万科。英文缩写为“VANKE”，成立于1984年，是目前我国专业住宅最大的公司，在股市里是代表性的蓝筹股。公司总部位于XX，2013年万科公司实现销售面积14899000平方米，销售总额170940000000元，比上年增加15%和21%。全国商品房的销售总额为8142830000000元，135420000000元的总收入，收入的净利润，与去年同期相比提高了31.3%和20.5%。2013年，万科A股市场是全国2.09%

31、。（二）万科筹资现状房地产企业建设需要大量的资金，属于资金类型比较集中的企业。企业的筹资成本的大小是由所采用的筹资形式优劣决定的。采用不同的方法进行筹资活动以满足企业对资金的要求。12万科企业的筹资是以企业为对象而进行的，主要体现在企业的扩X、经营等。若是在经营活动上使企业在筹资过程中毫无阻碍，就需要筹资对象专门化和筹资目的专业化。从而使筹资的工作顺利有效的开展。13表1-1万科股份XX2014年第一季度资产负债表制表单位：万科股份XX2014年3月30日单位：元资产年初数期末数负债及所有者权益年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金4436540979537525817693短期借款5102

32、5146314376777765短期投资交易性金融负债11686986.0210335559.75应收账款30789697812926167656应付票据1478389994614037439687应收票据应付账款6395845913963958459139预付账款2865366510333705469035预收账款155518071436.35176721332709.21其他应收款3481531724143042088131应付职工薪酬24516744371556962538存货331133223278.99340564884966.94应交税金45782052343889052592待处

33、理流动资产净损应付利息291243561.8260007944.1益其他流动资产其他应付款5470428526961370374902流动资产合计442046585199.61457764427482.5一年内到期的非流动负债2752179157023530931156流动负债合计328921832209.92341351899587.52非流动资产非流动负债可供出售金融资产24661858682437669966长期借款3668312842043772083289长期股权投资1063748570812186644476应付债券73983919327469031945投资性房地产1171047

34、628410442555702预计负债46876821.1563005445.62固定资产21297678632115515217其他非流动负债429550208548157606.07在建工程913666777.1945245111.8递延所得税负债672715687.4663827658.414无形资产430074183.1485395362.6非流动负债合计4484406788252016105945商誉201689835.8201689835.8负债合计373765900091.91393368005532.22长期待摊费用63510505.2169249649.19股东权益递延所得税

35、资产35252620523596650057股本1101496891911014968919其他非流动资产50806192144879934408资本公积85322229348242822048非流动资产合计3715873829137354549786盈余公积2013540972020135409720未分配利润3670688886433720230985外币报表折算差额506492902.8430264278.9归属于母公司所有权益合7689598334073543695951计少数股东权益2854344005928207275786所有者权益合计105439423398.631017509

36、71736.38资产合计479205323490.54495118977268.6负债和所有者权益合计479205323490.54495118977268.615从万科公司的资产负债表可以看出，集团在资产一方的变动，体现在货币资金、应收账款、预付账款等方面。货币资金期初的数额由44365409795.23元减少到期末37525817692.80元，下降了6839592102.43元；应收账款由期初的3078969781.37元减少到期末的2926167656.32元,下降了152802125.05元；预付账款由期初的28653665102.61元，增加到期末的33705469035.39元，

37、增加了5051803932.78元；其他应收款由期初的34815317241.41元增加到期末的43042088131.05元,增加了8226770889.64元；存货由期初的331133223278.99元增加到期末的340564884966.94元，上升了9431661687.95元；整个流动资产上升89元。在负债及所有者权益一方,短期借款金额由期初的5102514631.14元减少到期末4376777764.69元,下降了725736866.45元；长期借款由期初的36683128420.08元，增加到期末的43772083289.47元，增加了70889548

38、69.39元；所有者权益由期初的105439423398.63元减少到期末的101750971736.38元,下降了3688451662.25元。负债及所有者权益金额增06元。综上可知,对于房地产企业来说，在其经营过程中，资金对于企业一直都是一个非常重要的问题。对于一个房地产企业的开发商来说，要通过怎样的途径、运用怎样的方式筹资是十分重要的。在房地产企业飞快发展的同时，企业应该注意到，房地产业的扩大发展所需要的资金必须依靠间接性的筹资方式，间接性的筹资中又以银行的信贷作为主要的方式。2003年我国房地产开发贷款增速高达49.1%，高于金融机构贷款增速28个百分点。房地

39、产开发贷款比重也越来越高，已由1999年的2.51%上升2003年的4.19%。（二）筹资风险成因分析筹资带来的风险是客观存在的，无论是通过什么方式来进行的筹资都是不可避免的，企业总是会面临不同程度的风险。风险通常是不确定的，企业要承受因负债而带来的所有风险。风险也会因筹资的方式、筹资时间长短以及筹集来资金的使用情况而导致风险大小的差异。因此企业在筹资之前就必须要预测出风险产生的可能因素，以此来预防或减少风险发生的可能。161、受政府政策的影响较大房地产企业在中国占据重要的地位。广义上讲，这影响到我国的经济成长。只有房地产企业稳步快速的发展，才会促使我国的经济稳步迅速发展。从狭义上说，这关系到

40、我国的国民民生的问题，如果房地产业的房价上涨，不利于我国人民生活水平的提高，影响人民的生活水平，也就不利于我国国民经济的快速发展。13政府为了使房地产企业的稳键的发展，必然要进行相应的政策上调节与控制。并且出台相应的政策来防止房地产泡沫的产生。当政策放宽松时，就能吸引投资者，企业就能够措集大量的资金。反之，就会使资金变的很困难。由此而产生相应的风险，从而阻碍了企业的健康发展。2、资金周转率低导致的风险房地产企业开发需要较长的时间，筹到的大部分资金都投入到工程项目上。导致企业的流动资金少，而且变现能力很差。如果想进行下一个项目的开发就要从新筹集资金。这对投资者来说具有一定的风险性，而且房地产筹集

41、资金的金额较大，风险较高，获利周期较长。这就间接加大了再次筹资的难度，无形之中增加了企业的风险。3、金融市场的变动金融市场融资的主要场所，融资活动是受市场的影响。金融市场具有不稳定性，利率和汇率随时都有可能发生变动，从而引起金融市场的变动，这就必然会影响房地产的资金链的变动。从而引起企业的筹资风险。如：遇到金融紧缩的时候，借款利息率则大幅度的进行上升，利息费用也就随之急剧增加，从而导致企业利润下降。面临这种情况部分企业因无法支付高额的利息从而导致破产。4、缺乏多元化的筹资渠道房地产企业筹资的来源分为自筹资金、国内银行及非金融机构贷款、其他资金来14源等。而银行信贷对于房地产企业来说主要途径。这

42、就突出我们的房地产融资渠道的简单化，从而也就发现不足了。股票和债券筹资在所有房地产企业总额中只占有的比重较小的部分。由于企业主要靠银行借贷支持企业对于资金的需求。造成了资产负债率增高，并且一直不能跌下来。因为运营需要大量的资金，而过高的资产负债率会导致再次筹资的难度，企业就要承担巨大的压力，资金链也要受到冲击。17四、万科公司筹资风险防X筹资对于企业来说既能够带来风险，也能够带来利益的财务活动。万科公司要利用筹资得当所带来的利益是非常丰厚的，在筹资的活动中对风险采取正确和有效的方法进行预防、控制。所以必须要树立风险意识并且要认清筹资带来的风险，从而对风险加以正确防X。15只有这样才能让万科公司

43、获得筹资所带来的收益，又将风险掌握在可以接受的X围内。让万科在市场竞争具有相对的优势地位。（一）理性对待和处理筹资风险社会主义市场体制下，企业作为生产者和经营者，就必须承担经营过程中存在和产生的风险。特别是筹资基础下，企业在生产、经营活动中，内部环境的变化，结果在预期结果与实际结果间有一个很大的区别。16若是风险依旧在加大，但是企业没有进行毫无的准备，那就更谈不上措施一说了，结果一定是会导致企业的生产经营上的失败。所以，企业随时要树立风险防X的意识，要正确的面对风险、评估风险并且做好防X的措施等待着风险的到来，从而很好的完成企业的筹资活动。1、回避风险。在企业方案的选择上，应进行整理、总结各种

44、方案可能存在的风险，从而进行综合评价，不仅要选择风险较小的方案，而且能够保证财务目标是完全可以实现，以此达到回避风险的目的。17虽然通过筹资能给企业带来很大的收益，但是要从风险回避的角度思考，企业应该慎重的进行方案选择。企业采取了回避的方法不是不筹资，而要把风险掌握在可以接受的X围之内。尽可能的降低风险。2、转移风险。企业通过某种特殊特殊的方式将部分或者全部筹资所产生的风险转移给他人的方法。比如，采用发行股票筹集资金的公司，通过选择包销的形式进行发行，通过这个方式可以把发行失败的风险成功转到承销商的手里。采用举债的形式进行筹集资金，企业可以与其他企业达成相互进行担保的协议，将一部分债务风险成功

45、的转移给担保方。183、降低风险。企业在面对客观存在的风险时，采取相应有效的措施以便降低筹资所带来的风险。首先，要确保借来的资金必须保持稳定，贷款期限也比较合理，筹集资金的额度也要适宜。筹资的方式也不能频繁的进行更换，要做到相对的稳定。也18要保持与有业务来往的公司之间的关系的稳定。企业在进行筹资的时候，会受到本身信用和公司的业务X围和金融市场变动的相关因素影响。每种筹资形式所带来的风险的大小不同，因此筹集资金的时候，应该特别注意各种筹资能力的变换。简而言之，就是从一种方式转换另一种方式，以此来减轻风险的发生，对风险具有很好的把握。（二）设立风险预防机制房地产企业生产经营是需要大量的资金进行支

46、持的，特别是万科这样的大企业，每个项目投入的资金都是巨大的，利用筹措来的资金投入生产要提前做好计划和风险预测，选择最合适的方案。并且筹集来的现金要通过董事会表决才可以进行投入，而且要防止决策失误导致项目的失败，可能是由于其他原因不能迅速收回所投现金，从而导致企业受到大的获益损失。企业要想立足于市场之上，就要在筹资之前建立相对完善的风险防X机制以及财务信息网络系统，要及时的对风险进行预测和防X，根据19企业的实际情况来制定风险防X方案，通过合理的筹资结果分散筹资带来的风险。例如，通过制约经营上带来的风险从而降低风险，充分利用财务杠杆制度风险的发生，让企业遵循市场需求进行生产经营，简而言之，就是进

47、行生产结构的调整，从而提高企业盈利能力，防止由于决策失败造成的损失，把风险降低到最底的限度，保证活动的顺利进行。由此可以看出企业建立有效的风险预防机制是必不可少的。（三）提高财务人员素质与业务水平万科公司在经营过程中是非常关注人才的锻炼和培养的。从招聘的环节开始就进行很严格的把关。根据项目性质的不同而制定不同类型的招聘条件和招聘方式。争取做到物尽其用，人尽其才。每个不同的岗位不求安置最优秀的人才但是力求做到安置最合适的人才。例如，万科企业的项目很多省份都会涉及，所以在招聘销售人员时，就会尽量在当地摘要，节省了在本部招聘再去熟悉项目的时间成本，而且节省了不必要的费用支出。万科企业对员工提供激励性

48、的工资及职位晋升机会，并且企业每年不间断的举行各个工作岗位的培训和深造，职员根据意愿从而参加进修。对于培训或者深造结束后的人员，企业都会有相应的奖励或者提升。这样不仅提高了员工的专业素19质修养，同时也为企业的人才储备打下了坚实的基础。万科公司现在应该考虑的是财务管理水平的增强。要在转变固有思想的基础上提高业务水平能力。使财务人员了解相应国家政策和提高业务水平。同时把最先进的财务管理思路贯穿在企业的经济与管理过程中。这需要从传统管理模块的跳跃，从计划经济向市场经济的全面转型。不光要求会计人员的思想上进行转变，也要与管理者思想一致。在国家政策研究、市场研究以及实际操作上，要多运用数学、计算机进行

49、全面的、正确的收集财务信息并准确的分析。对企业的筹资活动和随之产生的筹资风险进行系统的分析，使风险数字化，对筹资风险问题进行预测和决策。20财务管理作为一种管理中心，财务管理是以资本为中心，资金管理为重中之重保证绝对有效的管理，监督和制约机制的建立是必要的。21实行财务预算制度是万科公司进行的一个很重要的方面。预算就是信息型的社会对管理客观的要求。市场可谓是风云不定，是否能把握好机会是企业将来占用市场份额的关键。要适应这样变幻的市场，就要满足其各种需求。要在预测和控制的方面相对的具有强的灵活性。通过预测从而做出最准确的决策。使企业最终的利润最大，风险也是在可以接受的X围内。万科公司能根据自身的特点和市场反映出的信息，提前进行财务计划。有计划、有目的财务管理实践，从现有的被动和机械变