安达项目前期产品建议提报ppt课件

1、安达工程前期产品建议提报无论是红海突围，还是蓝海战术，思路决议出路我们要处理的问题：1、安达房地产市场处于哪个阶段？2、如何红海突围？目的：从市场现状导出本案的蓝海战术。3、如何建立本工程的城市大盘社区价值？目的：为本工程的胜利、快速销售，建立巩固防守、进攻壁垒。目 录PART1 市场分析PART2 产品建议PART1 市场分析1、城市开展规划安达城市规划确定城市建立用地开展方向以牛街向东方向为主，适当开展东南方向用地，远景向北、西方向腾跃式开展，构成组团式规划。另：安达居住区以成片开发，配套建立为原那么，近期以消灭牛街两侧平房区为主，远期经过新区开发带动旧城改造，新旧区兼顾开展。2、工程区位

2、分析本案位于安达市主街牛街西北侧，在市中心商业区3公里半径圈内，同时又属安达学区地段。是商业中心、文化中心及生活的中心；地块原属原石油学院校区，区域内先天绿化环境良好。对本工程未来前景而言，无论是周边成熟配套还是未来开展潜质，以及政府未来定位的开展前景都是具有绝对优势的。牛街安达高中二中医院本案传统商业中心商业中心学区；文化、行政、生活中心 哈大齐工业走廊3公里3、区域市场供应平台分析1开发面积：截止2021年2月底安达市在售工程9个，开发面积达1338824.03。项目名称占地面积（）建筑面积（）和平雅苑2500646868隆美二期3560053400隆美三期2982860063圣安居331

3、8576446金河家园2600060000天佑国际31381.7567447.03锦江世纪城200000380000融府上城5200094600中和雅苑300000400000合计733000.751328824.03注：隆美二、三期分两个体系进展销售。2在售工程分布：在售工程80%为沿安达市中心大街牛街两侧依路而建，顺应政府政策及开展方向；消除中心大街两侧一切平房区。另外根据走访，在安达市火车站附近，九道街以北方向已有工程正在挖地基，但无详细工程公告，并且市政府在2021年将会继续招商，改造安达平房区，届时将有相当大的开发量涌出，根据国土资源局信息，2021年开发量不会少于100万平方米。3

4、在售工程去化量：截止2021年2月底，安达市一切在售工程总去化面积达51万平方米，占总开发面积的38%，去化率较低的主要缘由为不少工程开盘时间较短，有的还处于积累客户时期。08年开盘工程根本已售罄，并且当时在售工程较少，而09年忽然冒出近10个楼盘，并且销售周期都较短，因此平均下来，去化率较低，但去化总量是可观的。项目名称建筑面积去化率和平雅苑4686850%隆美二期5340098%隆美三期6006380%圣安居7644695%金河家园60000未开盘天佑国际67447.0350%锦江世纪城38000029%（一期尾盘，二期30%）融府上城9460070%中和雅苑38000014.6%（后续未

5、开）牛都名苑10000050%去化面积合计约51万4价钱走势：安达市房地产市场开展起步较晚，房屋买卖价钱较低。107年全市房屋买卖价钱约在1500元/左右，新建商品房逐渐增多；208年，无论从产品质量还是产品价钱均获得了一定的突破，全市住宅成交均 价约在1700元/左右；3进入09年随着全国房地产情势的转变，大庆、哈尔滨、绥化众多开发商不断 涌入安达进展开发，特别是市政府招商引资这一块，在各项税收上给予很多 的优惠政策。截止到目前全市住宅成交均价约在2150元/左右。5户型面积变化：由于安达房地产市场起步较晚，目前市场上客群主要还是以处理型客户为主，对户型面积需求并无太高要求，因此近几年客户需

6、求并无明显变化，主要还是以7585两居为主。6产品方式变化：目前安达市场上产品主要以多层为主，无论外立面以及户型格局都比较有质量感，而高层产品那么比较稀少。经过对本地居民的访谈及了解，由于高层跟老百姓曾经习惯的多层相比，高层具有公摊面积大、单价高、后期物业费用高等缺陷；因此多数人对高层产品并没有太大兴趣，还是比较热衷于多层，只需极少数年轻人对高层产品比较热衷，其次为家庭收入可观的用户为追求更好的居住环境而对高层有着一定的需求。4、工程客源平台分析安达居民分留守居民、往返大庆等地的通勤居民和长期外居居民三种；安达居民普遍情况：1安达居民的取暖费、物业费用单位不报销。长期生活比较，个人对采暖、物业

7、费用的承当压力，导致安达人根本喜欢7590之间的两居房源； 2安达居民的根本收入510万元之间，10万元的家庭成员收入属于中档以上较客观的收入；这类人群多为做生意、医院、学校双教师家庭；3安达居民能接受购房总价在1520万/套之间；4留居安达的居民对二中非常认可，对间隔、交通好坏非常敏感；与二中一路之隔的工程可比间隔二中一公里范围内的工程，差价可到200元/；本案重点客群分析：本案周边高中、二中学区、医院职工以及市政机关职工给本案带来先天的高端客群，如何有针对性的把握这些安达高收入群体、如何针对安达做生意客群的专项产品推介，如何准确的客群锁定，上策公司有着充足的阅历。本案超大的体量以及区域市场

8、有限的客源，如何圈定最为广泛的客户群体，如何对不同档次的客户进展明晰界定，如何针对不同客源指点不同产品设计，是前期运作的重点。总体而言：安达市商品房开发以低档住宅开发为主，占开发总面积的85以上，即使一小部分房地产开发商方案开发高档、高素质住宅，也只是处于想象和规划之中。目前，安达市住宅和商业房地产市场呈现以下显著特点：建筑风格、建筑规划陈旧落后已售和在售的楼盘中，根本完全承袭了传统的“火柴盒式或“陈列式，外立面较新潮产品比较略显呆板，无活力和现代感。虽然在户型设计上追求时髦，但90以上为传统两房一厅居住型房型为主，户型单一，开间规划不尽合理。5、区域市场整体结论不注重环境营造当具有代表性的大

9、中城市的房地产开发在景观环境的营造上走过绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高层次开展时，安达市的住宅开发多为处理型居住为主，没有注重景观、环境的规划和建立，甚至连根本的绿化都做不到。理念无创新、概念无炒作在开发理念上，安达市房地产市场多数凭仗楼盘建成后的自然销售，80的楼盘并没有类似于“生态、“人性化、“智能化、“绿色、“欧陆风情等令人耳目一新的概念，更没有精巧的效果图和销售道具。在概念诉求上，即使有也说得比较模糊、粗糙。不注重推行和营销在调查的安达市的比较知名和有影响力的5个竞争工程中，经过详细的研讨分析，在营销推行层面上发现有以下共同特点：80以上的楼盘无现场包装，现场杂乱无章；几乎

10、都是先做完土建施工，才进展绿化设计；不留意售楼处外部包装，80售楼处都是一层门面，放一些沙盘模型，墙上粘贴 几张户型图；不留意销售队伍：在重点调查的5个工程中，还没有出现一致着装的销售人员，更谈不上言谈举止等俱佳的职业程度。楼盘的销售人员大都12名，无销售技巧，不注重外表和笼统。PART2 产品建议市场是共性的，在狭小的同质区域内如何红海突围？如何打一场能攻能防的胜利战役？产品是一切包装手段的根本1、重点个案销售情况：锦江世纪城安达最具质量楼盘总建面38万，分四期一期尾盘，08年初开始销售开11栋，包括2栋高层，已入住，入住人口较少面积区间80164 价格一期剩余房源均价2000元/客群构成安

11、达本地孩子上完高中的4050岁的人、周边乡村想安家安达的收入在10万元左右的双教师家庭、部分大庆人；这部分人多数有车。多层总建面4.6万价格均价2000元/房型配比主力户型110两居占60%（两室两厅两卫）其余130、102、822栋高层总建筑面积2.52万，84户房型配比2栋高层集中146164三居户型，各50%销售情况基本售完，剩余把山、顶层价格均价2300元/，每层差价4050元二期2010年计划开3.8万，现只开了3栋多层房型区间6389（主力），少量70销售情况内认30%，交定金3万。内认不乐观的原因：本地人对此项目的距离市中心远、交通不便的抗性较大客群构成安达拆迁户中分离的人，对价

12、格看重的收入一般的家庭中和雅苑安达体量最大的楼盘总建面38万，共分5期一期一期08年8月开始销售，现已入住，尾盘阶段总建面积4万左右剩余房型60、80几户顶层、把山户型主力客群乡村退休教师、项目附近某高中老师团购团购价格1680元/户型区间6490二期正在预售，共计8栋楼；其中6栋多层，总建筑面积2.2万2栋高层暂未规划，户型未定销售情况去化70%。有一栋楼全部规划为64的明厅两居，多受拆迁户喜欢房型配比6488（主力户型）64比例占15%86、88占45%77.6（暗厅）占15%100124三居占25%热销户型64、88，抗性户型77，暗厅的原因剩余房源77和大面积的115、124户型价格均

13、价2100元/，最高价格34层2180元/；最低价格6层1980元/客群构成回迁户、本地婚房、换房、少量外地人给父母买房，本地人居多阐明：该工程位于安达市老石油学院斜对过，直接的说就是与本案面对面，并且开发面积也与本案相差无几，近40万。天佑国际本工程最强竞争对手总建筑面积6.7万基本数据共一期，11栋楼，其中2栋高层推盘节奏09年开始销售，先多层后高层价格高层均价2580元/，最低售价3层2260元/；最高售价17层2800元/多层均价2300元/，最低售价6层2180元/，最高售价34层2380元/7层阁楼无产权，面积同6层，只是举架较低，高的3.5米，低的1.1米 均价：1100元/高层

14、总建面积28976房型配比8892两居， 比例占65%（热销房型）95121三居占35%多层总建面积38471房型配比8190两居 比例占55%95127三居占45%热销房型88两居销售情况去化50%；剩余户型较全， 多为6层、7层的大户型116、124和80左右的把山户型；多层34层基本售出，其余高层每层都有剩余；客群构成安达本地换房、婚房人群阐明：该工程同样于本案对面，主打建筑质量，临街高层，煞是惹眼。虽然也同样宣传学院气味，但同中和雅苑一样，不属于本市二中学区。融府上城目前安达在售工程中最贵的楼盘 总建面9.46万基本数据共计16栋楼，共分一、二期， 2010年10月底交房；三分之二的房

15、源为回迁房面积区间57.31118房型配比7989（主力房型）比例占60%左右5765占25%110118占10%左右40.42占2%左右推盘节奏一、二期同时销售，均属学区房，二期比一期贵100元/原因：二期距离二中更近；剩余房源把山的60、较大面积的110和顶层6层的户型原因：把山和顶层抗性较大价格全盘均价：2330元/一期均价：2250元/二期均价：2400元/商服 70，租金1.5万元左右/年销售情况去化率：70%客群构成三分之二为回迁户、本地人为主、少量投资客也为本地人阐明：该工程紧邻天佑国际、中和雅苑，部分房源为回迁房，由于其属于二中学区，因此区域内竞品中价钱最高。牛都名苑竞品中的黄

16、金楼盘总建面10万基本数据一期共7栋楼，多层4栋（其中2栋为团购房），3栋高层；二期暂未规划一期总建面：7万左右热销房型60、82.37、86（除把山外基本全部售完）多层销售情况尾盘阶段面积区间33110主力户型80左右的两居（剩余几户把山、顶层的）价格均价：2200元/（09年价格）最贵楼层价格：2380元/（34层）17层高层面积区间33110主力户型30、60、70、80、110（以上户型平均分配）剩余房型30、40、70、110价格2380元/起价，每层加50元，加至16层2830元/为最高价销售情况去化70%（剩余位置为边角位置，30居多）客群构成安达本地需求学区房的群体、投资客阐明

17、：该工程位于二中西门正对面，属于最“纯粹的学区黄金地段，吸引了很多二中的“敬慕者。小结：从以上调研情况来看：目前由于安达市拆迁工程较多，短时期内存在较大的刚性需求，因此市场上各案均以中小户型为各个工程的主要供应产品；市场中各案根本都有少量的中高档产品推出，由于市场中客户有此需求，但是被各案所稀释，不可以集中于一体，故市场中需求一个可以吸纳此类客群的工程出现。本案临近安达市政府、学区、医院，地块优势明显，可吸纳此类人群。在一切的城市中都有高端客群的存在，安达市场同样如此，但是在本地市场中此类产品却是空白点。插播再从本身找根据方能确立准确目的SWOT工程优势S：占地20万，可打造多种建筑业态，构成

18、特征小区。工程紧邻市政府，顺应城市开展发向，并且是政府招商引资工程。占据老石油学院，苍天古树天然环境优良，文化气氛浓重，水质条件优越。地块后侧那么为安达独一大型公园，方便业主晨练、同样是最正确休闲场所。紧邻城市中心大街，交通便利。安达市人民医院步行五分钟即可到达。工程优势W：区域周边商业、文娱配套匮乏。远离城市商业中心。工程内部已有4栋建筑物，影响整体规划。工程时机O：众多开发商合力打造该区域，前景可观。区域内短少综合型、多功能、现代化的大型商业体。众多开发商曾经堕入同质产品竞争中，未找到市场空白点。由于是政府招商引资工程，在资金和政策上可有很多优惠政策。工程要挟T:区域内直接竞争工程较多。特

19、别中和雅苑在本地块附近大规模投资开发，将成为本区最大的竞争对手，且市场中在售工程户型为7585两居。市民收入程度偏低，并且2021年市场开发量将会空前的庞大，能够会影响去化速度。高层产品去化抗性大，市场关注度不高。本地贷款要求比较苛刻，很多不是政府任务人员贷款比较费事。小结：安达房地产市场曾经阅历了刚性需求时代，目前即将步入满足愿望阶段！1市场产品趋势2刚性需求阶段安达市房地产起步较晚，2007年左右开始第一次大规模开发商品房，当时百姓置业对房子强调的是“有的概念。表现为：产品档次趋同；价钱趋同；3满足愿望阶段本案的开发将标志安达楼市开场进入质量大盘阶段表现为：价钱开场大幅拉开，好的地段高质量

20、产品可到达较高价钱；不同特征、不同风格的产品开场有出现的苗头；低质量、偏远板块仍难提升价钱；客户开场看重产品的附加值，有鲜明独特卖点的产品开场遭到市场追捧。安达即将步入满足愿望阶段。高质量、有独特卖点的产品可获得更高的利润。我们的产品应该超越目前市场质量，塑造独一无二的卖点。小结：本案建议一期推盘量5万左右，产品由洋房组团和观景多层组团组成。定位于安达第一高端大盘社区。改善型居住+大社区规划+景观+大型商业+高端配套+更多产品附加值2、本案产品规划建议3、开发节拍建议一期二期三期1、整体规划衔接、通透性强，凸显各单元情景主题；2、符合本案的交通系统，规整性；3、易于掌控销节拍，随时可作针对性的调整。滚动开发，环境先行，配套紧随综合市场、地块规划条件思索到资金合理有效运用和躲避市场变化的风险，采用滚动开发；以高质高价产品引领市场的需求，增大甲方利润，凸显地块价值；先作出小区环境景观或部分售楼处、样板区景观有利于减弱前期工程笼统不 佳的优势，并使客户产生购买激动； 配套在一期客户入住时具备运用条件，有利于客户尽早入住，构成人气旺盛的氛 围，并使到现场的客户感遭到成熟社区的印象，加强客户购买自信心。 4+1洋房组团观景多层组团观景多层组团4、一期产品规划阐明：4栋4+1洋房组团： 市场差别化产品； 奠定工程的高端笼统； 提升价钱；面积：120160目的：