两点一线实施细则

1、广东珠江投资股份有限公司线 实 施 细 则二00年二月 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章总则1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第二章两点一线的立项2 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document 第三章两点一线的设计管理3 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document 第四章两点一线的工程管理4 HYPERLINK l bookmark33 o Current Document 第五

2、章两点一线软装管理6 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第六章两点一线综合验收与评审 7 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第七章附则9第一章总则第一条为进一步提升项目两点一线的管理水平，提高两点一线工程质 量与整体效果，明确各相关单位在“两点一线”设计、建造过程的管理职 责与分工，依据设计管理办法、工程管理办法、营销管理办法、招 标预算管理办法、工程成本管理办法，特制订本实施细则。第二条两点一线指销售中心（含前广场）、看楼通道、样板房以及示 范单位。包含商业地产项目经营性物业（如购物中心、商业

3、街、经营性的 写字楼等）的招商中心（包含展示区域）以及酒店物业（包含酒店式经营 公寓）的样板房。第三条 两点一线管理职责分工：1、集团设计管理中心、负责对各项目两点一线整体效果的把控以及两点 一线工程在设计、建造过程中的统筹管理；2、项目、地区公司各职能部门负责两点一线的立项申报以及两点一线 工程议标、合同签订、施工现场管理、中期支付、组织工程及综合验收、 结算等具体工作；3、集团总部负责两点一线立项/调整、重要设计方案以及综合验收的 最终审批。第四条 项目两点一线完成立项审批后，集团、地区、项目成立两点一 线工作小组，负责两点一线建造过程中的工程质量、进度以及设计效果的 过程控制，统筹协调各

4、相关职能部门的工作。第五条 两点一线工作小组组长原则上由地区/区域设计总监担任，并 由集团在两点一线立项批复后正式任命，组员包括项目工程以及销售负责 人、地区工程、市场经营、结算等部门人员。工作小组成员原则上应在项 目现场办公，组长负责组员的月度绩效考核，直至两点一线综合验收完成 并办理移交。第六条 本实施细则适用于集团总部及下属全资或控股子公司所有项目的两点一线立项、设计、建造以及验收评审管理。两点一线开放后的日 常管理及维护、物品物料管理按照集团有关规定执行。第二章两点一线的立项第七条 两点一线立项由项目公司负责申报，经地区公司进行论证评估 后，由集团总部负责最终审批。第八条每一年度终结前

5、，集团设计管理中心与市场经营管理中心、根据 集团年度开发计划确定下一年度两点一线工作计划，明确各项目两点一线 的设计标准及工作节点计划，经征求地区意见后正式下发，作为下一年度 各项目两点一线工作实施的依据之一。第九条 项目在总规及单体建筑方案经董事会正式批复后，两点一线 正式开始设计前应办理立项工作。第十条 项目两点一线的立项资料应包括以下内容（详见附表一：项目 两点一线立项申请表及其附件）：1、项目基本情况、项目定位以及分期分区开发计划；2、两点一线的建造方案，包括两点一线的选址、规模、人流与车流路 线、造价标准；3、两点一线的设计、建造、招标、开放工作节点计划；4、两点一线的设计建议等其它

6、相关内容；第十一条 项目在正式办理立项前，地区市场经营中心应会同设计、工 程等相关部门组织召开项目两点一线建造方案与计划的专题会议。综合评 估选址位置的合理性与建造的必要性，合理控制建造规模与数量，拟定设 计标准与节点计划安排等。第十二条两点一线的成本标准按照集团下发的两点一线基准价执 行。原则上，除毛坯交楼的工程外，项目两点一线不另做交楼标准以外的 示范单位。第十三条 项目根据专题会议的结论，填报项目两点一线立项申请表 及其附件，经地区市场经营中心总监及地区总经理审批后正式上报集团。第十四条 集团对上报的两点一线立项资料进行会审，并于会审之日起 三个工作日内予以批复。第十五条 经批复的两点一

7、线立项如需进行重大调整或改造，必须上报 两点一线调整审批表（附表二），经集团审批后方可实施。第三章 两点一线的设计管理第十六条两点一线的设计工作由集团设计管理中心负责。两点一线的 设计必须依据集团下发的两点一线年度工作计划或两点一线立项/调整的 批复意见进行。第十七条项目两点一线的销售中心、主体、交楼标准设计原则上采用集 团标准图。第十八条以下两点一线的规划、建筑、装饰、景观设计方案须由集团 设计管理中心、组织集团、地区主管领导、市场经营、商业地产公司等部门 进行评审后确定：1、销售中心（泛会所）平面、装饰设计方案，外立面设计、泛光照明、 标识；2、销售前广场、别墅样板区的景观设计方案，包括路

8、由、景观照明；3、样板房室内装饰、景观交楼标准（含电梯门厅、入口大堂）示范单 位室内装饰；4、销售中心、样板房及示范单位的软装设计（家具、配饰布置）；5、经营性物业的招商中心（包括展示区）的大厅平面、装饰设计方案， 外立面设计、泛光照明、标识。第十九条其它设计方案的确定按照集团设计管理办法的相关规定 执行。（详见附表三：两点一线设计方案评审表）第二十条经评审确定的设计方案，原则上不应有颠覆性的修改。如需进行重大的调整/或修改的，则由集团常务副总裁审批同意后方能实施。第二十一条两点一线设计的建筑、装饰材料以及绿化苗木在不影响总 体装饰、景观效果的前提下原则上应在集团或地区中标产品中选用。新研 发

9、的交楼标准采用非中标饰面材料应由设计管理中心专业总工程师负责定 板，非交楼标准的饰面材料由区域专业负责人定板。施工图中应有材料清 单表，注明是否中标材料。第二十二条 两点一线的施工图出图按照集团设计管理办法的相关 规定执行。第二十三条 室内装饰交楼标准应按照总包工程结算方式编制出图概 算，确定单方成本。其它装饰、景观工程应按照集团/地区长期合作施工单 位的标准结算方式或中标综合单价进行预算/标底的编制。第二十四条 两点一线建造过程中的设计变更由项目设计经理负责经 办，并按照以下的权限进行审批；（详见附表四：两点一线设计变更申请 表）1、估价在二万元（含二万元）以下的，且不涉及对原设计效果进行调

10、 整的，由项目两点一线工作小组组长负责最终审批；2、估价在二万元以上的，经设计管理中心相关专业总工程师审核后， 由设计管理中心总经理负责最终审批。第四章两点一线的工程管理第二十五条 两点一线的工程管理由项目工程部主责，包括工程议标立 项、合同签订、施工单位进场以及现场施工管理等。两点一线工作小组负 责对两点一线整体进度与质量效果进行把控。第二十六条 两点一线范围内的主体工程，如作为销售中心的独立会 所、非临时性样板房的主体工程，按照总包工程发包流程进行管理。第二十七条 各地区应建立两点一线长期合作施工单位体系。地区/项 目公司以及集团设计、工程、市场经营部门推荐施工水平高、管理能力强的装饰（含

11、软装）、景观施工队伍，经地区、集团审批后，作为地区“两点 一线”工程长期合作施工单位。第二十八条 两点一线的工程发包原则上采用议标的形式，议标由地区 结算分中心负责组织，非软装工程（包括材料议标）的议标结果由集团管 线副总裁负责最终审批，软装工程议标结果由设计管理中心总经理负责最 终审批（详见附表五、六：两点一线议标立项审批表、两点一线议标结 果审批表）。项目工程部负责组织工程合同的签订事宜。第二十九条 两点一线工程施工过程中单项十万元（含十万元）以下的 零星采购管理（十万元以上的材料定价按材料议标流程执行）：1、如有中标清单外的装饰材料/苗木或A类材料中标厂商不能及时供 货，可由两点一线工作

12、小组安排专人随同施工单位一起采购，控制质量、 确定价格。2、对于造价相对较高的成品/半成品材料（如装饰构件、大型乔木等）， 可采取甲方直接采购的形式由施工单位负责安装/种植，但必须明确保修/ 保养的职责。3、两点一线工作小组根据采购情况填报两点一线零星材料定价审批 表（详见附表七），经地区结算分中心、工程、市场经营中心负责人以及 地区设计总监审批后作为结算依据。第三十条 两点一线材料供货样板由两点一线工作小组组长负责签名 确认。第一批主要的装饰、景观材料进场，两点一线工作小组组长应参加 验收并确认。第三十一条 高端项目或首次开盘新项目的两点一线工程施工过程中， 集团设计管理中心、装饰、景观（区

13、域）总设计师应到现场进行巡视不少于 三次，对两点一线施工过程的设计效果及时进行把控。第三十二条 样板房的间隔砌筑抹灰完成后，项目工程部应组织地区市 场经营中心、集团设计管理中心进行验收确认。第三十三条样板房抹灰完成后，施工单位应制作墙地面砖铺贴分模 图，经两点一线工作小组组长审核后方可进行放线施工。施工单位须提供建筑完成面与装饰面层之间装修深化设计图纸，由设计管理中心区域装饰 设计师确认。第三十四条 两点一线装饰、景观工程施工过程中，对最终效果影响较 大的节点，如：室内外装饰湿作业完工、园建工程完工、景观堆坡造型完 成、乔木种植完成等，两点一线工作小组要及时组织集团设计管理中心、 地区工程中心

14、、市场经营中心对设计效果进行阶段效果验收确认。第三十五条两点一线分项工程质量验收必须经项目质量总监及两点 一线工作小组组长进行最终确认，分部与完工质量验收由地区质量总监负 责最终确认。质量验收及阶段效果验收确认后方可办理中期产值支付手续。第三十六条两点一线工程款（含软装、设计费）在资金月度付款清单 中列入“一类付款”计划，以确保两点一线的设计、施工正常开展。第三十七条两点一线工程（含软装、设计）当月完成的产值需在当月 安排支付而未能列入资金月度付款清单的，安排付款的最终审批人为集团 工程招标与预算管理中心负责人和集团管线副总裁。第三十八条工程竣工质量验收按照工程相关管理规定与流程进行，验 收合

15、格后方可进行软装工程以及销售包装。项目大面积施工必须按照样板 房的设计、材料、工艺、质量标准进行。第五章两点一线的软装管理第三十九条 项目销售部/地区市场经营中心负责组织两点一线软装 的实施，包括议标立项、合同签订以及家具、饰品采购与现场布置的配合 工作等。集团设计管理中心负责提供软装设计方案，并组织深化设计、现 场布置等工作。第四十条地区设计总监组织集团设计管理中心、市场经营管理中心、 地区市场经营中心、项目公司对软装设计方案进行评审。区域装修设计师 负责组织软装长期合作单位进行软装深化设计，并负责软装深化设计的效果把控。第四十一条软装工程承包商应具备装裱、美工资质（业绩、营业执照）， 中标

16、价格符合审批的两点一线费用标准。第四十二条项目公司销售部负责软装工程合同的签订事宜，并根据合 同规定及工程进展办理请款等相关工作。第四十三条地区市场经营中心、组织地区结算分中心、集团设计管理中 心对配饰质量及数量进行验收，装饰设计师把控效果。第四十四条样板房、示范单位的家具、饰品由地区市场经营中心、组织 相应设计公司及集团设计管理中心、装饰设计师按照批准的两点一线费用标 准进行采购。第四十五条采购饰品应按照货比三家的原则进行确定。地区市场经营 中心、负责跟踪采购物品的到货，软装公司负责现场布置，集团设计管理中 心评审把控效果。第四十六条地区市场经营中心应指导项目进行两点一线现场的销售 包装工作

17、（包括销售通道的包装），具体工作按照市场经营相关规定执行。第四十七条销售合同中向业主承诺的交楼标准必须与样板房一致，样 板房、示范单位中非交楼标准的物品必须有明显的标志。样板房交楼标准 中除向业主承诺的品牌之外，其它显性品牌应予以遮掩。第六章两点一线的综合验收与评审第四十八条 两点一线工程全部完工后，在正式对外开放前，由项目公 司组织对销售中心（含前广场）、看楼通道和样板房的装修成果、家具及家 电布置、户内外广告宣传方面的整体效果的综合验收及评审。第四十九条 参加综合验收的单位包括：集团设计管理中心、市场经营管理中心、工程管理中心、地区市场经营中心、工程中心、施工（供货） 单位等。第五十条 高

18、端项目或首次开盘新项目的两点一线工程，集团、地区主 管领导参加综合验收。第五十一条两点一线的综合验收是对两点一线整体效果的验收，侧重 于对后期软装效果以及绿化种植效果的评审。综合评审按照现场检查与评 分T集中会议评审的流程进行。第五十二条参加评审人员（分组）依次对装饰工程质量、软装效果、 景观效果、销售包装进行评分，并针对问题提出具体整改意见。第五十三条现场检查结束后，由项目公司组织召开综合评审会议，由 参加评审人员对检查情况进行点评，形成最终评审意见。第五十四条综合验收的最终评审意见分以下三种（详见附表八两点 一线综合验收评审表），综合验收由集团常务副总裁负责最终审批。1、验收合格一一整体效果基本符合要求，局