世联—取地和进入策略研究顾问业务经验分享ppt课件

1、世联取地和进入战略研讨顾问业务阅历分享版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归世联地产顾问中国一切，未经世联地产顾问中国书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15取地和进入战略研讨必需关注的问题 Issue 在进展取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目的的指点下能否要进入意向地域？意向地域房地产市场和土地市场的现状和未来开展趋势是怎样的？现时意向地块的评价价值是多少？影响现时土地价值的关键要素有哪些？意向地块的开展前景如何？哪些地块价值大、对区域开展最为关键？哪些地块必需在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得

2、效益最优？企业进入市场的时间节拍是怎样的？合理的取地本钱是多少？世联对取地和进入战略研讨的了解及观念Opinion 在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地域？讨论企业在意向地域开发目的的实现度进入战略意向地域在其背景区域中的角色和定位意向地域城市及产业开展给房地产带来的机遇与风险意向地域房地产市场研判开展战略土地贮藏战略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地域土地市场情况意向地域外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地贮藏原那么意向地块评价意向地域房地产市场现状及开展前景意向地域能否实现企业的开发目的如何进入意向地域？横向察看：周边其他城市的房地产开展其他开展商的在意向地域的

3、表现及动态进入战略研讨思绪战略层面战略层面执行层面地价分析与建议取地战略研讨思绪确定能够的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判别土地价值影响要素权重确定综合判别土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响要素弹性分析谋划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789世联取地和进入战略研讨胜利案例简介Case 世联胜利案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略

4、、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议 中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山-佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研讨工程规模：三个地块合共2600亩任务成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产开展房地产市场研判土地市场情况开展战略土地贮藏战略万科佛山城市地图工程工程规模：整个城市及各区任务成果：规划、产业开展和土地贮藏为房地产业带来的影响、开展空间各组团的产品类型

5、、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区工程取地和进入战略研讨谋划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789能够取地范围反映在“廊坊市固安新城2003-2020能够的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划2003-2020上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，能够的取地范围向东扩展1公里左右；能够取地范围区间土地价值判别方法：网格分析法网格图的根本分析单元大小由能够取地范围面积及合理的网格地块数量决议；思索到能够的取地范围面积为30平方公里，确定网格地

6、块面积范围为1公里至2平方公里 由于地块的不规那么性，严厉的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实践划分时作相应调整 地块划分思索地块相对方正，能反映地块的实践资源现状网格划分网格划分原那么根据以上原那么，世联把区域土地进展网格划分，并进展编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大中心要素基于“固安县土地基准地价、 “北京市土地基准地价及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大要素根据“固安县土地基准地价与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价根本一样，所以本钱影响要素

7、忽略，不做土地价值影响思索要素1、商服繁华程度2、道路交通情况3、根底配套设备情况4、环境条件5、产业影响要素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大中心要素权重值及思索要素根据特尔菲法经过专家对影响要素权重作出统计估算计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各要素权重，确定七大中心要素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、普通、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%思索商服中心农贸市场、酒店、银行、商业街对地块的辐射影响程度。2、道路交通情况权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%思索地块临街道路的情况如

8、临街道路的性质、宽度、长度、年车流量、对外交通便利度距长途汽车站、机场间隔，分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、根底配套设备情况权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%思索目前地块的城市根底设备投入情况供水、供电情况、地块距公用效力设备市民活动中心、公园、体育场馆的间隔。4、环境条件权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%思索地块周边环境质量优劣度噪音、大气污染、与污染源的临近程度。5、产业影响要素权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%思索园区的成熟度、相关产业的配套、集聚情况及未来开展趋势。6、城市规划权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%思索周边区域及城市对地块的影响。7、宗地

9、现状及内部资源权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%思索宗地面积、宗地外形、临街情况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地运用限制及自然条件地形、地势条件、景观资源等其他要素的影响 商 服繁华程度对土地价值的影响分 析商服繁华程度分析主要思索的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响要素下的地块价值如下表所示注释很好：20好：15分普通：10分差：5分 道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通道路对土地价值有不

10、同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析，在交通影响要素下的土地价值如下表所示注释很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分根底配套设备影响下的土地价值分析根底配套对土地价值的影响主要表达在老城区的城市配套对工业区的辐射影响根底配套设备以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围

11、逐渐降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在根底配套设备影响要素下的土地价值如以下图所示注释很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速 环境影响下的土地价值分析环境对土地价值的影响分析主要表达在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响永定河对土地价值的影响主要表达在其景观带对沿线土地价值的提升区域地块内的工厂及车道对环境影响主要表达在污染与噪音等方面的负面

12、影响4水泥厂环境影响下土地价值判别的分析方法 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100% 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55% 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值评分为以下图所示注释很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930 产业影响要素下的土地

13、价值分析 产业积聚对土地价值具有提升作用；根据产业集聚程度与规模的差别，不同的产业对土地价值影响存在着差别纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%本工程的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值5纺织工业园工业园区由以上分析，产业评分如以下图所示注释很好：20好：15分普通：10分差：5分 大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50% 城市规划影响分析6本

14、区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%大北京根底建立规划下的固安“新七环 公路系统跨越北京市现有的行政边境，天津市、河北廊坊及保定地域经过新七环联络在一同。本区域位于京津开展走廊上的“第二首都国际机场附近 廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安位于北京市区开展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。6 北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津 大廊坊规划大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。固安目前的开展起点是规

15、划中的三大主团最低的；廊坊的部分产业可以放在固安开展资料来源：访谈 固安县规划固安新城规划基于老城区，开展的中心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城中心区新城规划中心区作为未来的城市中心区，土地价值最高老城区规划中心区纺织工业园工业园区三大规划对本区域土地价值判别方法分别判别北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自 廊坊的影响力固安开展方向来自北京的影响力由以上分析，规划要素对土地价值的评分

16、如以下图所示注释很好：20， 好：15分普通：10分， 差：5分 宗地现状及内部资源分析本工程地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡地块内除道路及少量的已建立用地外，其他根本上是村庄和大片农业用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄由以上分析，土地内部资源评分如以下图所示注释很好：20好：15分普通：10分差：5分基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响要素的不同权重进展分析 根据特尔菲法确定的权重，进展土地现状分析； 按照权重值的变化，进展两次弹性分析； 按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘制三

17、张取地红线图 根据绘制出的红线图，确定中心价值区与取地范围分析方法特尔菲法现状分析(1)注释很好：20好：15分普通：10分差：5分特尔菲法现状分析(2)注释很好：20好：15分普通：10分差：5分根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域根据现状描画图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积淡

18、兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里本工程的研讨对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析一1注释很好：20好：15分普通：10分差：5分弹性分析一2注释很好：20好：15分普通：10分差：5分根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄取地范围如

19、红线所围合的区域根据现状描画图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里本工程的研讨对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域弹性分析二1注释很好：20好：15分普通：10分差：5分弹性分析二2注释很好：20好：15分普通：10分差：5分根据土地价值判别取整分数，世联绘出价值最大区域的红线图根据评分规范，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域为了保证取地研讨范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上经过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区域价值中心区弹性分析一弹性分析二在特菲尔法根底上做的