第8章城市开发的外部效应

1、第8章城市开发的外部效应第一节 外部效应概述一、外部效应概念及其产生原因 外部效应是指为了自身目标而努力的经济单位，在努力的过程中使其他经济单位获得了意外的收益或损害的现象。这种正的或负的效应一般不会记入前者的成本或收益，所以称为外部效应。 二、外部正效应外部正效应是指个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了有利的影响或收益，但这种收益无法通过市场反映出来，即进行此项经济活动的单位无法得到任何报酬。社会受益大于单位受益 。 外部经济多个企业或多种经济活动在空间上集聚在一起所带来的成本下降或收益增加。 三、外部负效应第二节 城市开发中的外部效应一、周边环境对城市开发的外部影响 评

2、估周边环境的外部影响当前，未来 二、城市开发对周边环境的外部影响 对外部效应进行积极的评价与调控。 三、房地产开发中的外部效应分析 三、房地产开发中的外部效应分析 外部正效应引起供给不足 第三节 城市开发中外部效应的评价与调控定性分析：根据开发的主要目的和要求，对周边环境的外部效应和自身产生的外部效应进行分析，区分轻重缓急，对外部正效应和外部负效应作对比研究，找到最佳的平衡点。定量分析：我们可以借鉴社会学的一些调查分析方法，列出相关因素，制定各因素相对合理的权重，采取专家、群众共同评分的办法，将外部效应的影响量化。这种方法的合理性建立在权重的分配上，制定科学合理的权重比例，需要广泛征询专家和群

3、众的意见。二、城市开发中外部效应的调控 1、政府管制2、经济诱导 （1）产权界定 科斯定理外部效应问题可以通过重新分配产权得到解决，这种论点被称为科斯定理。 （2）税收和津贴 棍棒加胡萝卜 。管理倾向于非黑色即白色，而税收或津贴对其间的灰色区域处理得更好些。（3）可交易许可证二、城市开发中外部效应的调控3、政府管制与经济诱导之评价： 4、外部负效应的分区规划调控（1）工业公害分区 （2）零售商业公害（3）住宅公害 立体排污费与最佳位置 （2）零售商业公害问题交通拥挤、噪音和停车提供路外停车场以解决停车问题，同时提供交通信号设施、改善路况以解决交通问题，提供护道、优美景观以控制噪音问题 （3）住

4、宅公害 问题拥挤度、噪音、停车场的需求、景观、阳光。 （1）街边停车场。（2）改善道路状况。（3）建筑物设计。 作业1、什么是外部效应？2、外部效应的特征？3、试对某一具体开发项目进行定性或定量的外部效应分析4、试析城市公共产品或服务的外部效应。 第六章 城市基础设施开发 城市开发过程中基础设施建设是开发的先期战役，投资大，风险大，利润也不高，但却是城市空间开发的首要任务；另外，基础设施建设项目建设期又长，所以如何获取资金并合理使用资金进行基础设施建设，是城市开发者必须解决的重大课题。第一节 基础设施概述一、基础设施的概念与特性城市基础设施概念可定义为满足城市物质生产和居民生活需要，向城市居民

5、和各单位提供基本服务的公共物质设施以及相关的产业和部门，是整个国民经济系统的基础设施在城市地域内地延伸。 按公共性分类第一类，纯公共品性设施，以环境保护、环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。城市政府是主要的投资主体。第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。这类设施的特点是：首先，具有明显的外部效应、规模性和自然垄断性，如城市供水、供电等设施；其次，使用者具有明显的非排他性，如城市道路、环境卫生等。这类设施私人很难直接投资，或因排他的成本较高，难以通过市场自发运行，对此，城市政府仍是主要的投资主体，城市财政仍是主要的资金来源渠道。但同上一类设施不同

6、的是，当资本条件和技术条件具备时，私人资本的介入是可能的。另外，由政府投资、私人经营是这一类设施的又一特点。第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的设施，以资本进入规模较小、排他成本较低的城际、区际间高速公路或公路、市内外公共交通、集中供热等设施为代表。这类设施的特点是：在不具备转化条件(包括制度条件)时，主要表现为准公共品特性，一旦具备条件，立刻可以转化特性，成为适宜私人资本投资和经营的项目。如闭路电视、公共交通线路等都是私人资本热衷的投资和经营项目。对这类设施加强监管和采取包括财政资金引导、补贴和税收优惠等诱导手段在内的方法，是解决城市财政资金供给不足，提高基础设施运营效率的有效办法。二

7、、城市基础设施对城市经济的作用 城市基础设施是形成城市聚集效益的物质基础。 城市基础设施是城市所特有的巨大的正外部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的负外部效应的条件。 城市基础设施是城市空间结构转化的重要物质支持系统。 三、城市基础设施与城市经济增长的关系 基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。第一，城市基础设施是城市经济增长的路径引导。 第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市经济发展的效用。 第三，城市经济发展是城市基础设施供给形成的物质源泉。 城市基础设施开发原则 第一：供给结构中的公共部门与私人部门之间的协调。第二：城市基础设施配置与城市功能和特点的协调。第三：城市基础设施存量

8、与增量之间的协调。 第二节 我国城市基础设施开发现状 一、基础设施开发投入不足 二、基础设施经管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争 其次，管理方式不适应市场经济的需要 （价格形成机制 、政策性亏损和经营性亏损模糊不清 ）再次，在城市公用事业领域存在着严重的政府缺位现象 。最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续发展。 第三节 城市政府在基础设施领域的职能定位 一、政府投资的局限性 首先，公共财政力量不济。其次，国有企业存在效率问题。第三，政府直接参与投资和经营。 二、我国政府（财政）合理的职能定位 第一，应该承担基础设施的未来需求预测和总体布局规划，并制订基础设施建设的中长期计

9、划，消除市场的盲目性，为提高基础设施投资效率打下基础。 第二，政府必须对垄断的基础设施公司实施管制，防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消费者权益。 第三，在一些相互之间具有替代性的自然垄断领域，政府与其管制垄断，不如为行业间竞争提供方便，用市场机制限制垄断。 应该注意避免的失误 第一，注意提高基础设施规划和决策的科学性，维护政府与企业之间契约的严肃性，避免出尔反尔，丧失信用。第二，政府不必参股每一项基础设施投资。第三，在吸引外资及民间资本参与建设和经营的基础设施项目中，政府应该建立激励机制，促使民营企业提高效率，而不能承诺固定回报率。 城市基础设施的发展与经济发展的关系 作业1、掌握城市

10、基础设施的概念与特性。设计一个具体地区基础设施开发的策略和措施。 第七 章 城市土地开发 第一节 城市土地开发概述一、城市土地开发的必要性一是城市化发展的需要 。二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。 三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。四是改革开放、吸引外资的需要。 二、城市土地开发的类型围海、围湖造地 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山等)经过平整开发 改变原有土地的使用功能（主要是农田） 对已经或开始衰落的城市中的某一区域，进行新的投资和建设 三、城市土地开发和再开发的特点 将导致城市土地在数量上的增加或质量上的提高。城市土地开发都伴随城市基础设施和公用事业的建设和完

11、善。 改变原来城市的空间结构、社会结构和经济结构。 四、城市土地开发与房地产业 房产开发与土地开发的关系：对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在，地产则通过房产才能实现 房地产业具有如下特点：(1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间区域；(2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法继续下去五、城市土地开发与城市改造 城市土地的再开发是城市进行改造的基础。实践中进行的主要有以下几种形式：1、通过对具有级差优势

12、的土地进行批租，采取切块出让，利用房地产开发和经营手段，吸引外商直接投资或内外合资、外省市投资合作，进行滚动式开发，发挥土地效益，多渠道筹措资金，以推进城市改造。2、运用级差地租效益，将住宅建设与商业等经济建设结合起来。即通过将城市中心区或相近地区具有较好区位的旧宅地进行改建更新为高级商品住宅、商业办公楼以及多功能新房，收取地差效益，异地安置动迁户，这样，既可改善居民居住条件，疏解高密度人口，调整市区人口布局；又可繁荣经济和美化城区，优化城市用地结构，并获得进行城市改造所需要的资金。3 、对原来具有各类风格典雅的花园住宅或建筑进行重新修缮、整理， 4 、合理调整城市原有布局，将原来的码头区、工

13、业区、低档生活区调整置换为以休闲、金融、商贸和房地产为主的第三产业经济区；将原有地段商业网点没有连贯成市的重新开发营造为具有各自特色的专业街，形成具有住宅、商贸、娱乐、教育、卫生等一体的综合功能区，以改善城市风貌繁荣城市，适应城市化的发展。5、利用基础设施、公共服务设施等项目的建设来直接进行城市改造和促进城市改造。六、城市土地开发的原则 生态原则规划原则 立体原则 整体原则 七、城市土地开发的目标 1）、城市土地开发要充分考虑区域经济、社会和人口发展的趋势 2）、城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于城市空间结构优化和对外联系。3）、城市土地开发要以人为本，提高城市的适居性，并且做

14、好投入产出分析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。4）、城市土地开发要充分发挥土地位置的区位优势，优地优用，注意发挥城市土地的级差效益。5）、城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。6）、城市土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。7）、城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。8）、城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。第二节 城市土地开发模式一、城市土地开发和再开发的模式1、城市土地的综合

15、开发 2、城市土地的成片区域开发 3、城市土地的项目梯度开发 二、城市土地开发模式选择原则 1、条件性原则2、适宜性原则3、综合性原则4、效益性原则5、特点性原则三、城市土地开发效益及评价1、城市土地开发的生态环境效益2、城市土地开发的经济效益(1)土地产值效益。(2)居住效益。(3)运行效益。3、城市土地开发的社会效益第三节 城市土地经营一、城市土地经营概述1、市政府是经营城市土地的主体地位2、政府经营城市土地的重点内容 1）规划的编制研究和实施 2）统一协调土地经营。 3）建立和完善城市土地资本经营的各项制度。4）建立规范统一的土地市场。 二、土地储备机制土地储备的三种形式。信息储备，红线

16、储备，实物储备三个主要环节构成收购，储备(整理） ，出让 土地储备组织收购“征”，征用。“收”，回收。“购”，收购。“换”，置换。 储备对收回土地的开发或再开发。又称整理储备管理。时间、投入、成本、效益出让协议招标拍卖以最大限度地实现土地的价值。2、土地储备机制对城市土地开发的影响积极的影响“一个渠道进水，一个口子放水” 政府调控，供求平衡，市场规范消极的影响1）过分严格控制土地供应量会促使地价上升，2）土地的供应规模受到限制3）城市开发过程中规划指标难以控制 4、对我国若干城市土地储备运作的比较比较项目上海杭州南通武汉土地储备性质市场主导、不具强制性政府主导、具有强制性政府主导、具有强制性政

17、府主导与市场调节相结合储备机构的职能储备土地储备土地储备土地+管理资产储备土地、交易许可土地储备权力所在政府储备机构+房地产开发企业政府储备机构政府储备机构政府储备机构储备范围以外的土地交易用地者自由交易不存在范围以外的土地交易不存在范围以外的土地交易由用地者借助交易许制度获得许可后完成储备范围以内的土地交易土地发展中心、用地者均可进行必须由储备中心完成必须由土地资产储备投资中心完成部分由储备中心完成，部分由用地者获准许可完成用地者自行交易不禁止严格禁止严格禁止必须获得交易许可，并在土地市场内进行供应土地的主体及其权力土地发展中心、用地者基本自由供应土地储备中心独揽土地资产储备投资中心独揽土地整理储备供应中心供应部分，用地者获准供应部分市场垄断方式与效果不强制储备，效果差强制储备，效果好强制储备，效果好储备+交易许可，效果理想储备土地供应方式协议