成都市总部经济园区市场调查报告(共19页)

1、地产江湖 HYPERLINK / 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 前 言 调研(dio yn)的目的是为晋商财富(cif)中心的建筑(jinzh)规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。宏观经济环境分析1.1国家总体宏观经济 初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10

2、%。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。 2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。1.2成都市宏观经济概况

3、 2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算(j sun)，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业(chny)投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25

4、.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.1。工业(gngy)工业总产值继续上升全年实现工业增加值1492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值1427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值590.14亿元，增长18.8%；重工业增加值936.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到5017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%

5、。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的

6、比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。1.3龙潭寺区经济(jngj)总体形式2007年全年(qun nin)完成生产总值82.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资87.6亿元，同比增长32.1%； 工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。2007年全年

7、完成工业总产值125.3亿元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入(shur)97.1亿元，同比增长32.4；实现利润总额16.6亿，同比增长29；利税26亿元，同比增长24.4。三产和消费增速加快。2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。第二章 成都市工业园商务区的发展情况 总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置

8、土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划总部基地以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式正日益成为众多行业选择办公环境的首选。本项目位于成都市城乡接合部龙潭工业区内三环路外侧，由于我们的最终目标是在龙潭工业园内建成一座总部基地以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对成都市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的客户群。2.1成都市工业园概况2.1.1主要经济园区分布 城市发展促使了成都市工业(gngy)地产的兴起，为此，成都市市政府为了促使城乡一体化建设而对全市的工业布局进行了规划，市政府在成都市的范围内规划

9、21个工业(gngy)发展区，为了改变以前的工业园由政府包揽的单一格局，政府将采用企业办工业园区的方式(fngsh)来发展。 青羊工业区、天府软件园、西部鞋都、龙腾工业城、裳都中国西部服装产业等等一系列针对企业客户的工业地产项目相继推出。2.1.2各大工业园主导产业特色2.1.3各工业区发展趋势 2.2成都市工业地产发展动态 从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间。为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究成

10、都市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。2.2.1工业项目供需概况 在政府的规范下，已经呈现向三环路外郊区集中的趋势，其中南延线、西沿线和武侯大道沿线最为集中，并逐步形成各自的产业特征。交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技术山业发展环境已经成熟。2.2.2工业物业租售情况 目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为4612元/。而租金最高平均水平为29.625元/月，市场最低租金水平为23.375元/月，综合平均指数为26.5元/月。 2.3成都市写字楼动态 2.3.1成都市写字楼目前(mqin)状态成都市内写字楼使用的满意(mny)程

11、度调查成都市目前(mqin)在对1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中调查中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏

12、（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻

13、的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。 物管：不尽人意。尽管(jn gun)被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感

14、觉(gnju)满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。周边配套：就餐购物不方便(fngbin)。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题

15、就非常突出。层高：给人压抑感。成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。 目标消费市场的需求心理分析A、选择办公地点的重要影响因素：是否符合公司发展及形象的要求；商务办公物业的租金和售价；进出办公地点的交通顺畅、方便；商务办公(bn gng)物业所处的位置，是否是商业繁华地段；商务和办公配套是否(sh fu)完善及方便程度；办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风(tng fng)、采光条件是否良好等）。商务办公物业消费群体的需求倾向：实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都

16、国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；纯办公物业仍然是需求的主体；跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。2.3.2成都写字楼供应1999年以前成都市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998年期间，甲级写字楼供给严重过剩。1998-2001年供应量则出现了持续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速

17、增加需求相比，供应量还是显得不足。案列个案1：丰德国际广场 项目区位 航空路与新希望路交汇处/TEL：85356666 85356888 85356999 开发商 成都万瑞置业有限公司（丰德集团&青年房产） 物业管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物业概况 规划建设净用地33862平米（合50.79亩），规划总建面178601平米，地上建面143224平米，其中写字楼39013平米，商务公寓（实际为写字楼）52473平米，商业32158平米，小户型公寓16605平米，地下建面35377平米，容积率4.14，建筑密度37.7%，绿化率39.3%。 在推物业 1期推出1#、2#、5#楼，1#、2

18、#为写字楼，5#为小户型酒店公寓。1#楼整层为6梯6户（每单元2梯2户）、2#楼整层为4梯4户（每单元2梯2户），共16层，1-2层为商业。 物业配套 地下车库900个，8个共享会议室、架空休闲层（图书室、健身中心、开放式休闲区）、多功能厅、员工餐厅、分户独立式中央空调 项目定位 新商务运动领跑者 户型 1#、2#写字间三种户型208、213、281平米，建筑层高3.3米，净高2.7-2.8米，有卫生间，公摊17%；5#楼小户型40-51、74平米（套二），公摊17%。 价格 1#、2#写字间清水房均价约5400元/平米，层加50元/平米；（三面采光户型要比同楼层其他户型高200元/平米左右）

19、。车位售价8.5-8.8万/个。预计租金50100元/平方米。 入市及进度 2004年11月底开盘；2005年10月交房 销售状况 1#、2#楼已经售罄，其中三面采光户型销售最快；3#、4#即将推出，均价5000元/平米。 备注 整个项目除3#楼外均为70年产权，银行按揭7成30年；1#、2#楼用水为生活用水、用电为商业用电 个案( n)2：时代广场 项目区位 红星路与总府路交汇处/TEL：86678666 86651999 开发商 国嘉地产 泰然置业 物业管理 世邦魏理仕（美国）；12元/平米月 物业概况 总用地面积8787.31平米，总建面105459.1平米。地上建面85869.31平米

20、，其中地面建筑面积85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3层，地上主塔楼28层，副塔楼21层；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物业 商业部分已经售罄，写字楼部分剩余少量单位。 物业配套 地下车库400个，只租不售；大厦22层设置大、中、小型不同规模的会议系统，全数码会议大厅；大厦六楼设员工餐厅，商务酒楼；空中商务花园，顶级空中商务会所。 项目定位 二十一世纪商务标志 户型 写字楼部分销售接近尾声，仅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量户型；层净高3.4米；公摊29%。 价格 写字楼均价8000元/平方米，商铺900

21、00元/平方米。租金100136元/平方米。 入市及进度 2003年9月底开盘；2005年上半年已经交房使用。 销售状况 写字楼部分项目已经交房入驻，仅8F、15F、18F、19F剩余少量单位。 备注 整个项目除裙楼商业部分外，写字楼银行按揭7成20年（中信实业）。 个案( n)3：开行国际广场 项目区位 临江西路、人民南路三段与府河交汇处/TEL：85507778 85507779 开发商 四川央扩置业有限责任公司（国家开发银行背景） 物业管理 高纬宏腾集团（新家坡）；15元/平米月 物业概况 总建筑面积54868平米，楼高99.9米，地上26层，地下3层，绿化率31.2%（不含9亩共享景观

22、广场）；塔楼奇数层单层1554.19平米，且有200多平米中央花园；偶数层1654.2平米。写字间层高3.7米，装修后高2.8米； 在推物业 用于零售的写字楼目前仅剩2套。 物业配套 地下车位288辆，地上车位约100辆；平均每108平方米拥有一个车位。7部电梯，平均候梯时间不超过27秒；27层商务休闲花园；13.8米高大堂；24小时热水供应。 项目定位 原生态超甲写字楼 户型 可按层出售和零售，其中零售面积不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公摊26%。 价格 写字间清水房均价约890012200元/平米，层加100元/平米；一次性付款优惠3%，按揭无优惠；车位400个，只租不售

23、。预计租金：80135元/平方米。 入市及进度 2004年10月底开盘；下列客户已购买了逾85%，用于零售的面积不到10000平米，还对购买客户有一资格审查；1-2层：民生银行营业大厅；4-5层：亚洲最大拍卖行；6层：配套餐厅；9-13层：教育投资公司；14-19层：国家开发银行；20-24层：教育投资公司（跟前者不同）；29层：央扩置业自用。 销售状况 零售部分仅剩2套，最高价已经超过12000元/平米。 备注 地下层是规划中的地铁1号线出口。 第三章 总部经济(jngj)概论3.1什么是总部(zn b)经济总部经济是指某些区域因为(yn wi)某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部

24、在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。3.2 企业入驻总部基地所关注的因素任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件，是不是有发展总部经济的可能性，那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件，只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入。政治环境总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部

25、成为极其敏感的部门，所以政府能给入驻企业带来稳定的发展环境将决定企业的直接入驻。基础设施条件总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。区位(q wi)条件地区总部的主要使命是管理(gunl

26、)域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置(d l wi zh)的中心物理的距离中心（2）交通中心时间的距离中心（3）经济中心（4）职能中心一体化区域超国家机构的集中地（5）子公司分布的中心等等。此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。政策与制度环境东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资

27、金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。

28、3.3成都市发展总部(zn b)经济的可能性成都市处在全国(qun u)改革开发的大环境之下，享受着国家(guji)给与的各项优惠政策，总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物，而成都市已经具备了发展总部经济的必备条件。优越的地理位置优越的政策、完善的制度、高效的政府成都市政府办事效率高，行为规范，执行政策富有创造性和灵活性，政府战略和管理形象好，企业形象和管理效益也较好，企业管理竞争力比较强。管理技术和水平较高，产品和服务质量很好，经济效益也较好，企业激励和约束机制需要进一步完善。市民讲究信誉，交往操守好；重商价值取向明显，精明务实；勤劳创业，善于创新，竞争意识强。成都市的制度竞争力比

29、较强，其中产权保护制度和地方法制建设完善程度完善，市场发育比较充分，政府审批和管制比较好。 完善的基础设施市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好，对外基本基础设施完善，城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好，尤其是城市建筑景观优美，拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场。丰富的人力资源一方面，成都市拥有众多著名高校，每年为成都市的经济发展输出大批优秀人才；另一方面，成都市作为全国的经济发展最快区域之一，吸引了全国各地众多优秀人才。制造业的发展和现代服务业的升级2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，比上年增长13.6%。二、三产

30、业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%，这些都为总部经济的发展做好了准备。广阔的市场2007年成都实现人均(rn jn)GDP达到55306元，人均(rn jn)可支配收入也达到了16683元，全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元，这样广阔的市场，一定是众多(zhngdu)企业竞相争夺的宝地。 第四章 可比项目分析4.1 北京总部基地4.1.1 总部基地概述图13：总部基地示意图总部基地以建造科技新区作为改造产业与研发环境的总目标，并已成为北京总部经济的核心空间载体。自2003年入驻丰台区之后，总部基地的建设和发展带动并支撑了周边其他产业的发展，推动了周边地产的增值，

31、为南城发展成为多功能区域奠定了产业链基础。在总部基地所形成一个多元文化交织的、崇尚创新的经济平台，各种先进的社会文化、商业文化、企业文化、金融文化等在这里碰撞融合；入驻的企业可以在营销、金融、信息、人才、技术、服务等等方面，优势互补，互通有无；企业总部的聚集将使得现代经济的信息化沟通加速；企业家们的集聚，也使得每个企业的文化在互动过程中，取长补短，互相影响，从而推进社会的文明和文化的进步，同时带动企业自身的发展。4.1.2 详细介绍总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园(ki yun)以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市6

32、0大重点外资工程之一。1）经济(jngj)技术指标总占地面积：65公顷(n qn)； 总建筑面积：120万平方米； 每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座； 独体独栋、独立产权、独立冠名； 建设周期：3年总面积约40000平方米五星级酒店 面积约40000平方米商业配套设施； 共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓； 几十个面积200至500平方米的风味餐厅； 大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路；地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米60个车位的国家标准； 绿化比率：占总面积约50%； 总投资额：约45亿人民币； 配套：全宿制

33、双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。2）总部基地购买优势表4：总部基地与其他经济区比较比较项目总部基地北京其它经济区一般状况产权独立产权一般无购买价格/7000元/13000元/-2100美圆/租金(人民币)/日3.5元/5元/-20美圆/优惠政策三减三免三减三免或无同等价格可购买1000独栋总部楼400-600办公面积绿化覆盖率(%)50%以上一般不高于30%建筑容积率1.5=6停车位/10000平米100个以上45-60以内使用率(%)85%以上一般在70%以下物业管理费/月3-4元/月一般在18元/月-3美圆/月建筑密度30%50%以上车位

34、费/月150元/月650元左右/月单体独立使用程度建筑面积1200以上即可单体独立使用一般须建筑面积20000以上才立项单体使用4.2成都市青羊工业总部(zn b)基地4.2.1：青羊工业(gngy)集中发展区发展(fzhn)区战地面积3015亩，总投资达到89.6亿元，目前销售均价为5000元/，项目位于日月大道以北，成飞大道以西，温江机场以东，成飞公司以南，紧邻饶城高速，距双流机场仅12分钟车程，青羊区区级机关、行政单位以及火车西站物流商务区近在咫尺，区位优势毋庸质疑。产业定位青羊区集中发展区定位新型都市精品工业园区，根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械等

35、产业和工业企业总部走新型工业化道路，发展新型工业经济。功能分区工业总部基地：占地大约933亩，以科技研发、高新技术为主的成长型企业机群地；精密加工区：占地面积1618亩，以高技术含量、高附加值的电子信息、机械精密加工4.2.2：青羊工业总部基地总部经济与总部基地运做模式青羊工业总部基地打破了以往有政府主导工业园区开发的传统格局，创造性的提出了“政府企业合作”、市场化运做的崭新模式：以政府为支撑，以企业为主体，以创新为理念，以市场为导向，亲历打造工业总部基地。 “六个统一”原则统一(tngy)规划，统一建设统一投资(tu z)，统一招商统一(tngy)经营，统一管理4.2.3：产品 设计理念项目

36、强调个性、尊贵的建筑风格，总部基地以全景独栋大楼为建筑主体，以园林、空间、人文构筑立体生态景观，为企业打造全新定义的工作空间。 风格特色 青羊工业总部基地领创独栋进程，呈现为企业独特气质量身设计的专署工作区域。在气度统一的规划下，抽象的线条、简约的外立面与无视障碍设计、独栋式空间格局、层层退台式景观，无不阐释了一场从视觉到精神的现代工作空间革命。 建筑产品 青羊工业总部基地A区、B区建筑面积约9000m、共22栋总部大楼已经全部开发建设完毕，并已成功实现100%的招商，招商入驻企业近50家。工业总部C区、D区已经完成规划设计并投入开发建设，预计2008年全部呈现。 生态景观1：全景生态 在景观

37、营造方面，青羊工业总部基地注重环境的生态内涵，着力体现人与自然高度统一、和谐共生的规划设计精神和环境艺术宗旨。 2：生态体系空间生态园林生态人文生态配套 1：基础供给 水、电、气、通讯 2：交通配套 航空、铁路、公路、海关、物流公司等等交通手段。3：内部配套 商务会所、员工餐厅、阳光健身中心、风情街、综合运动馆，可提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物的全方位配套，为企业解决后顾之犹，全面降低企业成本。4：入驻企业员工集中配套区 为入驻企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等等服务。4.2.4服务1常规服务体系 青羊工业总部基地引进国际先进专业物业管理理念，结合传统物业管理模式，经过不断探

38、索和实践，创新地提出了“无忧经营企业管家”服务模式，成就了独特的管理风格，并培养出了一支专业化、高素质、高效率、严纪律的物业管理队伍。在全面贯彻ISO9001质量管理体系的前提下，可为入区企业提供从常规服务到特约服务、个性服务的全面服务，解除企业经营管理的后顾之忧。 2：PTS系统服务计划(jhu)内容 在软性服务方面，青羊工业总部基地秉承创造全新的、一流的、国际化的入区企业服务水平的理念，独创了PTS服务运营平台，为企业提供包括贸易、信息、金融、科技、软件、人才、咨询、财会、法律、文化(wnhu)等诸多方面的延伸服务。这些机构围绕“企业总部们”开展专项服务，同时也相互进行服务，形成以总部的高

39、端需求为中心的复合型市场关系，这是一个多重的“环型产业圈”，而不是传统意义直线型的“产业链”。 4.2.5价值(jizh) 核心价值一：化重为轻的运营成本 入驻企业享受诸多青羊区招商引资税收优惠政策，可大幅减轻企业税收负担；入驻企业可以直接享受完善的总部配套、企业员工配套，避免二次投入，大力节省企业运营成本。 核心价值二：无忧经营的服务 支持专为企业量身订制“管家式”物管服务，并独创“PTS非核心竞争力”服务体系，为企业提供从基本需求到投融资、企业管理、战略规划等特色服务，全面降低企业管理投入。 核心价值三：精英聚落的马太效应 精英企业云集，呈矩阵式聚合，可充分实现信息互动、优势互补与资源共享

40、，让企业在强强竞合中体验财富升级。 核心价值四：厚积薄发的增值潜力 开创西部总部经济之先河，将作为传统费用中心的企业总部变为利润增值中心，为企业带来快速升值的潜力空 项目SWOT分析 5.1 优势龙潭寺位于三环路外侧，地理位置好，有距离市中心较近的区位优势。优惠的招商引资政策，透明高效(o xio)的政府运作。相对(xingdu)低廉的商务运作成本工业园工业用地储备量较大(jio d)，为入驻企业就近建立生产厂提供了便利。项目体量相对其他项目较小，有灵活运作的优势。5.2劣势工业区的产业聚集效应尚未完全体现，工业区在国内的知名度不高。项目周边的配套设施不够完善5.3机会广阔的市场空间以及巨大的发展潜力将吸引越来越多的企业投资，而成都将作为总部基地理想之地。成都市市区中心昂贵的商务运行成本使越来越多的企业寻找郊区办公的可能性。为了谋求企业的进一步发展，总部迁移可能是其扩大知名度、获取更多信息和资源的重要途径。随着成都市成为新的特区，将带动物流业、产品加工业、进出口贸易等相关