工业地产专题研究9p模式分析

1、工业(gngy)地产专题研究工业地产基础知识介绍(jisho)工业地产盈利模式研究案例介绍（3个）共四十页工业地产含义 含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。 分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产） 特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务(fw)、追求长期稳定回报工业地产(dchn)基本知识介绍（1/3）共四十页工业地产(dchn)基本知识介绍（2/3）工业地产开发(kif)模式主要包括工业园区开发模式、工业地产商模式、主

2、题企业引导模式、综合运作模式、私人业主开发模式这五大类，目前较常使用的是前四类工业地产商业模式其商业运行模式主要包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余共四十页工业园区开发(kif)模式工业(gngy)地产商模式主体企业引导模式综合运作模式占位：是我国目前工业地产市场的主要载体、最常使用的工业地产开发模式，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，

3、致使大部分工业园区闲置与搁荒。定义：指房地产投资开发企业在工业园区内等地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 定义：指具有强大的综合实力的企业通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海石化工业园区。指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模

4、式和工业地产商模式这三种模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策支持，也需要在投资方面的保证，因此，不能单纯采用一种开发模式，而要用综合开发模式 内容一 内容二 内容三私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 工业地产基本知识介绍（2/3）工业地产开发模式汇总共四十页工业(

5、gngy)地产盈利模式研究工业地产(dchn)与商业地产(dchn)比较工业地产与商业地产盈利模式比较工业地产商盈利模式汇总共四十页直接(zhji)销售模式先租赁(zln)再销售模式完成租约，再整体资产打包出售开发商自己经营最后整体打包上市盈利模式工业地产盈利模式汇总国内常用模式国外常用模式共四十页通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益附加：提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设

6、后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益国内盈利模式国内工业地产(dchn)盈利模式汇总共四十页国内工业(gngy)地产商盈利模式（1/3） 1主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团(jtun)在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 共四十页2进行项目开发，通过长期持有

7、经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房(chngfng)、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。国

8、内工业(gngy)地产商盈利模式（2/3） 共四十页3通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装(bozhung)与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 国内工业(gngy)地产商盈利模式（3/3） 共四十页商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务(fw)、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等商业地产工业(gngy)地产工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。商业地产

9、与工业地产的区别和联系二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业地产与商业地产比较共四十页商业地产盈利模式 对于开发商而言，可售可租盈利在于(ziy)销售收入或者租金； 对于运营商来说盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说 开发商一是通过

10、(tnggu)与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过(tnggu)销售或者出租获取利润； 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润， 是出租获取租金回报。工业地产盈利模式工业地产与商业地产盈利模式比较（1/3） 共四十页工业地产与商业地产二者投入(tur)成本和新型盈利模式 土地投入成本：最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的14， 而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的15到110，甚至更低。从而投资门槛较低，这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然由于工业地产后期经营管理要

11、求更加专业、更加复杂所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。 盈利模式：对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善，中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。工业(gngy)地产与商业地产盈利模式比较（2/3） 共四十页工业地产(dchn)与商业地产(dchn)盈利模式比较（3/3） 共四十页中邦moho以高新技术(o xn j sh)、设计创意产业为主导

12、产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体。案例(n l)一：中邦MOHO项目基本信息区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米共四十页中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业(chny)的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所 区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里(pn fn n l)核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部

13、件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 -中邦MOHO销售经理回答关于项目初始功能定位问题中邦MOHO共四十页中邦moho在外立面的表现(bioxin)上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、

14、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。自然石材：简洁与质感沉重(chnzhng)和轻质脆弱与坚实动感玻璃：基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 。用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。 中邦MOHO共四十页空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理(yunl)，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积 。创造“立方-城”概念出发点：利用几何学中周

15、长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间。户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合。创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化(zhunhu)，实现户型纵向分割。中邦MOHO共四十页商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善(wnshn)的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次。规模：6500平方米基本(jbn)风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所配套设施：网络视频会议

16、厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务安全系统：门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 中邦MOHO共四十页建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础(jch)资源配套齐备且质量很高 。中邦MOHO共四十页销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本(gnbn)支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个因素。效果图解析： 4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。 8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋

17、势，2个月已经销售了整体的75%左右 10月份价格回升至7600元，消化尾盘效果原因分析：开盘初期(chq)，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势最终销售结果实现当年100%完全销售 -中邦moho销售经理分析销售情况的原因 中邦MOHO共四十页功能(gngnng)比例：中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能(gngnng)实际是办公居住混合，但从开发商角度最重要的是提供

18、功能(gngnng)支撑。单纯办公与单纯居住(jzh)所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住(jzh)比例。办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位。中邦MOHO功能比例图中邦MOHO销售经理做客户解析角度内容客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部，较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；公司白领加班较晚，就直接睡在这里了中邦MOHO共四十页案例(n l)借鉴总结角度背景说明中邦moho做法规划报批工业用地实现办公、居

19、住功能物业，规划报批难度大，必须有政策扶持，所以规划报批必须存在有利于政府或区域发展的“说法”。顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品组合上都颇有创新 以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，并正在申报上海市文物保护单位 。初始定位加工区特定的背景决定我们要重点研究区内企业的需求情况，而不是更大的范围来进行初始定位加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险产品设计

20、外力面上要区分于传统的住宅和办公楼，且要实现办公、居住功能的弹性转换利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向户型采用裂层设计，田字结构，运用“玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要中邦MOHO共四十页角度背景说明中邦moho做法基础设施高质量的基础设施有利于提升项目的价值，增强项目吸引力供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 综合配

21、套综合配套是实现高质量办公功能、居住功能的重要因素，必须给与重视通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感价格工业用地取地成本低，价格不宜过高，则竞争优势会凸显开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好销售节奏工业用地做办公、居住型物业，市场现存情况不多，所以客户容易观望，跟风效应较为明显。降价后销售节奏开始较缓，后期跟风效应“凸显”中邦MOHO案例(n l)借鉴总结共四十页案例(n l)

22、二：自在香山项目基本信息区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规模：占地面积20万，总建筑面积(jin zh min j)约12.8万土地使用年限：50年物业形式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用地性质：工业用地，产权50年容积率：一期容积率0.67绿化覆盖率：30%户型：一期户型270-350，二期户型面积260-2000层高：3.2米，部分挑高5.6米售价：均价30000元/，与周边别墅价格相差无几设计：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑设计公司担纲设计北京自在香山，50年产权的低

23、密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队共四十页自在香山(xin shn)产品策略建筑设计：以干净利落的线条，塑造(szo)项目公建化立体感觉；玻璃幕墙、现代建筑构件在项目中充分体现自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触感的面砖，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。共四十页自在香山(xin shn)产品(chnpn)策略建筑设计：以柔和落地窗、半虚实的露台空间以及虚的私家与公共园林，打造舒适居住环境共四十页自在香

24、山(xin shn)产品策略户型设计：“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350为主，并通过大量(dling)的赠送来满足居住需求 户型设计：大开间、方正、南北通透户型易分割和组合，具备弹性地下室首层设计，达到双重花园效果赠送面积：地下室全赠送，面积达到110左右双露台内凹阳台共四十页自在香山(xin shn)产品策略户型设计：四个越界(yu ji)，将远处的山景、近处的自然造景和绿景，广纳绿色，创造宜人环境露台：从露台上环视四方，远观颐和园佛香阁、玉泉山的玉峰塔、香山的香炉峰、八大处的五处和七处等名景。双首层，超高使用率：地形高低落差规划，首层化地下室、采光通风，引景

25、入内。双花园，放大领域：围合式建筑形式组团，最大程度引入自然造景和绿意，创造出圈属领域的精装共享花园与专属花园双重绿地。大开间、多面采景采光：大面宽、三面采光、视野开阔，拥有南北通透空间，大度广纳香山景致。共四十页自在香山(xin shn)配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲(xixin)、生活”五合一完美共融自在香山售楼部位于旱河路与闵庄路交叉口，项目入口处。此建筑物早期作为自在香山的售楼部，未来将作为自在香山园区星级式酒店会所配套对外开放，对外宣称未来将打造使馆级的Club共四十页自在香山(xin shn)营销推广：频繁的推广活动，努力淡化项目商务写字楼的用地性质(xn

26、gzh)，树立项目高端别墅的形象举办的一系列活动：形象树立活动：举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙“京西何夕高端住宅引领西部宜居生活”论坛。楼盘促销活动： 5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠 6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。销售员引导： 2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采用这种办法来建别墅。共四十页自在香山(xin shn)销售结果：一期06年年底开盘，销售率83.2%，回

27、笼资金约5.2亿元；二期08年初开盘，由于户型偏大，价格(jig)较高，目前销售率为11.7%一、二期销售情况对比均价（元/）总价（万元/）面积区间销售套数月均销售套数销售率一期17000495-595270-350104套10套83.6%二期31000930-1550300-5008套1套11.7%效果原因分析一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。二期户型较大，价格也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时项目必须采用一次性付款的方式，缩减了客户群。国家出台的宏观调控政策也影响了项目的销售进展。-北京自在香山销售人员访谈共四十页案例(n l)三：创

28、智坊上海创智天地集创业，生活，交流，休闲娱乐于一体，是众多企业激发(jf)灵感火花，补充知识能量的创意产业园项目基本信息区位 ：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。 规模 ：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米 开发主体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发 周边状况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘土地性质：综合用地，50年产权创智天地科技园物业类型建筑面积租售创智天地科技园纯甲级办公8万平方米出租创智天地广场办公、商铺10万平方米出租创智坊弹性办公、住宅、商铺50万平方米2万出租，其余全部出售产业园功能比办公：住宅：弹性物业：商业=25%：36%：36%：3%共四十页创智坊创智

29、坊为创智天地一期物业，是由不同国际大师设计的创意杰作(jizu)，除纯住宅外，可商可住办公物业是其一大亮点位置：紧邻(jnln)大学区规模：建筑面积50万平方米容积率：2.4功能比例：办公：住宅=50%：50% 售价：办公物业2.1万元/平方米，住宅2.3万元/平方米，从开盘到现在，价格变化不大物业管理费：办公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月销售情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业物业类型：多层、小高层精装修、现房销售共四十页创智坊外立面：创智坊全为多层和小高层物业，通过颜色跳跃，线条明快的外立面风格，彰显(zhn

30、xin)公建形象硬件设施：材质：瓷砖和涂料电梯：2部奥的斯 大堂：4.5米层高，20平米左右，档次一般空调：分体式空调弹性办公物业档次一般，通过鲜艳、跳跃的外立面突出项目(xingm)的形象，提高项目(xingm)品质感共四十页创智坊户型设计(shj)：户型方正，南北通透，打造厨房、卫生间等弹性功能并赠送空中花园，房型设计(shj)将居住与办公合为一体居住(jzh)设施：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，整套厨房设备，坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱办公设施：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统空中花园赠送阳台燃气灶、厨房、饭厅共四十页创智坊户型设计：创智坊办公物业面积区间较小，为loft产品形式，部分(b fen)楼层设有跃层营销：创智坊在宣传上以住宅产品为主，