上海富阳安亭嘉正大厦项目报告

1、前 言嘉正大厦位于上海市嘉定区安亭镇，土地性质为办公。本报告将从项目自身条件出发，遵循宏观中观微观的由巨到细的思路，针对项目的产品形态定位做出建议。报告中援引的数据除特别说明外均为本公司市场调查所获得，以下为报告，仅供参考。2006-5-27上海富阳研发处目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc136837674 前 言 PAGEREF _Toc136837674 h 1 HYPERLINK l _Toc136837675 壹、项目自身情况分析 PAGEREF _Toc136837675 h 3 HYPERLINK l _Toc136837676 1、立地条件分析

2、PAGEREF _Toc136837676 h 3 HYPERLINK l _Toc136837677 2、规划方案及经济指标 PAGEREF _Toc136837677 h 6 HYPERLINK l _Toc136837678 3、产品初步定位 PAGEREF _Toc136837678 h 8 HYPERLINK l _Toc136837679 贰、主楼定位篇 PAGEREF _Toc136837679 h 9 HYPERLINK l _Toc136837680 一、办公市场分析 PAGEREF _Toc136837680 h 9 HYPERLINK l _Toc136837681 1、

3、上海甲级办公楼宏观市场 PAGEREF _Toc136837681 h 9 HYPERLINK l _Toc136837682 1.1上海办公楼整体市场供求、空置率分析 PAGEREF _Toc136837682 h 9 HYPERLINK l _Toc136837683 1.2上海办公楼整体市场售价与租金分析 PAGEREF _Toc136837683 h 12 HYPERLINK l _Toc136837684 1.3上海办公楼整体市场区域市场概述 PAGEREF _Toc136837684 h 16 HYPERLINK l _Toc136837685 2、安亭办公楼市场分析 PAGERE

4、F _Toc136837685 h 17 HYPERLINK l _Toc136837686 2.1、租赁市场分析 PAGEREF _Toc136837686 h 17 HYPERLINK l _Toc136837687 2.2、销售市场分析 PAGEREF _Toc136837687 h 22 HYPERLINK l _Toc136837688 2.3、办公市场总结 PAGEREF _Toc136837688 h 26 HYPERLINK l _Toc136837689 3、办公市场可行性结论 PAGEREF _Toc136837689 h 27 HYPERLINK l _Toc136837

5、690 二、其它投资型产品市场分析 PAGEREF _Toc136837690 h 28 HYPERLINK l _Toc136837691 1、产权式酒店 PAGEREF _Toc136837691 h 28 HYPERLINK l _Toc136837692 三、主楼定位建议 PAGEREF _Toc136837692 h 31 HYPERLINK l _Toc136837693 1、产品定位建议 PAGEREF _Toc136837693 h 31 HYPERLINK l _Toc136837694 2、主楼分割建议 PAGEREF _Toc136837694 h 32 HYPERLIN

6、K l _Toc136837695 3、主楼可行租金、售价分析 PAGEREF _Toc136837695 h 34 HYPERLINK l _Toc136837696 叁、商业裙房部分业态、价格建议 PAGEREF _Toc136837696 h 36 HYPERLINK l _Toc136837697 一、市场租金分析 PAGEREF _Toc136837697 h 36 HYPERLINK l _Toc136837698 二、裙楼业态建议 PAGEREF _Toc136837698 h 39 HYPERLINK l _Toc136837699 三、裙楼价格、租金建议 PAGEREF _T

7、oc136837699 h 40壹、项目自身情况分析1、立地条件分析图1：项目区位图本项目位于上海市嘉定区安亭镇，墨玉路与曹安路交口的西北角。嘉定区地处上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区交通便捷。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。安亭镇位于嘉定区的西南部，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，是上海的西大门。在上海“十一五”规划的“1966计划”中嘉定新

8、城是未来九个中心城之一，而安亭就是这一新城中的一部分。早在2001年2月举行的上海市人代会上就决定在安亭建立上海国际汽车城，提出了“大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易”的发展策略。安亭镇将以其独特的地理位置和雄厚的汽车产业基础，肩负起建立体现上海西大门崭新形象的国际汽车城的历史使命。国际汽车城规划面积约68平方公里，将发展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集汽车贸易、博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱

9、乐中心。图2：安亭规划图整个安亭国际汽车城规划主要分为六大功能区块，包含汽车贸易功能、汽车科教博览功能、汽车服务功能、汽车文化旅游功能、汽车物流功能、汽车研发制造功能。本项目所处的是上图中黄色的安亭老镇区，是目前安亭政治、生活的核心区，距离整车生产区、核心贸易区均是咫尺之遥。做为整个嘉定新城的西部组团，未来安亭的规划人口是15-20万人，相对现在的不足10万人，未来整个城镇的发展具有广阔的空间，相信在市政府的大力支持下，安亭未来的发展前景值得看好。项目地块东侧的墨玉路是安亭镇的“金融街”，沿街分布了银行、保险、航空等金融服务机构和工商、税务、镇政府等政府职能部门，同时也具有一定的商业氛围。项目

10、地块南部的曹安路是312国道的一部分，车流量比较大，根据安亭镇的规划，未来将建成“俱乐部一条街”，目前包括本项目在内的五个主要项目已经破土动工，未来娱乐为主的定位已经初现。根据对项目立地条件分析，我们认为：本项目立地条件上佳，建成后将是安亭镇的地标性建筑。2、规划方案及经济指标图3：建筑效果图 图4：基地周界图图5：标准层平面图总用地面积14326M2总建筑面积43309M2其中地上合计38960M2裙房8000M2地下4649M2停车位地面63个地下132个绿地率55%标准层面积约1500M2主楼楼层地上25层，主楼21层项目地块性质为办公；地块南部为大面积绿地，项目绿化率高；项目主楼朝向为

11、东西向，景观视野东好于西；建筑外观为现代风格，与周围环境贴切；主楼平面为矩形，柱距8.4米稍大不利于分割控制面积。从建筑角度看本项目为典型的甲级写字楼设计，由于柱距较大，分割后面积较难控制。同时受限于工程进度的因素，项目从硬件上做大幅度调整的可能性很小。3、产品初步定位由于土地性质为办公和目前的工程进度角度考虑，项目主楼存在的定位可能只有两大方向：项目定位方向大面积纯办小面积商办产权式酒店由于产权式酒店在包租销售和后期经营上与发展商的经营理念不符合，同时面临规划变更和政策风险，因此这里将产权式酒店的定位先行排除。接下来我们将主要针对大面积纯办公产品、小面积商办产品进行市场分析分析和论证。针对项

12、目裙房部分，本项目相对竞争对手在工程进度上处于领先地位，同时地点位置也是最佳，因此应当坚持“以我为主”的思想，选择最有利的业态进行定位。贰、主楼定位篇一、办公市场分析1、上海甲级办公楼宏观市场1.1上海办公楼整体市场供求、空置率分析市场总量 上海市场办公楼市场(甲级)总量（2005年开始，供应量统计有所变化）市场消化量上海市场办公楼市场（甲级）消化量空置率上海办公物业（甲级）近年空置率情况时期市场总量（万M2）空置量（万M2）消化量（万M2）空置率2003Q133632.313.69.6%2003Q233630.22.29.0%2003Q334329.87.08.7%2003Q436041.4

13、4.311.5%2004Q136740.77.511.1%2004Q236835.711.59.7%2004Q337031.524.38.5%2004q437723.47.56.2%2005q135324.73.97.0%2005q235925.16.27.0%2005q337018.5135%2005q437618.89.85%自2003年4季度起上海办公楼供应量增长开始放缓，截止2004年4季度市场总量为377万平方米，由于2005年开始，供应量统计有所变化，相对于04年底，05年初量体减少至353万平方米，从趋势上看，供应量仍然稳中有升。自2003年4季度起上海办公楼市场消化量连续增长，

14、2004年三季度的市场消化量更是达到了2002年以来的最高水平,随后进入一个高峰后的低谷期，05年开始消化量进入缓慢增长。总体上看空置率的平均水平近年来持续降低，趋于平稳。近年来，上海经济迅速发展，一些国内外企业纷纷入住上海，对办公楼需求日益增大。市场出现了短期内的供需不平衡，呈现供不应求的态势，05年下半年，上海甲级办公楼空置率进一部降低，基本维持在5%，甲级办公楼需求旺盛。1.2上海办公楼整体市场售价与租金分析上海办公楼指数近期全市甲级办公楼售价上海办公楼售价自1995年起开始下跌，于2000年到达谷底开始反弹。2002年以来上海甲级写字楼的平均售价震荡走高。从04年底开始，上海甲级办公楼

15、呈现租，售两旺的态势，平均售价进稳步上扬，05年四季度达到3972美元/平米。历年租金走势浦东浦西对比走势同售价一样，上海甲级办公楼租金自1995年起开始下跌，于2000年到达谷底开始反弹。2002年以来上海甲级写字楼的平均租金持续走高，全市平均租金于2005年4季度，达到近三年来的最高点0.95美元/平方米天。浦西甲级写字楼平均租金达到并已超过浦东甲级写字楼的租金。主要是浦西地区几个项目的竣工和强大吸引力。比如徐家汇的港汇广场的双塔写字楼项目， 目前出租率已经达到70%，且吸引的都是国际知名品牌和公司，浦东的甲级写字楼发展比较局限，仅在小陆家嘴地区比较多，而浦西分布区域比较广。租金的走势与售

16、价保持了良好的同步性。租金售价研究由于办公楼的特殊性质决定了其价值只能通过租赁体现，因此办公楼的价格定位通常采取现金流贴现的方法，而现金流则是预计的租金收入。VALUE = 租金*1/R 1/R*(1+R)50*（1空置率）其中R为资本化率，反映了市场对同类投资型产品的投资预期。时期空置率租金（$/M2天）售价（$/M2）资本化率R2003Q19.6%0.6726758.3%2003Q29.0%0.6525588.4%2003Q38.7%0.6626618.3%2003Q411.5%0.6628067.6%2004Q111.1%0.6726938.1%2004Q29.7%0.7027178.5

17、%2004Q38.5%0.7329698.2%2004q46.2%0.7429278.7%2005q17.0%0.8131508.7%2005q27.0%0.8434448.3%2005q35%0.9236888.6%2005q45%0.9639728.4%资本化率（投资回报率）走势办公楼市场的资本化率近年来稳步走高，反映了市场对办公楼产品的投资预期不断升高，这也给办公楼产品的售价的持续攀升带来了一定的压力。2004年底办公楼市场达到近几年的最高峰，达到8.7%，这也反映了当时房产市场投资火热。2005年宏观政策的调控影响办公物业的投资回报。进入2005年，国家宏观调控抑制过度的投资，但是随着

18、写字楼空置率的下降，租金也不断攀升，预计未来的回报率依然可观。1.3上海办公楼整体市场区域市场概述目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域：编号区域区位区域性质1虹桥地区中山西路-仙霞路-古北路-虹桥路上海最早形成的商务区。虹桥经济技术开发区。2徐家汇地区天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路上海城市副中心。高级商业区。3、6静安寺南京西路人民广场北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路传统商业区。市中心商务集中区。高档宾馆集中区。4淮海中路沿线西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路传统高档商业、商务区。传统高档居住区。5小陆家嘴地区浦东南路-黄浦江-东昌路上海的中央商务区。金融贸易区。从以上分布情况来

19、看，上海甲级办公主要集中在市中心传统区域，外围城区的办公气氛尚未形成。2、安亭办公楼市场分析由于办公项目存在租、售两个层面上的市场，因此这里分别进行研究。2.1、租赁市场分析、市场供应分析图6：安亭办公项目分布图名称量体（平方米）出租率租金（元/M2天）上海国际汽车城大厦223547%2.6上海安亭汽车市场大楼6000（估）95%1.8交银大楼1200（估）100%-红湖机械厂办公大楼2000（估）100%1.9三德大厦10000（估）02.0大众经济城大厦1600002.4世康大厦151900-昌吉路洛浦路口办公楼2400（估）0-上海民丰职业技能培训学校办公楼3800（估）0-柳河贸易办公

20、大楼4000（估）0-墨玉办公楼3000（估）自用自用安亭镇文体信息传媒中心大楼5000（估）自用自用大众销售系统办公楼10929自用自用上海大众联合发展公司办公楼4200（估）自用自用上海大众企业研究中心办公楼16000（估）自用自用国际汽车零部件采购中心80000（未定）-世昶广场50000（未定）-本项目30000（未定）-所有办公产品合计122073（估）40.6%市场化供应办公产品合计82944（估）13.4%注：以上数据通过标地方式收集，建筑体量通过施工铭牌获得，无施工铭牌则通过目测估算获得，由于数据收集方式的局限性肯定会带来一定的数据误差，敬请注意。租金数据是通过对该办公场所的物

21、业部门询问获得，因此所注租金均为报价，并未考虑折扣，因此实际租金水平将因签约时间、折扣等因素较所注数据为低。从现阶段安亭办公楼的租赁情况我们可以发现：市场旧有的办公楼品质情况均不甚理想，建筑大多为多层-小高层建筑，无论是电梯数量还是在装修、配套、服务方面都很难满足当今日益进步的办公品质需要。市场旧有的办公楼租赁情况尚可，如：上海安亭汽车市场大楼、红湖机械厂办公大楼、交银大楼等，出租率基本都在80%以上，但是这部分楼的体量却都是比较小的。新推向市场和即将推向市场的办公体量巨大，根据统计，推出市场不足半年以及即将推出市场的办公项目有上海国际汽车城大厦、三德大厦、世康大厦、柳河贸易办公大楼、大众经济

22、城大厦等，如果包括国际汽车零部件采购中心、世昶广场和本项目在内，短期租赁市场供应将达到约23万平方米，大大超过了现有办公需求（粗略统计仅1万平方米左右）。未来供大于求的格局应该说已经非常明显了。市场租金水平比较低，从现有的办公物业来看，租金基本维持在1.8-2.0元/平方米左右。而大众经济城和国际汽车城大厦的高租金带来的确是低出租率。由于市场供应远大于现有需求，如果未来需求很难有大幅增加的情况下，租金水平有可能出现变相下跌。下跌的方式可能有：增加免租期、物业费连租金合算等等。、市场需求分析名称企业数量办公需求面积（M2）企业分类安亭汽车市场大楼7550-6095%汽车销售5%其他交银大楼330

23、0房产公司、汽车城政府办事处红湖机械厂办公大楼530080%汽车相关产业20%旅游产业上海国际汽车城大厦3250-300房产、研发、贸易附：相关入住企业名录交银大楼部分办公单位名称上海国际汽车城置业有限公司上海国际汽车城经济发展中心上海国际汽车城世茂实业有限公司红湖机械厂办公大楼部分办公单位名称上海国际汽车城旅游发展公司艾尔威汽车工程技术有限公司莱尼线束系统（常州）有限公司上海分公司红湖机械厂汽车零部件事业部上海国际汽车城大厦部分办公单位名称上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司某外资研发企业某汽车贸易公司安亭汽车市场大楼的部分办公单位名称协通西上海汽车销售服务有限公司上海嘉安汽车销售服务有限公

24、司上海安亭汽车销售服务有限公司上海夏众汽车销售服务有限公司上海和平汽车销售服务有限公司上海五申汽车销售服务有限公司上海米泉汽车销售服务有限公司上海锦仓汽车销售服务有限公司上海锦沪汽车销售服务有限公司上海申嘉邮电汽车销售服务有限公司上海星嘉汽车销售服务有限公司上海金榜汽车销售服务有限公司上海捷汽车销售服务有限公司上海鑫晴汽车销售服务有限公司上海东紫汽车销售服务有限公司上海申新汽车销售服务有限公司上海梅山汽车销售服务有限公司上海浦田汽车销售服务有限公司西上海集团广告传播有限公司上海南星汽车销售服务有限公司上海韦灵旧机动车经纪有限公司上海龙飞旧机动车经纪有限公司承租企业分类：需求面积分类：对安亭镇现

25、有办公需求的统计分析我们可以发现：承租企业基本都是围绕汽车产业这个核心而衍生的相关行业；由于产业区（包括整车、零配件）内现有的企业均为生产制造性企业，而这些企业的办公需求基本在自身厂区内解决，因此在安亭镇租用办公物业的企业基本是一些汽车销售企业、房地产开发企业、银行等金融机构（对门面有要求）；从汽车销售及其它相关类型企业的租赁面积需求来看，基本都是对100平方米左右的小面积需求为主，这主要是因为这类企业的进驻形式为办事处类型。2.2、销售市场分析楼盘名量体(平方米)价格（元/平方米）去化速度去化率备注世康大厦办公10626商业456456002套/月29%降价促销，3月份成交11套，4月份0成

26、交上海国际汽车城大厦2235418000现阶段不销售实际并未销售，以租为主三德大厦约100007200无手续未通过，无法销售、个案分析世康大厦图7：世康大厦位置图世康大厦位于安亭老镇区的北部，与安亭市民公园广场隔和静路相望。由于不靠墨玉路，且地理位置偏北，所以缺乏办公氛围。从地段角度上看世康大厦比本项目有明显差距。图8：世康大厦平面图世康大厦从规划平面和硬件配备（单层仅700平方米，仅两部电梯，无货梯，无公用卫生间）来看并未达到甲级写字楼的水准，从其对外宣传的内容来看也是可商可住的商住楼定位。大厦底部三层裙房商业同时销售中。世康大厦于2005年6月即对外公开，办公部分报价为6500元/平方米，

27、2005年7月29日正式开盘，开盘价格办公部分均价为6300元/平方米。2005年10月降价，办公部分均价为5600元/平方米。我们认为世康大厦销售不畅的主要原因是由于其面积过大导致的总价过高，由于其最小面积都达到了150平方米，最低总价达到80-90万左右，而从其降价后有一定成交量的情况分析，我们认为市场主要接受的总价在70万左右。、个案分析国际汽车城大厦图9：国际汽车城大厦位置图上海国际汽车城大厦位于安亭镇区的南部，处于规划中的贸易区内。西邻墨玉路，东部即为汽车展示交易区。从地段角度上看国际汽车城大厦与本项目各有千秋。国际汽车城大厦更靠近贸易区，而本项目更靠近老镇区。图10：国际汽车城大厦

28、平面图国际汽车城大厦总建面31876平方米，用地面积约6587平方米，总高度98米，是一幢地上23层约26749平方米，地下一层约5376平方米的甲级写字楼，主楼分割面积为80-250平方米，层净高2.7米。从硬件设施上看大厦配置了五部OTIS客梯，一部货梯，公用卫生间设计和公共部位的装修水准都非常不错，应该说品质已经基本达到了国际甲级写字楼的水平。大厦品质是其最大的卖点。国际汽车城大厦于2005年10月公开，对外报价18000元/平方米，平均租金2.6元/平方米天，物业费18元/平方米/月。目前该大厦对外宣称为了不影响大厦管理现阶段不对外销售（可能是销售形势不佳）。目前大厦已经交付使用，但从

29、我司市调的结果看，目前入住的企业仅三家，分布在四个楼层，其中开发商自用了两个楼层。应该说国际汽车城大厦2.12-3.08元/平方米（报价）的租金水平并不是很高，但其较低的出租率则反映了市场对甲级办公楼的需求有限。2.3、办公市场总结通过对安亭镇办公楼租售市场的调研，我们发现无论租赁还是销售市场都不很景气，通过分析我们认为，这主要有几方面的原因：对自用者：汽车城现有制造类企业均自有办公用房，对办公楼的急需程度有限；受工程进度制约，自用者进场时间晚；上游原材料企业，下游贸易、物流企业进入形式主要以办事处为主，需求有限。对投资者：办公氛围需要时间积累，现阶段租赁市场不景气，投资前景不明朗；租金回报与

30、售价背离，投资回报率低；总价高，投资门槛高；有更好的投资选择。通过对国际汽车城规划的理解我们认为，由于安亭第二产业的地位非常稳固而第三产业增长需要时间，因此对办公产品的需求短时间内很难增长，办公产品供大于求的态势短时间内难以改变。未来办公需求的可能增长点应当来源于以下两个方面：旧有企业对办公环境的改善需求；新增的中小型公司（办事处）的需求。同时我们发现目前市场供应的办公产品单套面积过大，小面积办公产品无论对自用还是投资都存在一定市场机会。3、办公市场可行性结论宏观市场中观市场微观市场由于上海经济的快速发展及中国加入WTO的因素，上海甲级办公楼市场整体走强。目前发展热点地区仅限于中心城区的传统办

31、公区域，外围城区成熟尚需时日。嘉定属于外围城区，长久以来缺乏办公氛围。安亭镇目前的高端甲级写字楼需求有限，短期内需求强劲增长的可能很小。而从供应看短期内则相当大。本项目定位为甲级纯办公楼的市场风险比较大，由于短期内竞争激烈而需求有限，很难保证销售价格及销售速度都达到理想水平。综观整个市场，相对于大面积办公，本项目定位为中小面积办公则拥有较好的市场机会，这是因为：在较好的满足现有企业改善办公环境、提升企业形象的需求的同时又不占用过多的资金；利用低总价能吸引一部分长线投资客户的进入，提高销售速度；可以自由组合，满足尽可能多的需求。二、其它投资型产品市场分析由于小面积办公产品的购买客源中一部分是投资

32、客，因此这里有必要研究区域市场中其它投资型产品，从一个侧面对本项目的总价（投资门槛）和预期投资回报率做定量的分析。1、产权式酒店目前安亭在售的产权酒店仅七星唐朝大酒店一个，故主要针对七星唐朝大酒店进行分析。七星唐朝大酒店位于嘉定区宝安公路与方德路的交界处，与上海国际赛车场对望。七星唐朝大酒店总建面约10万平方米，按照五星级酒店标准建造，设计有客房1200余套，2000平方米酒店大堂、1500平方米长乐宫剧院、800平方米西餐厅、1000平方米大名阁宫廷中餐厅、1800平方米宴会/会议厅、1200平方米华清池（娱乐桑拿）、800平方米屋顶游泳池、20000平方米高尔夫。七星唐朝推出的是其1200

33、余套客房中的一半，共652套，主力面积是54-62平方米。七星唐朝大酒店于2005年11月1日对外公开，12月11日正式对外销售，截止2006年5月10日共销售328套（以合同备案为准）。以上数据来自网上房地产，由上海富阳收集整理考虑到2月份受传统节日春节的影响，按其公开日期（2005年11月1日）计算，七星唐朝大酒店月均去化在50套/月左右。以上数据来自网上房地产，由上海富阳收集整理七星唐朝大酒店的销售均价变化不大，基本稳定在12000元/平方米左右。我们认为七星唐朝大酒店之所以能获得比较理想的价量成交数据是由于以下几方面的原因：一、上海外围化发展的趋势得到广大投资客户的认同；二、安亭作为产

34、业、旅游高地的投资环境得到广大投资客户的认同；三、上海酒店业发展形势良好；四、相对于市区办公物业大量面市，产权式高级酒店相对匮乏，市场机遇良好；五、投资回报水平上佳（税前8.5%回报，10年包租的模式得到投资客认可）；六、发展商提供多重担保（伟业集团、七星房产、酒店自营部分）；七、相对现有办公楼低的多的投资门槛。七星唐朝大酒店的主力总价在65-75万/套之间，相对于市区办公物业动辄百万的投资门槛要诱人的多。由于产权酒店的市场风险较大，因此不建议发展商采取此种定位。风险主要来自：未来安亭新增酒店客房数量很大，存在经营风险；国家对包租销售模式提出警告，未来面临很大的政策风险。三、主楼定位建议1、产

35、品定位建议根据之前的市场分析，我们建议对主楼采取小面积办公的产品定位，根据目前市场对此类型产品的不同需求情况，我们建议进行以下的区分。产品类型使用客源购买客源面积分割中面积办公安亭现有企业中对办公环境有改善需求的自用客安亭现有企业中对办公环境有改善需求的自用客100-120平方米，配备独立卫生间小面积办公小型公司、企业办事处小型公司、企业办事处、部分投资客60-70平方米，配备独立卫生间1-4F5-14F低区15-24F高区商业裙房小面积办公中面积办公以上楼层划分只是暂定方案，由于不同产品只是在卫生间方面有区别，因此可以根据客户积累情况进行灵活变动。2、主楼分割建议主楼分割建议如下：户型面积配

36、比：户型建筑面积（平方米）配比小面积58-6366.7%小面积70-759.5%中面积94-9823.8%合计100%注：目前面积只是简单计算，未记入大公摊。从分割后的面积看，主要集中在60-70平方米和90-100平方米两个区间，对商住产品而言面积适中，在实用性和销售总价方面都比较合适。中高区建议也按照以上方案分割，有利于未来灵活组合，卫生间管道预留即可。3、主楼可行租金、售价分析由于主楼分为两种类型的产品，而主要的销售对象包括自用客和不动产长线投资客，因此项目未来的租金收益和市场同类型项目的售价共同决定了项目的销售价格。因此在定价时采用市场比较法结合收益还原法共同定价。市场比较法，主要针对

37、中小面积办公的使用者和购买者，价格参考对象为世康大厦和三德大厦。对比项权重世康大厦三德大厦本项目地段位置0.380/10095/100100/100硬件设施0.390/100100/100100/100办公环境0.1100/10095/100100/100交通0.190/100100/100100/100配套0.195/10095/100100/100总价修正0.180/100100/100100/100合计1P1P21权重0.30.71价格156006840（按报价5%折扣）XP1=80/100*0.3+90/100*0.3+100/100*0.1+90/100*0.1+95/100*0.1

38、+80/100*0.1=0.875P2=95/100*0.3+100/100*0.3+95/100*0.1+100/100*0.1+95/100*0.1+100/100*0.1=0.965X=5600/P1*0.3+7200/P2*0.7=5600/0.875*0.3+6840/0.965*0.7=6880市场比较法价格为：6800-7000元/平方米收益还原法，根据办公楼市场的分析，项目可行租金水平在1.8-1.9元/平方米，假设项目出租率为85%-90%（办公用途租期长，因此出租率较高），投资回报水平取8%，则：理论价格P=单位面积年租金*出租率/投资回报率=（1.81.9）*365*（0.850.9）/0.08=69807800（元/平方米）收益还原法价格为：7000-7800元/平方米理论价格=市场比较法价格*0.5+收益还原法价格*0.5=6900-7400元/平方米由于三德大厦并未正式销售，未来价格可能下调，因此考虑到整体市场环境，建议项目毛坯均价控制在：6800-7200元/平方米（含公共区域装修）叁、商业裙房部