株洲康桥美郡项目公寓产品投标报告

1、WORLDUNIONJuly 3, 2017谨呈：康桥美郡营销策略投标报告世联行株洲分公司二一七年六月领寓泰山路世联地产 2017.5世联行湖南公司简介了解世联世联数字解读l2016年代理销售总额突破5200亿元l 连续15年中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP1l国内第1家且唯一一家登陆A股的房地产综合服务商l 1993年世联成立，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构l全国63家分公司，覆盖全国各大区域和重点城市l深耕湖南10年，覆盖全省80地级市，公司员工增至700人，累计服务超500个项目，2016年销售额突破120亿，成为湖南地区最大的代理公司l进入株洲市场8年，累计操作株洲项目

2、超过30个顾问服务略开发咨询业招商运营营销顾问房屋交易代理中介世居晟耀行金融平台世联集金家圆云贷房联宝世联集客线上平台资产运营微家模式安信行红璞酒店小样社区战6大业务板块，覆盖地产全产业链商世联全产业链集成服务体系第一个十年（1992-2001）确立主营业务第二个十年（2002-2011）完成全国化布局未来十年（2012-2021）祥云战略，集成服务松塔装饰代理行业领军企业，稳定的客户合作品牌&品牌开发商的绝对占有率关于长沙世联区位项目名称天元区中泰财富湘江武广国际学苑华晨第一城业绩u 世联独家代理服务4年，15年狂销5亿，价格连续4年实现株洲毛坯最高7000/.16年热销4亿元，价格实现70

3、00元/(二期），多次开盘实现90解筹率，公寓销售实现最高10000/价格天花板.u认筹22天首开去化180套房源，加推15天去化130套房源，进场6个月，实现区域内高溢价的同时共去化700套左右房源，销售价格高出市场15u2015年株洲市销冠，全年完成2000+销售，5月-9月完成销售1200套，其中7月份持销更是逆势完成364套，创株洲记录，实现整个株洲市热销奇迹。通过冰雕展、企鹅展、军工展系列活动完成近6万人次上访，引领株洲展览类活动营销新模式，带动整个泰山西路板块发展。2016年完成销售1000持续领跑株洲刚需大盘。华晨山水豪庭u泰山西路华晨又一新作，2017年将继续领跑泰山西路板块华

4、晨神农湾银天国际金融中心芦淞区中瑞曼哈顿北大资源翡翠公园荷塘区华晨东方时代广场u2017株洲首席超高层豪宅项目，未来株洲地标性项目。u世联独家代理，销售领跑株洲，公寓毛坯销售价格奇迹均价1万/，公寓产品最高实现月均去化超100套/月，实现市场畅销奇迹u世联独家代理，近5年稳定合作。以高速高价连续5年雄冠南区，成为区域住宅标杆产品。2015年启动商业体销售，逆势飘红，一跃成为南区商业销冠u芦淞近十年来首个突破5000元单价的资源型大盘，4月、5月连续两个月片区销冠，并成为株洲市首个品质豪宅项目标杆。u项目住宅公寓存在销售难点，进场2个月就实现销售业绩50增长，公寓销售速度月均50-80套，领跑株

5、洲，毛坯均价5300元/平，格林水岸u华晨在河东又一经典人居作品，荷塘唯一亲水住区云龙区香江悦湖春天u香江控股在株洲首个项目，云龙区首个运动健康型社区，打造区域住宅升级之作。北欧小镇u新华联集团首个株洲项目，株洲最大纯别墅社区，2015年-2016年连续两年别墅销售冠军。株洲世联分公司-豪宅品质楼盘首席综合服务商开发商目标时间线任务：4个月（7-10月）完成264套公寓产品的全部去化价格线任务：毛坯销售价格达到6000元/世联对于目标的理解销售价格6000元/高于天元区公寓产品70%项目名称具体楼栋面积区间均价中泰财富湘江1、17栋42-757586、6504九八缔景城1栋40-966527旺

6、城天悦（领秀香江）12栋54-977568华晨御园（商）11栋54-915900庐山春天流金岁月11、12栋51-6752549栋575900明峰银座1栋42-524700美的栗雨湖三期27栋38-673928美的时代广场时代广场39-656604湘江名都8、9栋49-704839康桥美郡10、11栋39-745850白金汉宫16栋36-644926中建御山和苑15栋36-524680庐山一号庐山一号30-724705未来城（文艺复兴）文艺复兴20-575497东帆国际(写字楼）东帆国际54-629022大拇指商业广场庐山春天43-1194702恒大华府25栋34-68-万丰上院左岸-37-8

7、75293华晨山水州城1、2栋50-湘江公馆2、3栋48-768146大汉惠普信息产业园2栋40-704000销售价格项目名称2016去化套数中泰财富湘江161九八缔景城112旺城天悦（领秀香江）122华晨御园（商）100庐山春天流金岁月91292明峰银座-美的栗雨湖231美的时代广场273湘江名都7康桥美郡346白金汉宫-中建御山和苑593庐山一号376未来城（文艺复兴）242东帆国际(写字楼）174大拇指商业广场364恒大华府0万丰上院左岸-华晨山水州城-湘江公馆-大汉惠普信息产业园04个月消化264套处于其他项目平均一年去化量价齐飞PARTOne市场分析公寓市场了解竞争动态1017816

8、137473113112501271122745023100433358-912919-2922854-15611723023177132273363338-7329328-346390272-3302952335935114-376115100-242389329-174287220-3647848-0222222-196121-216-191-0450490株洲市公寓市场简况区域项目名称具体楼栋面积区间均价总套数2015去化套数2016去化套数2016剩余套数现可售套数天元区中泰财富湘江1、17栋42-757586、6504918天元区公寓去化及存量情况u2015年去化984套；u2016

9、年去化3484套；u2016年剩余4351套；u6月19日止现可售3825套。九八缔景城1栋40-966527252旺城天悦（领秀香江）12栋54-977568316华晨御园（商）11栋54-915900546庐山春天流金岁月11、12栋51-6752545069栋575900320明峰银座1栋42-524700325美的栗雨湖三期27栋38-673928668美的时代广场时代广场39-656604768湘江名都8、9栋49-704839336康桥美郡10、11栋39-745850741白金汉宫16栋36-644926330中建御山和苑15栋36-524680960庐山一号庐山一号30-724

10、705406未来城（文艺复兴）文艺复兴20-575497419东帆国际(写字楼）东帆国际54-629022461大拇指商业广场庐山春天43-1194702442恒大华府25栋34-68-222万丰上院左岸-37-875293196华晨山水州城1、2栋50-216湘江公馆2、3栋48-768146400大汉惠普信息产业园2栋40-704000611小计121个项目10356984348443513825株洲公寓市场环境11311781071012243122233158954-20994861476197819128578663-4856343647377542-137352-498498株洲市

11、公寓市场简况项目名称具体楼栋面积区间均价总套数2015去化套数2016去化套数2016剩余套数现可售套数芦淞区和厚园2期2栋49-595681281株洲市公寓去化及存量情况2015年去化1594套；2016年去化4815套；2016年剩余5998套；6月19日止现可售5012套。双银大厦(写字楼）双银大厦52-889452437宏侨凯旋名门16栋41-635250390东成商业广场5栋41-707333416荷塘区东方时代广场6、7栋41-505386720爱丁堡商住小区4栋40-765166364新桂广场新贵国际1/2栋34-785273992银泰财富广场银泰财富广场46-675903431

12、石峰区碧桂园-40-564917182隆信国际-42-813980575小计210个项目4788610133116471303总计31个项目151441594481559985128株洲公寓市场环境2017上半年市场公寓去化速度为248套/月，通过分销、低价、区位优势等实现产品去化并扩容；公寓产品主要集中于天元区，共计存量3825套，也是最主要的去化区域，上半年去化1142套（全市1488套），去化速度为6.7套/天，202套/月。12区域公寓市场分析株洲市公寓市场简况区域项目名称具体楼栋面积区间产品天然气均价总套数2016剩余套数现可售套数竞品项目康桥美郡10、11栋39-74精装（10栋）

13、有（10栋）无（11栋）5850741390272九八缔景城1栋40-96LOFT有65272525012白金汉宫16栋36-64LOFT有4926330330295未来城（文艺复兴）文艺复兴20-57毛坯/精装部分有5497419389329恒大华府25栋34-68-有-222222222华晨山水州城1、2栋50毛坯/精装有-216-216小计6个项目-20-74-57002180138113461.本项目位于天元区神农工大板块，下半年区域竞品货量充足，共计1346套，竞争十分激烈。2.2017上半年区域市场公寓去化共251套，1.5套/天，44套/月，占比天元区去化量21.8。3.而本项目

14、目标为4个月去化264套，平均去化速度为66套/月，远远高于区域去化速度。4.本区域公寓多为毛坯/精装产品，同质化严重，且本项目11#栋产品无天然气，为产品短板。5.本区域发展成熟，人流量大且密集，产品面积多为40平左右，为投资租赁产品。小结问题在区域公寓热销但竞争激烈的市场中如何突破区域销售速度？如何完成竞品差异化？PARTTwo客群了解客户需求挖掘核心关注区域公寓购买客群年龄结构区域客户置业目的，以投资为主，占比达78；区域客户年龄段，以26-30岁为主，其次是31-35岁，占比为20、16。备注：56份客户样本来自第一城、未来城、白金汉宫项目14区域公寓购买客群关注焦点价格是客户首要关注

15、点，此与其投资回报关联大；其次则是精装，拎包入住能够解决客户二次装修投入成本。核心关注销售价格客户需要根据销售价格，计算租金回报情况，并判断是否有购买投资必要性重要关注精装情况客户关注精装情况，如有拎包入住客户接受度则相对较高，其可避免客户对于公寓产品的二次装修投入其他关注物业、环境等其他关注则更多是内部环境及交通，方便租户租赁16区域租赁客户分析神农、工业大学区域发展成熟，交通方便，人流量大，租赁市场潜力巨大。本区域已有租赁客户约1260户，租赁价格在500-2200元/月，现居住条件单一，难以持续满足租户需求。区域主要租赁市场简况项目名称租户（户）租金区间（元/月）出租环境现居住感受翰水栗

16、源950户500-750隔成单间出租（部分有厨房和卫生间）龙腾国际90户1000-2000单身公寓/整套出租（合租）（共用厨房、卫生间）出租屋空间狭小，仅为睡觉场所，无任何康桥美郡20户1800-2200整套出租（或合租）（共用厨房、卫生间）娱乐休闲空间，房东也无其他服务（如：泰山公馆60户1600-2200整套出租（或合租）（共用厨房、卫生间）卫生打扫）山水文园140户1000-1800整套出租（或合租）（共用厨房、卫生间）合计1260户500-2200出租环境及条件单一，无法满足新生态租户需求项目核心问题及思路市场：周边公寓市场主要以投资为导向客户：客户对于租赁的需求日益增加核心问题：如何

17、在租赁市场中寻得先机？解决思路1、产品突破：通过最符合租赁的产品打造实现去化2、营销突破：通过营销手法、政策实现去化打造投资型公寓KPIPARTThree产品康桥美郡租赁产品打造KPI现房产品现有价值成熟社区商业配套项目公寓产品全部为现房产品，对于购买客群而言，买房=收租项目属于成熟社区成熟地段，租赁客户便利性极强，客户无交通、地段抗性项目商业配套完善，株百超市+影院配置，能够最大化的便利所有租赁客群KPI价值补充：可选择性精装导入利用世联松塔装饰优势，客户可选择性的抉择是否选择精装产品来打造拎包入驻产品（成本控制600-800元/）以实现客户的便利性世联装饰介绍：在全国消费升级、城镇化的大环

18、境下，世联松塔装饰于2016年顺势成立并布局全国，是集设计、施工、集采为一体的综合装修装饰服务商 。世联装饰力求为客户建立一站式的装修整体解决方案，标准化设计、专业化施工、总对总集采、规范化监理、定制化软装。业务现已布局全国27个城市，施工规模达6.2万。其中2016年服务于自有红璞公寓项目3万间，涉及到结构改造、方案设计、装修工程、软装家电集采等业务。l世联装饰体系l能够形成助力省心：集设计、施工、集采为一体的综合装修装饰服务商省钱：集采与供应链管理，总对总集采省时：从前期主材选择到中期施工质量监测、后期售后维修服务都有专业的团队提供服务缓解客户资金压力，降低置业成本弱化户型的缺陷，让产品更

19、具吸引力凸显性价比，一次性到位，减少未来售后服务沟通衔接的麻烦跳脱竞争红海，实现个性差异化寻求差异化的竞争路线，树立装修市场的品牌标准增加利润，创造溢价空间KPI价值补充（1）：公共空间的利用空间利用一：家政中心打造：在4-18层空间中，共打造3个家政服务中心，负责整个租赁空间的卫生工作：前三年，每个家政服务中心每周可免费对所负责楼层（5层）进行2次清扫服务，后期则需付费可执行性：每层安排一物业人员进行打扫工作，所产生费用返算至房款总价打造三层的家政服务中心KPI价值补充（2）：公共空间的利用空间利用二：维修中心打造：在4-18层空间中，共打造1个维修服务中心工作：对所有的基础维修提供免费服务

20、，如维修门窗、柜门等等，便利租赁人员可执行性：安排一专业维修人员每周定期进行服务，需更换物件可进行收费KPI价值补充（3）：公共空间的利用空间利用三：青年中心打造：在4-18层空间中其他楼层，打造青年中心用途：打造青年中心，内部仅需增加少量桌椅及少量装饰即可，租赁客户可自行在青年中心聚集娱乐可执行性：基本无其他费用支出，以青年中心的点吸引青年客户购买、租赁KPI价值补充（4）：公共空间的利用空间利用四：租赁中心打造：在4楼单层打造租赁中心，专门收集租户信息及业主信息，匹配租赁客户用途：针对部分时间不足的客户，提供招租服务，解决客户收益问题可执行性：安排销售专门进行租户收集及出租，并收取服务费康

21、桥美郡租赁产品KPI体系产品：现房产品，客户购买即收租面积：50平米左右公寓，投资成本低社区：成熟社区成熟地段，客户接受度高配套：株百+影院配套，租户便利度极高精装：可选择性精装，达到客户拎包入驻租赁：打造专属租赁中心，解决客户租赁问题家政：打造家政服务中心，服务租客维修：打造社区维修中心，服务租客娱乐：每层打造青年中心，丰富租赁集群之于客户完美的租赁物业之于租户人性化的租赁空间借鉴营销案例实现策略导入PARTFour策略28中泰财富湘江项目地处株洲市天元区滨江核心地段，东临滨江路，西靠长江南路，南连衡山路，傲踞天元大桥与枫溪大桥之间。以一线江景、湘江风光带、枫溪山生态公园及中心医院配套为主要

22、卖点，打造城市型、资源型的一线江景豪宅大盘。开发商株洲中泰房地产开发有限公司项目地址天元区滨江西路33号（中心医院旁）建筑面积63万方占地面积206.55万方物业形态公寓、住宅、商业容积率3.55绿化率37.52总户数3568户车位配比超1:1装修状态毛坯/部分公寓精装物业管理公司世邦魏理仕顾问，中泰物业物管费住宅1.9元/平方/月；公寓住宅2.5元/平方/月中泰案例分享项目简介营销策略：目标导向，打破常规三波主画面“销售政策+大型活动”的模式，高举形象后迅速释放劲爆销售政策29形象输出劲爆销售政策输出第一波高举形象实现客户心理预期并对劲爆销售政策进行预告，第二波线上线下密集输出劲爆销售政策，

23、双管齐下，实现信息高度渗透；锁定年轻客群及开盘目标，深挖客群需求，制定满足其需求的低门槛政策及低封顶价吸引客户上门；紧锣密鼓制造线下营销节点-周周抽iPhone7，持续吸引客户上门，便于置业顾问洗客；中泰案例分享营销策略：灵活应变，适时调整中泰案例分享在劲爆销售政策释放后，公寓来访量及来电情况均迅速上升并较以往公寓认筹维持在较好的波动势头，在认筹当天办卡184张后，取消原定的“大型活动”，节省大量的营销费用；在客户受劲爆销售政策影响形成需求面积在45一边倒的情况下，即在卡量达到239张（2月24日）时，取消特价房源认筹，制定预估价格表，形成新口径，强制客户分流；认筹第三周，卡量达328张时，提

24、前解筹，避免客户流失；活动策略：根据营销目的制定营销活动，及时调整，减少营销费用31中泰案例分享渠道策略：全渠道并进，强势入市；线上线下持续互动，实现信息高渗透32LED快件宝高炮电梯护栏渠道第一阶段（1.24-2.9）第二阶段（2.9-开盘）数量推广内容低门槛+认筹信息释放劲爆销售政策-报广报广2期集中爆发，配合活动信息和销售爆点发布2户外四桥桥头高炮 /株百及长江广场 LED3楼体项目靠近中心医院旁更换2次/长江南路3公交站台泰山西路至四桥河西桥头，长江西路、建设南路、天台路、新华西路沿线40小区道闸、公布栏项目周边小区、山水国际等富人区、芦淞商圈等区域50框架中心广场/神龙城/芦淞商圈等

25、写字楼50电台交通频道，口播以”劲爆销售政策 “为主1常规渠道中泰案例分享渠道策略：根据已购客户地图以点覆面深挖片区；多形式持续搅动同行33竞品截流行销派单 携水果亲自拜访40个公寓楼盘，释放项目信息及转介奖励； 同行群每天不定时发红包，释放项目近况及转介奖励； 同行群推广赢取300张电影票的活动，实现信息高渗透同行拜访社区展点【数据来源：135位17栋已购业主】线下渠道天元区芦淞区荷塘区中泰案例分享案例总结核心策略重要策略辅助策略低首付+超性价比价格区间，有效实现了短期内的客户积累及内部宣传大量的暖场活动+强大的地推、微推，让客户量迅速增加利用 线上推广及大型活动，实现客户的快速积累之于本项

26、目通过政策实现客户门槛降低，通过线下实现客户积累销售策略：低首付实现客户门槛降低世联行专属金融产品，解决50首付资金问题，同时不影响开发商任何回款，打造专属投资型产品服务优质企业房产中介合伙金融合伙银行松塔红璞一手代理社管4S店乐贷/速贷/精装贷/车位贷/家贷/家装贷/按揭输送璞金/房东贷快贷/易贷/车位贷/家贷上游贷/家装贷员工贷输送：按揭/车位贷/红本抵押输入：快贷/易贷快贷/易贷/家贷/银客家贷快贷/易贷/家贷渠道策略：房联宝统筹地推+老带新通过房联宝整合地推、老带新资源，同时通过世联资源挖掘潜在购买群体，且不需开发商投入资金成本康桥美郡项目房联宝安排同时通过房联宝，每周举行暖场活动，提

27、升项目整体人气根据市场竞争价格比准得出项目具体价格价格策略均价制定项目名称比例本项目白金汉宫未来城山水州城地理位置20109118交通情况15109129配套151081210成熟度1510899项目规模5109812发展商品牌10109812产品2010111111综合得分100109.110.559.8均价（元/)4949（毛坯）5497（毛坯+精装）5300（毛坯预计）对比质素权重1.10350.95451.0220权重均价（元/）1905.372349.971081.2市场比准均价（元/)5336.54产品溢价6000元/低开高走，最终冲刺实现均价6000元/：首开5800元/价格开盘

28、（毛坯），后期加推见涨，提升客户购买信心，并树立起客户口碑。6月7月8月9月10月11月12月58006000首期开盘5800元/ 加推6000元/最终实现均价6000元/ （毛坯）精装配置建议6600元/产品均价(元/ )6300平销6300元/价格策略价格走向推售策略以认筹开盘+加推的形式进行操作，前期形成热销感觉，通过不断加推的紧迫感实现客户成交第一次推售：建议楼层4-9层共六层，共108套原因：产品价格相对较低，容易在前期形成客户购买；第二次推售：建议楼层10-13层共4层，在第一次开盘之后快速加推实现热销传递；第三次推售：14-18层共5层，最后5层统一推出，实现清盘。7-10月营销

29、整体铺排PARTFive执行2017年营销总控图营销节点推广主题线上推广开盘营销活动线下渠道营销目标开盘销售100套，持销期销售50套启动认筹79诚意登记260组第二次蓄客开盘，销售110套108租赁时代，39-70公寓盛大认筹， 4999-5499限量30套领寓泰山路，39-70公寓火爆热销集房APP上架，微信事件营销，硬广+软广资源海量Call 客，点对点沟通；大型商超&市场群&重点企业单位巡展；行销海量派单，吃透老旧小区；团购先行，大客户拓展；行销地拓竞品截客；行销地拓竞品截客；二三、分销整合：有效客户资源共享童梦嘉年华（儿童剧）系列活动周末业主暖场活动配合推售：手工活动、互动活动等蓄客

30、策略通过劲爆营销策略快速吸引市场关注精装公寓首付3万起（通过世联金融实现）精装产品4999-5499元/，限量30套（通过其他产品拉升价格）成熟现房产品，即买即收租集房APP：会员转介，快速结款u 集房APP上架：项目自合作日起，在世联集房APP上架，线上营销推广正式启动；u 会员转介，无缝对接：全国500万注册会员，湖南地区10万会员，株洲2万会员，全面释放高额转介奖励刺激会员转介，线上一键式将客户引流至案场，案场销售无缝对接，转化促成交；u 渠道目标：合作期间，项目在世联集房APP上架，正式启动线上营销推广，制定销售目标。平台成交快而有效线上渠道微信运营：事件营销，造百万口碑，做圈层影响u

31、活动造势：结合砍价帮以及快闪的线上活动，扩大项目影响力；u事件营销：通过活动发起万人转发，造百万口碑和圈层影响；u渠道目标：根据项目节点制造事件营销，快闪及砍价帮，造百万口碑，做圈层影响。线上渠道线上客户渠道硬广+软广资源线上渠道线上客户渠道硬广+软广资源腾讯微信定投微信朋友圈第五条腾讯房产株洲站腾讯房产首页顶部通栏腾讯房产楼盘详情小通栏腾讯房产首页焦点图腾讯房产首页对联腾讯房产首页弹屏腾讯房产迷你页精品楼盘推荐株洲楼市网首页楼盘推荐广告位首页顶部广告位首页标志广告位株洲楼市网首页对联广告位株洲楼市网首页下部广告位株洲楼市网首页上部广告位线上渠道客户渠道资源总量具体方式大数据专业Call客团队

32、，逾1000万客户资源海Call+精Call大客户拓展企事业单位、商会、私人会所等资源拓展、维系相关大客户资源及洽谈相关圈层活动小蜜蜂大兵团专职行销+专业管理制度巡展、地推、派单、竞品截流二二、二三联动湖南60余个在售楼盘，株洲10余个，1000余名置业顾问高额转介奖励刺激+项目专场推介会+转介微信群经纪、分销公司整合30家以上经纪公司战略合作,100个以上门店高额转介奖励快速兑现+完善的合作方式及奖励机制+项目专场推介会+转介微信群房联宝-线下客户渠道：线下渠道海量Call 客，点对点沟通执行：海Call (行销人员）精Call（销售人员）配合：建议不用座机电话资源：筛选世联平台株洲醴陵客户

33、资源；周边企事业，银行客户资源；周边竞品客户资源人员安排：5-10人Call客团队时间：执行要点：人员培训及监督；每日每人200个有效电话；监督方式：每日对已CALL资源进行随机回访抽查线下渠道大型商超&市场群&重点企业单位巡展资源整合，占据高端消费场所，侧面衬托项目高端形象。周边市场群以路演为主，建议每阶段举行一次；商超巡展建议长期拜访。输出内容以各阶段主题为主，配合小活动制造氛围。执行形式：超市长期摆展点；厂区、企业门口阶段性按天摆展点。奖品建议：金龙鱼的米、油、矿泉水等等。强化大品牌认知。线下渠道社区巡展：前期派单形成一定的认知，后期通过巡展加深印象，增强客户记忆。手段升级：以礼品为噱头

34、，吸引客户主动咨询。执行形式：前期派单，后期摆展点，登记送小礼品，组织集中抽奖对象：反映较好的老旧小区、较新小区（前期难以实现派单贴海报的）配合：小区内各楼栋查单页，傍晚组织统一抽奖奖品建议：品牌米、油、矿泉水等等蔬菜批发市场行销海量派单，吃透老旧小区线下渠道1、重点企业、单位：前期通过预约拜访、陌生拜访和关键人物开发等形式获得潜在客户资源，通过专场推介会、联动活动、单位巡展进行有效推广。2、重点商圈、商务中心：针对重点商圈、商务中心巡展、派单，对人流密集的商圈进行项目信息传播。团购先行，大客户拓展拓展对象：团购优惠以额外优惠为指标登记线下渠道根据来访客户地图、成交客户地图针对性渠道拓展，精准

35、拦截有效客户1、区域拦截人流入口2、社区拓展：行销蹲守人流集中等集市、路段，通过物料工具逐个社区击破，输出项目价值信息；分片区进行3-5交房入住成熟小区进行拓展，周边海报，扫楼、插车3、物料入驻：通过项目信息纸巾盒进行物料入驻，释放项目教育社区信息，同时可摆放项目易拉宝等物料4、核心竞品拦截：周计划性启动行销人员，配合项目创新物料，在匹配的竞品项目进线点对点拦截行销地拓竞品截客线下渠道二二联动：独有的渠道资源，精准导客内部专场推介会：世联一旦进驻，将针对公司所有项目经理、策划进行项目推介，释放转介奖励机制，鼓励各方转介；项目专场推介会：世联进驻后，将组织周边同行进行专场推介会；株洲醴陵在售楼盘

36、，客户资源联动；公司内邮、官方微薄、微信上线：全面释放项目信息及转介奖励，扩大项目影响力，促进内部转介。线下渠道二三、分销整合：有效客户资源共享经纪人调度：房联宝启动后，结合激励政策、经纪人大会，项目宣讲、传递销售信息增强经纪人的项目认知，门店摆放项目资料及易拉宝，从而强力促进客户资源的拉动及导入；经纪公司合作资源：高效快速整合周边经纪公司资源，设置高额转介奖励。线下渠道SixPART 合作建议1、新营销模式助力双赢保障：房联宝承担部分主导者角色，推进营销决策，快速落地执行，节约冗长的审批过程，避免措施营销节点，有效的进行案营销总包目标考核世联与开发商深度进行捆绑，坚定双方目标达成信心，以销售

37、目标进行最终考核，世联对销售结果负责场把控溢价分成保障达成快速去化的目标的基础上，实现高速高价的销售价值最稳固的合作模式稳固有效的合作模式是合作双方共赢的保障2、营销总包模式介绍：l合作模式指引l现状解决措施总包模式的形成省心：策略推广一键打包，专业团队专项处理省钱：专业团队打理代替盲目投入低风险：费用投入世联先行，开发商支出只与业绩挂钩世联：大平台，值得依靠；代理：专业，值得信赖；房联宝：整合渠道，导入客源；世联装饰：增加附加值，提高溢价空间；云贷：降低置业门槛；其他业务：为家庭提供定制类服务。3、总包模式运营管理：费用预算层层把关，营销计划严格执行。房联宝调整花钱方案提交集团审批12活动推

38、广拓展采购78代理线撰写季度工作计划3提交公司审核4按计划执行5代理提出需求6房联宝下单利润最大化4、溢价分成模式介绍：世联与开发商风险共担，开发商与世联利润共享。世联与开发商共同博取市场的利润，在快速实现销售目标的同时，实现销售价格的提升 开发商与世联共享溢价，激励销售团队，促进开发商高速高价实现项目价值 开发商与世联共同商定销售底价，底价之上的溢价部分按比例进行分配 溢价分配比例设置爬坡机制，促进销售团队在保证销售速度的同时，不断博取市场溢价空间5、世联与康桥美郡合作模式：A.保证金营销总包模式保证金：世联按照开发商一次性委托的可售公寓套数，以10000元套向开发商支付保证金，做为世联与项

39、目销售目标达成进行捆绑，深度参与销售且以项目快速去化为目标的保证。营销总包服务内容：世联负责开发商所委托公寓的总体营销策略及销售代理、承担相关人力成本、销售人员佣金及奖励；世联负责除售楼部现场展示包装外的营销推广及物料配合；世联通过营销活动增强客户粘性，利用客户资源导入开展周末及节假日暖场活动，世联提供相关物料及礼品；世联通过全面整合线上线下客户渠道：世联集APP项目上架及微信运营，全民营销（老带新、二二联动、二三联动、分销经纪公司整合）、大客户拓展、巡展点以及外场活动展点等方式提高项目客户上门量，从而大幅度提升客户成交量；世联与开发商深度进行捆绑，坚定双方目标达成信心，以销售目标进行最终考核，世联对销售结果负责，开发商无需再进行营销类的投入。5、世联与康桥美郡合作模式：A.保证金营销总包模式营销总包佣金：开发商无需支付世联佣金点数。销售周期： 2017年7月