中投智成：商业地产收购项目可行性研究报告报告

1、-. z.中投智成：商业地产收购项目可行性研究报告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc240791288 第一章总论 PAGEREF _Toc240791288 h 6 HYPERLINK l _Toc240791289 1.1项目背景 PAGEREF _Toc240791289 h 6 HYPERLINK l _Toc240791290 项目名称 PAGEREF _Toc240791290 h 6 HYPERLINK l _Toc240791291 项目开发商 PAGEREF _Toc240791291 h 6 HYPERLINK l _Toc240791292

2、承办单位概况 PAGEREF _Toc240791292 h 6 HYPERLINK l _Toc240791293 可行性研究报告编制依据 PAGEREF _Toc240791293 h 7 HYPERLINK l _Toc240791294 项目提出的背景 PAGEREF _Toc240791294 h 8 HYPERLINK l _Toc240791295 项目实施的必要性 PAGEREF _Toc240791295 h 8 HYPERLINK l _Toc240791296 1.2项目概况 PAGEREF _Toc240791296 h 10 HYPERLINK l _Toc24079

3、1297 项目地点 PAGEREF _Toc240791297 h 10 HYPERLINK l _Toc240791298 建设规模与目标 PAGEREF _Toc240791298 h 10 HYPERLINK l _Toc240791299 经营方案比选 PAGEREF _Toc240791299 h 11 HYPERLINK l _Toc240791300 主要技术经济指标 PAGEREF _Toc240791300 h 11 HYPERLINK l _Toc240791301 1.3结论与建议 PAGEREF _Toc240791301 h 12 HYPERLINK l _Toc24

4、0791302 结论 PAGEREF _Toc240791302 h 12 HYPERLINK l _Toc240791303 建议 PAGEREF _Toc240791303 h 13 HYPERLINK l _Toc240791304 第二章*商业市场分析 PAGEREF _Toc240791304 h 14 HYPERLINK l _Toc240791305 2.1宏观市场环境分析 PAGEREF _Toc240791305 h 14 HYPERLINK l _Toc240791306 *市宏观经济概况 PAGEREF _Toc240791306 h 14 HYPERLINK l _To

5、c240791307 *市GDP发展情况 PAGEREF _Toc240791307 h 15 HYPERLINK l _Toc240791308 *及国其它城市产业结构对比 PAGEREF _Toc240791308 h 17 HYPERLINK l _Toc240791309 全社会固定资产投资 PAGEREF _Toc240791309 h 19 HYPERLINK l _Toc240791310社会消费品零售总额 PAGEREF _Toc240791310 h 20 HYPERLINK l _Toc240791311 人均年消费性支出、可支配收入 PAGEREF _Toc2407913

6、11 h 21 HYPERLINK l _Toc240791312 2.2*市城市发展规划分析 PAGEREF _Toc240791312 h 21 HYPERLINK l _Toc240791313 *市城市总体发展规划 PAGEREF _Toc240791313 h 21 HYPERLINK l _Toc240791314 *市商贸流通业发展规划 PAGEREF _Toc240791314 h 23 HYPERLINK l _Toc240791315 *市各级商业网点发展规划 PAGEREF _Toc240791315 h 29 HYPERLINK l _Toc240791316 2.3*

7、商业市场现状 PAGEREF _Toc240791316 h 30 HYPERLINK l _Toc240791317 *商业现状概述 PAGEREF _Toc240791317 h 30 HYPERLINK l _Toc240791318 *市现状商业商圈分析 PAGEREF _Toc240791318 h 35 HYPERLINK l _Toc240791319 *市各业态类型分析 PAGEREF _Toc240791319 h 37 HYPERLINK l _Toc240791320 2.4*房地产业近期走势分析 PAGEREF _Toc240791320 h 40 HYPERLINK

8、l _Toc240791321 2.5项目所在商圈分析 PAGEREF _Toc240791321 h 41 HYPERLINK l _Toc240791322 2.5.1 商圈发展概况 PAGEREF _Toc240791322 h 41 HYPERLINK l _Toc240791323 2.5.2 本商圈在*商业网点规划中的地位 PAGEREF _Toc240791323 h 42 HYPERLINK l _Toc240791324 2.5.3 本商圈的现状商业格局 PAGEREF _Toc240791324 h 42 HYPERLINK l _Toc240791325 2.5.4 商圈

9、各类型商业物业分析 PAGEREF _Toc240791325 h 45 - HYPERLINK l _Toc240791326 2.6 商圈未来的发展方向 PAGEREF _Toc240791326 h 52 - HYPERLINK l _Toc240791327 2.7区域商业市场预测 PAGEREF _Toc240791327 h 53 - HYPERLINK l _Toc240791328 新项目将领跑未来市场 PAGEREF _Toc240791328 h 54 - HYPERLINK l _Toc240791329 南路沿线将成本商圈重要一极 PAGEREF _Toc2407913

10、29 h -54 - HYPERLINK l _Toc240791330 知名主力商家唱主角 PAGEREF _Toc240791330 h - 54 - HYPERLINK l _Toc240791331 服务形态从专业化向综合化转变 PAGEREF _Toc240791331 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791332 未来商业地产竞争预测 PAGEREF _Toc240791332 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791333 2.8商业市场对本项目的启示 PAGEREF _Toc240791333 h - 55 - HYPERLINK

11、l _Toc240791334 商圈对本项影响矩阵图 PAGEREF _Toc240791334 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791335 小结 PAGEREF _Toc240791335 h 57 HYPERLINK l _Toc240791336 第三章*电子市场分析 PAGEREF _Toc240791336 h 58 HYPERLINK l _Toc240791337 3.1*电子市场发展现状 PAGEREF _Toc240791337 h 58 HYPERLINK l _Toc240791338 3.2*各主要电子市场项目分析 PAGEREF _Toc24

12、0791338 h 59 HYPERLINK l _Toc240791339 赛博数码广场 PAGEREF _Toc240791339 h 59 HYPERLINK l _Toc240791340 百脑汇 PAGEREF _Toc240791340 h 61 HYPERLINK l _Toc240791341 颐高数码广场 PAGEREF _Toc240791341 h 64 HYPERLINK l _Toc240791342 时代数码广场 PAGEREF _Toc240791342 h 65 HYPERLINK l _Toc240791343 名利达电子商城 PAGEREF _Toc2407

13、91343 h 68 HYPERLINK l _Toc240791344 3.3*主要电子市场对比 PAGEREF _Toc240791344 h 69 HYPERLINK l _Toc240791345 3.4*主要电子市场租金对比 PAGEREF _Toc240791345 h 71 HYPERLINK l _Toc240791346 3.5*电子专业市场发展前景预测 PAGEREF _Toc240791346 h 72 HYPERLINK l _Toc240791347 我国电子信息产业发展概况 PAGEREF _Toc240791347 h 72 HYPERLINK l _Toc240

14、791348 电子信息产业调整和振兴规划 PAGEREF _Toc240791348 h 73 HYPERLINK l _Toc240791349 *十一五”电子信息产业发展重点 PAGEREF _Toc240791349 h 73 HYPERLINK l _Toc240791350 第四章 *餐饮业分析 PAGEREF _Toc240791350 h 76 HYPERLINK l _Toc240791351 4.1*市餐饮业发展规划 PAGEREF _Toc240791351 h 76 HYPERLINK l _Toc240791352 4.2 *餐饮业发展现状 PAGEREF _Toc24

15、0791352 h 76 HYPERLINK l _Toc240791353 *餐饮业营业额占社会消费品零售总额的比重 PAGEREF _Toc240791353 h 76 HYPERLINK l _Toc240791354 *餐饮业特点 PAGEREF _Toc240791354 h 77 HYPERLINK l _Toc240791355 本项目周边餐饮业态布局 PAGEREF _Toc240791355 h 79 HYPERLINK l _Toc240791356 当前*市餐饮业发展中存在的问题 PAGEREF _Toc240791356 h 79 HYPERLINK l _Toc240

16、791357 4.3*各主要餐饮企业分析 PAGEREF _Toc240791357 h 82 HYPERLINK l _Toc240791358 *狗不理集团 PAGEREF _Toc240791358 h 82 HYPERLINK l _Toc240791359 *鸿起顺饭庄 PAGEREF _Toc240791359 h 82 HYPERLINK l _Toc240791360 *集贤大酒家 PAGEREF _Toc240791360 h 83 HYPERLINK l _Toc240791361 4.4*餐饮业发展前景预测 PAGEREF _Toc240791361 h 84 HYPER

17、LINK l _Toc240791362 4.5*餐饮业发展对本项目的启示PAGEREF _Toc240791362 h 85 HYPERLINK l _Toc240791363 第五章 项目分析 PAGEREF _Toc240791363 h 86 HYPERLINK l _Toc240791364 5.1项目地理环境分析 PAGEREF _Toc240791364 h 86 HYPERLINK l _Toc240791365 5.2项目周边商业环境分析 PAGEREF _Toc240791365 h 86 HYPERLINK l _Toc240791366 万达广场 PAGEREF _To

18、c240791366 h 87 HYPERLINK l _Toc240791367 *百货大楼 PAGEREF _Toc240791367 h 87 HYPERLINK l _Toc240791368 5.3交通状况分析 PAGEREF _Toc240791368 h 87 HYPERLINK l _Toc240791369 轨道交通 PAGEREF _Toc240791369 h 87 HYPERLINK l _Toc240791370 公共交通（城巴） PAGEREF _Toc240791370 h 89 HYPERLINK l _Toc240791371 停车场 PAGEREF _Toc

19、240791371 h 89 HYPERLINK l _Toc240791372 5.4项目周边人流量分析 PAGEREF _Toc240791372 h 90 HYPERLINK l _Toc240791373 5.5项目与周边商业的竞争格局及互动分析 PAGEREF _Toc240791373 h 93 HYPERLINK l _Toc240791374 周边商业业态 PAGEREF _Toc240791374 h 93 HYPERLINK l _Toc240791375 项目商圈商业业态 PAGEREF _Toc240791375 h 93 HYPERLINK l _Toc2407913

20、76 5.6项目功能结构分析 PAGEREF _Toc240791376 h 94 HYPERLINK l _Toc240791377 5.7 项目配套分析 PAGEREF _Toc240791377 h 97 HYPERLINK l _Toc240791378 5.8项目开发商简介 PAGEREF _Toc240791378 h 98 HYPERLINK l _Toc240791379 第六章项目定位分析 PAGEREF _Toc240791379 h 99 HYPERLINK l _Toc240791380 6.1 项目SWOT分析 PAGEREF _Toc240791380 h 99 H

21、YPERLINK l _Toc240791381 项目优势 (STRENGTHES) PAGEREF _Toc240791381 h 99 HYPERLINK l _Toc240791382 项目劣势 (WEAKNESSES) PAGEREF _Toc240791382 h 100 HYPERLINK l _Toc240791383 地块机会 (OPPORTUNITIES) PAGEREF _Toc240791383 h 100 HYPERLINK l _Toc240791384 地块威胁 (THREATS) PAGEREF _Toc240791384 h 100 HYPERLINK l _T

22、oc240791385 6.2 项目评价 PAGEREF _Toc240791385 h 102 HYPERLINK l _Toc240791386 6.3项目定位策略 PAGEREF _Toc240791386 h 102 HYPERLINK l _Toc240791387 6.4 项目经营业态定位方案对比分析 PAGEREF _Toc240791387 h 103 HYPERLINK l _Toc240791388 业态组合方案与比选 PAGEREF _Toc240791388 h 103 HYPERLINK l _Toc240791389 推荐方案 PAGEREF _Toc2407913

23、89 h 104 HYPERLINK l _Toc240791390 6.5 项目客户定位 PAGEREF _Toc240791390 h 104 HYPERLINK l _Toc240791391 消费者定位 PAGEREF _Toc240791391 h 104 HYPERLINK l _Toc240791392 商户定位 PAGEREF _Toc240791392 h 105 HYPERLINK l _Toc240791393 6.6商业业态组合定位 PAGEREF _Toc240791393 h 105 HYPERLINK l _Toc240791394 业态组合考虑因素: PAGER

24、EF _Toc240791394 h 105 HYPERLINK l _Toc240791395 策略建议 PAGEREF _Toc240791395 h 106 HYPERLINK l _Toc240791396 经营面积分配 PAGEREF _Toc240791396 h 107 HYPERLINK l _Toc240791397 6.7项目经营与规划建议 PAGEREF _Toc240791397 h 107 HYPERLINK l _Toc240791398 项目投资方案 PAGEREF _Toc240791398 h 107 HYPERLINK l _Toc240791399 项目经

25、营模式 PAGEREF _Toc240791399 h 108 HYPERLINK l _Toc240791400 业态及品牌阐释 PAGEREF _Toc240791400 h 108 HYPERLINK l _Toc240791401 6.8项目租金定位 PAGEREF _Toc240791401 h 109 HYPERLINK l _Toc240791402 电子市场租金定位 PAGEREF _Toc240791402 h 109 HYPERLINK l _Toc240791403 餐饮部分租金定位 PAGEREF _Toc240791403 h 110 HYPERLINK l _Toc

26、240791404 租金递增建议 PAGEREF _Toc240791404 h 110 HYPERLINK l _Toc240791405 招商优惠政策建议 PAGEREF _Toc240791405 h 111 HYPERLINK l _Toc240791406 第七章项目招商进度安排 PAGEREF _Toc240791406 h 113 HYPERLINK l _Toc240791407 7.1招商进度计划说明 PAGEREF _Toc240791407 h 113 HYPERLINK l _Toc240791408 电子市场招商阶段说明 PAGEREF _Toc240791408 h

27、 113 HYPERLINK l _Toc240791409 餐饮招商阶段说明 PAGEREF _Toc240791409 h 114 HYPERLINK l _Toc240791410 7.2招商进度横道图 PAGEREF _Toc240791410 h 114 HYPERLINK l _Toc240791411 电子市场招商进度横道图 PAGEREF _Toc240791411 h 114 HYPERLINK l _Toc240791412 餐饮招商进度横道图 PAGEREF _Toc240791412 h 115 HYPERLINK l _Toc240791413 第八章项目财务分析 P

28、AGEREF _Toc240791413 h 116 HYPERLINK l _Toc240791414 8.1项目经营方案 PAGEREF _Toc240791414 h 116 HYPERLINK l _Toc240791415 项目经营模式分析 PAGEREF _Toc240791415 h 116 HYPERLINK l _Toc240791416 项目经营方案设定与比选 PAGEREF _Toc240791416 h 116 HYPERLINK l _Toc240791417 8.2项目投资估算 PAGEREF _Toc240791417 h 118 HYPERLINK l _Toc

29、240791418 8.3投资资金筹措 PAGEREF _Toc240791418 h 119 HYPERLINK l _Toc240791419 8.4推荐方案财务投资回报分析 PAGEREF _Toc240791419 h 119 HYPERLINK l _Toc240791420 第九章社会风险分析 PAGEREF _Toc240791420 h 121 HYPERLINK l _Toc240791421 9.1项目主要风险因素识别 PAGEREF _Toc240791421 h 121 HYPERLINK l _Toc240791422 自然风险 PAGEREF _Toc2407914

30、22 h 121 HYPERLINK l _Toc240791423 市场风险 PAGEREF _Toc240791423 h 121 HYPERLINK l _Toc240791424 政策风险 PAGEREF _Toc240791424 h 121 HYPERLINK l _Toc240791425 经济风险 PAGEREF _Toc240791425 h 122 HYPERLINK l _Toc240791426 社会风险 PAGEREF _Toc240791426 h 122 HYPERLINK l _Toc240791427 部决策和管理风险 PAGEREF _Toc240791427 h 122 HYPERLINK l _Toc240791428 9.2风险分析评价 PAGEREF _Toc240791428 h 122 HYPERLINK l _Toc240791429 9.3投资风险的控制 PAGEREF _Toc240791429 h 124 HYPERLINK l _Toc240791430 做好市场调查 PAGEREF _Toc2407914