XX医院经济适用房管理方案

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 鞍第一节 物业管理服务的实施啊方案隘 PAGEREF _Toc198721644 h 耙- 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 瓣一、服务的宗旨、方针及目标岸 PAGEREF _Toc198721645 h 拔- 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 版二、氨“鞍综合一体化鞍”把物业管理哀 PAGEREF _Toc198721646 h 吧- 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 哎三、败“笆一站式盎”柏物业服务平台跋 PAGEREF _To

2、c198721647 h 阿- 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 罢四、完善物业管理运作机制翱 PAGEREF _Toc198721648 h 按- 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 笆五、关注服务细节，注重服务凹的人性化、亲情化、特色化扳 PAGEREF _Toc198721649 h 背- 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 隘第二节各项物业管理服务、拔物业维护计划方案唉 PAGEREF _Toc198721650 h 斑- 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 邦一、物业早期管理方案拔 PA

3、GEREF _Toc198721651 h 靶- 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 捌二、设备设施管理方案耙 PAGEREF _Toc198721652 h 版- 10 - HYPERLINK l _Toc198721653 拔三、房屋管理方案熬 PAGEREF _Toc198721653 h 伴- 12 - HYPERLINK l _Toc198721654 芭四、公共秩序管理方案胺 PAGEREF _Toc198721654 h 凹- 12 - HYPERLINK l _Toc198721655 八五、清洁绿化管理方案扒 PAGEREF _Toc198721655

4、 h 白- 13 - HYPERLINK l _Toc198721656 叭六、财务管理方案盎 PAGEREF _Toc198721656 h 伴- 16 - HYPERLINK l _Toc198721657 巴七、质量管理方案奥 PAGEREF _Toc198721657 h 瓣- 16 - HYPERLINK l _Toc198721658 搬八、开展社区文化建设规划方翱案熬 PAGEREF _Toc198721658 h 鞍- 17 - HYPERLINK l _Toc198721659 半第三节 组织机构设置及人员拜的配备氨 PAGEREF _Toc198721659 h 凹- 18

5、 - HYPERLINK l _Toc198721660 挨一、组织机构及人员编制的设啊置摆 PAGEREF _Toc198721660 h 傲- 18 - HYPERLINK l _Toc198721661 霸二、人员的配备靶 PAGEREF _Toc198721661 h 阿- 21 - HYPERLINK l _Toc198721662 邦第四节 物资装备配备计划艾 PAGEREF _Toc198721662 h 拌- 26 - HYPERLINK l _Toc198721663 爱第五节第一六三医院住宅小碍区物业收支预算懊 PAGEREF _Toc198721663 h 安- 29 -

6、 HYPERLINK l _Toc198721664 案一、吧第一六三医院邦住宅小区物业服务中心控制成瓣本的措施邦 PAGEREF _Toc198721664 h 百- 29 - HYPERLINK l _Toc198721665 胺二、物业管理收入预算鞍 PAGEREF _Toc198721665 h 懊- 30 - HYPERLINK l _Toc198721666 耙三、物业管理费支出测算艾 PAGEREF _Toc198721666 h 碍- 30 - HYPERLINK l _Toc198721667 靶四、收支情况说明氨 PAGEREF _Toc198721667 h 傲- 35

7、- HYPERLINK l _Toc198721668 暗第六节 物业管理人情况介绍胺 PAGEREF _Toc198721668 h 唉- 36 - HYPERLINK l _Toc198721669 爱一、湖南泰弘物业公司简介澳 PAGEREF _Toc198721669 h 碍- 36 - HYPERLINK l _Toc198721670 奥二、戴德梁行情况简介岸 PAGEREF _Toc198721670 h 耙- 38 -拌第一节 物业管理服务的实施爸方案百 熬我公司深知优质的物业管理基扮础是创建和谐的基本条件，提奥出突出企业的社会责任感，提爸倡环保理念，加强与业主、政阿府基层组织

8、及社会各方的沟通傲，实现“百人.社区.环境八”隘和谐发展的理念，并根据公司阿的实际情况制定了一套具有操拌作性的实施方案：一、服务的宗旨、方针及目标板（一）以懊“安以人为本吧”捌为服务宗旨袄物业管理是以服务为中心，服氨务是以人为本，因此做好物业艾管理服务首先就要服务好人，芭做好人的工作。坚持拜“啊以人为本奥”袄的服务宗旨主要体现在两方面把：对内体现我公司注重对各级肮员工的关心、激励，做到人尽吧其才；对外体现对业主、顾客柏的合理需求给予最大程度的满哀足。要求全体员工树立良好的啊职业道德，做诚实的人、守信摆用的人，在服务的过程中都体岸现脚踏实地、一步一个脚印的绊精神，以柏“哀老老实实做人、实实在在做

9、事案”懊一贯的工作作风，使企业的社鞍会效益得到充分发挥，更讲求袄效益，狠抓现场的科学和规范伴有效管理。唉在物业管理的服务中物业公司熬更多的是面对业主，始终将业摆主的需求放在第一位，要想了跋解业主的需求和感受就必须有啊一个畅通快捷的交流渠道，为柏此我公司在将在佰第一六三医院经济适用房住宅败小区颁项目设立服务中心，制定癌“摆投诉受理芭柏跟进胺吧回复奥隘存档绊”半的工作流程，每月对各种投诉白进行统计分析，做出针对性改巴进。形成一条快速解决业主投伴诉的渠道，力争投诉处理及时鞍率达到100%、投诉回访率隘达100%、业主对有效投诉疤的满意率达到90%以上。白（二）以氨“哀顾客满意唉”癌为服务方针翱坚持笆

10、“奥业主就是我们的顾客百”瓣，服务要关注顾客满意，顾客拌满意是唯一衡量管理服务水平柏的标准，也是物业管理公司制半定长远的顾客服务目标及战略瓣的重要依据。因此关注顾客满埃意是“岸以人为本拌”哎的服务宗旨的延伸，我们知道斑，宗旨是为制定方针提供框架跋，因此从服务来讲，服务的精傲髓是以人为本，服务的具体实斑现是以顾客满意为中心，在服扮务中，只有顾客感受到服务的蔼满意，才体现出人本概念，体拌现出服务人性化。服务满意又班要从服务质量着眼，只有服务隘质量的提高、服务管理的规范拜、有效，就自然而然形成了顾傲客满意。拔我公司在每年上下半年都将会拌开展一次顾客满意度的调查活皑动，调查的覆盖率达85%以败上，调查

11、项目涉及保安、清洁阿、绿化、设施设备维护、投诉吧处理、员工工作态度与工作效败率等多方面的内容，以达到覆板盖面高、调查项目全的效果。耙对调查中业主反馈的问题公司澳都会进行详尽地分析与及时的颁整改，对业主的可行性建议积扳极采纳，暂时无法做到的会给芭予认真耐心的解释。通过改进邦和完善实现业主的满意度。（三）“数据量化”管理目标1、设备管理目标绊确保设备设施状态良好，运行瓣正常，无重大管理责任事故；艾各设备及机房环境整洁，无凹杂物唉、灰尘、鼠害、虫害等发生，安各种设备设施管理指标要求保靶持在：芭（1）供水供电、电梯系统完白好率90%以上；埃（2）排水排污系统完好率9熬0%以上；矮（3）消防系统完好率1

12、00鞍%；肮（4）零修、急修及时率90袄%以上；（5）维修合格率100%；柏（6）机房环境符合设备要求稗，整洁率90%以上；爸（7）业主对设备管理满意率凹90%以上。2、安全管理目标唉（1）杜绝重大伤亡事故。无爸因管理责任引发的入内盗窃案半件、设备设施损坏事故和小区奥内交通事故。半（2）力保无事故发生。做到邦无因管理原因造成的火警、火绊灾、刑事案件、恶性打人、伤半人事件发生。按（3）制定和完善各项应急方暗案。小区内遇各类突发、紧急袄事件，保安人员3分钟内到现昂场。阿（4）业主对安全管理满意率半90%以上。3、环境卫生管理目标熬（1）制定相关规章制度、质板量标准，做好各项考核检查，爸保持卫生保洁

13、率90%以上，癌业主对环境卫生保洁的满意率熬达到90%。靶（2）小区环境消杀达标率9胺0%。4、绿化养护目标懊落实绿化养护责任制度，全面芭推行标准化、规范化的绿化养扒护规程。制定工作计划、制度暗、标准和操作规程，实施专业搬化管理。坚持不间断巡回养护澳、计划养护及周期养护，并视啊季节气候进行绿化植物修剪、胺施肥、杀虫，确保植物常青，懊长势良好，造型美观。绿化养护指标为：1）植物成活率90%以上；昂2）业主对绿化满意率90%败以上。二、“综合一体化”物业管理叭实行柏“蔼综合一体化耙”爸的物业管理方式，即对霸第一六三医院经济适用房住宅背小区唉的房屋、公用设施设备、消防唉、安全防范、清洁卫生、绿化盎保

14、养、停车场管理、社区文化伴等，由物业服务中心统一管理坝、协调，从总体管理机制上提胺高工作效率和管理效果。物业稗服务中心拟设立工程组、安管爱组、保洁绿化组、前台四个服皑务组，实行直线型管理，并由矮这四个专业服务组对鞍第一六三医院经济适用房住宅案小区坝实施全面有针对性的物业服务；同时，应爱第一六三医院经济适用房住宅翱小区矮物业管理服务的需求，物业服碍务中心实行保安24小时值班半制度，为业主提供坝“扒全天候奥”傲的保安服务。背综合一体化管理并不是一切事摆务均由物业服务中心大包大揽笆，服务中心在履行物业管理基爱本职责的基础上，在小区综合佰管理方面应发挥一个总体协调八作用，因此，物业服务中心拟笆与当地街

15、道、居委会、派出所颁建立友好沟通关系，充分发挥办当地街道、居委会、派出所等霸单位的作用，动员各方面力量扮，齐抓共管，以收到标本兼治捌的管理效果。三、“一站式”物业服务平台胺我公司拟在实行按“霸综合一体化拜”八的物业管理方式基础上，服务爸中心将设立一个白“阿一站式疤”暗物业服务前台，物业服务前台每天上午8：30至下午5：叭30提供现场服务，并公示2凹4小时投诉电话，为业主提供凹便捷的物业管理服务。物业服背务前台将提供集客户接待、电般话咨询、电话投诉处理、业主班室内装修受理、业主有偿服务爱受理（含室内钟点清洁、复印摆、打印、传真、工程安装维修哀服务等）、房屋二手租赁代理摆、代订报纸杂志等于一体的服

16、昂务，以满足业主不同的服务需搬求，同时，物业服务前台将对为业主提供的各类服务进行电班话回访，对业主的服务质量满把意度及时进行调查了解，以改癌进和提高服务质量。四、完善物业管理运作机制斑在我公司被委托直接对把第一六三医院经济适用房住宅傲小区肮进行物业管理后，将制定板第一六三医院经济适用房住宅罢小区鞍物业管理总体运作方案，并委捌派年富力强、富有责任心和工绊作经验的服务中心经理进驻敖第一六三医院经济适用房住宅鞍小区蔼进行统筹管理及处理物业日常蔼管理事宜，同时，物业服务中埃心的其他管理人员将选择富有霸经验的人员担当，力求能配合跋日常管理事务运作。败公司将与物业服务中心实行目挨标管理责任制，落实目标管理

17、爱责任人，同时，物业服务中心吧与下属各部门也实行目标管理绊责任制，确保各项工作计划落扳实到位，在此基础上，将健全哀服务中心的各岗位运作流程、案激励机制、信息反馈机制。（一）物业管理运作流程直接负责及定期报告第一六三医院湖南泰弘物业管理公司相关行政主管部门第一六三医院经济适用房住宅小区物业服务中心服务中心各组直接负责及定期报告委托管理监督指导目标管理责任制各项物业管理服务运作目标管理责任制及监督指导物业管理运作流程图。（二）信息反馈机制澳为确保小区物业管理质量，使案业户综合满意率保持在85百以上，服务中心将设立多渠道背的信息反馈系统，形成信息反伴馈网络。监督机构（服务中心经理）指挥机构（服务中心

18、经理）执行机构（各专业人员）业户反馈渠道业户意见箱业户意见调查定期拜访业户业户电话投诉业户来访投诉信息反馈流程图敖1、在小区设置一个业户意见挨箱，服务中心经理每周五定时唉开箱，搜集业户意见。白2、设立物业服务前台，每天澳上午8：30至下午5：30矮服务前台现场接受业主投诉，埃同时设立投诉热线电话，24巴小时接受业户投诉。袄3、每年做一次业户意见调查坝，广泛征求小区业户意见，并霸将调查结果整理汇编成质量管爸理标志图，指导改进服务质量哎。傲4、物业服务中心经理保持与盎业户的经常联系，定期有意识肮地征求业户对物业服务中心工版作的意见和建议。把五、关注服务细节，注重服务俺的人性化、亲情化、特色化艾物业

19、管理服务的对象是人，人氨是有情感的，人的感觉更是不胺容忽视的，提出精细管理的理把念，制定服务提升明细方案傲，从仪容仪表、礼仪礼貌、斑情感服务、内部管理、配套措案施几方面对我们的服务进行提扳升，精心策划服务流程和项目爸，规范员工接待顾客的标准语按言，着装的统一。力求将服务拌做到精益求精，为业户提供质哀量一流的服务。哎第二节各项物业管理服务、扒物业维护计划方案案小区的物业管理涉及面很广，艾在实际操作中，应根据各阶段傲的特点，有重点、有步骤逐项笆落实。一、物业早期管理方案（一)早期介入方案1、介入内容：岸(1)从政策法规的角度，提岸供有关物业管理的意见和依据案；傲(2)从物业的规划设计、建俺筑安装、

20、设施配置、设备选型皑等方面提出合理化意见和建议爱。2、管理措施盎(1)熟悉、掌握物业管理法隘规政策；败(2)学习、运用各类专业技肮术知识，提高早期介入的专业癌技术含量；吧(3)制定早期介入计划，积傲极稳妥地开展工作；癌(4)参与有关工程联席会议败，协调各方面关系；疤(5)深入基层，刻苦钻研，安确保顾问咨询质量。（二)接管验收管理方案1、管理内容：翱(1)了解接管物业的基本情般况；暗(2)编制物业接管验收计岸划，确定物业验收的标准、八方法和日程安排；拔(3)与开发、设计、施工单碍位一起，依照接管验收标准，八对小区物业进行现场初步验收板，并将验收结果记录在物业傲交接验收表上，同时协调施颁工单位对验

21、收中存在的问题整佰改；捌(4)与开发、施工单位联合扮进行小区物业交接；埃碍核对、接收各类房屋和钥匙；盎邦核对、接收各类图纸资料，并癌加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。2、管理措施：搬(1)组建接管验收小组，负瓣责小区的接管验收工作；(2)制定接管验收规程；暗(3)掌握物业验收的标准和阿程序；绊(4)按规定办理接管验收手霸续。（三)业主入伙管理方案1、管理内容：癌(1)在业主收房时将所有资爸料准备齐全。柏(2)凭业主所持的入伙通知版单和各类必备证明，发放交房版资料。颁(3)收回业主按规定填写的翱各类表格，收取业主应缴纳的傲费用。稗(4)办理收房手续。在验房稗过程中，发现的

22、房屋质量问题拔经业主确认后，填入业主验邦收交接表。疤(6)对验房交接中发现的房阿屋质量问题，及时反馈，尽早阿协调解决。2、管理措施：柏(1)制定业主领房程序昂；扮(2)按照业主收房程序，安熬排工作流程；拜(3)按规定办理业主入伙手阿续。二、设备设施管理方案败根据我公司管理小区的工作经肮验及实际情况，在完善补充的稗基础上，制定出切实可行的适稗合袄第一六三医院经济适用房住宅翱小区跋的设施设备维护方案，以利于般员工根据设施设备管理和维修俺保养方案进行工作。矮(一)对供配电系统的运行管扳理和维护保养昂1、建立严格的配送电制度和拌电气维修制度。耙2、值班人员、维修人员必须跋接受过业务培训，持证上岗。伴3

23、、加强日常维护检修及定期佰保养，用电设备、照明，指示稗、显示灯等确保完好。所管辖蔼范围内的电气线路安装要符合爱设计、施工技术规范要求，并八保证用电安全，确保配电设备背安全高效运行。岸4、加强公共区域照明、外围翱照明设备的日常检查维护、更拌换灯具等工作。斑5、搞好应急发电设备的维修绊保养，确保发电设备能随时投哀入运行。霸6、合理轮换使用供配电设备蔼，减少空载损耗及延长使用寿靶命。胺7、遇火灾、地震、水灾等灾懊害时，建立及时切断电源等有鞍关抢险、救援措施，并协助供耙电部门做好安全用电的有关工熬作。 (二)给排水系统叭1、 给排水系统设备管理、胺维修保养基本内容疤（1）建立正常用水、供水、耙排水的管

24、理制度， 制定操作霸规程及维修保养计划并严格执案行。澳（2）供水管道、水表、水池百、阀门进行经常性维护和定期版检查，确保供水安全；定期对霸排水管道、化粪便池进行维护拜、清渣、清通（由市政环卫清俺运），防止阻塞。凹（3）每周1次巡查给排水设半施，并记录设施相关情况。氨（4）每月检查维护给排水设碍施，确保设施正常可靠运行。埃（5）每半年对水池、水箱管暗路进行清洗消毒，防止二次供稗水污染。鞍（6）节约用水，防止跑、冒半、滴、漏和大面积积水的事故盎发生。背（7）制定事故处理应急措施扳，当发生跑水、断水故障时，肮及时处理，防止事故范围扩大癌。坝2、排水系统操作、保养和维百修的基本制度(三)消防系统蔼1、

25、建立消防管理制度、操作岸规程、消防设备设施日常检查拜维修保养制度及火警应急方案爱等。碍2、制定应急抢险措施，当发扒生火灾报警时，应能按应急方版案的要求采取现场扑救、紧急挨疏散、对外联系协调等有效措百施，并在规定的时间内启动应凹急电源，控制事态发展，将损艾失降到最低。败3、做好消防系统各类设备设艾施的日常检查维护保养(控制白计算机除外)，并做好有关记鞍录备查。 (四)电梯系统暗电梯系统的日常运作管理及其板维护保养均采取外包的形式委吧托给专业电梯公司进行，我公翱司拟采取如下措施进行监督管袄理：澳1、建立健全电梯维护保养的绊监管制度。癌2、制定电梯维护保养检查计爱划表，物业服务中心工程组人熬员根据检

26、查计划表做好日常巡把查及监管工作，并作好记录。扳3、物业服务中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维翱护保养工作进行监督检查，发哀现存在问题，拟以书面形式要凹求限期进行整改。靶4、物业服务中心工程组人员靶会同外包电梯公司制定电梯困般人等电梯安全方面的紧急处理坝程序。三、房屋管理方案案房屋共用部位维护管理：根据靶交房进度，小区内房屋可分为靶业主(物业使用人)已收房和扮空置房。 1、业主己收房：啊a、住宅：房屋交付时，物业挨服务中心应及时与业主(物业办使用人)签订物业管理公约，伴书面告知装修管理规定，督促碍用户按规定办理装修申请手续摆，并建立业主档案。对违章装爸修或搭建的和由于装修而造成芭房屋外立

27、面改变或破损的，须矮及时予以制止，并提请有关行肮政管理部门依法处理。屋顶不半得安装任何设施设备，楼道墙百面、地面、扶手、电梯前厅应芭根据用户装修进度，采取保护班性措施，以确保房屋质量和美霸观，并督促业主和装修队在装般修施工时保护好智能化系统的皑预埋管线及各类公共管线设施胺。装修垃圾实行袋装化管理，凹统一时间、统一地点、统一收蔼集清运，严禁高空抛物。装修霸结束后，应注重房屋公共部位跋的养护和修缮。疤2、空置房：空置房(含业主哀托管房)移交后，物业服务中熬心应每月通风清扫一次，并对八房屋和设施全面检查(包括墙罢面、管道、门窗、电源线路、扮电表)，对发现的问题，或尽罢快处理，或及时报告开发商，耙并督

28、促其予以解决。四、公共秩序管理方案盎我公司拟在岸第一六三医院经济适用房住宅昂小区癌物业的公共秩序维护管理以颁“把群防为主，物防为辅、全面防岸范安”斑为整体安全管理原则，以下是搬我公司拟设的公共秩序管理措板施：哎1、提供24小时保安值班服白务，安管员按两班制值班，在坝小区出入口设置固定值班岗，疤小区范围内设置巡逻岗，以维芭护小区公共秩序。佰2、外来人员、小区业户装修版施工人员均在小区出入口进行瓣登记，特别施工人员及装修材熬料的出入，必须要有施工许可叭证及出入证及经与业主核实确笆认后方可给予出入。拔4、小区车辆的出入实行发卡坝制，临时出入小区的车辆在进捌入小区时，在车库入口进行登捌记，然后发放临时

29、车辆出入卡阿，临时车辆出小区时凭发放的跋临时车辆出入卡放行。所有的暗车辆出入均需进行严格的登记霸，出入登记记录作为公共秩序柏管理原始资料存档。靶5、对于保安人员，将统一标按识、服饰等，建立出入、交接巴岗、内务管理等制度，规范管捌理，提高小区的整体形象。耙6、物业服务中心将成立义务般消防队，服务中心所有人员均板为义务消防队员，每年定期开版展消防基本防火常识、消防器皑械使用等的培训以及定期进行艾消伴防演习。五、清洁绿化管理方案(一)管理模式及人员配置碍根据第一六三医院经济适用房住宅埃小区艾的物业管理服务需求，由物业扳服务中心经理直接对小区的清邦洁绿化工作实施监督管理，每天负责对小区的清洁绿化工作芭

30、进行巡检，以及对清洁绿化人跋员的工作进行监督指导，发现耙有不符合清洁绿化管理要求之霸处，立即通知清洁绿化人员进般行改进。矮服务中心人员架构及监督管理白模式如下：物业服务中心保洁绿化组服务中心经理保洁员4人绿化工1人监督管理（二）清洁工作范围翱第一六三医院经济适用房住宅跋小区白各栋楼的楼面、楼梯、楼梯扶绊手、玻璃以及小区公共区域的艾道路广场、停车场等的清洁保蔼洁；柏各栋楼的电梯、电梯轿厢的清霸洁保洁；板绿化带、绿化地的清洁保洁；柏 肮沙井、排水沟、垃圾房、垃圾拌桶的清洁保洁；公告栏、保安岗亭清洁保洁；消防栓、管、电表箱、信报箱斑小区垃圾的清运及公共区域的埃环境消杀等。懊（三）清洁保洁作业的管理措

31、伴施拌为加强小区公共区域和作业现按场的有效管理，实施现场检查皑和跟踪清洁工作目标的落实，笆及时纠正不合格服务，拟采取耙如下措施进行管理：叭1、根据小区清洁工作的总体埃范围和程序细则，制订一份清矮洁工作计划表，详细列明各项白清洁项目及时间安排。保洁员埃根据清洁工作计划表实施清洁挨保洁作业。办2、为确保清洁保洁的质量和艾工作效率，公司管理人员和相背关清洁作业监管人员需按要求芭填写 岸“鞍卫生检查表矮”啊、班“捌投诉处理单拔”傲、捌“八交接班本扒”霸等，完善管理制度。邦3、定期的清洁大做工作要求碍按照操作规程进行规范作业，白并落实安全作业管理措施，做拜到安全、文明作业 。摆4、各项已完成的定期清洁工

32、瓣作项目，要求及时向管理部门鞍或客户申报接受检查。翱5、保洁员在实施清洁保洁作碍业时，要求在作业范围设置明安显的告示牌或标志，如“扮小心地滑巴”疤、胺“癌高空作业唉”俺、懊“唉清洁进行中扒”奥等，以确保安全作业。背6、在作业过程中，必须爱护巴场内公共设施设备，有义务维佰护设备、设施的安全，节约使叭用水电资源。岸7、所有的清洁大做项目如打霸蜡、洗地毡等及有碍正常秩序按的工作，应在出入人多时间以懊外进行，以保障楼内正常秩序案，已获客户特别同意的清洁项拌目除外。案8、在节、假日期间，安排适唉当人员在楼内清洁值班。如有背特别需要（可预见灾害如台风、暴雨）协助做好预防工作措胺施。突发灾害事故（爆管、水皑

33、浸等），将安排保洁员以及器拜械到现场帮助解救工作。（三）绿化管理措施：百住宅小区的绿化是小区环境质霸量的一个重要指标。由于人类板对大自然特别是绿化有一种天伴然的亲近感，绿化带来的是清摆新的空气和夏天的阴凉，因此按在视觉上业主对家居环境首要艾的要求就是一个良好的绿化环盎境，绿化的规划和视觉效果有时直接决定了小区的档次。我蔼公司拟将小区的绿化管理维护拜摆到一个重要的位置上，并拟佰采取如下管理措施：背日常绿化维护保养工作内容及拔工作频度：班绿化园林植物的整形与造型：半每年进行2次；鞍绿化园林植物及绿化地的施肥熬：每年1次；氨浇水：因时因地制宜按需供水傲；浇水时间夏季早晚为宜，冬奥季中午为宜；懊除杂草

34、：平时1遍/月，下雨阿除外；补缺视缺苗情况及时补缺；俺消杀1遍/月，发现害虫立即消灭；爱绿化地的保洁：要求随时保持懊绿化地干净。胺物业服务中心经理及清洁绿化般领班每天对小区的绿化管理工邦作进行巡检，要求巡检内容主捌要如下： 叭（1）乔木整枝、造型修剪；巴花卉、树木施肥；岸（2）灌木、绿蓠、树木、草靶地、花卉浇水；埃（3）除杂草、补种、治病杀芭虫；爱（4）清理枯枝落叶、绿地石袄块，松土，防风防涝；肮3、建立健全绿化养护管理规靶定及绿化人员的考核制度。六、财务管理方案1、管理内容：(1)加强现金收支管理；(2)搞好财务核算；(3)财务收支状况每年公布岸一次；斑(4)做好年度预算和决算工澳作；哀(5

35、)认真审核报销票据，严八格控制费用报销；肮(6)及时掌握财务收支状况般，做好财务分析，为领导决策胺提供依据。2、管理措施：搬(1)根据财务法规政策，制伴定财务管理制度；罢(2)财务人员持证上岗，规拔范操作；百(3)抓好财务人员业务培训哀，不断提高业务素质；(4)加强成本控制；拜(5)加强财务监督和财务检矮查盎。七、质量管理方案1、管理内容：斑(1)按照IS09001质邦量体系标准，制定小区质量工伴作计划；哀(2)实施所制订的工作计划拜和措施；安(3)对照计划，检查执行的皑情况和效果，及时发现和总结拔存在的问题；扒(4)根据检查的结果，采取百相应的措施，巩固成绩、吸取邦教训。2、管理措施：阿(1

36、)抓好管理人员的质量学邦习，开展质量管理培训教育工拜作；癌(2)制订质量责任制，保证扳质量管理工作落到实处；埃(3)接受公司对小区管理工办作的现场指导；氨(4)配合公司开展质量体系背审核。凹八、开展社区文化建设规划方百案暗开展社区文化建设，对于促进霸社会主义精神文明建设，活跃伴社区氛围，丰富业主生活，陶蔼冶业主情操，具有重大意义。拔因此，要根据小区业主的需求吧，充分考虑各年龄层次、职业般层次特点，与居委会配合开展各种社区活动。通过社区文化扒建设，使广大业主有共同的追瓣求目标，有正确的价值观念、罢价值判断、价值标准和价值取坝向，有现代的社区意识，有较扮强的社区精神。八 社区文化建设从广义上大约耙

37、可分为以下几项：(一)环境建设：扮1、道路整洁，绿化茂盛，空伴气清新，房屋外观统一和谐章吧搭建，配套设施齐全。癌2、各类标识(警示、导向)昂设计美观，布局合理，功能全柏面。巴3、告示牌、宣传牌、宣传栏敖的设置赏心悦目，内容健康向跋上。 (二)精神文明建设斑1、绿化自然，如开展认养树半木活动。巴2、保护环境，如开展收集废败电池活动。白3、宏扬公德，如开展尊老爱艾幼人活动。瓣4、发扬传统，如开展军民共敖建活动。(三)文化建设巴 从小区实际出发，开哎展丰富多彩的社区文化活动。皑1、每年组织不少于1次活动艾，如新春元宵联欢、五一游园皑、中秋赏月等等。哀2、各类竞赛，具体内容将视爱会所配套而定。翱第三节

38、 组织机构设置及人员皑的配备艾一、组织机构及人员编制的设捌置拜为实现对扮第一六三医院经济适用房住宅敖小区胺物业管理项目各项管理质量目暗标的承诺，我公司拟本着柏“背精干、高效、以事定岗、以岗癌定人胺”肮的原则来确定人员编制。根据按第一六三医院经济适用房住宅翱小区笆的物业状况和管理需求，癌第一六三医院经济适用房住宅蔼小区懊物业服务中心拟设工程组、安拔管组、保洁绿化组和接待前台氨四个服务组，物业服务中心的稗客户投诉/接待、业务经营、盎清洁、绿化、社区文化建设等板由服务中心统一管理敖。靶1、物业服务中心组织机构设背置及人员编制：工程组保安组保洁绿化组客户前台服务中心经理第一六三医院住宅小区服务中心湖南

39、泰弘物业管理有限公司 2、组织机构设置说明：半组织机构的设置原则是精干高靶效、一专多能。物业服务中心班内部实行垂直领导，减少管理败环节，提高工作效率。服务中奥心实行公司领导下的服务中心翱经理负责制。服务中心设工程八组、安管组、保洁绿化组、服百务前台四个服务组。懊3、服务中心各职能部门的工坝作职责具体分工如下：物业服务中心经理：阿执行公司决议，负责把第一六三医院经济适用房住宅百小区日常工作的整 背体计划、协调、组织、控制及疤跟进落实；拔（2）对项目的服务质量及经百营成本进行目标控制；爸（3）制定各部门目标管理责袄任计划及管理质量目标，并监暗督各部门落实执行；（4）参照住宅小区相关物业版管理标准，

40、对项目每日的管理班情况进行现场检查及督导落实肮整改；癌（5）每月对小区的管理实效癌进行综合评审考核，并对存在般问题组织及时、有效的专项整袄改，保障高质量的社区管理及隘服务；版（6）负责物业服务中心系统把培训计划的制定及培训工作的暗组织和落实；白及时统筹调动人力资源，配合唉开发商相关部门完成各项专项败服务。客户服务前台：熬（1）接受业户咨询、意见、阿建议、投诉、求助、质疑等工隘作；耙（2）接受业户的零星报修工芭作，并及时反馈工程组，安排半维修人员及时上门进行维修服肮务；袄（3）按有关规定和合同约定胺公布物业服务费用或者物业服版务资金的收支情况；白（4）负责小区物业管理费的翱收缴、催缴工作；（5）

41、负责社区文化建设；罢（6）负责小区公共区域的清案洁、保洁、环境消杀、垃圾清摆运工作；吧（7）负责小区内园林绿化的昂养护工作。工程组：佰（1）按有关公共设备、设施袄的专业验收标准，建立设施设瓣备台帐，制定小区公共设备设跋施、系统的维护、保养计划；拜（2）每月按维护、保养计划傲及验收标准对各设备、设施进巴行有效维护，以延长设备的使懊用寿命，并作好保养记录，存笆档；爱（3）每日对小区公共设备设笆施进行运行巡检，作好运行记扳录，确保其正常运行；板（4）对房屋共用部位进行日般常管理和维护，做好检修记录袄和保养记录；瓣（5）根据房屋实际使用年限柏，适时检查房屋共用部位的使安用状况，需要维修，属于小修捌范围

42、的，及时组织修复；属于办大、中修范围的鞍，及时编制维修计划和住房专白项维修资金使用计划，向相关搬主管部门提出报告与建议，根板据上级部门的决定，组织维修绊；靶（6）负责物业的装修审核、跋监督管理工作；百（7）协助开发商相关部门有搬效落实物业的质量返修工作；芭（8）定期对小区的能源消耗扳进行检查、分析及调整，降低蔼小区公共损耗；爸（9）结合业户的实际需求，扳为业户提供物业装修设计、施案工外联、方案审定，以及日常皑的家居维修等各类专项服务，办增加有偿经营收入；靶（10）提供零星急修上门服罢务，做好完整的报修、维修和办回访记录。 安管组：皑（1）落实小区的安全防范、坝消防、交通等管理，制定小区爱公共安

43、防、交通管理及巡更等伴设备、设施、器材的定期保养搬计划，并组织有效落实；笆（2）定期组织各类治安、消拔防公益宣传，引导业户正视家拌居治安、消防自我防护，确保柏小区整体安全；叭（3）处理各种突发事件并协板助公安机关侦破发生的治安、佰刑事案件；拔（4）小区主出入口24小时矮值勤，对重点区域、重点部位邦每2小时至少巡查1次；百（5）对进出小区的车辆实施百证、卡管理，引导车辆有序通癌行、停放；般（6）对进出小区的装修、家办政等劳务人员及大件物品实行扳临时出入证管理；唉（7）每年对服务人员进行消啊防培训，对火灾、治安、公共霸卫生等突发事件有应急预案，柏事发时及时报告有关部门，并拜协助采取相应措施。二、人

44、员的配备柏结合安第一六三医院经济适用房住宅靶小区跋实际服务需求以及物业服务中肮心各职能部门的分工，我公司埃拟以翱“皑精干、高效、敬业艾”瓣的原则，配备人员采用规范化胺管理和人性化管理相结合的方埃式，运用激励机制，充分调动疤全体员工的工作积极性。严格案考核，确保管理目标得以实现俺。背对物业管理机构的设置和人员案的配备暂作如下安排： 埃 1、机构设置：隘物业服务中心实行经理负责制八，按浅纵深垂直职能管理，成扳立扒第一六三医院经济适用房住宅昂小区岸物业服务中心。第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理处71人服务中心经理1人湖南泰弘物业管理有限公司接待兼档案管理1人绿化工1人工程技工2人早班保安员3人

45、晚班保安员3人戴德梁行顾问公司客户前台保洁员4人保洁绿化组工程组安管组领班1人接待兼出纳1人纳1蔼根据以上服务中心各职能部门邦的组织机构及人员配备，服务蔼中心共设置21人。1、人员配备标准：（1）配备人员17人：其中：服务中心经理1人；哎客服服务前台2人：接待兼文拜案管理1人；接待兼出纳1人摆；八工程组（2人）：水电技工2氨人；埃安管组（7人）：领班兼机动耙1人，把门岗安管员2人（分2班，共捌4人）；扒巡逻岗1人（分2班，共2人埃）。敖清洁绿化班（5人）保洁员4半人； 澳 绿化工1人 八 败三、服务中心各岗位人员的任版职条件要求及主要工作职责1、服务中心经理：任职要求：癌（1）大专以上学历，具

46、有小矮区/小区物业管理整体运作管搬理工作经验5年以上;搬（2）熟悉物业管理行业新动暗态及物业管理行业相关法律知靶识和法律处理程序;摆（3）具有独挡一面的领导能捌力、沟通协调能力;白（4）持有物业管理企业经理熬资格证书。主要职责：瓣（1）主要负责敖第一六三医院经济适用房住宅稗小区奥物业管理的整体运作管理，监跋督指导各部门工作；搬（2）负责服务中心的人员培昂训、考核和管理工作；稗（3）负责与当地物业管理行扳政主管部门、街道、派出所、盎供水和供电部门以及开发商/盎业主委员会、公司等的协调沟奥通工作；拔（5）负责服务中心各类管理绊规章制度的制定工作;皑（6）负责小区的投诉处理、拜服务接待等工作。2、出

47、纳：任职要求：搬（1）中专以上文化，须有长啊沙市户口人士提供担保；盎（2）具有财务收费工作经验八；（3）细心、责任感强。主要职责：翱（1）负责第一六三医院经济适用房住宅唉小区耙的收费、现金管理、费用的支邦付（报销）工作；版（2）负责服务中心的税务办理、各类费用控制等工作。3、接待员：任职要求：捌（1）大专以上文化，物业管笆理专业优先；靶（2）具有物业管理工作经验绊；碍（3）有销售楼宇经验者优先扒；澳（4）熟悉电脑办公软件操作办。主要职责：般（1）负责服务中心客户服务哎接待、投诉处理等；拔（2）负责业户二次装修管理爸；矮（3）负责对服务中心各岗位矮质量的跟踪、监督；奥（4）社区文化建设，配合当疤

48、地社区搞好各项群众性文化娱半乐活动。埃（5）负责服务中心所有档案摆管理。4、保洁员：任职要求：八（1）初中以上学历，健康、爱勤劳，为人老实；爱（2）有小区/大厦清洁保洁颁作业工作经验；罢（3）熟悉清洁作业程序以及搬清洁器械、材料使用特性。主要职责：邦（1）负责小区内各道路、广摆场、绿化地、沙井、楼道、楼挨梯及扶手、电梯、停车场、天鞍台、鱼池等的清洁保洁工作；稗（2）负责小区内的环境消杀凹和垃圾清运等工作。5、绿化工任职要求：半（1）中专以上学历，有小区邦园林绿化维护保养工作经验；胺（2）熟悉剪草机、高枝剪等澳绿化工具的操作技能。主要职责：耙（1）负责盎第一六三医院经济适用房住宅佰小区翱园林植物

49、、绿化带、草皮等养绊护工作。6、工程技工：任职要求：暗男，高中或中专以上文化，持百有电工及其它特种作业操作证蔼，具有物业管理设施设备维护阿保养工作经验。主要职责：俺（1）负责小区的各公用设施盎及设备系统的维护保养工作；挨（2）负责小区各业主服务的氨需求提供各类小修、零修服务袄。7、安全领班：任职要求：胺（1）大专以上文化，持有退罢伍证，具有3年以上小区保安哀管理经验；扳（2）能独立处理应付各种突凹发事件。主要职责：爸（1）负责小区的治安、秩序凹管理工作；碍（2）负责小区安管队伍建设肮、领导和管理工作。8、安管员：任职要求：俺（1）男，高中以上文化，身蔼体健康，身高案1.73m半以上，有退伍证；

50、柏（2）有小区/大厦物业管理唉保安工作经验，安全防范意识百强，具有高度警觉性和责任心扒。工作职责：白负责小区安全防范、车辆管理霸以及消防安全管理等工作。第四节 物资装备配备计划傲物质装备计划必须按照必需、碍实用、节俭的原则，取之于物奥业，用之于物业，根据翱第一六三医院经济适用房住宅白小区碍的物业类型及我公司在物业管背理行业的实践经验，拟作如下板物质装备计划：名 称数量预算金额用途一、办公开办物品电脑2台10000办公用佳能彩色喷墨打印机1台2600办公用对讲机(含电池、冲电器)4台2400工作联络用现金保险箱1台1600现金管理用办公桌5张2000办公用办公椅5张500办公用接待桌1张800接

51、待用接待椅2张120接待用茶几1张150接待用沙发1套800接待用标识1批1000小区形象管理用饮水机1台300接待用报纸架1个50接待用白板1块50工作通知用空调1台2000办公用电话机4台800办公用小计25170二、维修工器具开办物品名 称数量预算金额用途公制套筒1套800工程维修用日立手电钻1台300工程维修用双梅花扳手1套300工程维修用上海龙牌切割机1把480工程维修用液压导线钳1套250工程维修用铝合金梯1把300工程维修用万用表1个1200工程维修用钳表1个130工程维修用兆欧表1个130工程维修用高压兆欧表1个270工程维修用泥瓦、木工、电工工具1套500工程维修用安全帽2顶

52、100工程维修用小计4760三、消防安全管理装备雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧头1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用灭火器1批400消防防范用小计1450四、保安宿舍装备铁床7张2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5个500保安生活用热水器1台350保安生活用小计3250保安生活用以上合计：34630元。装备配备说明:颁1、对于服务中心需求的部分班非每日常用的大件装备由我公懊司根据其实际需求统一调配，捌如：管道清疏机、剪草机、手瓣提砂轮机、电锯等，因此，此艾装备配备计划中未作计划。霸2、根据上述物质装备配备计把划，我公司接管后，前期需投癌入346

53、30元的物质装备，癌以使坝第一六三医院经济适用房住宅叭小区柏的物业管理工作正常运行，此拌项前期投入费用拟在物业管理爸费中分三年进行摊分。挨第五节搬第一六三医院住宅小区俺物业收支预算隘一、第一六三医院霸住宅小区班物业服务中心控制成本的主要吧措施半物业管理作为微利行业，主要爸靠规范的内部管理，靠有效的半成本控制来创造经济效益。特伴别是针对邦第一六三医院瓣住宅小区唉这类智能建筑型物业，如何充凹分利用有限的管理费用提供更百全面、优质的物业管理服务，靶是非常重要而实际的问题，我坝公司拟将采取如下做法：岸1、合理安排维修资金的使用叭，保证吧第一六三医院白住宅小区袄项目物业维修、改造工程良性八运作。跋2、通

54、过精确的测算和合理的疤安排，制定有效的节能措施，唉降低物业运行公共能源费用，拔减少啊第一六三医院跋住宅小区巴项目的物业服务运行开支。瓣3、充分利用我公司丰富的设盎备保养经验以及设备专业管理扮人才，尽可能利用自身资源实半施设备的维护及大、中修改造盎，减少外包项目，有效降低设按备保养费用和运行费用。般4、加强员工培训，发挥员工颁“佰一专多能艾”拜的作用，合理安排岗位，尽量熬精简人员。哀5、利用公司的财务预算控制爱体系，采用成本倒算原则，制澳定切实可行的物业管理收支年柏度预算。在执行预算过程中实靶行成本否决制，即预算中未列佰项目坚决控制或从简；同时，邦采取员工参与、适当授权、数把据评价、库房挖潜等有

55、效手段叭，使成本控制落实在物业管理哀全员、全要素、全过程中。6、服务中心物质实行合格长哎期供用商供应制度。所有材料俺均到合格供应商处采购，同时俺，与合格供应商签订供货协议疤，要求其价格必须低于市场同肮类产品的价格且必须是正品。疤这样，既能保证产品质量，亦暗可大大降低成本费用。佰7、加强对所有服务项目的日癌常巡视。对可能存在故障隐患矮之处加强巡视，提前发现提前哎处理，将故障发生消灭在萌芽巴状态，以降低运行及维修成本耙。颁8、充分有效发挥罢第一六三医院翱住宅小区隘智能化系统的功能，对各设备案系统的运行参数适时调整，使啊其既达到最佳使用效果，以减拔少设备设施的磨损和能耗，减皑少维修费用及水、电运行成

56、本。耙通过以上成本控制措施，服务办中心将节约下来的费用用于进斑一步提高物业管理服务水平的奥工作中，实现管理水平不断提爸升的良性循环。二、物业管理收入预算序号项 目每月收入金额(元)说 明1住宅物业服务费收入45562高层住宅面积：40983.51平方米收费标准：1.1元/平方米/月管理费收入:44180元/月(98%)会所面积:691.11平方米收费标准:2.0元/平方米/月管理费收入:1382元/月2室内汽车车位管理费收入3255室内汽车车位数：155个产权车位收费标准：30元/个/月（70%）管理费收入3255元/月 3车位临保费收入1000按湖南省相关法规规定标准每月按1000元计(含摩

57、托车临保费)收 入 合 计498171+2+3爱说明：以上住宅管理费按98傲%、车辆停车费收入按100皑%收缴率进行测算的，测算时熬，住宅管理费的收费标准按背长沙市相同档次的物业收费岸标准进行；三、物业管理费支出测算翱（一）物业管理费支出测算总唉表序号款项内容每月金额(元)备注1人员工资、福利、保险258012办公费用15033公共设施设备运行及保养费用48874绿化维护保养费1005清洁、保洁、消杀费11616公共秩序维护费1057公共水电费78758固定资产折旧费10009公共责任险、财产险、意外险100010小区节日装饰及社区文化活动费16711不可预见费用42211税金及其它附加费30

58、1512管理利润269213支出总计49728包干制说明：碍1、以上支出测算不含小区大百、中修、翻新改造产生的费用矮及外墙清洗费用的支出，小区柏大、中修、翻新改造产生的费班用由第一六三医院住宅小区的拔专项维修资金中列支；斑2、以上支出测算不含小区二胺次供水用水费用，此费用由小蔼区业主每月分摊；版3、以上支出测算包含公共照袄明、电梯运行用电、清洁绿化绊、办公产生的水电费用;坝（二）物业管理费支出测算明背细表序号项目 月金额（元） 备注1人员工资、福利、保险A人员工资管理处共21人1）管理处经理18001人，1800元/人/月2）出纳、接待员24002人，1200元/人/月3）保洁员32004人，

59、800元/人/月4）绿化员10001人，1000元/人/月5）工程技工24002人，1200元/人/月6）安管领班14001人，1400元/人/月7）安管员78006人，1300元/人/月小计20000B社会保险2088共17人,比率按31购买,按公司比例348元/人/月.C员工人身意外伤害险等213共17人，按150元/人/年D员工福利及津贴3200根据相关法规,按工资总额的16%计提E员工培训招聘费300根据相关法规,按工资总额的1.5%计提小 计合计25801 2办公费用A办公用品费 200 按管理人员40元/人/月，含耗材B固定电话费 500 4部电话，125元/月C通信、宽带网络费

60、90 D直饮水费 150 E办公设备维护费 50 F办公水电费 200 G业务交通费100 H员工服装折旧 213 平均按300元/人/两年，17人，共5100元/2年,平均213元/月摊销合计 1503 3公共设施设备运行及保养费用A日常共用设施维护费200B设备维护保养44871）消防系统1002）给排水系统1250a.消防水泵维护保养100b.生活水泵维护保养300c.排污泵维护保养100d.管道的维护100含管道疏通、上漆等e.化粪池的清理600f.生活水池的清洗、消毒、检测50按半年清洗一次3）供配电系统400a.配电柜的维护保养50b.变压器的维护保养、检测费100c.楼梯灯的维护