RF-TZ-ZY-01城市投资等级作业指引

1、广州富力地产股份有限公司城市投资等级评价作业指引文件编号RF-TZ-ZY-01版本/修订A/0日期2013年8月1日第 PAGE 10页 共 NUMPAGES 10页艾城市傲投资等级背评价捌作业指引编制日期审核日期批准日期肮作业岸指引皑目的靶推行城市决扒策与项目决碍策分离的两摆阶段决策准案则，保证拜公司柏项目投资决耙策与柏公司败战略的匹配把性，避免投叭资随意和投昂资方向模糊疤。适用范围凹适用于爸目标城市（安已进入和拟搬进入城市）翱的投资等级肮及优先级评拌价拜。职责袄企业管理中办心笆组织白建立城市等熬级评价体系按并对各城市肮投资等级进氨行评价；摆根据考察信八息及评价等爱级，总结投矮资思路，并拔初

2、步拟定房靶地产投资策捌略，包括进搬入区域、城盎市、片区等罢目标区域研斑究信息，并艾牵头、组织跋和协调各捌专业伴部门进行目唉标城市深入埃研究。哀销售百策划部唉熬负责对目标氨城市的房地坝产市场状况哎持续跟踪调胺研，形成目拜标区域市场癌信息简报。懊总工室/袄设计皑管理部 把负责对目标啊城市的产品啊持续跟踪调暗研，进行城罢市产品水平暗与竞争力分俺析，形成目阿标区域产品按信息库芭。核算部俺组织扳对目标城市稗建安成本及唉配套费用等败信息持续跟啊踪调研，形挨成目标区域罢成本信息库蔼。靶关键白活动描述靶城市投资等爸级评价体系爱：一、趋势预测定量指标预测主指标1新开工面积/施工面积（若统计公报未全批露可只横向比

3、较有批露的数据）2施工面积/销售面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据）3施工面积/竣工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据）4预售面积/批准预售面积（由于预售面积往往难以获得，该比值仅适用于对城市内某较小区域的研究）5房地产开发投资额/固定资产投资额（若房地产开发投资额统计公报有批露）6房价收入比（仅作不同城市横向比较用）7新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积（若新开工面积当地统计公报有批露）8商品住宅价格增幅/人均GDP增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价，且该比值仅作不同城市间横向比较用）预测次指标1商品住宅价格增幅/(人均消费支出人均储蓄余额)增幅（若

4、可以得到今年及上一年全市商品住宅均价）2商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价）3房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额（若统计公报、当地央行报告公布该两项数据）二、趋势预测定性指标1产业结构特征（一、二、三产业比重）2民营经济发展状况（民营经济对GDP的贡献率）3房地产开发水平（知名品牌开发商的数量等）4未来城市规划及重大建设项目5房地产政策导向（预售条件、地质条件、规费）6重大城市活动（奥运会、世博会、亚运会、城运会等）7重大经济发展机会三、运作可行性指标1市场规模城区常住人口城区人口密度GDP总量及增幅、城镇居民人均收入（若拟在该城市开发商业项目

5、，加入社会零售总额及人均消费性支出）商品住宅年销售量商品住宅年销售额人均居住面积（若统计公报有公布）2产业发展趋势：招商引资量、进出口贸易总额（经济外向性）、主导产业及主要产业园产值、知名企业。3土地机会（国土局未来几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平）4政府配合效率凹企业管理中伴心牵头暗组织制定城白市指标评价斑体系及项目熬指标评价体般系，为进入颁城市及项目斑投资决策等岸工作提供依奥据。版城市投资等巴级评价体系澳，由拔企业管理中肮心胺负责完善和摆更新，财务芭中心、各邦区域皑、地区公司哎拓展部门及摆相关胺领导笆参与讨论，版并报集团领凹导完成审核跋审批俺。办根据公司经懊营规划要求扒，用地发展

6、笆部/开发中罢心（部）负艾责对目标区袄域城市进行懊考察，收集般信息包括但坝不限于上述爱指标，奥城市投资等版级评价采用综合评价方扳式，即汇总奥上述数据、拔综合分析后案得出评价等颁级摆。暗用地发展部懊/开发中心疤（部）根据版考察信息及霸评价等级，扮总结投资思笆路，并初步碍拟定房地产罢投资策略，哎包括进入区唉域、城市、疤片区等目标扳区域研究信俺息，通过集半团投资分管岸领导审核确八认后，由吧企业管理中巴心邦牵头，组织耙建立城市研跋究小组，进癌行目标城市版深入研究，袄主要职能分摆工如下：扮用地发展部熬/开发中心懊（部）负责颁对选定城市班发展、土地市场持续跟隘踪调研，关邦注重点城市昂的城市发展艾、经济发展

7、耙、规划动向啊、新区发展哀等宏观层面班信息，土地耙市场信息，拔以及其他开哎发商拿地信疤息等。半销售策划部隘负责对目标败城市的房地扮产市场状况持续跟踪调伴研，包括城哀市房地产整昂体发展状况白、片区市场盎状况，产品八、价格、客唉户等方面信哎息，以及重伴点项目跟踪昂等，形成目版标区域房地把产市场信息哀简报，用地颁发展合同部把/用地发展把部/开发中柏心（部）提伴供协助。扒设计管理部安/总工室半负责对目标罢城市的产品佰持续跟踪调霸研，进行城背市产品水平胺与竞争力分芭析，形成目白标城市熬产品信息库爸，用地发展版合同部/用皑地发展部/俺开发中心（爸部）提供协把助。艾核算部扒责对目标城澳市的土地成办本、建安成

8、摆本及配套费爸用等信息持吧续跟踪调研霸，形成目标斑城市成本信哀息库，用地拔发展合同部癌/用地发展稗部/开发中半心（部）提阿供协助。芭目标城市信澳息跟踪、收靶集应作为各挨职能部门的般日常工作继奥续进行，搬各城市投资板评价每年初吧必须集中更柏新一次，过碍程中可视情爸况每半年进绊行调整，以白此为修正投巴资方向和土班地储备规划靶的依据，俺并对目标城绊市的具体项鞍目可行性研佰究提供数据背支持，具体耙操作依照半项目拓展与论证管理流稗程的要求摆执行。啊城市市场趋熬势评价指标阿新开工面积佰 / 施工霸面积敖指标意义：八该指标也称爱开复工率，盎是重要的前办瞻性指标。办新开工面积肮反映1到2盎年后的预售坝供应量和

9、2半到3年后的按现房供应量拔。新开工面积占施工面疤积比例的高绊低，反映了俺当前市场运案行状况和房邦地产开发企版业对市场的搬预期。该比佰值的异常变案化，结合近叭年来新开工靶面积的增幅啊，可以预示罢下一年度施绊工面积/销瓣售面积比值颁的变化趋势班。20082009201020112012商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积叭施工面积 肮/ 销售面隘积叭指标意义：安施工面积反肮映了1到2哀年内的期房绊和现房供应耙量；施工面哀积/销售面拔积比值的变啊化反映供求皑是否平衡发碍展，该指标阿的异常变化能对下一年拜度的价格走摆势起到一定啊预示性作用跋。20082009201020112012

10、商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积吧注：1.在爱此仍需提供哀主城区（或叭建成区）各哀年商品住宅啊销售面积数扳据；办2.在此需邦提供城市9奥0平米以下爸住宅各年施百工面积、销啊售面积数据耙。翱施工面积 叭/ 竣工面疤积指标意义：白施工面积/暗竣工面积比哎值的变化也瓣在一定程度碍上反映市场奥供求是否平背衡发展，从巴一个侧面体氨现城市房地笆产开发周期案及房地产开袄发水平。20082009201020112012商品住宅施工面积商品住宅竣工面积施工面积/竣工面积绊预售面积 埃/ 批准预版售面积肮指标意义：背即期消费指矮标，反映当氨前商品住宅般预售情况，叭该指标合理啊区域在0.安8-1，

11、在隘一般情况下八不应大于1埃。 20082009201020112012商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率坝房地产开发挨投资额 /爸 固定资产扒投资额案指标意义：柏此项指标是阿直接反映投柏资结构是否跋合理及其变蔼化趋势的基八础性指标。20082009201020112012房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/固定资产投资额碍新增住宅用凹地可建面积爸 / 商品埃住宅新开工岸面积岸指标意义：熬此项指标是傲表明一、二办级市场是否捌协调发展的坝重要指标。般当比值大于阿1时，提示半开发商手中按待开发土地癌数量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面积商

12、品住宅新开工面积比值肮商品住宅价芭格增幅 /拌 人均GD熬P增幅癌指标意义：氨该指标可以板作为工具之捌一判断房价绊是否处在正氨常区间内，绊房价上涨的佰空间的大小凹以及购房者爸价格承受能疤力的消长。艾一般而言，岸将实际利率佰值作为房价岸涨幅的下限啊，低于此值隘，房地产投傲资没有效益拔；但是房价佰上涨也不能懊过快，通常扮情况下，房扒价的涨幅应半与GDP的爸增幅或收入拔的增幅相接唉近。20082009201020112012商品住宅价格增幅主城区（建成区）商品住宅价格增幅人均GDP增幅比值房价收入比罢指标意义：把将某城市各熬个年度的房笆价收入比进爸行纵向比较岸可以发现近板年来房价增败长与收入增敖长的

13、匹配程柏度；将各城俺市的房价收翱入比进行横拔向比较可以班反映个城市氨的房价透支颁程度和未来碍增长空间的安相对大小。20082009201020112012房价收入比艾商品住宅价氨格增幅 /鞍 人均可支耙配收入增幅敖指标意义：摆主要反映历巴年来房价增百长与居民收摆入的增长是俺否匹配。20082009201020112012商品住宅价格增幅主城区（建成区）商品住宅价格增幅人均可支配收入增幅比值斑商品住宅价岸格增幅 /唉 （人均消氨费支出人把均储蓄余额板）增幅哀指标意义：熬该指标可以埃对板“按商品住宅价吧格增幅 /矮 人均可支瓣配收入增幅唉”拌这一指标起啊到侧面印证俺的作用。因扳为有些城市凹统计的人

14、均般可支配收入澳并不能很好唉地反映居民唉真实的经济搬实力，而人搬均消费支出斑人均储蓄拔余额能从侧吧面印证居民扮的经济实力澳，因此用这翱一指标来辅氨助判断房价摆水平与居民跋收入水平是安否匹配。20082009201020112012商品住宅价格增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅比值澳房地产开发叭企业贷款余跋额 / 全爸社会企业贷碍款余额百指标意义：靶该指标是表罢明银行资金艾具体投向的扮指标，反映岸了房地产企颁业以及银行翱对未来房地岸产市场发展埃的信心。如伴果该指标过霸高，表示银叭行资金大量拌投向房地产瓣市场，一方澳面会影响宏跋观经济的协百调发展，另昂一方面也会隘过度激发房岸地产企业的傲开发热情

15、，罢盲目扩大开办发规模。20082009201020112012房地产开发贷款余额全社会企业贷款余额比值靶市场趋势预矮测定性指标坝产业结构特扒征矮及产业发展板趋势柏主要介绍历哎年三大产业疤所占比重，办以及对当地隘经济和居民吧收入产生重耙要影响的支拔柱产业/行安业的发展趋矮向。叭民营经济发鞍展状况肮主要指民营把经济对GD昂P的贡献程般度。民营经稗济发展好的扳地方，个体凹私营企业主矮群体较大且氨支付能力较拜高，是中高把端住宅市场氨的潜在消费扒群体。哎房地产发展胺水平扳包括产品开皑发水平、营拔销水平、知芭名品牌开发靶商的数量及矮三级市场发百展情况等。瓣未来城市规白划及重大建班设项目爱重点阐述城霸市重

16、大规划柏以及该规划跋对城市发展班的重大影响颁，同时要分昂析城市重大颁建设项目对袄房地产市场埃的影响。皑地方政策导翱向昂要说明该城邦市的项目预伴售条件、房案地产市场管板理方面的相爸关税费，以斑及该城市的佰各种招商引袄资的优惠政翱策。蔼重大城市活安动隘包括是否承颁办大型会展半、活动等，奥如奥运会、罢世博会、亚傲运会、城运坝会等，有无俺城市特色的芭旅游节之类傲的盛会情况俺。叭城市集聚效叭应及重大经佰济发展机会百分析城市对办人口和外地稗住宅购买力叭的集聚现状邦和这种效应奥的发展趋势斑，分析影响佰一个城市的鞍重大发展机拜会。主要通把过对供给、爸需求以及这蔼两者的匹配罢状况的分析瓣实现对特定败城市宏观市挨

17、场的把握和半判断。摆运作可行性隘指标俺城区面积唉、主城区（凹或建成区）盎面积懊（连续5年皑）爱城区面积指案以啊“氨区疤”爱为行政单位邦的土地面积吧之和；叭主城区（或暗建成区）面罢积指依据各坝城市实际情芭况、体现城癌市居民生活罢、消费心理哎的传统意义碍的城市行政暗单位土地面瓣积之和。20082009201020112012城区面积主城区面积城区面积增幅主城区面积增幅柏常住人口背（连续5年颁）捌分别给出全拌市常住人口碍和市区常住瓣人口20082009201020112012全市常住人口全市流动人口市区常住人口全区流动人口全市增幅市区增幅懊根据以上数颁据计算城区袄人口密度。百同时需提供吧主城区（或傲

18、建成区）各稗行政单位人疤口密度。安GDP、人懊均GDP柏（连续5年把）20082009201020112012GDP人均GDP增幅挨必要时需尽暗量提供主城叭区（或建成佰区）人均GDP指标。哎商品住宅年扮销售面积把（连续5年按）20082009201020112012商品住宅年销售面积主城区（或建成区）住宅年销售面积增幅90平米以下商品住宅销售面积占整个销售面积比例唉商品住宅年斑销售额芭、销售均价岸（连续5年唉）20082009201020112012商品住宅年销售额商品住宅销售均价主城区（建成区）商品住宅销售均价增幅土地机会鞍一级市场：拜 吧包括至少俺2氨年当地国土稗局年度推地疤计划、土地傲市场竞争程稗度、地价水笆平等（住宅芭用地）。要败重点关注、霸说明政府推阿地计划中7哎0%的