第五章 物业管理招投标及合同2ppt课件

1、第五章 物业管理招招标及合同二复习旧课1 什么是物业管理招标？招标的程序是什么？ 物业管理的招标，是指物业一切权人、其法定代表的开发商、业主委员会，在为其物业选择管理者时，经过制定符合其管理效力要求和规范的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最正确对象，并与之订立物业管理合同的过程。招标的程序：1预备阶段2实施阶段3终了阶段成立招标机构编制招标文件制定标底1招标公告或招标约请书2组织资历预审3召开标前会议4开标、评标与定标2 物业管理公司如何预备招标？招标程序：1预备阶段2实施阶段1 获得从业资历：2筹措资金3搜集招标物业相关资料4进展招标可行性分析1购买、阅读招标文件2标前调

2、查与现场调查 3制定管理效力方法及任务量4制定资金方案5标价试算 6标价评价与调整7办理招标保函 8封送标书、保函第三节 物业管理定标后的任务一 中标后的合同签署与实施二 未中标的总结 ：失利的缘由分析三 招标招标资料的整理与归档一 中标后的合同签署与实施1合同的签署步骤：签署前谈判、签署体谅备忘录、发送中标函、签署合同协议书。2合同自签署之日起生效，业主与物业管理公司均应按照合同规定行使权益、履行义务。二 未中标的总结失利的缘由分析: 1.预备任务不充分; 2.估价不准; 3.报价战略失误 三 招标招标资料的整理与归档1招标文件；2附件及图纸；3对招标文件进展廓清和修正的会议记录和书面文件；

3、4招标文件及标书；5来往信件；6其他重要资料。第四节 物业管理效力合同一 合同的概念和分类二 物业管理合同概述三 物业管理合同的订立四 物业管理合同的内容及效能五 物业管理合同的违约、变卦与终止 一 合同的概念和分类合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变卦、终止民事权益义务关系的协议第二条。合同作为民事法律行为中的一种，与其他法律行为相比，具有以下特点：1.合同是两个或两个以上平等民事主体共同所为的民事法律行为。合同必需是基于平等主体当事人之间的合意方才可以成立。2.合同是设立、变卦、消灭当事人之间的民事权益义务关系的协议。3.合同是当事人在平等自愿根底上真实意思表示一致的协议。

4、4.合同必需具有合法性、确定性、可履行性。合同的分类1双务合同和单务合同2有偿合同和无偿合同3诺成合同和实际合同4要式合同和不要式合同5主合同和从合同6本合同和约定合同7格式合同和非格式合同8为本人利益的合同和为第三人利益的合同二 物业管理合同概述 1物业管理合同的含义物业管理合同是物业管理企业与委托人签署的，物业管理企业接受委托提供物业管理效力，委托人支付管理费用的合同。它又被称为物业管理效力合同或物业管理委托合同。根据的规定，物业管理合同可以分为两种：前期物业管理合同物业管理合同二者有何区别？2 物业管理合同的特征物业管理合同的当事人是特定的 物业管理合同是以为特定业主及业主自治团体处置物

5、业管理事务为内容的合同物业管理合同的订立是以双方当事人的信任为前提的物业管理合同是诺成合同物业管理合同是有偿合同物业管理合同是双务合同物业管理合同是要式合同3 物业管理合同和业主公约的区别 两者签署的主体不同物业管理合同是两个主体物业公司、业主；业主公约那么是多个主体业主、开发商、业主委员会、非业主运用人，他们为了分清彼此的权益义务而签署公约。内容不同物业管理合同的主要内容是明确委托人主要是业主和受托人物业公司之间的权益义务关系；业主公约的主要内容那么是规定业主自我约束的方面，它对业主不可以进展的活动作出了规定。 三 物业管理合同的订立一 物业管理合同订立程序物业管理合同的订立程序，是指当事人

6、为了订立物业管理合同而进展的反复协商、以求达成双方真实意思表示一致的过程，主要包括要约和承诺两个过程。我国第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 1 要约 所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示。 要约必需具备以下条件： 要约必需由特定的当事人作出。要约必需向相对人作出。要约的内容必需详细明确。要约人有受该要约约束的意思表示。2承诺 所谓承诺，是指受要约人赞同要约的意思表示。 承诺的构成要件：承诺必需由受要约人发出。承诺必需向要约人作出。承诺的内容该当和要约完全一致。承诺必需在承诺期限内作出。承诺的方式必需符合要约的规定。二 物业管理合同订立方式 物业管理合同目前有两种订立方

7、式：第一，协商方式；第二，招标方式。根据第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，该当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规那么没有规定详细的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。 案例1993年4月，滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。1994年9月，该住宅小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签署，合同商定：房地产公司将物业管理承包给B物业管理公司以下简称物业公司，承包期十年，承包金按实践住房面积计算，每月每平方米一元；合同签署后10日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金50

8、万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签署了，商定：滨海小区1一42栋楼房在保修期内的维修义务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款40万元。上述合同签署后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设备。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同商定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，曾经在1997年8月经当地房地产管理部门同意成立，并与物业公司签署了。审问结果：

9、法院审理以为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建立单位，其擅自与B物业公司签署合同，将住宅小区的物业管理权“发包给物业公司行使，借机收取承包金。该行为进犯了业主的合法权益，按照第五十八条第一款第五项的规定，这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承当违约责任的诉讼恳求。分析 物业管理权是一种存在于他人一切物上的物权，因此谁可以行使该权益，该当由物的一切权人即业主决议，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司.由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司,只需业主管委会与物业公司签署了，才是合法有效的。 四 物业管理合同

10、的内容与效能一物业管理合同的条款根据我国第十二条规定：“合同普通包括以下条款：一当事人的称号或者姓名和住所；二标的；三数量；四质量；五价款或者报酬；六履行期限、地点和方式；七违约责任；八处理争议的方法。当事人还可以按照各类合同的示范文本订立合同。1 合同首部 合同称号和编号。订立合同的日期：订约地点。合同当事人：委托人甲方和被委托人乙方的称号和住所。订约理由：根据建立部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的根底上，甲方将X X物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。2 合同主文 合同主文又称为合同的正文，是关于物业详细情况、

11、双方权益义务、违约责任等问题的详细规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。 主文该当包含以下条款： 1物业根本情况物业的称号和类型；物业坐落的位置X市X区X路X号；物业的东西南北四至；物业的占地面积和建筑面积。2委托管理事项对房屋建筑共用部位、共用设备设备等的维护和保养。对公共生态环境的管理。维持公共次序。代为物业运营和财务管理的事务。组织开展社区文化文娱活动。对业主房屋的自用部位的维修、养护并收取合理费用。其他委托事项。3委托管理期限 合同通常明确规定委托管理物业的起始和终了时间。4双方的权益义务甲方的主要权益有以下几类： 代表权 公约制定权 审定权 监视权 指示权 其他权益甲方的主要义务

12、如下：协助义务在商定期限内向受托人提供管理用房有偿或者无偿由双方商定。按照业主公约约束业主和物业运用人的违约行为。当业主和业主运用人不按规定交纳物业管理费时，担任催交或以其他方式偿付。乙方即受托方的权益和义务根据有关法律法规和合同商定，制定物业管理制度。按照合同商定，收取物业管理费用的权益。对业主和物业运用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处置。转委托的限制担任编制房屋、附属建筑物等的年度维涵养护方案和大、中修方案。告知义务。担任编制物业管理年度方案、资金运用方案及决算报告。不越权义务：受托人必需在代理权限内忠实地为委托人利益办理委托事务。财富和相关资料的保管和移交义务。接受业主和行政主管部

13、门的指点监视。5管理效力的质量及规范商定如何确定物业管理效力的质量及其规范，是衡量物业公司能否可以很好履行合同义务的重要标尺。可以从以下几个方面对此作出商定：房屋外观；设备运转；房屋及设备、设备的维修和养护；公共环境；绿化；交通次序和车辆停放次序；保安；物业的急修和小修；业主和物业运用人对委托方任务的称心率等。6物业管理效力费用 物业管理效力费由当事人双方协商决议物业管理效力费的给付方式、支付时间和地点。物业管理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钱向业主或物业运用人收取。车位运用费 该费用按照露天车位、车库等不同的车位进展收费，规范由双方商定。房屋的共用部位、共用设备、设备

14、、公共场地的维护费其他费用 包括业主或物业运用人自用部位的维修、保养费用等等。7违约责任对于违约责任的承当方式，分为以下几种：实践履行、赔偿损失等。另外，对于双方在合同中既商定了违约金又商定了定金的，在支付了违约金或者定金之后，假设依然不能补偿对方损失的，还该当进展赔偿。8变卦、解除或终止合同的商定9商定的其他事项严密条款争议处理条款对转委托的限制合同生效期限的商定，等等。3 合同的结尾 合同的结尾，目的是和合同的首部相呼应，并以签名或盖章来表示当事人订立合同的真实意思。合同的的结尾普通有以下内容：订立合同的日期：它也可以在合同的首部中规定。合同生效的日期。合同当事人的签名和盖章：签名时普通该

15、当注明签名人的法律位置。合同的份数：注明合同的正本、副本的份数及当事人各持几份。(二)物业管理合同的履行 所谓物业管理合同的履行，是指当事人双方根据物业管理合同的条款，相互以实践行为完成各自承当的义务和实现各自享有的权益。第六十条也明确规定：“当事人该当按照商定全面履行本人的义务。合同顺利地履行终了，就意味着双方合同关系的终结。 1 物业管理合同履行的原那么 1全面履行原那么合同当事人必需按照合同商定全面地履行本人负担的各种义务，不能不履行和不适当履行。2实践履行原那么3协助履行原那么4经济履行原那么 该原那么要求当事人在履行物业管理合同时，一定不要浪费人力、物力、财力和时间，争取以较高的效率

16、完美地完成合同义务。2物业管理合同履行过程中的抗辩权 1同时履行抗辩权2先履行抗辩权3不安抗辩权 第六十八条规定：“应领先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下情形之一的，可以中止履行：一运营情况严重恶化；二转移财富、抽逃资金，以逃避债务；三丧失商业信誉；四有丧失或者能够丧失履行债务才干的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，该当承当违约责任。五 物业管理合同的违约、变卦和终止 一物业管理合同的违约 1 违约行为表现方式 所谓物业管理合同的违约，是指合同的当事人没有按照合同的商定履行本人的义务，而该当承当法律责任的行为。物业管理合同的违约主要有以下几种情形：预期违约履行不能履行迟延履行瑕

17、疵不适当履行2 违约责任的承当 违约责任的承当方式有以下几种： 继续履行采取补救措施赔偿损失违约金和定金二物业管理合同的变卦 物业管理合同的变卦是指有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行终了之前，基于一定法律现实的出现而导致合同的主体、内容等发生改动。它包括物业管理合同的主体变卦、内容变卦两个方面。 案例 天津市某小区的物业公司在与业主委员会订立的物业管理合同中商定，物业管理效力费按照每平方米1元的规范收取，保证提供到达一级规范的效力质量。但是在执行过程中，由于物业公司的才干所限，无法到达一级规范，故业主委员会与物业公司进展协商，将收费规范下降为0.75元每月每平方米，规范改为二级。这就属于

18、物业管理合同内容的变卦。 三物业管理合同的终止 物业管理合同的终止，是指由于一定的法律现实的发生，使得合同所设定的权益义务在客观上归于消灭。我国第九十一条规定：有以下情形之一的，合同的权益义务终止：债务曾经按照商定履行；合同解除；债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债务人免除债务；债务债务同归于一人；法律规定或者当事人商定终止的其他情形。案例分析 案例1 2003年8月13日，原告杨杰与被告开发商签署，商定原告购买被告开发运营的紫玉山庄的第G21栋别墅。2003年10月18日，原告付清了全部房款，但紫玉山庄以杨杰不接受物业公司的管理为由，回绝交付房屋。分析： 北京市第二中级人民法院一审以为，

19、本案双方争议的焦点实践为办理接纳楼房手续的顺序，即先签署物业管理合同再交付房屋，还是先交付房屋再签署物业管理合同。杨杰与紫玉山庄在中商定：“杨杰自房屋交付之日起赞同接受北京集祥物业管理的物业管理。这阐明杨杰接受北京集祥物业管理作为物业管理的主体，但物业管理的详细内容仍需杨杰另行与北京集祥物业管理协商，并在物业管理合同中商定相关权益及义务。杨杰支付全部购房款后，紫玉山庄即应依约交付房屋。现紫玉山庄未依约交付房屋，根据合同商定承当逾期交付房屋的违约责任。案例2 2004年，某物业管理以下简称物管公司B以A小区业主周某某不履行物业管理效力合同商定，拖欠物业管理效力费用为由向A小区所在区法院起诉，要求被告支付2003年5月至2004年7月期间拖欠的15个月的物业管理效力费用以及滞纳金。被告周某某辩称，A小区业委会未经当地房产行政主管部门备案，且其未经业主大会授权就与物管公司B签署物业管理效力合同，该物业管理效力合同无效，因此回绝交纳物管费。该区法院经过审理，判决被告向物管公司B支付2003年5月至2004年7月期间拖欠的物业管理效力费及滞纳金合计八百余元。被告周某某不服提起上诉，经该市中院二审，做出了维持该区法院原判决的决议。 分析： 本