某商业项目产品规划建议报告课件

1、世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告2022/7/17世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告总体规划规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象顾问公司产品规划建议与评价的主要内容世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告东营胶州路商业项目世联山东东营胶州路商业项目产

2、品规划建议报告本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内本项目位于东城核心位置，步行10分钟可达市政府本项目至西城济南路商业区的交通距离约20公里，私家车行使需20-30分，公交车运行近一小时西 城东 城商河路济南路庐山路西四路西三路西二路市政府项目属性界定本案世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告序号商场名称面积商业形态1众城商场6000平商场2金座商城3000平商城3天瑞商厦5000平商城4时代家具城2000平专业市场5工业品市场大棚2500平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000平商业街7南部商业街3200平商业街8沿街商铺6000平沿街商铺总计约3万平1234567胶州路8

3、业态结构：服装鞋帽占比约40%、小商品占比约15%； 餐饮、娱乐缺乏本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区本案世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告项目目标和限制条件 尽快规划建设并投入运营，提高区域城市形象，通过本项目进一步提升与政府良好的合作关系；通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现物业变现，并在未来实现商业良好的经营； 项目所在东城区商业氛围不浓，消费外溢至西城的现象明显；东城新建商业物业规模巨大，远远超过需求。 项目规划有要求严苛的农贸市场和回迁物业，对项目定位和业态规划有很大的影响。项目目标现状与约束条件项目核心问题世联山

4、东东营胶州路商业项目产品规划建议报告项目核心问题1. 如何从商业内在规律的角度出发，在激烈的市场竞争中寻求适宜的商业形态，建立项目持续长久的商业价值2. 如何通过业态规划、物业功能空间设计，解决农贸市场和回迁物业的影响问题，最大化的实现物业价值世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告项目发展战略以区域及东城中端、中低端生活消费需求为核心目标市场；以提升商圈、完善业态，满足目标消费者日常生活需求为原则，打造生活型区域商业中心；避免直接竞争，进行差异化定位，针对东城其他商圈多定位中高端、出现大规模服饰小商品城这一中低业态的可能性较小，充分发挥农贸市场的业态协同效应，以较大的规模、良好的环境、极其

5、丰富的商品、较低的价格打造东营市区第一的服饰小商品城。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告根据发展战略，确定项目各类型业态角色定位及发展策略业态角色定位发展策略要点服饰、小商品主题业态、盈利核心良好的商场环境、分散的经营模式规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格与农贸市场形成协同效应农贸市场吸引区域人流的“磁极”内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实现百货、超市功能餐饮配套业态风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求为目标世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告商业形象定位鑫都生活广场规模大 商品多 环境

6、好 价格低世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告楼层业态5家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球4服装服饰3鞋、箱包、工艺品、玩具、童装2日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货（日杂部分放在农贸市场）1农贸市场、临街商铺-1农贸市场、车库业态定位 世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告规划指标与规划要求1. 总建面不小于6000平的农副产品经营场所，经营内容包括蔬菜、水产、肉蛋等；2、回迁安置总面积4360平米（6个产权单位），全部布置在建筑平面外围；楼层、朝向、出入口要求严格；3、不得建设宾馆、写字楼、建面500平米以上超市。用地面积：12468平米容积率：不大于2

7、.5 建筑密度：不大于55%建筑高度：不大于24米规划指标：规划要求（关键）：项目规划条件世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告回迁商户具体要求朝向一层二层三层四层合计胶州路317.5317.52502501135南环路2002006906901780东环路 551.5551.560601223北环路11111100222总计11801180100010004360朝向业主一层二层三层四层合计胶州路朱振发227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南环路市府办234.715234.715469.43东环路 粮店492492984北环路凌志50.550.5101分楼

8、层、分朝向回迁商户面积要求统计已签约回迁户统计注：市府办回迁房屋中需包含建面为2575平的商品房17套；其他朝向的12层需分割出建面不超过85平的商品房不少于6套；各回迁户需设置外向独立出入口一、二层三、四层回迁安置初排示意世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告胶州路是东城南北向交通要道，公交系统发达；人流、车流相对较大，现状地上停车位有限，对私家车出行消费者有一定影响项目周边有13条公交线路，连接东城各主要街道和已建小区两车道的胶州路是东城南北向交通要道，人流、车流均相对较大目前地块附近停车场地十分有限，对私家车出行消费者有一定影响现状社区道路规划道路世联山东东营胶州路商业项目产品规划建

9、议报告项目空间规划一般商场首层层高不低于5.4米，其他楼层层高4.8米，最低不宜低于4.5米。基于本项目功能空间特殊性及规划限高，建议各楼层层高为：B1、F1：4.8米F2 - F5: 4.5米世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告地下车库（约4000 ）卸货区肉类（500）禽蛋类（400）粮油、豆制品（300）粮油、豆制品（300）水产品（400）卫生间物业管理（50）半成品间（100）活禽宰杀（80）仓库（100）垃圾收集点（约400）功能品类规模()农贸市场（2300 ）肉类500水产品400禽蛋类400粮油、豆制品600仓库100配套用房半成品间(100)、活禽宰杀(80)、物业管

10、理(50)、垃圾收集点、卫生间车库 4000 车库隔间摊位配套用房（活禽宰杀间）隔间面积以20-30 为主摊位面积以3-5为主地下一层平面示意地下一层空间规划示意图世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告蔬菜区（1600 ）果品（200 ）音像、药店等（300 ）熟食、果品（各100 ）熟食/果品（200/100 ）副食品（400）配套用房仓库（250200）临街商铺（回迁房）（1000）临街商铺（回迁房）（1000）日杂百货、便民设施区（800 ）层数品类规模()农贸市场4000 、配套用房约250 ）蔬菜1600果品400日杂百货800音像、药店等300熟食300副食品400仓库200配

11、套用房工商管理(50)、检测房(30)、投诉室（30）、净菜间（80）、垃圾收集点临街商铺（回迁房）2000 柜台区摊位区隔间临街商铺除满足回迁要求外，临街商铺四面满布，尽量作大，以尽可能实现首层价值，补缺中间价值损失中核部分全封闭，为农贸市场四面满布临街商铺，易于根据回迁房布置，解决垂直交通隔间面积控制在20-30 ，摊位面积控制在3-5，柜台面积控制在5-10。一层平面示意地上一层空间规划示意图世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告60690250二层平面示意地上二层及三、四层空间规划示意图周边铺位以20 为划铺基数；中心区铺位以5-10为划铺基数。周边商铺11149259.5317.

12、5200中心区铺位三、四层平面示意世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告地上五层空间规划示意图风味美食（1000 ）网吧、游戏厅、台球（1500 ）家居用品、布艺、配饰、布料（3700 ）五层平面示意垂直交通考虑休闲娱乐业态经营需要。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告外部平面交通示意图广场出入口设置在东西两向中部农贸市场出入口设置在东西两向中部车库出入口设置沿西环路一侧商场出入口农贸市场出入口农贸市场出入口车库入口车库出口商场出入口平面交通建议世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告内部平面交通示意图（动线）尽量整齐的分布商铺区域，使消费者根据指示图和通道标志能够很容易到达各铺位

13、；沿封闭式铺位和扶梯位置设置商场主通道，主通道宽度3-3.5米；个商铺区域之间设置次通道，次通道宽度2米。60690250标准层平面示意世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告案例借鉴北京六佰本项目概况地理位置：望京广顺北大街技术指标：占地面积35159平米，总建面10万平米建筑形式：独体商业街（南北两栋）建筑层数：地上四层，地下三层（地下二层和三层为停车场）商业业态：餐饮、零售、娱乐、俱乐部推广形象：望京随便消费区效果图南区北区垂直交通建议世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告“双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值进入地上一

14、层进入地上二层在一层临街位置设置“双首层”入口。消费者可以从入口直接进入一层，也可通过扶梯进入二层购物，这样对消费者来说，二层也变成了首层，增加了二层的进入性，提升了其商业价值。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告从首层进入二层的方案一外部进入由室外直接通过室外大台阶进入二层服饰广场入口二层平面示意服饰广场入口回迁商铺服饰广场中庭上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告入口处形成精品展示厅或小型的休憩空间展厅后部墙体封闭，与中部集贸市场空间完全区隔回迁商铺集贸市场鑫都商铺集贸市场入口集贸市场入口一层平面示意服饰广场入口上海南京路新世界商城扶梯空间

15、天津红星美凯龙家具装饰广场扶梯空间服饰广场入口从首层进入二层的方案二内部进入台湾高雄梦时代广场世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告内部垂直交通11149259.5317.520011149259.5317.5200柜台区摊位区隔间临街商铺 一层平面示意二层平面示意1： 楼梯，一层到地下一层2： 自动扶梯，二层到五层3： 电梯，二层到五层4： 景观电梯，二层到六层（夜晚直达五层休闲娱乐区）5： 楼梯，二层到五层6： 楼梯，二层到五层扶梯、电梯、电梯间楼梯均设计为地下一层到地上五层，根据经营需要进行限制性运行；在以上基础上考虑满足人流、消防等需要增加步行楼梯。世联山东东营胶州路商业项目产品规

16、划建议报告外立面设计准则：与定位档次结合。考虑商场目标消费群不同的感观心理需求，以及商场定位高低。与商场特色结合。考虑商场特色、内部设计。与区域环境结合。考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。 外立面采用现代风格，色彩以银灰等浅色系为主立面风格建议世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告主入口是本项目重点，采用昭示性强、特色鲜明的入口实现人流引导出入口明确、昭示性强商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力昭示性强、特色鲜明的入口，减少人们对建筑二层为商业首层在心理上的不便利感主入口前设置小的广场空间，蓄积人流，给消费者心理缓冲地带小的前广场

17、世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。中距离确认：200米外，外墙大型店标。近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告视野角度直接影响广告效应，一层以橱窗、门脸式为主，二层以上以墙面式、悬挂式为主广告位置视距文字高度一层部分（4米以下）20米以下8cm二层以上（4-10m)50米以下10cm以上世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告景观中庭提升商场价值，弥补进深太长导致的价值贬损中庭

18、设计实现以下目标：丰富空间层次，强化商业氛围形成交通枢纽，组织空间秩序营造绿色景观，形成舒适空间宣传企业品牌，美化商场形象沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间内部环境建议休憩空间世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告营造室外感，增强各层商铺之间的视线联系底层景观商场的中央可以适当挑空，顶层采天光，增强室外感，同时增加各楼层之间商铺的可视性。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告外立面公建感强、商业感弱。 规划评价（第二轮）广告位小。 入口及立面内凹没必要。 外立面玻璃饰墙太多。 世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品

19、规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告最终规划世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告郑州橄榄城商业项目世联山东东营胶州

20、路商业项目产品规划建议报告三环路快速环路中心区郑东新区约20分钟约20分钟项目区位本项目位于城市南三环，道路通达性较好，车行至市中心约20-30分钟南三环冯庄路橄榄城启动区项目位于冯庄路与南三环交汇处的东南位置，紧邻南三环和冯庄路，昭示性好；是百万平米住宅项目橄榄城中的一部分；地块位于南区主要批发、物流市场群中心位置，辐射面广，有利于提高项目影响力；项目北侧与老城区相邻，距离市中心及新区中心均约20分钟车程，与城区发展核心区域联系较为紧密；至新郑约30分钟车程；至新密约40分钟车程，与新郑及新密市的距离较近，对其有一定的向心吸引力。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告一期 在售三期 09

21、年四期 10年二期 在售回迁安置区，3500户，08年底交房本项目天擎花园，650户，09年经适房约1500户09年待开发地块第十三中学储备用地储备用地待开发（安置房）医疗用地黄河科技大学小学2008年一期/首期推出564套；回迁安置区入住，共约3500户二期/首期推出280套；2009年一期，后续约300套左右天擎花园开发二期，后续约1000套左右经济适用房开发三期上市，约1500套2010年四期（亚新），约400套。南三环石柱路冯庄路佛岗东路待开发地块项目整体概况及开发进程本项目属于橄榄城项目的商业配套区，目前橄榄城项目处于一二期销售阶段橄榄城项目为佛岗城中村改造项目，总规模近百万平米，未

22、来总人口将达3-5万人；目前处于一二期（南三环北侧）销售阶段，一期计划09年10月入住；南三环南侧的回迁安置区已基本开发完毕，08年底入住。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告地块内无地上物，属空地状态，周边道路、住宅等在建工程较多项目四至： 北：南三环 西：冯庄路 南：佛岗村回迁小区 东：金桥机械租赁公司地块现状南三环冯庄路启动区建设现状冯庄路建设中南三环项目启动区地块现状检察院家属院佛岗村回迁小区地块现状：已拆迁完成，属空地状态，建设弃土较多世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告南三环已建成通车，冯庄路年底通车，未来交通便利，目前区域公共交通线路较少36路(火车站郑州摩托电动车物

23、流港)111路(南环路新郑路站医学院)215路(佛岗村公交站北环路丰庆路站)81路(佛岗村火车站)项目周边公交线路较少,可直达火车站,医学院,北环路庆丰路站南三环冯庄路本项目北面紧临南三环，为市主干路，道路情况较好，车流量不大；冯庄路是一条新的政府规划路，其正在施工建设中，2008年底通车，南起佛冈东路，北至航海路，连通航海路与南三环。交通环境世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告本项目由商业与住宅两个地块组成，其中商业地块建筑面积约8.1万平米，住宅约4.4万平米占地面积：32372平米容积率：2.5建筑面积：80930.01平米建筑密度：40%商业地块指标住宅地块指标占地面积：1771

24、8.58平米容积率：2.5建筑面积：44296.45平米建筑密度：25%绿化带南三环70m月光路20m15m商业用地住宅用地寒山东路50m冯庄路25m郑州市市政工程管理管理处项目指标世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告项目目标和限制条件商业开发提升区域价值，促进住宅价值实现商业实现良好的经营开发收益最大化 区域居住密度低，商业氛围差，短期内难以改变 项目属于综合性项目，有住宅等产品项目目标现状与约束条件世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告项目核心问题1. 城市边缘区大规模商业如何成功开发、运营？2. 商业价值如何注入住宅等其他产品，实现效益最大化？世联山东东营胶州路商业项目产品规划

25、建议报告橄榄城内部商业概况未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.00 2A-3-0121616.00 3A-4-014753.00 4B-2-041263.00 5B-4-01/0211072.00 6B-9-032692.00 7B-11-01/0229678.20 8B-11-04(检察院)7215.00 9B-8-025831.29 10C-3-0122418.00 11C-3-045324.00 12C-4-0115913.24 合计129781.73213459116107812本项目本项目规模：80930平

26、米世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告“整合商业模式”满足消费者一站式消费服务整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、 经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求橄榄城商业整体思考世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告“整合商业模式”业态整合，以购物中心

27、、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器品牌折扣店大型超市购物中心购物中心、大型超市和品牌折扣店作为核心磁力业态，超市带来大量客流，充实购物中心客源，形成商业氛围；同时发展小型便利店和社区商业，实现了多业态互补、品牌良性循环发展。 购物中心、超市小型便利店、社区商业购物中心品牌折扣店家居、电器大型超市小型便利店社区商业中档中低档大众化橄榄城商业整体思考世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告橄榄城商业整体规划整合商业模式，四大商业体系Lifestyle Center（体验式生活中心）核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；大型超市；餐饮

28、、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；周边500米居民的日常消费。Lifestyle Center邻里中心：次主力店如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等橄榄城商业整体思考世联山东东营胶州

29、路商业项目产品规划建议报告通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会橄榄城集中商业（本项目）思考区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。业态选择说明Living Mall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折

30、扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。（专业市场选择说明见附件）业态创新：世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告本项目的角色与发展方向Lifestyle Center（生活体验式商业中心）整个橄榄城项目的核心功能区；区域商业价值峰值点；带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。Lifestyle Center本项目发展方向建议方向1：Living Mall大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会

31、所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）橄榄城集中商业（本项目）思考专业市场大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）方向3：世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告Living Mall+超市+餐饮+休闲娱乐商业业态定位Living MAll超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）定位：中档偏低，同时优化形象、购物环境及商业管理等商业功能：满足区域消费者需求，实现区域商业升级定位：品牌连锁超市商业功能：核心磁力商业，带动整体商业发展定位：特色餐饮街竞争优势：特色风情、合理规划、商户品质（全国连锁商家）定位：以洗浴休闲、大型餐饮为核心功能的商务会所竞争

32、优势：填补区域空白，有效吸引目的地型消费Lifestyle CenterLifestyle Center（生活体验式商业中心）整个橄榄城项目的核心功能区；区域商业价值峰值点；带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告规划指标114.924 m245.591 m本项目商业地块项目规划条件总用地面积：32372m总建筑面积：80930.01m容积率：2.5建筑密度：40%车位：324世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街MallLOFT公寓酒店式公寓满足地块规划指标的前提下，

33、合理规划布局，使地块价值实现最大化规划布局建议层数单层面积总面积Mall地上5层6000左右30000独立商业超市地上3层400010000-12000商务会馆地上4-6层25008000-10000餐饮街地上2层（局部3层）商业街区形式8000商业总规模58000-60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米 LOFT公寓：12000-13000平米21000-23000总计80930绿化景观停车场规划布局示意图世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口

34、设置在商业区东部，车辆从城南三环主干道进入项目停车场；人流动线主要为各商业设施周边，与车行道路相分隔，尽量实现人车分流。停车位设置：集中停车场可设置在公寓及商业群楼南侧，规模可容纳100-150辆车；冯庄路和地块东侧均可设置临街停车位200余位。车行流线人行流线停车及交通体系世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告Mall超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街园林景观景观体系建议一心、三带、多点园林景观体系在地块中部设置小型广场，形象突出，具有昭示性，提升项目的整体形象和档次，起到人流聚集的功能餐业街景观带：利用餐饮街入口和街内一条景观主轴的打造，突出餐饮街休闲、时尚、舒适的特色风情停车场中

35、内可增添一些点式绿植，从细节景观 提升本项目整体形象和环境。中心景观主景观带点式景观公寓景观带：利用绿化带 把公寓和停车场、商业隔离， 提高公寓价值；利用商业裙楼楼顶营造平台花园，并使其担负商业和住宅的转换功能临街景观带：利用硬植广场、绿植和情趣小品的摆设，打造休闲、时尚、优雅的购物环境临街景观带餐饮街景观带中心景观点式景观公寓景观带世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告中心景观设置造型美观的喷泉或绿植广场，体现昭示性，提升项目的整体形象和档次，营造活力氛围，聚集人流中心景观带设置在昭示性较好的冯庄路入口处；利用文字喷泉、标志喷泉、时钟喷泉等昭示性较强的造型和设计，突出本项目形象，聚集人流

36、。园林景观体系中心景观中心景观世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告临街景观带设置于南三环、冯庄路沿线，营造休闲、时尚的整体商业氛围临街景观带：在南三环、冯庄路的临街面设置绿植和情趣小品;在其交汇处可设计硬植广场作为一个景观节点，打造休闲、时尚的整体商业氛围。园林景观体系临街景观带临街景观带世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告餐饮街景观带利用雕塑、绿植和情趣小品，体现休闲、时尚的特色风情利用雕塑、绿植和情趣小品，建立特色形象；街内利用绿植和情趣小品打造一条景观主轴，突出餐饮街休闲、时尚的特色风情。园林景观体系餐饮街景观带餐饮街街景观带世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告公寓景观

37、带利用绿化带、屋顶花园，体现项目品质，提高项目价值公寓屋顶花园利用绿化带 把公寓和停车场的车流、商业喧闹的气氛隔离，为公寓客户提供良好的居住环境， 提高公寓价值。园林景观体系公寓景观带公寓景观带利用商业裙楼楼顶营造平台花园，并使其担负商业和住宅的转换功能，体现项目品质与生态环境；世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告点式景观利用点式景观，丰富整体景观层次感，细节体现品质园林景观体系点式景观世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告三大主题服务区：生活服务区+休闲娱乐区+餐饮服务区商业物业服务功能体系生活服务区：板块功能：Mall（服装、鞋帽、文化用品、电器、家居等）、大型综合超市等；商业形

38、式：商业群楼4层作为购物中心； 独立建筑1-2层作为大型综合超市。休闲娱乐服务区：板块功能：餐饮旗舰店（品牌、大型餐饮设施），商务会所（洗浴休闲娱乐为主）；商业形式：独立建筑部分3-4层为主餐饮服务区：板块功能：以餐饮为主，中西餐、茶楼、咖啡店、快餐等为主，并有少量生活服务型商业；商业形式：商业街区，地上2-3层，50-200平米/间，可任意分割或组合。生活服务区休闲娱乐服务区餐饮服务区商业服务体系世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告商业物业发展体系Mall特色餐饮街超市/商务会所建筑形式与建筑风格：与橄榄城整体新德式风格协调，体现国际化、时尚感内部商业环境营造：通过小品、装饰、内部景观等提升商业形象产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均