成都中水公司青城山项目项目开发计划及成本估算

1、 中水XX公司青城山XX项目项目开发计划及成本估算成都华京投资管理有限公司2010年11月目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc278812862 第一部分 开发计划 PAGEREF _Toc278812862 h 2 HYPERLINK l _Toc278812863 整体开发思想 PAGEREF _Toc278812863 h 2 HYPERLINK l _Toc278812864 开发周期： PAGEREF _Toc278812864 h 3 HYPERLINK l _Toc278812865 分期开发 PAGEREF _Toc278812865 h 5

2、HYPERLINK l _Toc278812866 分期开发方案 PAGEREF _Toc278812866 h 7 HYPERLINK l _Toc278812867 一期开发方案 PAGEREF _Toc278812867 h 7 HYPERLINK l _Toc278812868 二期开发方案 PAGEREF _Toc278812868 h 9 HYPERLINK l _Toc278812869 三期开发方案 PAGEREF _Toc278812869 h 11 HYPERLINK l _Toc278812870 四期开发方案 PAGEREF _Toc278812870 h 13 HYP

3、ERLINK l _Toc278812871 五期开发方案 PAGEREF _Toc278812871 h 14 HYPERLINK l _Toc278812872 影响开发进度的主要风险因素 PAGEREF _Toc278812872 h 15 HYPERLINK l _Toc278812873 房地产市场的宏观调控 PAGEREF _Toc278812873 h 15 HYPERLINK l _Toc278812874 商业居住类物业（投资性酒店式公寓）的市场及接受程度 PAGEREF _Toc278812874 h 17 HYPERLINK l _Toc278812875 营销与开工进度

4、 PAGEREF _Toc278812875 h 18 HYPERLINK l _Toc278812876 持有型物业的选择与开业时间 PAGEREF _Toc278812876 h 19 HYPERLINK l _Toc278812877 1、经营性物业 PAGEREF _Toc278812877 h 19 HYPERLINK l _Toc278812878 2、零售型物业 PAGEREF _Toc278812878 h 20 HYPERLINK l _Toc278812879 大面积水景的建设与今后的维护 PAGEREF _Toc278812879 h 20第一部分 开发计划整体开发思想根

5、据产品研究报告的产品类型分布与各区块的功能定位，结合目前项目的整体规划与实际土地指标情况，建议本项目开发思想如下：项目自南向北、自东向西沿主要道路聚青快速路和项目东侧规划路层次推进，以形成良好的对外展示形象和较好的开发深度；宗地图本着“商业弱化、商业住宅先行”的原则，先开发商业属性居住类物业。一方面可以塑造良好配套形象，加深市场对住宅产品的预期；另一方面通过快速营销收回土地成本及景观成本，为后期住宅产品减少成本投入。另在价格方面也可形成价格梯次区间，层层走高，获取预期项目开发利润；公建类物业为整体项目配套核心与营销热点，超五星商务度假酒店与国际交流中心可以缓步开发自项目第1年开始至第4年完工。

6、这既是公建本身的性质决定同时也可有效降低开发投入与市场风险，使该亮点贯穿在整个项目开发周期，通过不断的公建进度营销活动使各个周期的开发产品都得到有力的营销支持；作为青城山XX项目大盘居住类物业“景观先行、组团销售、产品更新”是整个开发周期中各个阶段都需要坚持的。通过分类别（商业与居住、不同的产品类型）、组团式（分化各开发周期产品供应）逐年投向市场，本项目最佳的明星产品（独栋、双拼）在三期开始推出，利润最高的产品（联排与洋房）在四期主力推出，项目基本利润将获得保证。纯运营类商业严格控制上市时间，开发商自身持有的超五星商务度假酒店、国际交流中心、主题商业街在四期末对外试营业，沿绕镇路一侧临街商铺建

7、议在当期产品开发时对外销售，但控制其开业时间尽量做到统一装修与开业。商业运营对象以购买者自行经营与招租为主。住宅区域配套会所建议在三期末、四期初开业以便对住宅产品形成支持。开发周期：土地指标分析综合土地指标与中水XX公司集团前期规划方案，整体土地在上市时指标如下：从上表中可看出在现有土地容积率用足的前提下，占地面积与建筑面积如下：住宅占地面积265388，商业占地面积269281，总占地面积534669住宅建筑面积159233，商业建筑面积203702，总建筑面积362935与产品研究报告中关于本项目规划测算：住宅占地面积266001，商业占地面积276668，总占地面积542669住宅建筑面

8、积158574，商业建筑面积220821，总建筑面积379395二者数据比较住宅占地面积相差约600，建筑面积相差约660，商业占地面积相差约7400，建筑面积相差约17100这与当初设计院沟通中，缩减商业体量，增加景观核心面积的沟通大体相符。建筑体量推算综合基本土地指标可以按照原有产品研究报告中的住宅产品部分进行基本开发定位和测算，商用物业部分缩减的面积可以在原有产品研究报告中缩减部分商业联排和围院产品，居住类商用物业的减少对本项目去商业化、减少资金回笼压力、更好的塑造项目整体景观创造条件。表一：商业物业体量上表为依据市场研究报告得出的产品比例关系，但受限于规划方案中大水域景观比例与界定，原

9、有计划中商业产品完全分布在4号地块。而在新的土地规划中3号地块南侧、1号地块西侧均有明确商业比例分布要求。故在后续计划中3号地块南侧以“艺术家创作室（商业联排）”的形式进行消化，1号地块西侧以“配套商业”形式进行处理。表二：住宅物业体量上表中住宅产品的体量和建议均为产品研究报告的结论为基础，但在具体摆放中受限初期规划方案的深入程度与产品设计深度，仅作了初步位置安放。对于洋房、合院、联排产品的规模、形态、安放位置，景观规模与形态均需要在下一步的设计沟通与设计深入中进行分期调节。分期开发 开发周期：6年（2011年筹备，2012-2017年开发）总开发体量为37.9万，鉴于商业核心酒店与国际交流中

10、心的筹备与运营将会贯穿整个开发期，根据地块性质与整体开发思路，建议本项目分成5期进行开发。商业地块（一、二期开发），预计开发时间为三年。主要形成项目良好对外形象及较快的现金回流，以便开发住宅版块的景观水面，并为住宅产品上市奠定良好基础。住宅版块（二期末、三、四、五期开发），预计开发时间三年。三期开始各类住宅产品面世形成稳定利润回报，四期洋房、合院产品形成较好的市场销量，五期推出最优的独栋岛居别墅，形成最优价格产品回报。各期开发可按先后次序衔接，同时保证本项目的产品链条丰富。开发周期预估表商业物业版块（4号、3号地块）商业板块虽然只有两期，但是酒店与国际交流中心的筹备期相对来说需要6-8个月，故

11、延至三期末开始试营业。三期中3号地块的商业产品也于当期完成。住宅产品版块（1号、2号、3号地块）住宅产品二期进行样板区建设，三期各种产品均有呈现，四期集中销售高单价、低总价的合院与洋房产品，五期进行楼王产品销售。建议：如考虑了商业部分存在可售的物业，则可以考虑在2011年推进商业的开发，如没有，建议将商业板块的开发周期再延长，率先完成会所定制和家族围院先期进行，酒店的开工和周期延后一年半比较合理。对住宅部分还是要提前推进，首期项目2013年要完成。在描述各建设类别时注意描述好三个内容：设计及前期准备、开工开盘、完工和交房；针对这三个内容描述好以半年或季度为范围的时间设定比较合适。最终的表述以横

12、道图呈现。这种段落划分和大资金筹划比较统一，格式也一致。分期开发方案一期开发方案开发目标：树立项目形象、营造配套先行、销售商业居住类产品（家族围院）一期属于投入期，主要塑造项目整体大盘形象，改变现有青城山XX项目产品先行、配套后置的操盘手法，国际交流中心可依托集团优势整体销售，企业会馆定制化销售，家族围院依托超五星商务度假酒店的优势进行市场预热并预售，为二期大量商业居住类产品上市奠定基础。具体措施：国际交流中心：沿聚青快速路一侧树立项目导引形象，根据中水XX公司集团定制化要求逐步建设国际交流中心，一期完成设计、主楼结构封顶即可；超五星商务度假酒店：根据酒店管理公司具体要求，先期进行酒店大堂的建

13、设及附属小餐饮的建设，可设置一、二期项目主要售楼及营销机构于此，同时沿项目东侧规划路逐步塑造景观绿地。企业会馆：根据酒店及国际交流中心的营销活动针对成都市重点企业家客户进行定制化营销活动，增加项目知名度及营销卖点。一期完成6所企业会馆定制；家族围院：联动超五星级度假酒店的实施，有别于现有青城山XX项目度假公寓产品进行整体联动，在成都市场制造“中水XX公司青城山XX项目热点”，为后续商业居住类其他产品奠定基础。与酒店大堂同期开工，随酒店营销活动对外进行销售，一期完成总量30%的建设与销售。本期重点在于整体大盘形势的塑造，酒店营销的力度直接关系到商业属性家族围院的销售。作为首次对外亮相开发收益：一

14、期开工销售面积家族围院约28700，企业会馆约4800，一期开工持有型物业酒店约3500，国际交流中心约12000，因此两项物业施工期较长且为持有型物业故按基本投入估算。共计约49000二期开发方案开发目标：塑造小环境水景、主力销售商业居住类产品、住宅产品面世二期属于成本期，主要依靠一期的整体大盘形象，迅速建设销售项目内的商业类居住产品，使4号地块整体性突出。同时酒店与国际交流中心建设进入内部装修阶段，给市场以信心。小水面景观的建造为住宅区大水面景观创造市场期待，同时2号地块的住宅产品可作为样板区对外展示并开始销售。企业会馆继续定制化销售并建设，主题特色商业街区开始随酒店开业完工。具体措施：国

15、际交流中心：主楼与附楼建筑施工完毕、机电设备安装到位开始内部装修；超五星商务度假酒店：完工一期客房的建设并开始室内外配套设施建设，内部装修开始。企业会馆：根据一期完成6所企业会馆的定制情况开始圈层内营销，可逐步降低门槛尽快销售；家族围院：借助一期完成的建设与销售情况，快速释放剩余产品进入市场，利用酒店即将开业的节点完成基本销售。商业联排：有别于家族围院的销售，根据其所处小水面位置和酒店委托管理租赁等因素投向市场，完成成本回收。主题特色商业街区：与酒店配套共同施工完成，随酒店进程逐步投入市场。双拼、联排、合院产品在二期末推向市场，作为住宅产品区的样板区对外销售，同时为三期大量住宅产品上市做好准备

16、。开发收益：二期开工销售面积家族围院约43000，企业会馆约12800，主题特色商业街约3000，双拼约1400，联排约5600，合院约4600二期开工持有型物业酒店约12000，国际交流中心约23000，因此两项物业施工期较长且为持有型物业故按基本投入估算。合计共约105400三期开发方案开发目标：塑造大面积水景、主力销售明星住宅产品三期属于基本利润期，主要依靠大面积水景与一、二期良好的商业配套进行成本回收及基本利润。本期大面积水景将是本项目最后一个较大投入的景观核心，建议水面的完工时间控制在三期末、四期初，将有利于三、四期产品的联合销售。酒店与国际交流中心将在本期完成预筹备开始对外营业。具

17、体措施：国际交流中心：人员到位，预筹备结束后开始对外营业；超五星商务度假酒店：人员到岗、培训结束，可以对外试营业。主题特色商业街:对外招商，开始初期运营。会所:完成建设可于此处开设第二售楼处，主要销售住宅产品。企业会馆：本期完成全部企业会馆的定制销售；家族围院：借助水面与大社区配套的优势，完成3号地块南侧商业物业的建设与销售，此处建设可以含混商业与居住的概念，建议可做大社区配套商业街区与下店上住形式相结合。社区配套商业街区：临绕镇路一侧，可利用良好临街面进行优质社区配套商业街建设与销售，在此需要注意整体商业街对外形象及经营范围，以免影响内部住宅产品的居住私密性。工期建议与家族围院、会所共同施工

18、完成，作为整体社区的配套进行销售。但是整体运营时间建议控制在四期结束后，以形成良好对外形象。独栋：作为本项目的明星产品面世、强调区域的稀缺性与独特性，针对同区域其他产品进行错位营销。独栋、双拼、联排三种产品可根据建设工期分三组团，三批次投入市场。该地块的产品推出将是基本利润的保证。开发收益：三期开工销售面积家族围院约17000，企业会馆约2400，主题特色商业街约3000，独栋约7500，双拼约6900，联排约11000，花园洋房约5000。合计共约52800四期开发方案开发目标：主力销售合院、花园洋房等低总价住宅产品四期属于利润提升期，依靠完工的大面积水景与三期良好的产品呈现，通过低总价的合

19、院、花园洋房产品提升市场消化速度，争取良好的利润回报。本期大量的合院与花园洋房产品将是营销重点，本期产品的销售将会是本项目利润的保证。具体措施：独栋：在三期大量销售后，于四期末推出。作为本项目的产品提升，为五期造势。双拼:作为三期产品的延续，在本期内基本完成供应。联排:作为高于本期合院与洋房产品品质的产品推出，形成联排合院洋房的产品梯次，本组合亦建议分成三至四个组团，分批次衔接投入市场。合院与花园洋房产品:作为扩大市场购买范围的主力产品，通过一、二期的商业配套与三期的大面积水景，使本项目的合院与花园洋房产品超越青城山XX项目所有同类产品。在现有容积率的条件下，通过扩大目标客户群，以高单价、低总

20、价的方式快速消化本类产品，以获得预期的利润收入。开发收益：四期开工销售面积独栋约2500，双拼约2700，联排约33000，合院2700，花园洋房11700，配套商业7000。合计共约84400五期开发方案开发目标：收官之作，最高价为独栋楼王产品五期属于超额利润期，依靠前四期的良好形象与市场销售，推出半岛顶级豪华别墅，通过大面积水景与专属道路提升产品形象与市场定位，争取最优价值利润回报。具体措施：独栋：独栋产品均为楼王级别墅面世，追求项目最优利润。双拼与联排:作为三期产品的延续，在本期内完成最后剩余的供应。合院与花园洋房产品：作为四期开发的末盘跟进，依据市场情况适当调节本类产品面积区间及总体规

21、模，不排除依据当时市场情况调整的可能开发收益：五期开工销售面积独栋约7500，双拼约2700，联排约5600，合院13700。合计共约29500影响开发进度的主要风险因素房地产市场的宏观调控2009年以来，全国房价又进入了一轮猛涨，社会舆论和民生多艰对中央政府的压力巨大，因此，今年以来，各种调控政策轮番出台：4月17日出台的“国十条”， 9月29日，七部委联合出台多项措施，开始了新一轮房产调控。“国五条”应运而生。纵观调控政策，对市场影响最直接的是信贷政策。新国五条国十条主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付比例调整到30%以上无户型差别90以下不得低于20%.面积90以上不得低于30%有

22、户型差别二套房严格执行首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定.要求严格执行首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行限购房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定局面家庭购房贷款对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况,采取临时性的措施,在一定时期内限定购房贷款.执行灵活根据国家政策要求，成都市亦逐步出台相关房地产政策：城市政策内容出台时间成都要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设

23、立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。公积金政策：一是第二套住房公积金个人住房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行；二是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。11.14、11.22成都无证预售：依法没收违法所得并处以罚款；房价报送公布后：开发商3个月内不得调整；捂盘惜售等行为：情节严重将不能参加土地竞买；闲置两年以上：土地使用权将被强制收回；差别化信贷：首付比例不得低于30%；贷款买二套房的首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对于购买第三套级以上住房和不能提供本市1

24、年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房商业银行贷款。同时严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。房屋价格高低：与土地增值税预正比例挂钩；加大住房保障力度：2012年再建保障性住房200万平方米11.24针对逐步出台的政策可以看出，利用信贷手段压缩投机性购房，针对二套、三套房购买是政策的核心。对于本项目的目标客群来看，绝大多数均为购置二套以上房产客群，由此预判本项目开发期中的宏观风险因素宏观调控政策的可持续性：自从2006年国家调控房地产市场以来，市场与国家的博弈持续进行，而房价却逐步走高。针对此次信贷调控“限购令”的发出，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控

25、政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。如果限购仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，最终会爆发并导致房价报复性上涨；另一方面，如果长期执行限购政策，成交量长期低迷，开发商回笼资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。针对于此本项目的开发周期亦有相应考虑，2011年做开工筹备，2012年商

26、业属性产品先期投放市场，2013年部分住宅产品样板区面世相吻合。此举即可有效观察政府政策执行延续情况，亦可有效推出差别化投资型商用物业吸收市场投资需求。商业居住类物业（投资性酒店式公寓）的市场及接受程度就目前来看，成都的产权式酒店（公寓）以旅游资源丰富的景区居多，并且是40-80平方米小户型，40年产权，价格比普通住宅偏低，投资总金额不高，而被许多投资者所喜爱。即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，开始倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。因此造成新政出台后上海豪宅却逆势而行的状况。本项

27、目所在区域“中信云栖谷”首批300余套别墅产品2010年9月底开盘预售，目前已基本售罄即是市场的最佳反应。虽然上述案例证明的是高端市场的反馈情况，但也从另一个角度来说明对于房产投资市场的资金迫切程度与渴望。虽然央行今年再次提高存款利率，但随着国内CPI的不断提高，股市的疲软等因素，房产投资将仍会成为国人今后首选的投资途径。青城山XX项目历来是成都首选的城市度假胜地，本项目所主张的“配套先行、超五星级商务酒店全盘托管”的方式，通过以下经营方式的运作将会给市场以有力信心。经营收入分配示意图本项目居住类商用物业的设置上贯彻上述观点，并在具体实施中注意以下方面即可有效降低市场风险，提高市场接受度：居住

28、类商用物业的面积不要太大，最好控制在4090平米之间，便于投资者（购房者）全款支付购买；居住类商用物业为40年产权，销售价格不宜过高，至少要比70年产权的住宅要低一定比例；向投资者（购房者）说明其优点，但不可过大夸张，避免出现不必要的纠纷；最好由负责五星级酒店、会议中心的酒店物管公司进行管理、运营；与酒店管理公司进行合理的分工和配合，妥善管理居住类商用物业（产权式酒店公寓）；与酒店管理公司合作制定合理的委托管理协议，尽可能达到三方满意。营销与开工进度一、二期居住类商用物业的销售将是本项目持续开发的关键；本项目土地成本在8.4亿元左右，而一、二期销售利润约6.7亿元左右。三期销售利润约4.7亿元

29、。土地成本的回收对于本案是关键，而一、二期的商业居住类产品受40年因素影响本身就不能制定超出住宅产品的价格，唯有利用酒店的委托管理效应来增加产品附加值。因此在居住类商用产品的定性上，需要确定“快速、基本利润”的产品营销要求，使该类产品承担起回笼大部分土地成本的任务。以便后续住宅产品能够进一步降低成本空间，获取更好的开发利润。三期住宅产品的销售将决定四期开发利润的基础截止2010年11月底，本项目区域主要竞争对手楼盘销售情况如下表：青城山XX项目主要楼盘动态楼盘名称主要销售产品最新销售价格最新动态龙湖小院青城合院、叠拼别墅均价15000元/平方米一期共600余套，现销售约300套。中信云栖谷独栋

30、别墅、叠拼别墅240多平方米独栋：均价11000元/平方米；300多平方米左右独栋：均价17000元/平方米；楼王：600多平方米售价2000万元/栋，700多平方米3000万元/栋，800多平方米5000万/栋。一期共289套，销售情况非常好，目前3个楼王全部售罄，300多平方米的独栋只剩5套，240平方米的独栋只剩1套，叠拼只剩不足10套。泰达上青城产权式公寓均价11000元/平方米目前尚未开盘，约本月30日左右开盘。通过上表可以看出，独栋、叠拼产品仍为供方市场主要的推荐产品，价格区间在1100017000元/之间。从测算假设“容积率做满”的大原则来看，三期开发完成销售后，基本能够达到项目

31、损益平衡点。因此三期的开发销售直接决定项目开发的利润空间及成本回收时间。持有型物业的选择与开业时间通过本案区域市场调查及主力商户的初步沟通，鉴于常驻和流动性人口较少，本案经营性物业无法构筑基本盈利率计算，基本否决了大型商业综合体或主题店在本案设置。按照周边发展规划与人口预期，基本否决了大型主力商家进驻项目的可能。故建议本案的业态分布以酒店+社区型商业为主。1、经营性物业五星级精品度假酒店开业时间：（自项目开工开始营建，经过2年工程建设，1年筹备期，于项目整体开发第四年开始对外试营业）经营管理：由国际知名酒店管理公司委托管理或自行组建管理公司。经营目标：前3年入住率控制在65%75%之间； 第4

32、6年入住率控制在80%以上； 第710年入住率控制在85%以上。2、零售型物业2.1、酒店配套商业街开业时间：于酒店末期工程同期开工，与酒店同期开业。经营管理：由承租人或购买人自行经营，但统一按物业管理公司要求选取经营范围。经营范围：青城山XX项目特产、快餐、茶楼、文体用品、便利商店经营重点：前3年免收物业费用，但要求统一开业时间； 第46年物业费减半，但要求经营商户配合项目的各项活动； 第710年收取物业费用，商户自行组织经营。2.2、社区配套商业街开业时间：根据所处位置，分别在开发第三期、四期末开业。经营管理：由购买人自行经营管理，但受物业管理公司监督。经营范围：快餐、茶楼、便利店、鲜花礼

33、品、洗衣店；经营重点：下店上住，可灵活分割； 付款购买可免收三年物业费，但必须遵守统一开业时间开业经营。大面积水景的建设与今后的维护水景设计策划应立足于市场，尽力以最经济、最便于操作的手段来激起最佳的市场效应。同时，也应注意由此产生最佳的环境效益，真正让业主受益。要实现这一点，则必须掌握如下基本的水景运用原则:一、要因地制宜，量力而行。小区水景运用，要因地制宜，量力而行，应结合环境主题、自然条件以及市场定位酌情而定，而不可人云亦云，一味模仿。并应设计核定好日后的运营、维护、保洁、净化以及投入成本等问题，以免带来后患，弄巧成拙。二、要尺度相宜，和谐统一。水景运用应该注意与小区空间环境的相应尺度，并非越大越好，并应协调与植被用地的关系，不应与植被争地。水体面积一般不宜超过植被面积，应以植被为主。此外，水体形态、大小尺度应与小区建筑、交通组织，彼此协调统一，构成对景关系。三、要视点规划，增强美感。水景设计应注意其观赏视点的设置和安排，处理好与建筑、植物、山石、路径、场所等空间关系，全面兼顾不同视角、方位的视觉轴线的景观效果，以及构图的平衡、匀称，空间层次的丰富与和谐等。同时，还应充分运用水中倒影的构景作用以扩大景观空间和灵魂生气之感，使景观空间“水”而“活”。除此，还应避免水体的一览无遗，空旷单调，可利用人工半岛、人工小岛、小生植