保修期间维修管理办法(终版)2014.1.24

1、保修期间修理管理方法依据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和所签订的各专业施工合同，经各方协商一样，对五里坨项目保修期间如何进行维保工作制定如下方法。一、目的此方法依据国家工程质量管理条例内容实施，以督促各施工单位完成施工合同的全部义务，规范各单位的修理服务工作，确保刚好有效解决维保范围内的修理问题、保证住户的满足入住为目的而制定。二、维保范围、内容及责任单位：1、维保范围及内容施工单位在质量保修范围内，依据有关法律、法规、规章制度和合同约定，担当工程质量保修责任。质量保修范围包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。供热与供冷系统，电气管线、

2、给排水管道、设备安装，以及双方约定的其他项目。详细保修的内容为施工单位负责施工的全部工程项目，如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，施工单位必需履行保修义务，特殊是出现以下情形（不在施工单位承包范围的项目除外）时：1.1 楼地面、屋面、墙面渗水；1.2 烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露；1.3 楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层空鼓、开裂、松动；1.4 内外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等饰面及结合层开裂、脱落，或墙面起碱脱皮；1.5 门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定及渗漏水等；1.6 厕所等有地漏的房间泛水倒坡积水；阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水

3、；1.7 水箱、水池、有防水要求的地下室渗漏水；1.8 室内外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞；1.9 强电系统不能正常运用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路；1.10 钢筋砼、砖砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝；1.11 施工产生的其他质量缺陷。2、维保责任单位及维保责任人详见附件。若因施工单位未刚好书面通知建设单位及物业公司其变更信息造成与修理人员无法联系，而延误修理工作的每次罚款施工单位1000元。三、质量保修时间本工程质量保修期限从工程取得验收备案证明之日起计算。依据建设工程质量管理条例及施工合同有关规定，约定本工程的质量保修期如下：1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规

4、定的该工程合理 运用年限；2、屋面防水工程、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、装修工程为2年；4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；5、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；6、住宅小区内的给排水设施，道路灯配套工程为2年；7、其他项目保修期限依据施工合同约定执行。四、修理责任刚好限1、修理责任1.1 属于保修范围、内容的项目，施工单位应当在取得报修通知单之日起24小时内派人修理，施工单位不在约定期限内派人修理的，物业及建设单位经协商之后可托付他人修理；1.2 发生紧急抢修事故的，如：漏水、停电、电梯故障等，施工单位在接到事故通知后，应当马上到达事故现场抢修；1.3 对于

5、涉及结构平安的质量问题，应当依据房屋建筑工程质量保修方法的规定，马上向当地建设行政主管部门报告，实行平安防范措施；由原设计单位或者相应资质等级的设计单位提出修理方案，施工单位进行实施。1.4 在保修期限内，因施工单位缘由导致的工程质量缺陷造成房屋业主或第三方人身、财产损害的，施工单位应担当相应的经济与法律责任。如因房屋全部人、运用人或第三人向建设单位索赔而使建设单位遭遇损失的，建设单位有权向责任施工单位追偿；1.5 因施工单位未按有关规定和合同约定刚好履行保修义务而造成新的人身、财产损害，施工单位应担当相应的赔偿责任；1.6 在本保修方法规定的各分部分项（除地基基础、主体结构外）保修期限届满后

6、，如因施工单位未按国家有关规定、标准和设计要求施工或选购、运用不合格材料、构配件和设备所造成的质量缺陷，导致影响该工程的运用功能或房屋运用年限的，施工单位应担当相应责任；1.7由于施工单位缘由造成的工程质量缺陷致使建设单位遭遇房屋消费者退房或换房等损失的，施工单位应赔偿建设单位的全部损失；2、质量修理时限一般为：2.1 地下室、楼地面、屋面、墙体渗漏水为十天；2.2 楼地面沉陷、空鼓、开裂、起砂、面砖及块料面层 、开裂、松动为七天；2.3 内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面及结合层开裂脱落或墙面起碱、脱皮为七天；2.4 烟道、排气孔道、风道和设备管道不通或泄露为五天；2.5 厕所、厨房阳

7、台、露台、走廊、屋面等倒坡积水为七天；2.6 门窗变形、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定渗漏水及门窗配件及门锁损坏为五天；2.7 室内外上下水管道及其他管道渗漏水或堵塞的一天以内必需完成，剩余土建修复工作三天内完成；2.8 强弱电系统不能正常运用，电气设备及开关、插座故障，线路漏电、短路为三天。电梯门开关不灵、困人、跑水等事故，以实际故障大小为依据，再行协商修理时间。2.9如遇特殊修理状况，可与业主进行协商，但需取得业主的书面认可。以上时限均以住户协作为前提，如住户不予协作，施工单位修理人员应刚好告知物业人员到场确认，未经物业人员确认的，均视为住户已协作。五、质量保修金的返还及扣除1、保修费用由

8、造成质量缺陷的责任方担当。本工程建设方与施工方约定，合同结算金额的5%作为质量保修金暂不支付；2、自规定的质量保修期起先计算之日起满两年时，由建设单位预算部确认已到期保修款金额，由建设单位工程部负责支付；合同约定的防水工程保修期满时，由建设单位工程部负责保修金余额返还工作；3、属于施工单位保修责任，且因施工单位缘由导致建设单位或物业另行雇佣人员进行修理所产生的费用，依据实际报修单，由预算部在三日内完成审核，并出具结算单，由财务部在一周内从预留保修金中双倍扣除，扣除资金除了依据结算单金额由工程部申请支付修理费用外，剩余部分用于赔偿因修理问题造成的间接损失或嘉奖在修理过程中表现较好的个人及单位。如

9、保修金余额不足以抵扣，施工单位须在接到建设单位书面通知后10日内偿付建设单位，否则，每逾期一日，施工单位应按应付款项的万分之四向建设单位支付滞纳金；4、若因施工单位缘由造成业主索赔的，由施工单位指定的工程保修负责人协作建设单位及物业与业主进行协商解决，因解决该索赔问题而由该工程保修负责人签署的文件、协议对施工单位具有法律效力。若施工单位托付的工程保修负责人不协作建设单位及物业进行协商处理的，则视作施工单位同意托付建设单位全权处理赔偿事宜，建设单位与业主签订的协议对施工单位有法律效力，其协议中所约定的赔偿金由施工单位担当，并认可建设单位可干脆从施工单位预留的质量保修金中扣付并予以支付；5、属于施

10、工单位保修责任，且因施工单位缘由导致建设单位或物业另行雇佣人员进行修理所产生的费用，经预算部结算后费用在2000元内的，将对施工单位进行三倍罚款。6、在返还质保金前，施工单位除需向建设单位提交质保金支付申请外，还需同时供应物业公司所出具的保修状况报告（见附表），施工单位在质保期满后将该报告送达物业公司，物业公司应在10日内赐予答复，建设单位在见到物业公司确认的全部修理任务已完成的保修状况报告后，即认为施工单位已履行完成保修工作，可进行质保金支付工作。六、保修工作程序1、业主发觉有须要修理部分时，需向物业客服部报修并依据报修状况填写物业报修处理单。2、物业客服接到报修单，做好相关登记及分类，电话

11、通知施工单位保修工作负责人前来领取报修单。（如不在建筑工程保修范围之内，则由物业进行处理）。3、依据本方法中修理人员工作要求规定，施工单位工程保修负责人需在接到电话后在规定时限内至物业处取报修单，并组织人员修理。 4、修理人员到达修理现场首先依据现场实际状况制定修理支配，提出的修理支配征得业主同意后，方可进行修理；如若业主不同意修理支配，则需向业主问明原由后在报修单上填写备注说明，并请业主签字认可，该保修单上报物业单位及建设单位后，由建设单位工程部组织人员入户调查，如业主要求合理即予以解决，如业主要求不合理，则由建设单位法务部人员协作工程部进行协商，收集证据，做好应诉打算。修理人员需按与业主达

12、成一样的修理支配进行修理，如未按支配修理引起业主投诉的，每次惩罚1000元。5、修理人员修理完毕后，需在报修记录单上填好修理所用材料、修理人姓名刚好间，请业主验收，签字确认合格。6、修理结束后，施工单位应刚好将修理状况反馈到物业处；物业应对报修单进行复验或回访，物业公司负责将修理单进行汇总。7、建设单位、物业公司、施工单位每季度召开保修工作协调会，会上本季度的修理状况进行总结，对下季度的修理工作进行总体支配，同时对施工单位保修未尽事宜进行协商解决。另外可随机抽出相应修理单，支配人员进行回访，在回访中发觉修理不合格处以及业主的建议，可组织二次修理等。8、如电梯出现故障，物业公司需第一时间通知电梯

13、厂家进行修理，电梯厂家先对故障电梯进行复原，以保证业主的正常运用，再由物业牵头建设单位协作进行责任划分，落实责任的担当，如因业主缘由造成电梯损坏的，则由物业公司对赔偿事宜进行协调解决；如因总包单位缘由造成电梯损坏的，则由建设单位工程部对赔偿事宜进行协调解决。流程补充：以上流程只是一般的日常报修流程，有紧急报修（如停电，跳闸，电梯停，困人，漏水等）依据总包房屋建筑工程质量保修书规定物业及专业修理人员应做好应急处理，快速到达现场，不以见到报修单再去修理为准则，但事后需做好事务详实记录。七、修理人员工作要求1、工程保修期间，施工单位应将其指定的工程保修负责人姓名、联系方式以书面形式报建设单位及物业。

14、如建设单位在需进行修理时仍未收到施工单位的通知，则视为施工单位同意指定该工程项目经理为保修负责人；2、施工单位指定的工程保修负责人的联系电话应随时保持畅通，如保修负责人联系电话发生变动，施工单位应刚好以书面形式通知建设单位及物业公司，有关变更在建设单位收到施工单位的通知之日起正式生效。当发生质量投诉时，建设单位或物业可按施工单位供应的联系电话通知施工单位指定的保修负责人，该保修负责人应于接到通知时起，24小时内到物业公司领取报修单，该电话通知以物业公司留存的电话录音为准。逾期将来领取，或电话通知时该保修负责人的联系电话无法接通，为了避开各方损失扩大化，视为施工单位同意由建设单位另行托付其他施工

15、单位修理，所发生的费用及代办费由建设单位预算部结算后双倍从质量保修金中扣付。3、施工单位从物业处领取报修单后，如需进行现场核查，可与物业公司约定现场核查时间，并按时到现场核查、完成修理。4、施工单位修理人员在领取报修单后应妥当保管，在完成修理后，将经业主签名确认后的保修单刚好交回物业处。否则视为施工单位未履行保修义务，建设单位有权依据返修内容计算返修费用，依据本条第3款规定从施工单位预留的质量保修金中扣付；如施工单位修理人员履行了保修义务而业主无正值理由不在报修单上签名确认，施工单位修理人员应刚好通知物业，经物业签字确认后，可认定为施工单位已履行了保修义务。八、保修工作流程图报修流程简图流程名

16、称保修工作流程业主物业公司施工单位建设单位起先有需修理问题报修受理未联系上保修负责人取得联系工程部部与施工单位进行联系联系保修负责人状况记录状况调查未取得联系同意否提出修理方案及支配另行雇佣人员修理同意实施修理财务部预算部签字确认修理记录不同意修理结束预算部进行结算，计算需扣除保修金额，财务部进行双倍支付回访工程部在修理单中说明状况，请业主签字协作合理要求予以解决结束不合理要求协作进行协商法务部部附件：五里坨定向安置房项目保修状况报告建设单位：北京实兴腾飞置业发展公司物业管理单位：北京兴泰嘉园物业管理服务中心工程项目名称五里坨建设组团01#地块定向安置房B地块合同编号TFWY 20110506

17、E010施工单位名称江苏盐城二建集团有限公司施工范围B-15#楼保修期限两年期限：（2013年10月9日至 2015年10月8日）保修状况： 依据合同约定，在保修期内，依据业主提出问题，不管是土建装修工程还是水、 电、暖、消防工程等，在第一时间进行了修理，履行了总包保修义务，全部整 改完毕。 施工单位：江苏盐城二建集团有限公司 2015年10月30日北京兴泰嘉园物业管理服务中心北京实兴腾飞置业发展公司 看法及盖章：看法及盖章：经办人签字经办人签字日期日期五里坨A地块修理支配序号各部位及专业划分负责人员联系电话单位名称备注11#、2#、4#、5#、7#、9#、10#、北区地下车库及人防、车库及自

18、行车出口阳光棚卢进军河南省建设集团有限公司隶属总包管理范围23#、6#、8#、南区地下车库及人防张志远311#、12#、南区地下车库及人防吴子江4小区雨污水管线卢进军5二次热力及消防管线杨树贤6电梯刘峰北京四季海星电梯公司7小区消防系统及设备魏如全北京安迪盛平安系统自动化有限公司8全部门禁系统、监控系统、停车管理系统阿木北京讯通畅达通讯科技开发有限公司9通风刘小兵江苏鑫众达建设有限公司10北区塑钢门窗李英林金星卓宏11南区塑钢门窗华文军金星卓宏12户门秦书旺天津龙甲门业13单元门李英林金星卓宏14园林绿化、小区道路、围墙郭松鹤首钢园林15小区低压供水96116自来水公司16小区供电95598电力公司17一次热力及换热站96069热力集团18室内外天燃气96777燃气集团19电视96196歌华有线20电话10010中国联通五里坨B地块修理支配序号各部位及专业划分负责人员联系电话单位名称备注14#、5#、6#、9#、10#、13#、15#、2#地下车库及人防景国防江苏盐城二建集团有限公司隶属总包管理范围27#、11#、14#、16#、17#、18#、1#地下车库B段及人防王少聪31#、2#、3#、8#、12#、1#地下车库A段及人防、雨棚仓基军4塑钢门窗加志北京国风建业门窗制造有限公司5户门秦书旺天津龙甲门业