知名地产住宅工程管理策划书（模板）

1、 中南置地XX战区 XX项目（地块） -工程管理策划书封面样式一：编制：XX项目经理部审核：综合运营部-工程部批准：日期：201X年XX月XX日目录项目概况项目区位及现状项目周边环境项目周边不利因素分析地块周边市政配套分布项目规划要求项目开发节奏项目分期项目标段划分项目设备房平面布置项目建筑概况项目工程其他信息项目运营示范区和大区关系分析项目推盘节奏及施工顺序项目管理目标项目群组织架构项目工程管理目标项目重难点分析及应对措施项目质量、安全、成本专项控制措施项目外部风险应对措施建造体系及工期排布建造体系室内穿插提效计划室外穿插提效计划项目重点工程样板实施计划施工组织及重点难点应对土护降施工阶段/

2、水文地址特征土护降施工阶段/降水方案土护降施工阶段/土方调配方案土护降施工阶段/基坑支护方案土护降施工阶段/基础选型方案土方开挖顺序及施工流线桩基施工流线基础阶段总平图及施工流线地下室阶段总平图及施工流线土建阶段总平图及施工流线装修阶段总平图及施工流线景观阶段总平图及施工流线红线外难点及应对措施红线内重点及应对措施配套设施实施及验收交付水、电、燃气、排水、消防报建进场及施工计划代建市政道路、幼儿园/学校出图及施工计划垄断机构、政府主管部门及公司职能部门沟通机制各项验收及移交重难点预测及措施应对全周期风险管控计划项目开发周期内难点梳理工地开放及交付计划工地开放计划工地开放/交付组织交付策划3项目

3、区位及现状插入项目地块卫星图标明：红线范围；四至范围；周边主要道路及地标XX项目位于昆明市_区项目用地四至范围是：东：南：西：北：计划分为_期开发当前土地现状为(平整完毕可以施工/待拆迁/部分待拆迁）开发模式为（自开发/代建）当前报建进度为（土地出让合同/土地证/规划许可证/施工许可证）项目地质条件（稳定/不良）预计对现场施工/工程质量造成_影响地块内有 供电/管沟/其他设施待迁改例4项目周边环境插入项目地块卫星图或总平面图，照片描述场地周边现场情况，标明：与场地外市政道路的标高关系，需拆改的构筑物坐标点。现场存在的可能影响施工的不利因素及位置关系。例项目周边不利因素分析插入项目地块卫星图标明

4、：红线范围；项目红线外5km范围内不利因素项目红线外可能影响开发的不利因素包括：主要道路的修建或开发周期内的修建计划；地下设施的修建或开发周期内的修建计划；已有地下设施对基坑开挖及支护的要求；附近的居民区位置及可能导致的投诉；附近的市政水电气排水管线与项目地块的关系，是否需要涉及迁改；市政水电供应是否稳定；周边其他设施对施工是否有特殊要求；其他不利点。上述各点对施工进度、成本造成的影响应进行说明项目周边市政配套分布插入项目地块卫星图标明项目最近可接驳的位置：供电通道、环网柜；供水主干管；中水主干管；燃气干管；排污管道；主要道路项目周边工程配套设施 齐全/不齐全红线外需要修建 供电/供水/排污/

5、燃气管线及通道当前水、电、排污、燃气管线容量满足/不满足项目开发期间和项目交付后的需求。需要/不需要对现有线路进行扩容交付后的永久水、电、燃气、排水设施可以/不可以与施工期间市政配套公用接驳点/通道项目周边_道路将用作施工期间的主要运输通道。其限制条件是道路交通拥堵/货车22:00后才能进入/单向通行例项目规划要求插入全项目规划总平图标明：红线退距要求规划条件：限高、容积率、密度、绿化率等。插入本次开发地块规划总平图并标明：地块开发顺序标段边线项目开发节奏插入项目地块运营图标明项目各标段：开工时间交付时间产品信息项目各标段为顺序建设，分期分标段合理性分析： ；启动期范围及其合理性分析 ： ；最

6、早开工的_标段交付时间是_，届时_标段还在建设过程中。施工通道/施工流线/材料堆场 需要/不需要 据此进行调整，开工顺序合理性分析： 各期挖填土方量 ；土方平衡的措施例标段划分插入项目标段划分图标明项目各标段/楼栋：标段划分划分原则各自区域配套建筑面积相当，一期分为两个标段，主要考虑体量较大，共计16个栋号（一期一标段9个栋号，包含幼儿园），有效的处理产销匹配，同时分批次验收、分批次交付更为合理标段一期一标段一期二标段开工时间2018/8/232018/8/23开盘时间2018/10/272018/10/27竣工交付时间2020/12/302020/12/30建筑面积110077107269.

7、8业态（结构形式）高层高层竣备形式毛坯毛坯交付形式精装精装是否涉及改造否否楼栋88一标段二标段例一期一标一期二标二期二期设备房平面位置插入项目地块分期图标明项目各标段/楼栋：例配电房开闭所消控室消防水泵房生活水泵房发电机房物业用房请对以下信息进行说明：物管用房、客户中心移交计划；配套管理用房及功能用房（如消防、安防控制室、配电房、送排风机房、消防泵房、中水机房、给水机房、锅炉房等）能否满足组团运行要求，并给出移交计划；项目建筑概况126.5105.41105.41126.5143.3143.3 xx#楼为 T4 个楼型： 105户型 户 126户型 户 标准层面积 。 xx#楼为 T2 个楼型

8、： 143户型 户 标准层面积 插入项目标准楼栋平面图标明不同面积户型的分布位置：标注并说明后期施工电梯在楼栋设置的位置，包括建筑造型对后期外墙涂料施工可能造成的影响例T4T2项目工程的其他重要信息投资：项目为 合作/独资 项目。建设过程中重大决策 须要/不须要 合作方认可前期：项目规划条件 须要/不须要 进行变更，办理周期预计为_天。施工许可证办理完毕日期为_，届时现场施工进度为_。设计：项目 存在/不存在 偷面积。施工图纸_套。后期增加板施工由 公司负责实施/客户自理营销：地块展示区计划开放时间为_，预计施工区域通道、流线 需要/不须要 据此进行调整。该展示区可供/不可供全项目使用。 实体

9、样板展示位于_栋_层。该样板封闭时间为_，可供地块各标段销售使用/_标段需建设新的实体样板其他：示范区和大区关系分析插入示范区位置示意图标明与楼栋的位置关系，围挡范围：例展示区广告围挡工作项完成时间售楼部样板房桩基施工2017-11-302017-11-30底板2017-12-122017-12-13结构至正负零2018-1-52018-1-10结构封顶2018-1-222018-2-27砌体、抹灰2018-2-132018-3-4外墙装饰2018-3-312018-4-29外架拆除2018-4-32018-5-4精装2018-5-152018-5-20景观2018-5-252018-5-25

10、开放2018-5-302018-5-301、售楼部利用物业用房做永久使用，样板房为临时样板房，后期拆除；2、示范区出入口与施工大区分开，交通路线单独使用，不影响大区施工。14项目推盘节奏及施工顺序例15项目群组织架构插入项目群/项目部组织架构图标明：责任范围16项目工程管理目标工作类别管理目标责任人备注运营计划1、展示区 年 月 日达到开放2、首开楼栋 年 月 日达到预售项目：产品设计1、图纸升级替换不超过2版2、设计无后补变更设计：成本合约1、全项目采购计划 年 月 日前完成；2、动态成本不超目标成本3、后补变更/签证/指令单等为“零”采购：成本：工程质量1、集团飞检年度成绩排名集团 %分位

11、，不低于 分2、交付评估成绩进入集团 %分位项目：安全文明1、非意外安全死亡事故为“零”，无重大安全事故2、文明施工创昆明市安全文明施工标化工地项目：穿插提效1、实际工期较集团标准工期提前20%项目：客户满意度1、整体客户满意度为 分2、无客户群诉发生项目：客关：例17项目工程重难点分析及应对措施序号重难点重难点详述拟采取的应对措施1保销售为保证xx项目下半年货量，计划2017年8月开盘，开工时间较晚设计压缩周期保证在年底前完成全部图纸；采购、成本压缩总包采购周期，在 年 月 日前确定总包单位；土方、基坑支护跨春节施工，在合同中约定春节停工时间不超过7天。2土方出土项目地块场地较大，土方量大，

12、且施工阶段政府治理扬尘和南博会的影响，出土受到制约因素较多选择强有力土方单位，避免超低价中标合同中除约定销售楼栋开挖完成时间和总工期外，单独约定日均出土量不少于300车；制定好备选方案，选择备用单位。3分期开工项目分两期开工，间隔较长。地块划分时综合考虑营销、验收、工程、设计意见，所有设备用房 、用电需在首批次交付地块中满足；做好分地块验收沟通工作；策划好分期边线，做好交付策划。4客户风险施工环境影响周围已交付业主，施工出入口对面学校学生众多，存在交通安全隐患。客户关系部联动物业提前做好业主通知和安抚工作；设置隔离栏，出土等大型车辆进出时安排专人进行道路指挥；总包进场后及时办理夜间施工许可证。

13、5穿插提效如何确保穿插施工有效实施，以及过程验收的协调。严格按照提效模型执行，确保每道工序正常推进；穿插提效内容体现在合同条款中，避免扯皮；做好预警工作，如合作单位原因满足不了提效要求，及时调整，确保提效工作推进；协调质监站进行分批验收。6土建精装修工作面移交如何确保移交质量标准做好移交样板，对于特殊部位特殊对待，各方形成移交共识；施工方、监理、项目检查工作严格按验收标准，在施工过程中做好控制。例18项目工程质量/安全/成本专项控制措施序号管控类别重点管控事项管控措施责任人需配合部门1质量材料管控措施2样板先行3分项分阶段验收4安全567成本成本标准和降本措施8变更签证的控制9资金和付款管理1

14、019项目外部风险及应对措施梳理贯穿项目开发周期内的主要风险点：如：项目配套、政策变化、新工艺的风险等例20项目合约规划xx战区xx项目招标规划序号工程名称招标模式合同需求提交完成设计图纸及封样成本清单完成定标进场时间1基坑支护邀请招标2018/6/12018/6/52018/6/122018/7/122018/8/122桩基集团集采3土方直接委托4总包13人防14防水15铝合金门窗16栏杆17外墙涂料18小市政19供电20配电箱21小市政22电梯23智能化24精装25入户门26消防27.21建造体系1、铝合金模板体系提升主体结构精度替代外墙砌筑，实现外墙免抹灰2、全现浇外墙体系5、高精砌块+

15、薄抹灰控制结构精度，实现内墙薄抹灰4、全钢爬架体系内外穿插提供条件6、穿插提效缩短建造周期，实现效率提升铝模周转方案：1、整个 _地块均为T_和T_ 户型，开工后合理利用前期铝模进行周转。2、结合当地铝模板劳动力资料情况，要求总包采用铝模租赁形式（包含材料租赁和安装），此要求写入总包合同施工体系选择爬架+铝模+外墙全砼现浇+高精砌块+薄抹灰22室内穿插提效计划例23室外穿插提效计划第N天第N+1天第N+2天第N+3天第N+4天第N+5天模板安装外墙K板外墙整改外墙截水砼浇筑外墙模拆除/外立面检查外墙养护（喷雾养护）/放线（大角线/移交线）修补/打磨/螺杆洞封堵/梁板底模拆除窗安装、塞缝/栏杆安

16、装/大面腻子第二遍腻子腻子修补/窗框底漆外窗打胶窗扇安装/阳台立管安装窗/栏杆成品保护备注：第二遍腻子验收完成后，待吊篮安装后完成底漆/拉花/涂料饰面等工序。半钢爬架覆盖范围例室外总平施工计划开始节点对应区域内楼栋主体进度情况土方回填室外排水管网埋设消防车道铺设自来水、燃气管网（红线内供电通道）埋设硬景基础开挖，基础堆坡造型景观土回填大乔木种植地被及铺装施工标段内各楼栋为顺序开发的，应选取一个参考楼栋的主体进度进行对比。该参考楼栋应为该交付区域内最晚完工的楼栋。本次工程策划管理所涉及的分期交付区域有多个时，在此插入第一个交付区域的位置示意图及交付时间。其余交付区域另做P按本页模板填写。项目重点

17、工程样板实施计划序号样板名称实施单位样板实施部位（楼栋/楼层)实施计划1集中工法样板2安全防护样板3地下室防水样板4砼结构模板支撑样板5铝合金模板首层拼装样板6砌体样板7抹灰样板8户型功能样板9门窗、栏杆安装样板10室内防水样板11室内地坪样板12土建移交精装样板13精装交付样板（含工序及节点样板）14成品保护样板15外墙装饰样板16园林铺装样板17精保洁样板25土护降施工阶段/水文地质特征分为7个工程地质层：（1）杂填土（Q4ml）；（2）素填土（Q4ml）；（3）粉质粘土（Q4el+dl）；（4）泥岩；（5）粉砂岩（6）砂岩（J2S-Ss）；根据现场对各钻孔终孔水位观测，现状地势较高，各钻

18、孔内地下水埋深较大，无地下水，无抗浮设计；经地质调查测绘和钻孔揭露，该场地内及附近无断层、滑坡、泥石流等不良地质现象；采用中等风化带砂岩作为持力层，其承载力特征值为10.9Mpa。说明：依据项目初步勘察或详细勘察报告结果（特殊情况下可依据中间勘察成果资料），对场地内及周边主要水文地质特征进行描述，包括岩溶地质、红线外岩体稳定性、持力层、承载力特征值、地下水位及地下室抗浮设防水位的确定等，采用典型地层柱状图进行描述。26土护降施工阶段/降水方案插入项目建筑总平面图（内容的表述形式如下页的附例.如由 于信息量太大，无法在一页内对左表的内容进行完整表述时，可以分多页表述）请对以下信息进行说明：降水方

19、案选择（降水井、止水帷幕等）。降水施工平面布置（如降水井位置、止水帷幕范围等）；降水机械设备需求；降水方案施工工效及降水周期估算。27土护降施工阶段/土方调配方案插入项目建筑总平面图（内容的表述形式如下页的附例.如由 于信息量太大，无法在一页内对左表的内容进行完整表述时，可以分多页表述）请对以下信息进行说明：项目典型剖面图（体现原始地貌标高、设计完成面标高、单体与车库关系等）；各区域开挖（回填）深度（厚度）、各区域方量、挖方（填方）量，明确渣场距离和回填土来源；各区域计划施工时间范围；结合工作量、工期要求、运输距离等，估算土石方机械设备数量；土护降施工阶段/土方调配方案1-1剖面288.202

20、84.80280.80277.30277.11276.90276.25280.80275.87279.3281.1278.1273.5272.82-2剖面277.11276.90276.25280.80275.87289.20286.50283.60280.20279.50278.00281.1279.3277.6274.3272.8场地原始标高基底设计标高项目设计地坪线项目原始地平线园区设计标高图例：7.207.207.202211项目典型剖面图29土护降施工阶段/基坑支护方案请对以下信息进行说明：通过基坑典型部位剖面分析的形式，描述不同位置的支护方案，体现具体支护措施、放坡角、变坡点、标高

21、关系、与红线及围挡距离、支护措施对周边建筑基础、市政道路管线的影响等因素分析。支护工程工程量测算；支护工程流水段划分。如果已经进行结构方案评审会，请以附件形式上传结构支护方案评审表土护降施工阶段/基坑支护方案1-1剖2-2剖2-2剖3-3剖本工程综合地质、场地及成本等因素，边坡支护形式设计如下：A、1-1剖面：灌注桩+两道锚索+桩顶放坡支护形式，桩顶距离红线在3m13m之间，未超红线；B、2-2剖面：土钉支护形式，坡顶距离红线的距离在0.5m3m之间，均超红线；C、3-3剖面：自然放坡喷面支护形式，坡顶距离红线的距离在2.5m6m之间，均超红线。土护降施工阶段/基坑支护方案2-2剖面图地下室外

22、墙基坑底边线红线基坑坡顶线材料堆场3m5001、2-2剖面段采用1:1自然放坡表面网喷+土钉的支护形式，表面喷射100厚C20混凝土，钢筋网片为50*50*1形式；2、土钉做法：五排 22钢筋土钉13001500，锚固体直径110，L=6000，设计抗拔力30-124KN。3、在坡面设置泄水孔。4、工程量：1-1剖面总长度约203米。土护降施工阶段/基础选型方案请对以下信息进行说明：依据地勘资料，给出项目拟选用的基础选型方案，施工的重难点管控内容；如为桩基础需给出试桩方案；可对方案比选过程进行介绍。如已经进行结构方案评审会，需上传结构方案评审表。如果已经进行结构方案评审会，请以附件形式上传结构

23、方案评审表土护降施工阶段/基础选型方案1#10#9#8#7#6#5#3#2#11#桩长12m11m13m10m11m13m15m10m12m12m基础选型说明：1、根据地勘资料及平场图，本项目可根据中风化砂岩至平场面的高度选用如下基础形式：桩基础（人工挖孔桩，主楼及车库范围）；2、基础施工重难点： A、场地存在2m左右深度的粉砂岩层，持力层应穿透该岩层；B、局部位置人工挖孔桩长达到17米，需特别注意施工过程中人员的安全问题，土石方回填时应严格控制回填质量；C、人工挖孔桩施工前应进行专家论证；D、半坡桩的施工；34土方开挖顺序及施工流线插入土方开挖顺序图标明开挖顺序并说明：运输流线组织开挖周期内

24、是否需要调整运输流线土方开挖计划时间是_到 _。是/不是处于雨季。是/不是可以在场内进行临时土方堆填。雨季施工的土方开挖保障措施为：工程进度保障措施安全文明保障措施土方开挖是/不是受土壤地质条件限制。预计因地质条件造成的影响是_。地块周边道路交通对土方外运的影响是_。土方开挖顺序土方外运出口11#12#13#1#2#3#6#7#例35桩基施工流线1#桩机2#桩机3#桩机桩基工程桩机桩数静压桩机施工楼栋工期1#桩机34931台1#2#3#2017.8.1-10.302#桩机14401台5#6#11#2017.11.21-12.303#桩机11251台7#8#9#10#2017.11.6-12.5

25、1#10#9#8#7#6#5#3#2#11#工地围挡工地出入口施工箱变（800KVA）图例：36基础阶段总平图及施工流线插入0以下场地总平图标明：打桩顺序塔吊位置加工区位置运输通道主入口1#6#11#2#12#3#7#13#1、交通组织：a.施工出入口：设置2个施工出入口，均位于地块北侧，按集团标准设置，左侧出入口做到人车分流，右侧出入口只作为车行通道；b.施工道路：此阶段基坑周边不具备车辆通行条件，所有设备、材料下基坑里，车辆从工地大门进入后下基坑，设置回车场；2、大型机械：塔吊布置6台，覆盖全部区域；3、加工场：基础阶段4个钢筋加工区，4个木工加工区，如图所示，覆盖全部楼栋；4、办公区、生

26、活区：办公区位于场地北侧基坑边，场地内不考虑生活区。注：从节约成本的角度考虑,现场布2台6015塔吊，4台5010塔吊均可以覆盖全部楼栋。 钢筋加工区 总包办公区 木工加工区 施工出入口及通道地下室施工总平图及施工流线插入0以下场地总平图标明：打桩顺序塔吊位置加工区位置运输通道按塔楼的施工顺序，地下室施工进度，以及后续市政景观穿插施工的要求，车库顶板分四个区域先后进行封闭施工：1第一区域车库顶板封闭施工 年 月 日完成。2第二区域车库顶板封闭施工2017年10月30日完成。3第三区域车库顶板封闭施工2017年11月30日完成。4第四区域车库顶板封闭施工2017年12月30日完成。备注：每个区域

27、车库顶板封闭后，紧接着完成防水和盒刚性保护层施工，且车库顶板区域只允许堆放零星周转的材料，以为后续的市政景观穿插施工创造条件。38主体阶段总平图及施工流线插入土建阶段场地总平图标明：顶板封闭顺序塔吊位置加工区位置及转换安排运输通道及转换安排（必要时可增加1p进行说明）1、交通组织：a.施工出入口：设置2个施工出入口，均位于地块北侧，按集团标准设置，左侧出入口做到人车分流，右侧出入口只作为车行通道；b.施工道路：此阶段基坑周边不具备车辆通行条件，所有设备、材料下基坑里，车辆从工地大门进入后下基坑，设置回车场；2、大型机械：塔吊布置6台，覆盖全部区域；3、加工场：基础阶段4个钢筋加工区，4个木工加

28、工区，如图所示，覆盖全部楼栋；4、办公区、生活区：办公区位于场地北侧基坑边，场地内不考虑生活区。注：从节约成本的角度考虑,现场布2台6015塔吊，4台5010塔吊均可以覆盖全部楼栋。 钢筋加工区 总包办公区 木工加工区 施工出入口及通道39装修阶段总平图及施工流线插入装修阶段场地总平图标明：园林施工开始时间塔吊拆除时间加工区位置及转换安排运输通道及转换安排（必要时可增加1p进行说明）装修分两个标段，每标段4栋楼；施工电梯下负一层，装修材料及人员均下地下室负一层。1、交通组织：a.一标装修材料及人员从1号门及西侧地下室进出；二标装修材料及人员从2号门及北侧地下室进出；2、加工场：a、每个标段设置

29、1个装修材料堆场加工区和水电材料堆场加工区；b、两个标段共用1个消防材料堆场加工区和1个栏杆、门窗及其他材料堆场。C、场地设置于地下室角落处，不占用地下室通道，考虑材料搬运距离。消防材料堆场加工区水电材料堆场加工区栏杆、门窗及其他材料堆场装修材料堆场加工区人员及材料运输通道装修总包办公区工地及地下室出入口40景观阶段总平图及施工流线插入景观阶段场地总平图标明：市政管网、配套开始时间吊篮拆除时间填土区域及转换安排运输通道及转换安排（必要时可增加1p进行说明）塔吊和施工电梯尽量布置在外围，为后续市政景观穿插施工提供条件；土方回填施工顺序（用色块标识，备注完成时间），后浇带封闭后开始市政景观施工。1、交通组织：a.土建总包材料运输及堆放原则上使用外围区域，装修材料下地下室，为后续市政景观穿插施工提供条件。b.施工大门：此阶段土建总包和装修单位走1号门进出，市政景观施工走2号门进出，材料运输上车库顶板走消防通道区域，严格控制载重量。4、穿插施工思路：施工顺序：色块标识，注明施工周期，施工电梯和塔吊洞口位置砖砌围合。此阶段施工内容：土方回填，管网施工，硬景基础、结构施工，乔木种植。41红线外穿插施工难点及应对措施难点位置难点描述应对措施图示42红线内穿插施工难点及应对措施难点