商业街模式ppt课件

1、七类方式，七种武功解读国内主流商业地产方式2021年6月主讲人：高栋上海弘基企业集团股份 集团副总裁上海三益建筑设计 院长国家一级注册建筑师全国工商联房地产商会 常务理事全国工商联房地产商会 专家成员 上海市勘察设计协会 常务理事上海市建筑学会 常务理事上海社科院房地产研讨中心弘基商业不动产研讨所 理事上海市虹口区规划协会 理事上海市建筑学会商业地产专业委员会 主任荣誉：CIHAF2007年中国最具影响力设计师2007年中国建筑业十大新闻人物2005年度民用建筑设计市场di引荐最正确建筑人CIHAF2004年中国最具影响力设计师2004年度民用建筑设计市场di引荐最正确建筑人2003年度上海市

2、十大青年新锐建筑师高 栋 2021搜狐焦点商业地产开展论坛2021年6月 中国成都商业地产开展顶峰论坛2021年5月 同济大学商业地产设计课程 2021年5月 淄博商业地产顶峰论坛2021年4月 第一财经决战商场节目 第一财经频道 2021年 2月 “商业地产，卖还是不卖 3月 万达的商业方式 6月 主题创意产业园区的探求之路 6月 南外滩的弘基创邑老码头 上海商报2021年2月 同济大学“时代建筑社区营造学术论坛2021年12月 全国工商联房地产商会2021中国商业地产开展趋势专家研讨会2021年11月 苏州寻觅质量家园顶峰论坛2021年11月 西安居住区规划设计论坛2021年7月 上海国际

3、设计展设计创新论坛2021年4月 济南城市中心商业地产开发论坛2021年10月 第四届中国商业地产博览会创新论坛2021年8月 2021潍坊商业地产顶级对话2021年7月 清华大学商业地产高级研修班商业地产经典案例分析课程2021年6月 CIHAF北京住交会同期论坛2007年12月近期部分演讲与专访：为什么关注商业方式？秦孝公，依托商鞅建立起来的商业方式，使得大秦走上了强盛之路。即使后来商鞅被杀，他所建立的方式也难以被取代一百多年后秦始皇横扫六国、一致中国，多半也是靠了“商鞅方式百多年积累的家底秦国后期，秦人不知变革，没有重构“商鞅方式，终于导致迅速解体覆亡为什么关注商业方式？商业地产开发商的

4、中心价值点：商业方式商业地产开发的难题资金投入、开发周期开发复杂性市场风险性资源整合才干资源整合性后期运营招商商业方式的价值表达体系化高效率快速复制资源整合才干品牌价值战略开展如何躲避商业地产开发中出现的难题，构成更加高效、高盈利性的开发战略，关键是要处理“方式问题。商业方式与商业幅员商业方式如何决议商业幅员？商业方式企业战略导向产品&品牌价值商业幅员短期战略长期战略产品定位品牌战略运营战略开发周期中心资源金融方式产品方式运营方式品牌方式资源方式拿地方式网络布点市场细分品牌价值行业位置产品类型客群定位差别化战略品牌价值“影响“打造“梳理“决议商业方式与商业幅员“点-线-面商业地产方式与商业幅员

5、的关系短期商业方式点金融方式品牌方式产品方式资源方式拿地方式中期商业产业链线商业方式类规范化产品类规范化商业运营团队商业地产品牌价值商业开发战略导向长期商业幅员面商业布点网络化开展区域细分城市细分差别化开展战略七大武林秘籍1.九阳神功2.乾坤大挪移4.易筋经5.凌波微步6.弹指神通1.九阳神功2.乾坤大挪移3.独孤九剑7.吸星大法商业方式之一-深圳万象城一期万象城深圳万象城2004年开业2002年2005年万象城2021年杭州万象城2021年开业2021年万象城沈阳万象城2021年5月开业2021年2021年万象城无锡万象城“武林外传之商业方式华润置地华润置地是华润集团旗下地产业务旗舰，中国内

6、地最具实力的综合型地产开发商之一 。2021年华润置地进展战略调整，商业地产板块纳入公司新的盈利点，主打“万象城品牌。深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、无锡登陆，引领城市生活方式改动的同时，带动城市经济的开展、改善城市容颜。 深圳万象城杭州万象城九阳神功，出自宇宙第一神功，注重内功修炼，练到最后必需熬过全身燥热自焚之苦，打通全身一切几百个穴道，练成九阳神功。九阳神功融会贯穿武学至理精华，武学基底之一，练成后天下武学皆可用。九阳神功华润商业幅员附注：红色字体为已开业工程，工程开业时间更新到20

7、21年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国13个华润万象城，目前开业3个。华润开展历程2021年2021年2004年开展阶段性借助外力涉足商业华润商业起步于04年与新鸿基协作的深圳万象城，工程开业之后成为中国商业的标杆性工程，华润开场涉足商业地产领域。复制伊始战略转型快速开展加速投资2021年杭州万象城开业，标志着“万象城品牌化开展的开场，华润也开场选择适宜的优质地块，进展快速扩张。2021年华润置地将未来两年的重心逐渐偏向商业，推进“万象城商业方式，未来商业地产比例提至四成，

8、构成公司新盈利点。产品定位：购物中心、写字楼和高级公寓组成的中高端城市综合体区位选择：三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的中心区域商业体量：10万-20万平方米华润“万象城都市综合体开发周期：3-5年，开发周期相对较长，分期开发，住宅商业先行，其次为写字楼酒店。产品特点：大型城市综合体工程，涵盖高档购物中心、豪宅、甲级办公楼、星级酒店等。“万象城会迅速在城市规划上构成一个新的城市中心，改动原有城市的商业格局，提升城市的档次和笼统。万象城品牌定位上走高端道路，坚持商业的高质量，给消费者带来全新的消费概念和生活体验。商业运营方式：华润坚持其“中心优质商业物业持有型运营商业地产开发方式：品牌价值+

9、住宅开发+持有物业“万象城 开发方式：“品牌价值+住宅开发+持有物业方式品牌方式：万象城高质量都市综合体的代名词，它不仅推行了一种全新的都市生活方式，同时也改动了城市人们的生活轨迹。拿地方式：2021年来，华润置地在商业地产领域投入骤然加大，商业地产规划开场迅猛提速，延续在上海、天津、青岛中心区域拿地。战略转型之后，华润置地经过不同方式扩展优质土地贮藏来源，加大商业地产贮藏。其中重要获取土地的方式为借助集团资源，非公开方式获得优质地价土地。资源方式：外部协作资源：经过操作两个“万象城工程，华润与大量知名品牌商家之间建立了良好的协作关系，并且经过“万象城品牌继续复制，实现共赢。中心资源打造：经过

10、本身集团旗下品牌的建立，例如OLE，缤纷万象溜冰场、华润万家、中艺、华润堂、Pacific Coffee等，华润也构成了本身无法被复制的中心商业资源。金融方式：华润集团作为母公司，其雄厚的资金实力、商业资源亦是支撑华润商业地产开发的重要保证。华润集团的“孵化战略，在前期，华润集团拿地并进展前期的设计、招商，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，再将土地资产转入华润置地，区域公司完成后续的开发重担。 运营方式：华润介入商业地产领域就坚持物业持有型方式，尤其注重在对持有型商业物业的选择时机和持有型物业组合战略的把握。华润置地选择全部持有的物业普通位于一二线城市中心地段、较为成熟且出租率和租金收

11、益到达一定程度的物业，另外一些具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有。从持有物业的类型来看，华润置地主要持有写字楼和大型商业中心。商业方式之二-上海中粮大悦城一期“武林外传之商业方式中粮集团中粮集团努力开展商业地产，胜利开发了以“大悦城为品牌的城市综合体，并以“年轻、时髦、潮流、档次为市场定位，深受消费者追捧。在集团“全效力链城市综合体的两链开展战略指点下，中粮大悦城在立足以北京、天津为中心的环渤海都市圈的根底上，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角，着力在全国范围内开展更多大悦城品牌城市综合体工程。目前中粮集团正在整合地产业务，实现整体上市。乾坤大挪移，出自激发本身潜力，然后牵引挪移，其中变化神

12、奇，匪夷所思。此武功难学，以深沉内力为后盾，加上数十年的艰苦修习才干有所小成，张无忌身负天下第一的内功九阳神功，只两个时辰就已练到第六层，凡夫俗子一辈子也不会有这样的结果。西单大悦城上海大悦城乾坤大挪移中粮商业幅员附注：红色字体为已开业工程，工程开业时间更新到2021年5月。北京西单大悦城北京朝阳大悦城天津大悦城天津六纬路大悦城 沈阳大悦城上海大悦城成都大悦城全国7个中粮大悦城，目前开业4个。中粮开展历程2021年2021年2007年开展阶段性涉足商业北京西单大悦城于2007年12月28日开业，开业以来不断为消费者提供精彩纷呈的时髦生活体验，“大悦城品牌逐渐构成。逐渐探求快速扩张复制等待IPO

13、2021年沈阳大悦城华美入市，“大悦城品牌实如今国内的连锁复制，大悦城的品牌逐渐被市场所认知。开展规划：未来2-3年在全国复制10个，5-10年将在全国规划约20个，未来5-10年，商业地产资产总额到达1000亿元以上。产品定位：定位于“年轻、时髦、潮流、档次城市综合体区位选择：一线城市或者二线省会城市中心商业地段商业体量：5万-10万平方米中粮大悦城开发周期：2-3年产品特点：大悦城选址均位于城市中心地段的城市综合体，体量从20万-70万不等，普通包含购物中心、星级酒店、甲级办公楼、效力式公寓。大悦城系列产品在定位上坚持走年轻时髦道路，与目前商业地产龙头老大万达实现差别化开展，大悦城定位更加

14、时髦前卫、业态组合更加丰富精致。中粮由于其具备雄厚的资金实力，收买商业价值高的物业加以改造，亦是其产品线拓展的战略之一。商业运营方式：持有运营商业地产开发方式：“母公司资金注入+IPO方式“大悦城 开发方式：“母公司资金注入+IPO方式品牌方式：大悦城“年轻、时髦、潮流、档次为市场定位的城市综合体。拿地方式：借助中粮央企的背景，中粮集团在各个城市拿地均能获得不少政策性优惠支持，一定程度上降低了开发投入。出于快速扩张的目的，中粮集团经过收买商业价值高的物业加以改造，亦是其大悦城品牌快速拓展的战略之一。资源方式：外部协作资源：中粮集团在操作大悦城工程中，在初期就与大量商家达成战略联盟协作关系，希望

15、构成“品牌复制效应，整合商业资源，谋求打通商业全产业链，为后续快速开展奠定良好的根底。金融方式：中粮集团坚持持有型物业，可出卖型商业较少，资产沉淀量大，前期开发投入与年租金报答不成正比，假设没有母公司中粮集团的资金注入，其较难快速开展。中粮集团经过资金注入，也旨在谋求经过资产溢价，在金融市场上经过IPO，获得超额报答。目前，中粮集团旗下非上市公司中粮置业、中粮地产业务处于整合中，估计合并完成后，中粮集团将分拆商业房地产在香港或中国内地上市，目的于2021年内完成，加快处理为“大悦城输血的融资问题。运营方式：中粮集团采取长期持有运营战略，与华润置地的商业运营方式如出一辙。商业方式之三-宁波鄞州万

16、达广场“武林外传之商业方式万达集团万达广场历经十余年开展，已从第一代的单店、第二代的组合店，开展到第三代城市综合体，曾经构成商业地产的完好产业链和企业的中心竞争优势。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产方式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、文娱等多种功能于一体，构成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。独孤九剑，出自无招胜有招，杀尽仇寇奸人，败尽英雄豪杰，独孤九剑胜在速度，招数全面，讲究速度的判别和速度的出手。不论敌手的内力如何深沉，到了“独孤九剑精微的剑法之下，尽数落空。令狐冲内功平平，领悟“独孤九剑的精华-无招和速度，无往

17、不克。宁波鄞州万达广场五角场万达广场独孤九剑万达商业幅员哈尔滨香坊万达广场哈尔滨哈西万达广场长春重庆路万达广场长春红旗街万达广场长春宽域万达广场长白山万达广场沈阳太原街万达广场沈阳铁西万达广场沈阳北一路万达广场抚顺万达广场大连万达华府大连高新万达广场大庆萨尔图万达广场北京CBD万达广场北京石景山万达广场天津河东万达广场太原龙湖万达广场包头青山万达广场呼和浩特万达广场石家庄裕华万达广场唐山路南万达广场廊坊万达广场西安李家村万达广场西安民乐园万达广场兰州城关万达广场银川金凤万达广场成都金牛万达广场成都锦华路万达广场绵羊涪城万达广场南宁万达广场福州金融街万达广场福州仓山万达广场宁德万达广场漳州碧湖万

18、达广场泉州万达广场晋江万达广场厦门湖里万达广场广州白云万达广场洛阳万达广场郑州二七万达广场郑州中原万达广场武汉经开万达广场武汉东湖万达广场武汉万达广场武汉菱角湖万达广场宜昌万达广场南昌八一广场万达广场南昌红谷滩万达广场襄阳万达广场长沙开福万达广场宁波江北万达广场宁波鄞州万达广场绍兴柯桥万达广场温州龙湾万达广场上海五角场万达广场上海周浦万达广场上海江桥万达广场上海宝山万达广场南京建邺区万达广场泰州万达广场常州新北万达广场南通万达广场无锡滨湖万达广场江阴万达广场苏州平江万达广场镇江万达广场淮安万达广场烟台芝罘万达广场青岛CBD万达广场青岛东台路万达广场青岛李沧万达广场济南魏家庄万达广场合肥包河万达

19、广场合肥天鹅湖万达广场芜湖镜湖万达广场重庆南坪万达广场重庆万州万达广场附注：红色字体为已开业工程，工程开业时间更新到2021年5月。全国77个万达广场，目前开业37个。万达开展历程2021年2006年1999年开展阶段性战略转型万达于1999年开场转型从事商业地产开发，最初与沃尔玛构成战略协作关系，“订单地产雏形渐渐构成，万达第一、二代产品入市。商业资源整合方式确立快速扩张开展预备IPO“城市综合体概念第三代产品渐渐成熟，开场打造万达中心上下游商业产业链，商业规划逐渐在二线城市展开。万达具备了较强的商业战略协作资源和商业资源整合才干，步入快速开展时期，逐渐在三线城市中实现布点。方案到2021年

20、开业70个万达广场，规模排名全球行业前列。产品定位：城市综合体，高质量住宅、万达商业广场，辅以星级酒店或类居住类产品区位选择：国内一、二、三线城市的中心地段或城市副中心或新区的中心。商业体量：10-20万平方米万达广场开发周期：1-1.5年，开发周期短产品特点：万达第一、二代产品选址在城市的最中心商圈；2006年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。万达第三代产品体量大，普通为50-100万平方米，工程更多项选择择在城市近郊的新城或城市旧城改造腾挪出的空间。在前期获得地方政府优惠政策，土地获取本钱低，整体工程的分期开发工期紧凑，对资金的周转要求极高商业运营方式：第三代产品以持

21、有运营为主，部分商业街用于销售商业地产开发方式：“现金流滚资产的方式，享用房地产开发和资产溢价双重利润“万达 开发方式：“现金流滚资产的方式品牌方式：以“万达广场命名的城市综合体包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、文娱等多种功能于一体，构成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。 拿地方式：万达方式获得政府在选址、地价、配套等方面均享用非常优惠的政策支持低廉的土地本钱，加上“订单方式的国际品牌吸引力，使万达集团在工程后期运作上游刃有余。资源方式：外部协作资源：与大量零售商家建立了长期协作关系，各个地方公司拥有众多外乡零售商家资源。中心资源打

22、造：万达经过战略调整，整合众多商业战略同伴资源同时，衍生了本身商业地产的纵向产业链。集中在主力店资源，万千百货、万达影院、大歌星KTV等主力商户资源构成了万达无法复制的中心竞争力。金融方式：万达地产的商业方式主要采用“现金流滚动方式，一方面经过物业销售获得大量回款，另一方面经过与银行签署运营性物业抵押合同获得贷款，这两部分现金流成为后续工程开发的启动资金，依次往复构成延续的滚动开发。万达的开发周期紧凑，商业普通为1-1.5年，现金流周转快，对企业的财务压力较大。“现金流滚资产的商业方式围绕商业方式进展了一系列资源和运营的优化，产业链环节的资源投入比较合理、衔接顺畅，资源体系的整合才干强，盈利情

23、况较好，打造了较强的综合竞争力。运营方式：万达除部分出卖型商业街外，万达商业广场以持有运营为主。万达广场销售物业的回款可以平衡土建、土地本钱等支出，等于免费拥有一个购物中心，追求长期租金收益和物业增值。商业方式之四-苏州印象城“武林外传之商业方式深国投深国投商置2003年4月成立于中国深圳，工程分布珠江三角洲、长江三角洲等地，是中国最具行业竞争力和影响力的商业地产公司之一。深国投商置在商业地产价值链的各个环节构成了工程拓展及开发管理、招商运营管理、资产管理及基金投资管理等中心竞争力，引进华润深国投投资和太平洋中国地产基金作为重要股东，为公司开展提供强有力的股东背景，与国际著名的商业地产公司及投

24、资银行建立了严密的协作关系。易筋经，出自少林正宗内功心法，千年绝学。旨在改动筋骨，按原来的功法要求，须先练一年左右内功，到达内壮后，方可练。“易是变通、改换、脱换之意、“筋指筋骨、筋膜，“经那么带有指南、法典之意。苏州印象城郑州音像城易筋经深国投商业幅员常熟音像城苏州印象城南京工程江阴新一城扬州工程惠阳新一城顺德新一城佛山新一城深国投广场宝安深国投广场东莞工程肇庆工程湛江工程茂名工程南海工程北京新一城马鞍山新一城益阳工程芜湖工程杭州新一城杭州印象城宁波工程漳州工程泉州工程南昌工程天津工程重庆工程潍坊工程淄博工程临汾工程长沙工程郑州印象城成都工程绵羊工程宜宾工程德阳工程附注：红色字体为已开业工程

25、，工程开业时间更新到2021年5月。全国36个深国投工程，目前开业12个。深国投开展历程2021年2006年2003年开展阶段性战略协作初涉商业地产深国投商置成立于2003年，母公司深国投作为沃尔玛中方股东，为沃尔玛在中国开发建立购物广场，配合沃尔玛在中国扩张。战略联盟多方取经方式熟练独立开发2004年，嘉德置地与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心工程。2005年7月，深国投商置与大摩、西蒙地产协作。2021年深国投逐渐与国外协作方处理历史遗留问题后，深国投商置曾经整合成为华润地产系的成员。深国投产品定位深国投商用置地主打三个品牌：深国投商业广场、新一城、印象城。工程集中在

26、经济开展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市。深国投商业广场，集商场、写字楼、超市为一体的大型综合体。新一城，定位于社区、群众化家庭型区域购物中心，以群众化、家庭化为品牌特征，效力现代家庭生活。印象城，定位于时髦、潮流的中高端家庭型区域购物中心，印象城力求将时髦与质量完美交融，努力为消费者带来时髦缤纷的生活。“深国投 开发方式：商业+金融+开发+管理拿地方式：“订单方式在深国投商置开展过程中，扮演主线位置，深国投商置经过与国际知名零售商的协作来提升公司本身的品牌价值，并利用该品牌价值轻松选择获得大量低价土地。深国投商置从此成为沃尔玛的“订单式开发商，依托“沃尔玛的金字招牌，在内地二、三、四

27、线城市一路拿地，所向披靡。转为华润旗下之后，深国投摆脱了以前依托方式制胜、抗风险才干弱的缺陷，与华润置地共享集团的拿地优势。资源方式：外部协作资源：在与西蒙、嘉德的协作中，积累了大量商家资源和丰富的商业地产运营开发管理阅历。中心资源打造：与华润共享自有商业品牌资源。金融方式：母公司深国投信托现为华润信托提供的滚动开展资金支持，发扬了资金撬动的杠杆作用。引进华润深国投投资和太平洋中国地产基金作为重要股东，为公司开展提供强有力的资金支持。拥有多家国际一流金融、商业协作同伴，融资渠道多样化。与外资金融机构组建房地产封锁基金，加强连锁开发才干。运营方式：持有运营品牌方式：深国投旗下三个产品线之间定位各

28、异，与华润旗下的万象城、欢乐颂构成互补性产品系列。商业方式之五-无锡宝龙城市广场“武林外传之商业方式宝龙集团宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，物业工程普通位于在中国国内有高增长潜力其它二、三线城市扩展商业物业，包括福建省、江苏省、山东省、河南省、安徽省、吉林省以及重庆市、天津市内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。宝龙城市广场是综合性商住开展工程，普通包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设备，以及优质住宅物业。凌波微步，出自逍遥派独门轻功步法，轻巧快速 ，对武功内力要求低，短期之内即能练成，御敌技巧灵敏变通。凌波微步，为武林入门武功，修炼时间短，可速成，适宜修为

29、尚浅的人修炼，习者可以用来躲避众多敌人的进攻。福州宝龙城市广场无锡宝龙城市广场凌波微步宝龙商业幅员重庆合川宝龙城市广场 福州宝龙城市广场泉州安溪宝龙城市广场 蚌埠宝龙城市广场 洛阳宝龙城市广场郑州宝龙城市广场 新乡宝龙城市广场 天津宝龙国际中心 泰安宝龙城市广场青岛城阳宝龙城市广场 青岛李沧宝龙城市广场 青岛即墨宝龙城市广场 烟台海阳宝龙城 宿迁宝龙城市广场盐城宝龙城市广场常州宝龙城市广场苏州太仓宝龙城市广场 无锡宝龙城市广场 附注：红色字体为已开业工程，工程开业时间更新到2021年5月。全国18个宝龙工程，目前开业7个。宝龙开展历程2021年2006年1999年开展阶段性战略转型宝龙集团始于

30、厦门，2003年宝龙集团转向商业地产，以“宝龙城市广场为主打产品的商业地产板块成为其战略投资重点。土地贮藏融资上市快速扩张开展自2006年开场，宝龙集团在东部沿海的三四线城市高速扩张，坚持深耕二三四线城市，着力城市综合体的建立。2021年，宝龙地产在港主板上市，募集愈20亿资金，主要用于土地贮藏和开发集团现有工程。2021年将总部移师上海 ，开场全国化拓展。产品定位：区域型以商业、购物中心为主导的城市综合体区位选择：位于中东部沿海三四线城市，福建、江苏、山东、河南、安徽内等多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。商业体量：10-30万平方米不等宝龙城市广场开发周期：2-3年产品特点：相比同

31、行，宝龙城市广场产品线在定位、设计、招商尚处于起步阶段。在三四线城市与地方政府找到良好的协作契合点，经过政府获得低价土地贮藏、地价分期付款、税收减免、市政配套支持。差别化开展战略，深耕三四线城市，大型商业弥补区域商业配套缺乏，宝龙工程在规划、设计、业态等根底上具备了强势塑造新区中心商圈的条件。商业运营方式：普通50%-70%商业自持运营。步行街、商铺、非中心商业散售部分在30%-50%左右。根据工程现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。商业地产开发方式：建立在低土地本钱根底上的“现金流滚资产方式“宝龙 开发方式：建立在低土地本钱根底上的“现金流滚资产方式拿地方式：宝龙方式，重点关注知名商业地

32、产开发商所无暇关注的市场空白，选择三四线城市的新城投资，获得政府在土地、城建配套、税收上的大力支持，拿地时间段集中在2005-2021年，地价偏低。资源方式：外部协作资源：以三四线城市本地资源为主，与众多国际化、知名零售商家的战略联盟协作处于起步阶段。中心资源打造：2021年宝龙集团宣布进军百货零售业，自营宝莱百货品牌，定位二三线城市。欲凭仗宝龙城市广场综合体的业态整合优势，紧缩产业链，打造自主百货品牌，提供集约化产品。金融方式：商业运作上，宝龙城市广场住宅开发面积占比30%-40%，商业地产面积60%左右，住宅全部销售，商业地产的面积中30%左右出卖。开发时序上，住宅先卖、可出卖型商业其次。

33、商业运营上，宝龙城市广场原那么上50%-70%商业自持运营。步行街、商铺、非中心商业散售部分在30%-50%左右。根据工程现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。商业出卖部分采取“售后包租，年投资报答率承诺在6-7%。运营方式：除销售外，持有运营和售后返租为主。品牌方式：宝龙城市广场，满足商业地产投资、运营双重需求，缔造城市新商圈，完善城市功能配套。商业方式之六-南京水游城“武林外传之商业方式鹏欣集团：弹指神通 上海鹏欣集团是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团。在集团“产业多元化、产品差别化、规划全球化、资产证券化的开展道路指引下，目前已拥有全资、控股子公司几

34、十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。 上海鹏欣房地产开发成立于1995年，集房产开发、建筑、销售、物业为一体。弹指神通 ，出自东邪的独门绝技 ，强调另辟蹊径，出乎预料，在对方毫无预备的前提下，一击制敌。弹指神功，将毕生力道集中一点击发而出，出其不意，天下无双无对，精悄然妙，指力通神。南京水游城南京水游城弹指神通水游城商业幅员附注：红色字体为已开业工程，工程开业时间更新到2021年5月。全国5个水游城工程，目前开业1个。盘锦水游城天津水游城南京水游城成都水游城武汉水游城产品定位：区域型家庭生活中心，目的消费群定位在1840岁的中等收入程度，并且希望追求生活质量的人 。区位选择：二线省会城

35、市中心位置商业体量：10-20万平方米不等水游城开发周期：2-3年产品特点：体验型消费，引入各种生态景观主体化、温馨有趣的购物环境在设计时，注重商业、自然与人的交融，将封锁传统的购物空间翻开，营造出一种自然、休闲的购物方式。商业运营方式：持有型运营商业地产开发方式：私募股权+政府信誉背书商业方式之七-上海临空Soho“武林外传之商业方式Soho中国：吸星大法 SOHO中国前身北京红石实业有限责任公司成立于1995年，由潘石屹现SOHO中国董事长和张欣现SOHO中国总裁联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时髦生活方式的房地产开发公司。SOHO中国的商业方式是：“中心地段+散售

36、商业方式不搞大规模土地贮藏，开发商业地产，一致规划、建立，一致市场销售，一致出租和管理。吸星大法 ，出自金庸武侠小说作品，是日月神教教主任我行和令狐冲的武功，可以吸引他人内功而本人所运用，正邪两派谈及吸星大法无不谈虎色变。 北京Soho现代城吸星大法上海东海广场SohoSoho中国商业幅员Soho规划城市：上海、北京Soho中国的商业方式是：中心地段+散售商业方式聚焦一线城市，不搞大量土地贮藏；主要途径：购买物业，“化烂尾为利润，物尽其用，物有所值； 投资方向：交通条件便利、租赁价值低、但销售溢价高的物业一致规划、建立，一致市场散卖销售，部分物业一致出租和管理例如北京前门大街。Soho中国在上

37、海区位选择：上海中心商业、商务区边缘地段的工程作为其投资的主导方向；交通条件：中心交通枢纽轨道交通、空港、城市交通主干道高架沿线工程；物业价值：除临空地块外，收买物业均位于上海浦西内环以内，租赁价值低、但销售溢价高的物业；收买方式：4个经过收买物业方式东海广场、曹家渡地块、海伦路地块、新世界长宁商业中心，2个经过股权收买外滩204、卢湾区43邻居，1个经过土地市场招拍挂获取土地临空15号地块；收买本钱：除临空15号地块外环、卢湾区43号邻居部分控股两个工程外，其他5个工程收买的楼板价为22159元/平方米。临空15号地块为Soho中国在上海独一一块经过招拍挂方式竞得土地，楼板价仅为6247元/

38、平方米。2021年来，Soho中国摆脱固守京城的开发思绪，选择上海作为其投资布点的第二个选择。至今不到两年的时间里，Soho中国在上海曾经完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海路、长寿路、四川北路、徐家汇等七个黄金商业区的规划。累计收买金额为147.78亿元，累计投资物业总建筑面积约92.9万平方米。“溢察看华润置地：华润置地的商业方式不断坚持高质量的开发目的，工程开发周期较长，未来商业地产的扩张速度将决议其未来幅员。万达集团：近几年商业地产开发的主力军，曾经实现全国化的网络布点，构成了较强的竞争力，但是万达在商业质量打造上略显欠缺，硬件设备、创新业态、体验式消费等环节上有待提升。中粮集团

39、：大悦城年轻时髦的定位方式，受城市开展层级、消费人群构造影响较大，与万达系列产品定位相比，大悦城产品受众面更窄，大悦城系列产品目前在快速进展扩张，但在“商业复制方式上尚需进一步寻求适宜的开展途径。深国投：“深国投广场、“印象城、“新一城，多产品线导致中心品牌价值不明晰，品牌内涵弱化。宝龙集团：出卖型商业未来运营的难题、三四线城市商业的消费力有待商榷。鹏欣集团：“水游城系列产品数量太少，能否连锁化布点开展有待察看。Soho中国：散卖为主的运营战略、缺乏持有型物业比例，影响公司长期战略和盈利才干。商业方式商业方式是翻开商业地产这扇门的金钥匙。商业方式，商业地产开发中的“武林秘笈，构成商业地产开发的

40、中心竞争力。1.与商家良好的战略协作关系2.自建中心主力店商家资源资源方式3商业地产方式对未来商业幅员的影响11.母公司强大的资金实力2.灵敏多变的金融战略IPO, Reits金融方式拿地方式41.抓住市场空白，抢先布点2.与政府“低价或“低本钱拿地的议价才干商业地产把控力、品牌差别性、中心竞争力塑造商业地产运营方式、产品形状、拓展速度、网络布点长久开展、企业战略、商业方式再调整品牌方式21.单产品线2.多产品线商业规划、多元化开展1.0 金融方式开发商商业品牌金融模式商业版图华润置地九阳神功万象城母公司雄厚资金实力上市公司三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的核心区域中粮集团乾坤大挪移大悦城母公司雄厚资金实力商业板块等待IPO一线城市或者二线省会城市核心商业地段万达集团独孤九剑万达广场现金流滚资产等待IPO国内一、二、三线城市的核心地段或城市副中心或新区的中心。宝龙集团凌波微步宝龙城市广场低土地成本基础上的“现金流滚资产模式”上市公司位于中东部沿海三四线城市，福建、江苏、山东、河南、安徽内等多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。深国投易筋经印象城等母公司雄厚资金实力金融伙伴信托支持拟通过母公司增发融资经济发展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市。鹏欣集团弹指神功水游城经营性贷款未上市民营企业二线省会城市核心位置Soho中国吸星大法Soho系