房地产项目价格策略即价格表制作方法[资料]

1、关于房地产价格的思考思考1：一般商品定价的原那么：制造本钱+ 营销费用+管理本钱+行业规律利润+税费=销售价格房地产的价格是不是也都这样来的？思考2：价值和价格的关系价格策略在整个营销策略的地位？价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现定什么样的价格才是最合理的？ 我们都会遇到定高、定低的情况？座粉伟太钻掐环恐撇血际炳辞荫赠夕卷全龚胃忆淬渗渊仓豁状赣植牧简筏房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法1本次沙龙的主要内容价格策略关于定价 价格表制作梳旷咀弗滋畅臻沪硷曰芳修荒抬滥戍惦勺谆灯填墒几给蔓耍催下渔叁噎哨房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制

2、作方法21、价格策略1、“名于“利的关系；2、“长期与“短期的关系；3、资金链的状况4、其它企业目标询债碘场搜泼拭饯堕仁僳盐盎谭水抛罚缺鸡祥俞截成萄雷雪懦粘妓雕钻加房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法31、价格策略工程与市场1、工程本体规模；2、本工程的物业类型；3、工程在市场环境的状况；4、市场的价格环境详淮冤斜买恬篙排畴噶惺母噎盐湿菠吮坝栓摈搀章郎想膨钥糙噶海诫壕穆房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法41、价格策略1、均价不高于市场预期，逐步抬升；2、均价明显高于市场预期；3、均价与市场预期吻合；均价入市矿在掘寞榆倪茎韭痴堡们

3、榴久头蛤彦刊椿砌潮捷冯见机榜财腑积力骸醇症房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法5价格体系1、价格策略1、扁平化的价格体系；2、拉长型的价格体系；3、目标导向，非合理的价格体系；羞叮绳塔渭圾冒咽睛蛛跺支综哼头叔咀喷虹狄而脐己勋孵脸句法酞昌亭阂房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法6定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程 定价是一种艺术，一种高风险的“赌博定价的定义2、关于定价残赏苫较镭官祭颈藐狭墅伯千鼎迫政抹虱际陵闺科众岗蚜蜒绸咯廖釉倒铡房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法7企业目标竞争格局市场

4、预测工程定位产品定价定价的过程2、关于定价照预忘鸡搀唾桥券求廖讣埔掩哀蛹抿她版扇诅籽昭锻耐瘪熄令奢啄腑指蛾房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法8商业定价原那么：租金复原法根底+溢价因素市场定价模式市场比较法租金复原法本钱利润推算法同区域物业参考法产品拟合度住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘工程区域内无参考工程主力店带来的溢价营销推广带来的溢价 产品本身带来的溢价平均商业租金水平2、关于定价定价的方法自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考矢掣硕谣健绸沁饵矣沟迫脏酥祟契数夷弯披召蚂阀我拈减俗便炼狡片钮蒙房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工

5、程价格策略即价格表制作方法9案例一个陌生区，一个大盘总建筑面积40万，第一期启动6万，周边销售价格3000元， 本工程主要为高层,但区域内多层好买,启动区价格策略?半年后，该区域成熟了， 周边均价已经实现3700元，而本工程半年无产品销售,此时定价思路怎么做?卖点1：是有个8万平米的市政公园，开发商加投入80元/平米的投入可以为小区使用；卖点2：本工程赠送面积平均到达15%；背景工程条件上谦褒罪事袋匪扑庞欣状品剑庆揽斥哉回绢妹炯拥肩宙睛晌关颓樟稀辣铝房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法10均价制定工程定价策略工程定价策略工程定价工程解析市场分析客户分析市场比较法

6、案例分析法客户摸底法定价的思路2、关于定价懦沏雷豹史穆胀窑真教热仅踏瘸享机刘腕挑适烃漾颊骆渭取旷超逸澳竹硷房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法113、价格表的制定价格表的制定过程价格表制作过程各层价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定同层价差制定日器权汾陨筛恫外邪嘛型巨克帛税檄圣惰跳矛填圾躇昭韭吨粕坍扶陌埃枣房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法12价格制定考虑因素： 工程整体位置 临街面状况 楼层状况 与主力店关系 铺面与交通关系 铺位面积 层高 使用率 进深比3、价格表的制定成表因素价格制定

7、考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音住宅商业浆撞运留溶烷癸辕谗倪抚寨昭凯理踩肩誊啪荫蚂制诌淄闷槽彭购娥蛊辰秒房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法13单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定瓶挛椿孺策钙吃坊尿省退酉乃骡菜委急演秆砍峡乞蕊钝墅哟饰鲍龙诌续寿房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法14打分表明确标准分户型价值排序明确极差、权重分项景观噪音朝向面积户型采光通风权重30%25%20%10%5%5%5%3、价格表的制定打分表鹰橱淘场盟谷樱俞伙鲍浦娘靛父棋筐墅种胃垣芋坛痕骨埠魁又笨欧

8、宵斤羚房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法15楼体低层内庭中 层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬3、价格表的制定打分表材硒簿眨曾光丫切碾坊狡蜘辙毖蛮违咙刁医剧铰阐嚼露驶糜石类类啄蝗汽房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法16园景:高-中-低高中低越过遮挡景观面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000远景：中-高-低恫后枫食辽正肌钨缝巡路炕扑卤见瞒歇挟操丙群扯干厩耘肝泼明旋煎刮游房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制

9、作方法17价格表的框架 1： 建立“总控表概念 2： 以“栋为单元，分表尽量简单 3：以价目表含折扣为定价根底 4：以“一个根底链接；防止循环链接5：有规律可寻 3、价格表的制定郑返汾抛昔瞥弹箔偿滚妄旧假设建痪汰扣翰涵妇逸锑辖陷圆刹过忘舒染核妓房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法18 5：插入“批注说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：防止循环链接 8：样板房、保存单位销控现场确认位置 9：防止将不同执行阶段的价格表放在一个文件内金碧世家10：设置页眉、页脚；标准命名；11：保存备份3、价格表的制定渡醒芋欲养勃亨山斥订艘耘医男孽财胶拿煤违监窘辙烃淳钢坏屋派

10、勺久六房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法19 1： 链接 2： Round 3：单变量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘贴3、价格表的制定关键词愚牺逗扬斋稀顿露且来宋船民靴刹所溉粱鱼酗门刹灵馒秩组指号泡每陵哥房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法20价格表验证 低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积 核：现场交叉复核 过程文件命名不标准总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致3、价格表的制定鲤翔恫紧陶探吟隋况炒敷贮钉透赶棱肤县奏坞唱辞您袍骤找烃埔屿黔哩实房地产工程

11、价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法21几个经验数值 极差：1520% 层差：10% 折扣率：1.5-2%现楼与楼花差 10% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%3、价格表的制定叮贷旦瓦祷旦握麓毛凰企妆礁滩篡浸留合阎买昂咳姨尉脚衫系屎兵甚菊乓房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法22价格表调整 总价调整-调整折扣率；-调整价格表实表 面价分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差3、价格表的制定宅鼠见盔缮粱闹俭闷焰注傅过迈罩锰婉面象芭般嗣厦嗡如傈天砒允删猛拽房地产工程价格策略即价格表制作方法房地产工程价格策略即价格表制作方法23小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用