城市土地定级和基准地价制定

1、城市土地定级和基准地价制定一、工作汇报二、技术总结主要内容工作简介此项工作于 2005 年 月启动，由市国土资源局主持,石家庄市地产事务所和河北师范大学资源与环境科学学院合作完成。一、确定更新范围，补扩工作底图；二、确定工作技术路线；三、进行资料收集与整理；四、进行土地级别划分和基准地价测算；五、广泛征求意见。工作程序与步骤一、准备与量化工作底图阶段二、资料调查与收集阶段三、资料整理与初选阶段四、土地定级阶段五、土地估价阶段六、地价分析比较阶段七、 征询阶段八、听证阶段九、成果修改、整理输出阶段项目成果 一、文字成果1. 石家庄市城市土地定级与基准地价更新工作报告；2. 石家庄市城市土地定级与

2、基准地价更新技术报告；项目成果 二、数据及表格1. 石家庄市城市土地级别面积表；2. 石家庄市城市基准地价表；3. 石家庄市城市基准地价修正系数及说明表；4. 上次（2001年）及本次土地级别与地价比较表；5. 各用地类型地价区段分布表；6. 各用地类型地价区段面积表；7. 不同土地级别面积登记表；项目成果 三、图件成果1. 石家庄市商业用地土地级别与基准地价图；2. 石家庄市居住用地土地级别与基准地价图；3. 石家庄市工业用地土地级别与基准地价图；4. 石家庄市商业用地繁华程度（商服中心）作用分值级别图；5. 石家庄市商业用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图；6. 石家庄市商业用地对外交

3、通便利度（火车站）作用分值级别图；7. 石家庄市商业用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图；8. 石家庄市商业用地公用设施完备度（银行）作用分值级别图；9. 石家庄市商业用地公用设施完备度（中学）作用分值级别图；10.石家庄市商业用地公用设施完备度（小学）作用分值级别图；11.石家庄市商业用地公用设施完备度（幼儿园）作用分值级别图；12.石家庄市商业用地公用设施完备度（医院）作用分值级别图；13.石家庄市居住用地繁华程度（商服中心）作用分值级别图；14.石家庄市居住用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图；15.石家庄市居住用地对外交通便利度（火车站客运）作用分值级别图；16.石家庄市居住

4、用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图；17.石家庄市居住用地公用设施完备度（中学）作用分值级别图；18.石家庄市居住用地公用设施完备度（小学）作用分值级别图；19.石家庄市居住用地公用设施完备度（幼儿园）作用分值级别图；20.石家庄市居住用地公用设施完备度（医院）作用分值级别图；21.石家庄市居住用地公用设施完备度（银行）作用分值级别图；22.石家庄市工业用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图；23.石家庄市工业用地对外交通便利度（火车站货运）作用分值级别图；24.石家庄市工业用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图；25.石家庄市工业用地对外交通便利度（高速路口）作用分值级别图；项

5、目成果四、电子成果1. 所有文字及图件的文本文件、图形文件及数据库光盘；2. 石家庄市基准地价更新成果演示光盘。土地定级与基准地价成果应用 一、应用意义更新后的土地级别与基准地价较2001年的级别和价格有一定的变化，尤其是地价水平有不同程度的提高，适应了市场的变化。对于调控全市宏观经济发展，引导房地产市场走向规范有重要意义。土地定级成果可为制定合理的土地使用税费标准提供依据，为土地估价成果提供校核依据，揭示市区土地使用现状的内在差异及存在的问题，可为城市规划的修改调整提供参考。土地估价成果可宏观控制、管理和引导土地市场中地价变化，为制定、执行地价管理政策，防止国有资产流失提供依据，可在防止地价

6、暴涨和土地投机行为方面发挥作用。估价成果可为提高地产市场透明度、改善投资环境奠定基础，为土地使用权转让、出租、抵押等经济活动服务，为制定土地出让底价提供依据。土地定级与基准地价成果应用二、基准地价对经济发展和城市建设的指导意义1. 基准地价水平是衡量城市经济状况的重要指标2. 基准地价水平可反映城市土地的资产总量3. 基准地价对地产市场有引导作用4. 基准地价的出台有利于增加政府收益5. 基准地价的出台，有利于平抑地价，防止地价波动和地产投机。技术总结一 更新目的与范围一 更新目的与范围一更新目的与范围（一）更新背景 按照中华人民共和国城镇土地定级规程（GB/T185072001）和城镇土地估

7、价规程（GB/T185082001）的要求，基准地价成果使用3年必须更新一次。 我市现行的土地级别和基准地价于2002年12月由国土资源部、河北省科学技术厅组织鉴定验收后，2003年5月公布实施，广泛应用于有偿用地管理实践，对推动我市的土地使用，规范和培育土地市场，加快城市基础设施建设发挥了重要作用。 然而由于近年来土地市场快速发展，现行的级别和地价已不能完全适应发展需要，更新基准地价成为土地市场发展的必然要求；同时，随着近年来我市社会经济的迅速发展，城市建设步伐加快，基础设施建设更加完善，也促进了土地价格的上升。所以，应该及时对基准地价进行更新。 一更新目的与范围（二）更新目的 本次更新是在

8、原定级估价成果基础上的重新调整评定，其目的是在总结原成果在实践过程中存在问题的基础上，根据石家庄市基础设施、发展规模及新的建设格局重新划分土地级别；从市场调查分析入手，测定并调整级别基准地价水平，完善宗地价格修正体系。 更新仍按分类定级、分类估价，划分出商业、居住、工业三类用地的级别及相应基准地价，建立宗地价格修正体系，为进一步完善地产市场提供科学依据。一更新目的与范围（三）更新范围 本次测算范围为：北至汊河、石太高速，东至京珠高速，南至市界（与栾城接壤），西至市界（与鹿泉接壤），总土地面积平方公里。 上次测算范围为：19972010年土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的所有土地，面积平

9、方公里。 与上次测算相比，本次范围界线外延至市区界和明显线状地物汊河、石太高速，面积增加平方公里。更新前后范围比较上次平方公里本次增加了平方公里上次定级估价边界本次定级估价边界二 更新依据与原则二更新依据与原则（一）更新依据 1、法律法规依据 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 2、技术依据 城镇土地分等定级规程（GB/T185072001） 城镇土地估价规程（GB/T185082001） 二更新依据与原则3、理论依据（1）土地级别更新的理论依据 区位理论 城市功能理论 城市规划相关理论（2）基准地价更新的理论依据 马克思主

10、义地租地价理论 西方古典经济学地租理论 区位理论 城市土地利用分类理论 土地供求理论二更新依据与原则（二）更新原则1、级别更新原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 级差收益原则 定量与定性分析结合原则 定级与估价相结合原则2、基准地价更新原则 预期收益原则 替代原则 供给与需求原则 最有效使用原则 报酬递增与递减原则 贡献原则 变动原则 合法原则三 更新方法与过程三更新方法与过程（一）更新方法1、技术方法： （1）级别更新：首先，采用全域覆盖多因素综合评定法评定土地级别；其次，根据影响因素综合变化结果调整，即根据城区建设的发展、扩建、基础设施的改善所引起的土地质量变化规律调整土地级别

11、；再则，根据地价水平的一致性、地段相连性、用途一致性等调整原有土地级别。最后综合确定土地级别。 （2）基准地价更新：采用样点平均法。样点地价采用租金剥离法、剩余法、收益还原法、成本逼近法等方法计算。2、技术手段： 采用地理信息系统（GIS）对数据、图件进行处理,运用深圳凯立德“城镇土地定级估价系统”(“Careland”软件)进行要素采集、叠加计算、分析。三更新方法与过程（二）更新过程1、级别更新： （1）更新范围界定； （2）底图编绘与数字化； （3）定级因素指标体系及权重确定； （4）定级因素作用分值计算； （5）级别校核； （6）级别更新。2、基准地价更新： （1）确定基准地价内涵； （

12、2）地价评估方法与地价体系确定； （3）样点分析与样点地价测算； （4）基准地价测算； （5）宗地地价评估； （6）基准地价、宗地地价编制修正系数编制。序号名称图形数据属性数据1商服中心石家庄市城镇商服中心分布图、石家庄市商服中心确定方案名称、位置、占地面积、商服网点数、用地效益、级别2道路通达度石家庄市现状道路等级图名称、宽度、长度、年车流量、性质3长途汽车站车站调查表名称、位置、占地面积、年客运量4公交便捷度石家庄市交通旅游图站点名称、公汽日流量、停靠路数5规划道路石家庄市城区总体规划图名称、位置、等级（主干道、次干道、支路）6医院石家庄市交通图、医院统计表名称、位置、病床数、等级7火车站

13、石家庄市城区图、石家庄市交通旅游图名称、位置、占地面积、年客运量、年货运量、运输收入、职工人数、等级8小学石家庄市小学分布图名称、占地面积、建筑面积、在校人数（人）、教师人数、所在区、性质、类型9中学石家庄市中学分布图名称、占地面积、建筑面积、在校人数（人）、教师人数、所在区、性质、类型10超市石家庄市超市分布图名称、占地面积、建筑面积、职工人数（人）、销售额11邮政营业厅邮政营业厅调查表名称、位置、建筑面积、职工人数12噪声污染石家庄市部分地区环境噪声区类别划分图污染程度（严重、较重、轻、较轻、无污染）13大气污染石家庄市交通图、石家庄市环境空气质量功能类别图空气质量指数。14排水状况排水状

14、况图等级（好、较好、差）15供水状况石家庄市全市供水管网现状图等级（好、较好、差）16绿地覆盖率卫片影像图等级17人口密度城区行政区划图、2004-2005年统计年鉴名称、人口密度18地质状况石家庄市工程地质图等级（一级、二级、三级）19产业集聚规模石家庄市工业用地调查表等级商业用地定级因素权重计算结果 因素名称权重一级因子名称权重繁华程度0.41商服繁华影响度0.41交通条件0.22道路通达度0.087公交便捷度0.072对外交通便利度0.061基本设施状况0.23基础设施完善度0.118公用设施完备度0.112人口状况0.09人口密度0.09用地规划0.05商业用地规划0.05权重总计11

15、居住用地定级因素权重计算结果 因素名称权重一级因子名称权重繁华程度0.12商服繁华影响度0.12交通条件0.23道路通达度0.09公交便捷度0.078对外交通便利度0.062基本设施状况0.37基础设施完善度0.196公用设施完备度0.174环境条件0.22环境质量优劣度0.089绿地覆盖度0.07自然条件优劣度0.061人口状况0.03人口密度0.03用地规划0.03居住用地规划0.03权重总计11工业用地定级因素权重计算结果 因素名称权重一级因子名称权重交通条件0.38道路通达度0.164对外交通便利度0.216基本设施状况0.26基础设施完善度0.26环境条件0.15自然条件优劣度0.1

16、5产业集聚效益0.11产业集聚影响度0.11其他0.1职工生活条件0.025生活设施0.007商业网点0.011文体设施0.005工业用地规划0.052权重总计11商业用地定级单元综合作用分值频率直方图居住用地定级单元综合作用分值频率直方图工业用地定级单元综合作用分值频率直方图基准地价更新内涵的设定本次基准地价内涵： 各级别内“五通一平”土地开发程度，平均容积率（商业2.0 居住1.5)，分商业、居住、工业三种用途，法定最高年期(商业40年 居住70年 工业50年)条件下的平均价格。本次基准地价期日： 2006年1月1日基准地价评估的技术路线调查资料样本个数样本类型样本个数调查个数初选个数采用

17、个数房屋出租438436212863商业2588个、居住239个、工业36个用地效益792792792商业657个、工业135个土地使用权出让268268228商业50个、居住119个、工业59个土地使用权转让161161135商业2个、居住130个、工业3个商品房出售12512564商业3个、居住61个房屋买卖52618047居住47个征地拆迁12112173商业8个、居住43个、工业22个房改房上市227517271505居住1505个柜台出租282828商业28个宗地临街状况759759759商业759个合计9439 7782 649450004000300020001000080604

18、020分值0100地价商业用地级别单元综合分值与基准地价表 类型级别商业用地基准地价（元m2）综合分值47758339037430656325285219524213593510862567716回归方程：yex商业用地各级别单元综合分值与基准地价回归模型三更新方法与过程（三）更新结果1、更新后级别： （1）商业8级； （2）居住6级； （3）工业5级。 特点：级别数未增加， 但级别面积除工业一级微减外，均不同幅度增加。2、更新后基准地价： （1）商业各级别地价均不同幅度升高； （2）居住各级别地价有较大幅度上升； （3）工业各级别地价小幅度升高。 特点：更新后，基准地价均不同程度升高，住宅升

19、高幅度 最大，其次为商业，工业升幅最小。四 级别与基准地价分布石家庄市商业用地土地级别与基准地价图石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路

20、槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二

21、环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东

22、二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利

23、北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市商业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图石家庄市居住用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石

24、获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与

25、基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街

26、青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市居住用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大

27、街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图石家庄市工业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二

28、环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东

29、二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路石家庄市工业用地土地级别与基准地价图北二环西路北二环东路西二环北路西二环南路友谊北大街友谊南大街和平西路和平东路石获南路新华路中山西路中山东路裕华西路裕华东路槐安路槐安路时光街中华北大街中华南大街新石楠路红旗大街 南二环西路南二环东路胜利

30、北街平安北大街平安南大街建设北大街建设南大街青园街体育南大街体育北大街建华大街翟营大街东二环北路东二环北路五 更新前后比较五更新前后比较（一）更新前后级别面积比较面积（km2）1级2级3级4级5级6级7级8级商业用地本次1.85 4.45 10.30 25.95 39.18 48.34 72.67 30.97 上次1.724.249.9925.0730.5232.6219.5811.25比上次增加+0.13 +0.21 +0.31 +0.88 +8.66 +15.72 +53.09 +19.72 住宅用地本次9.14 28.81 48.20 60.74 54.98 31.84 上次3.7810

31、.3126.9530.1540.8822.92比上次增加+5.36 +18.50 +21.25 +30.59 +14.10 +8.92 工业用地本次8.03 34.83 48.86 61.97 80.01 上次9.2932.9536.5131.5524.69比上次增加-1.26 +1.88 +12.35 +30.42 +55.32 五更新前后比较商业用地面积对比五更新前后比较居住用地面积对比工业用地面积对比五更新前后比较（二）更新前后基准地价比较基准地价(万元/亩)商业居住工业本次上次增加本次上次增加本次上次增加1级318.3314.93.4188.6153.435.265.150.1152级

32、260.2233.726.5149.7113.73651.237.513.73级204.3165.139.2108.280.727.540.332.18.24级168.5108.56071.160.310.833.527.26.35级130.170.959.251.5483.526.823.43.46级90.653.936.740.231.68.67级72.441.231.28级45.133.112 与上次相比，商业、住宅、工业各级别基准地价均不同幅度升高。五更新前后比较商业用地基准地价对比五更新前后比较居住用地基准地价对比五更新前后比较工业用地基准地价对比五更新前后比较（三）更新前后基准地价

33、上下限比较商业用地商业用地本次上下限上次上下限基准地价变化上下限变化1级31840424231540322431182级2603152032342961742619293级2042451631652091213936424级168204128109137836067455级130163987188575975416级91115705466443749267级7289544150343139208级45563433392812176五更新前后比较（三）更新前后基准地价上下限比较居住用地住宅用地本次上下限上次上下限基准地价变化上下限变化1级1892321471531921153640322级150186112114142853644273级108131848197642734204级718854607248111665级5262404858374436级4049303238268114五更新前后比较（三）更新前后基准地价上