连锁酒店式公寓创业项目实施计划书

1、-. z.精灵资讯创 业 计 划连锁酒店式公寓项目创业计划书精灵创业投资咨询*公司二零零六年五月编制-. z.创 业 计 划连锁酒店式公寓项目创业计划书项目编号：200605001Y设计单位：精灵创业投资咨询*公司项目部：新概念创业团队项目总负责：晓阳精灵创业投资咨询*公司二零零六年五月编制连锁酒店式公寓创业计划二零零六年五月编制指定联系人晓阳职务 项目总监03517942467电子s*tyz*y126.地址大学商务学院团委国家、省份、城市中国邮政编码030031须知本创业计划书属商业，所有权属于精灵创业投资咨询*公司。其所涉及的容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人

2、应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；2）在没有取得精灵创业投资咨询*公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该像对待贵公司的资料一样的态度对待本计划书所提供的所有资料。本创业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。商业计划编号： 授方：签字：公司：日期：-. z.公 司 简 介为了本次挑战杯”大学生创业计划竞赛的参赛项目，我们准备创立精灵创业投资咨询*公司”，公司拟定于2006年12月注册成立，并计划入驻市国家高新技术开发区，并严格遵守开发区的各项

3、制度同时也享受开发区的相关优惠政策。公司的名称为精灵创业投资咨询*公司”，责任形式为*公司。注册地址：市国家高新技术开发区。企业法人：精灵创业投资咨询*公司。法人代表：晓阳。在共同的信念基础上，我们组成了一支优势互补的团队，于2006年3月底创建，并命名为新概念创业团队”，提出了连锁酒店式公寓项目创业计划书。我们采用现代公司的管理模型建立公司，团队中的各个成员在公司中承担相应的职务，如下图所示首席 执行官CEO财务总监CFO人力资源总监HRD技术 总监CTO物流管理总监CLO旅游开发总监CDO法律 顾问商务开发总监CBO首席执行官，由本团队的负责人晓阳担任，主要负责公司的基本团队建设，规部管理

4、，制定公司战略，提出公司的业务规划、经营方针和经营方式，并在确定后组织实施，推进公司企业文化的建设工作。技术总监，由本团队的泉担任，负责公司技术管理工作，组织解决产品质量中的重大技术问题，组织编制企业长远和近期技术发展规划，制定科研规划、技术改造规划，负责科研规划的实施和管理技术改造计划实施中的技术工作。财务总监，由本团队的春芳担任，主要负责对企业组织财务的管理，处理财务关系等工作。人力资源总监，由本团队的晓雪担任，主要负责制定集团化经营公司人力资源的战略规划、并监督执行、负责建立畅通的沟通渠道和有效的激励机制，全面负责人力资源部门的工作。旅游开发总监，由本团队的齐星担任，主要负责即时掌握旅游

5、市场动态，定期分析市场动向、特点和发展趋势。商务开发总监，由本团队的宋文燕担任，主要负责市场开拓，与客户建立良好的业务关系、客户关系维护及跟进、公司市场宣传、活动策划、媒体公关以及日常管理工作。法律顾问，由本团队的于振江担任，直接参与企业重大经营决策，依法提出法律意见，保证企业经营活动的合法性，做好企业各方面的法律事务工作。物流管理总监，由高级物流管理师鹏担任，主要负责公司物流管理工作计划与费用预算的制定、审批与实施工作，物流系统的设计、调整。-. z.团 队 简 介团队名称：新概念创业团队简介：新概念创业团队由7人组成。其中工商管理1名，酒店管理1名，旅游管理1名，企业管理1名，信息管理1名

6、，财务管理1名，法学商法方向1名。团队以创新为出发点，坚持以人为本的创业理念不断追求发展。不同学科知识的相互交叉以及良好的团队合作精神使我们有很高的工作效率。成员简介：晓阳男22人团队负责人大学商务学院本科在读专业方向：工商管理共青团员 泉男21人大学商务学院本科在读专业方向：信息管理共青团员春芳女21人大学商务学院本科在读专业方向：财务管理共青团员晓雪女19人大学商务学院专科在读专业方向：工商企业管理共青团员齐 星女21人大学商务学院专科在读专业方向：旅游管理共青团员宋文燕女20介休人大学商务学院专科在读专业方向：酒店管理共青团员于振江 男22人大学商务学院本科在读专业方向：法学（商法方向）

7、共青团员-. z.项 目 概 要近几年来，我国的旅游酒店行业得到了很快的发展，各式各样的公寓也脱颖而出，管理和设施在一定的程度上有了相当大的改进，人性化的服务也逐渐体现出来。虽是如此，但还是满足不了现代人生活的要求，如白领阶层和商务人士，他们工作的流动性大、区域性广，因此我们要在全国围为他们提供一个安定的生活环境连锁酒店式公寓。连锁酒店式公寓，意为酒店式服务，公寓式管理，规模化经营”，连锁酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种拥有综合性很强的酒店式物业管理公寓，集商住、酒店、会所等多种功能于一体，提供雪花公

8、寓，白领公寓，金领公寓和钻石公寓。另外，连锁酒店式公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们还可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。连锁酒店式公寓项目本身的设计具有个性化、独特性和唯一性的特点，它的各种管理、服务等都由专业的星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了住户对物业管理公司水平的怀疑，可以为消费者提供高档、到位的各种服务。选择连锁酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水

9、平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。连锁酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。连锁酒店式公寓是现代化产物之一，是近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。自1999年以来，随着房地产市场的复，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在810之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。连锁酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。因此，我们顺应市场发展潮

10、流，拟定了连锁酒店式公寓项目创业计划书。-. z.目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc1368505371项目容 PAGEREF _Toc136850537 h 1HYPERLINK l _Toc1368505381.1项目创意定位 PAGEREF _Toc136850538 h 1HYPERLINK l _Toc136850539项目宗旨与理念 PAGEREF _Toc136850539 h 1HYPERLINK l _Toc136850540项目创意 PAGEREF _Toc136850540 h 1HYPERLINK l _Toc136850541项目

11、定位 PAGEREF _Toc136850541 h 1HYPERLINK l _Toc1368505421.2项目优势 PAGEREF _Toc136850542 h 2HYPERLINK l _Toc1368505431.3项目规划及建设方案 PAGEREF _Toc136850543 h 3HYPERLINK l _Toc136850544酒店规划设计 PAGEREF _Toc136850544 h 3HYPERLINK l _Toc136850545经营围及特色 PAGEREF _Toc136850545 h 6HYPERLINK l _Toc1368505462项目背景及可行性 PA

12、GEREF _Toc136850546 h 8 HYPERLINK l _Toc136850547 2.1宏观经济配合 PAGEREF _Toc136850547 h 8 HYPERLINK l _Toc136850548 2.2连锁酒店式公寓面临的良好机遇 PAGEREF _Toc136850548 h 8 HYPERLINK l _Toc136850549 年奥运会为全国各区带来大量客流 PAGEREF _Toc136850549 h 8 HYPERLINK l _Toc136850550 中国加入WTO加速商务活动和旅游产业发展 PAGEREF _Toc136850550 h 8 HYP

13、ERLINK l _Toc136850551 旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 PAGEREF _Toc136850551 h 8 HYPERLINK l _Toc136850552 频繁的商务活动成为社会各消费阶层生活的一部分 PAGEREF _Toc136850552 h 9HYPERLINK l _Toc1368505533市场分析 PAGEREF _Toc136850553 h 10 HYPERLINK l _Toc136850554 3.1外部环境分析 PAGEREF _Toc136850554 h 10 HYPERLINK l _Toc136850555 全国经济 PAG

14、EREF _Toc136850555 h 10 HYPERLINK l _Toc136850556 地区经济 PAGEREF _Toc136850556 h 11 HYPERLINK l _Toc136850557 3.2市场需求分析 PAGEREF _Toc136850557 h 13 HYPERLINK l _Toc136850558 消费者分析 PAGEREF _Toc136850558 h 13 HYPERLINK l _Toc136850559 消费者希望旅店改变的原因 PAGEREF _Toc136850559 h 13 HYPERLINK l _Toc136850560 消费者居

15、住旅店时的选择因素 PAGEREF _Toc136850560 h 13HYPERLINK l _Toc1368505614竞争分析 PAGEREF _Toc136850561 h 14 HYPERLINK l _Toc136850562 4.1现阶段我国酒店的状况 PAGEREF _Toc136850562 h 14 HYPERLINK l _Toc136850563 酒店规模快速扩 PAGEREF _Toc136850563 h 14 HYPERLINK l _Toc136850564 星级酒店档次呈现两头小，中间大的格局 PAGEREF _Toc136850564 h 14 HYPERL

16、INK l _Toc136850565 空间分布上随经济发达程度呈梯次减少的状态 PAGEREF _Toc136850565 h 14 HYPERLINK l _Toc136850566 4.2竞争优势分析 PAGEREF _Toc136850566 h 14 HYPERLINK l _Toc136850567 4.3政策法规 PAGEREF _Toc136850567 h 15HYPERLINK l _Toc1368505685经营发展规划 PAGEREF _Toc136850568 h 17HYPERLINK l _Toc1368505696市场销售 PAGEREF _Toc1368505

17、69 h 20 HYPERLINK l _Toc136850570 6.1市场计划 PAGEREF _Toc136850570 h 20 HYPERLINK l _Toc136850571 市场进入 PAGEREF _Toc136850571 h 20 HYPERLINK l _Toc136850572 市场开发 PAGEREF _Toc136850572 h 20 HYPERLINK l _Toc136850573 6.2销售策略 PAGEREF _Toc136850573 h 20 HYPERLINK l _Toc136850574 人员推销 PAGEREF _Toc136850574 h

18、 20 HYPERLINK l _Toc136850575 广告 PAGEREF _Toc136850575 h 20 HYPERLINK l _Toc136850576 公关 PAGEREF _Toc136850576 h 21 HYPERLINK l _Toc136850577 沟通 PAGEREF _Toc136850577 h 22HYPERLINK l _Toc1368505787项目的运营与管理 PAGEREF _Toc136850578 h 23 HYPERLINK l _Toc136850579 7.1项目运营模式 PAGEREF _Toc136850579 h 23 HYPE

19、RLINK l _Toc136850580 7.2治理结构 PAGEREF _Toc136850580 h 24 HYPERLINK l _Toc136850581 7.2.1关于股东与股东大会 PAGEREF _Toc136850581 h 25 HYPERLINK l _Toc136850582 7.2.2关于董事与董事会 PAGEREF _Toc136850582 h 25 HYPERLINK l _Toc136850583 7.2.3关于监事与监事会 PAGEREF _Toc136850583 h 25 HYPERLINK l _Toc136850584 7.3激励与约束 PAGERE

20、F _Toc136850584 h 25HYPERLINK l _Toc1368505858投资估算 PAGEREF _Toc136850585 h 27HYPERLINK l _Toc1368505869经济效益分析 PAGEREF _Toc136850586 h 28 HYPERLINK l _Toc136850587 9.1收入预测 PAGEREF _Toc136850587 h 28 HYPERLINK l _Toc136850588 9.2成本费用预测 PAGEREF _Toc136850588 h 31HYPERLINK l _Toc136850589 9.3利润及投资报酬率预测

21、PAGEREF _Toc136850589 h 32HYPERLINK l _To险分析及对策 PAGEREF _Toc136850590 h 34HYPERLINK l _To1政策风险 PAGEREF _Toc136850591 h 34HYPERLINK l _Toc136850592风险 PAGEREF _Toc136850592 h 34HYPERLINK l _Toc136850593对策 PAGEREF _Toc136850593 h 34HYPERLINK l _To2市场风险 PAGEREF _To

22、c136850594 h 34HYPERLINK l _Toc136850595风险 PAGEREF _Toc136850595 h 34HYPERLINK l _Toc136850596对策 PAGEREF _Toc136850596 h 34HYPERLINK l _To3行业风险 PAGEREF _Toc136850597 h 34HYPERLINK l _Toc136850598风险 PAGEREF _Toc136850598 h 34HYPERLINK l _Toc136850599对策 PAGEREF _Toc136850599 h 34HYPERLINK

23、 l _To4不可抗力风险 PAGEREF _Toc136850600 h 35HYPERLINK l _Toc136850601风险 PAGEREF _Toc136850601 h 35HYPERLINK l _Toc136850602对策 PAGEREF _Toc136850602 h 35HYPERLINK l _To5管理风险 PAGEREF _Toc136850603 h 35HYPERLINK l _To险资本的退出 PAGEREF _Toc136850604 h 36HYPERLINK l _Toc13

24、685060512结论PAGEREF _Toc136850605 h 37-. z.项目容项目创意定位项目宗旨与理念项目宗旨:努力建全完善的经济型酒店与分时产权物业的完美载体,真诚服务于广大商务人士和我国旅游经济中活跃的自助旅游者，实现商用、自用和投资于一体的新型产业，让投资业主分享最大的旅游经济效益蛋糕。项目理念:安全快捷温馨自我项目创意连锁酒店式公寓，意为酒店式服务，公寓式管理，规模化经营”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。连锁酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性

25、很强的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。连锁酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器，但其部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为连锁酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。连锁酒店式公寓是旅游房产，我们推出了连锁度假酒店。一方面，投资者可以像购买住房一样投资产业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以在一定时间有独立的产权。另一方面，它还号称拥有自己的度假胜地”，提供了一种新的休闲度假方式。它更成为中产

26、阶级继本宅、别墅之外在风景区置办的第三居所，一个家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家”。项目定位a.产品定位连锁酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有自用”和投资”两大功效。自用”是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境和家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。投资”方面，连锁酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，回报空间很大。通常，酒店的租金要比公寓高30。而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物

27、业项目难以比拟的。由于高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。b.目标客户群定位（1）客户群个人：异地工作、商务、旅游的人士；在常驻地希望更私密、个性化租房服务的人士。公司：有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实务型企业（2）客户群特点白领化：服务对象多为高收入，有学历，重品味，追求时尚的青年白领人士。连锁化：住户可在公司分布在不同地段和城市具有相同居住条件、环境和服务的公寓间搬迁，只要带上随身衣物即可。网络化：租房的大部分商务过程可在网上实现，住户还可通过公寓统一配置的计算机享受现代化的网络生活。项目优势连锁酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭

28、和团体等群休闲度假消费的需求，使大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，连锁公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。这是其本身具有不可比拟的优势：首先，酒店式公寓的硬件配套设施比一般的好。它不仅有着像五星级酒店一样富丽堂皇和宽敞的大堂，也具有酒店里常见的餐厅、游泳池、健身房、桑拿房、商务中心等设备。此外还有针对长期住户而准备的会所、美容室和儿童娱乐室。而其提供的服务也与酒店的相当。连锁酒店式公寓在硬件设施和服务上，兼顾了酒店、公寓和办公楼的长处。其次，连锁酒店式公寓是一种提供酒店式管理服

29、务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向顾客提供家庭式的居住布局和家居式的服务。真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是：比传统酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务，融入日常生活服务之中。因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等功能为一体的，具有自用”和投资”两大功效的一种务业，而其本身仍然是公寓。项目规划及建设方案酒店规划设计连锁酒店式公寓是目前在全国围尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所、服务多功能于一体的，具有自用”和投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓连锁酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提

30、供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住环境、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并增加了现代化办公设施，实现了网络一体化。因此，备受商务人士的青睐。针对不同消费群体，提供多种经营服务：a.提供酒店式服务和管理连锁酒店式公寓是一种提供酒店式服务的公寓，其物业管理较一般公寓更完善，服务容更多，为独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。我们对高收入者不同的消费观念，有针对性地推出了雪花公寓、白领公寓、金领公寓、钻石公寓。(1) 公寓类型1）钻石型公寓豪华享受型：提供高档酒店式公寓，装修豪华，环境优雅

31、，房型全部是套房，部分为跃式，空间面积远远大于一般酒店套房，实行完善的酒店式服务，全套的工作设备，是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等商务人士的最佳选择！您可以用住三星级酒店的价格享受到五星级的待遇！2）金领型公寓居家时尚型：金领公寓是家居式公寓，它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。它的装修和设计采用居家式，房型为四室两厅一卫或三室一厅一卫，或两室一厅一卫，配套设施齐全，厨房、洗衣设施完备，专门为居家旅游的消费群体设置，同时也为合户的人群提供了私密空间。让您在陌生的城市，也可以拥有一个温暖的家！3）白领型公寓经济型白领公寓一般是电梯公寓，配套设施齐全，厨房、洗衣设施

32、完备，房型多为一室一卫或一室一厅，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自助式服务，在异地城市，您也可以感受到家一样的温馨和便捷。4）雪花型公寓实惠型雪花公寓为便捷式公寓，主要为短期住宿的工薪阶层人士提供快捷式的公寓。房型一般为酒店式的标准间，设施设备为四星级饭店的标准。(2) 特点 1）省钱而优质： 在同等住宿条件下，可比住酒店省40%70%。当然，您也可以不改变现有的差旅预算，来选择比酒店好得多的豪华酒店式公寓套房。2）温馨而舒适： 在外住宾馆久了，天天面对千篇一律布局俗套的标准间，真的好烦。而连锁式酒店公寓的装修则很温馨高档，就象到了家一样，真是轻松自在。您还可以根据自己的口味安

33、排饮食，同时又省了一大笔外出就餐费，更不用担心什么卫生、口味的问题。出差旅游在外，东西南北都有您的家。3）体面而气派： 时尚的公寓、豪华的设施、宽敞的客厅如同您在全国各大中城市安家置业一般，让您招待亲朋体面气派。4）便捷而高效： 连锁式酒店公寓为您提供了高效的定房服务，无论您是我们的高级会员还是普通会员，您只需一个，或一封，订房的一切琐碎事情通通搞定。预订或网上预订客服人员确认酒店网上或者柜台支付，交易成功顺利入住酒店按需要入住城市查询酒店成为终身会员并获赠积分会员信息无会员信息图1-1 顾客入住流程图为方便频繁出差和长期在各个城市间奔波的移动办公一簇，我们连锁酒店式公寓还完善了交换系统，即当

34、工作者需要在别的地方工作时，他可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价连锁酒店式公寓的等值使用权。这个服务网络扩大了商务工作客户的活动围，受到了众多消费者的青睐。b.商居两宜，兼具居住和办公两种功能。简单地说，就是设于酒店部公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，如客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公，不同的连锁酒店式公寓侧

35、重点不同。国外公司驻中国的商务代表，以及国大型企业和长期住各地办事处代表，他们经常到各大城市进行商务活动，可为他们提供商住两用的场所。在我们走访众多的商务人士中，分析商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资成本小，商住混用；第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此更具竞争优势，备受商务人士欢迎；第三、我们可以出售产权。让住户拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。连锁酒店式公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主使用或者委托酒店物业管理公司统一经营，

36、所以可以认为它是拥有私家产权的酒店公寓。现在的市场还出现了另一种形式的物业，就是公寓式酒店。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和连锁酒店式公寓一样，在出现的时间也不长，数量有限。所以连锁酒店式公寓市场潜力巨大。这种连锁酒店式公寓同时适应于企业或机构。他们购租赁或买产权式连锁酒店公寓除了用于投资，更多的则用于员工休假、公司年会和接待宾客使用。c.组团旅游和居家旅游为了方便旅游者，我们连锁式酒店公寓还完善了交换系统，即当顾客希望在别的地方度假时，可以提前24小时通过交换公司，交换各地隶

37、属于该服务网络的任何议价连锁酒店式公寓的等值使用权。这个服务网络扩大了客户度假旅游的活动围，受到了众多旅游者的青睐。经营围及特色a.住宿：配套设施齐全，地理位置优越，公共交通便利，生活设施完善，实行自主式服务，让你再陌生的城市有一个温暖的家。b.餐饮：包餐、自助餐、风味餐、小吃、饮料等。c.商务：为商务旅游者从事商务活动提供各种方便快捷服务，设有一流办公场所和现代化商务服务设施。d.会议：为各种从事和参加各种会议的客人提供高效、优质、舒适和便利的服务，设有多功能智能型会议中心。e.家居：公寓提供一切生活设施，包括厨房、灶具、餐具、饮具，客人可以利用自助服务设施，自己买菜做饭，像在自己的家，十分

38、自由方便，让客人充分体会全新的居家理念既有私密式空间，又有亲密式的相处。f.度假：为适应人们休闲度假需要，还可为旅游者提供健康娱乐和度假场所，配有齐全的康乐设施，如：室保龄球、台球、室外游泳池及各种室文娱设施等，可分别适应家庭度假、个人度假的需要。项目背景及可行性宏观经济配合近几年以来，我国宏观经济发展取得了较为显着的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。十五”期间国生产总值年均增长率修正值为9。国务院发展研究中心最新研究报告预测，十一五”期间我国经济年均增速将保持在8左右，十一五”期末人均GDP将达美元左右。来自国家统计局的数字表明，城镇居民大多数已从小

39、康步入富裕小康水平，、*、及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。连锁酒店式公寓面临的良好机遇目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。2008年奥运会为全国各区带来大量客流申办2008年夏季奥运会成功，将为各大都市地区吸引大批国外游客。各大都市城市也将成为重要的比赛场地，届时将吸引大批海外客源和国客源，并形成一个二至三年的商务活动和旅游高潮。中国加入WTO加速商务活动和旅游产业发展加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产

40、业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对商务活动和旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速商务旅游活动以及相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点国旅游行业的迅速发展，极拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国的五一黄金周”、十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展做出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。频繁的商务活动成

41、为社会各消费阶层生活的一部分a.随着现代科学技术发展速度的加快，企业之间的竞争越来越激烈，企业之间的交流也越来越频繁，商务活动就成了白领阶层生活的一部分，因此我们可以为他们提供一个舒适安定的生活环境。b.2008年奥运会带来的外商投资的增多，大批的海外商人将会驻扎中国，也为发展外事旅游活动带来了广阔的市场。c.随着个人可支配收入水平的提高，旅游消费水平和消费构成发生变化，人们对居住的空间和品味追求上升到更高的层次，都市人家庭、团体等集体休闲度假消费需求的上升，居民的工作与生活节奏的加快，因而要求摆脱生活压力、改换环境、解除疲劳的愿望十分迫切。随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求

42、上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的高密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。连锁酒店式公寓正是迎合了广大白领阶层、都市人家庭、团体等群体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，连锁公寓仅仅出租公寓的时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不

43、需要花费大量的资金便可自由享受档次不同的住宿待遇。市场分析外部环境分析全国经济我国目前经济增长较快，全年国生产总值182321亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%.其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。十五”时期国生产总值与增长速度见图31。图31十五”时期国生产总值与增长速度价格总水平有所上涨。国家统计局数据表明,全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%其中，服务价格上涨3.3%。商品零售价格上涨0.8

44、%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。表31 2005年居民消费价格比上年上涨情况单位：%指标全国城市农村全国居民消费价格总水平1.81.62.2食品2.93.12.5其中：粮食1.41.51.3烟酒及用品0.40.30.5衣着-1.7-2.0-0.9家庭设备用品及服务-0.1-0.30.3医疗保健及个人用品-0.1-0.40.5交通和通信-1.0-1.60.3娱乐教育文化用品及服务2.21.33.8居住5.45.65.2地区经济六大城市居民对中国经济作出良好预测

45、。（摘自中国国家统计局官方）六城市的综合调查结果是：61.3%的居民预期我国今年的经济状况将好于去年，30.7%预期将与去年相当，仅7.8%的居民预期今年经济状况将差于去年。在国际经济环境出现持续困境的时候，六成多城市居民在年初就肯定了今年的经济发展，表现出乐观态度，这在信心很大程度上影响经济方向的今天，无疑是重大利好因素，信心必将支撑中国经济在2005年继续前进。调查中，人们给出了乐观的理由：首先，2005年中国经济9%的增长速度是引发良好预期的根本因素。在全球多国政治动荡、经济不振的较长时间里，中国经济始终于困难中展现诱人风景，独步世界的姿态得到广泛认可，良好的基础筑出了信心。其次，中国加

46、入世界贸易组织、申办2008年奥运会成功、经济合作组织会议召开等，都使人们感到振奋、且振奋的情绪仍未完全消化。表32 对2005年国家经济状况的预期(%) 综合好61.382.745.482.146.547.060.3基本相当30.716.344.615.540.534.034.7差7.80.79.82.013.019.05.0未做答0.20.30.20.4000不同城市经济发展异彩纷呈第一组，最乐观城市、。在，78.8%的受访居民预期市经济状况将好于去年，20.2%预期将与去年基本相当，仅1.0%的受访居民预期市经济状况将差于去年。这组资料表达出相当份量的乐观情绪，调查显示，乐观源自人的骄傲

47、、源自奥运经济的期盼、源自开朗的生活气氛。在，81.9%的受访居民预期市经济状况将好于去年，16.5%预期将与去年基本相当，仅1.6%的受访居民预期市经济状况将差于去年，是六城市中情况最好的。，南粤的历史名城，发展既得益于珠江三角洲稳定的制造业支撑、更得益于靠海的贸易便利条件与开放之先机。外良好结合是市经济得以更好、更大发展的核心力量。第二组，积极务实城市、。在，52.0%的受访居民预期市经济状况将好于去年，42.6%预期将与去年基本相当，5.0%的受访居民预期市经济状况将差于去年。乐观情绪比之、的居民稍逊一筹。市民正在为恢复远东金融中心”而勃发雄心、而踌躇满志。的情况与基本相同，分别有54.

48、0%、40.0%、6.0%的受访居民预期今年经济状况将比去年好、基本相当、差。地处西部的都会城市，其乐观情绪直追大”，足见西部大开发政策鼓舞下的勃勃生机。第三组，继续发展城市、。在，分别有40.1%、47.2%、12.3%的受访居民预期今年市经济状况将比去年好、基本相当、差。更多的市民认为市在今年会水平发展，分析认为，市的比较优势还没有充分体现出来，这个城市的发展定位尚显模糊。的受访居民中，分别有41.7%、36.0%、22.3%预期市今年的经济状况将比去年好、基本相当、差。预期城市经济转差的比率是六城市中最高的。这一是因为，作为西部大开发的重点城市承受了转型的巨大压力，二是因为当地居民担忧自

49、身利益而影响了对城市经济的判断。换个角度，如果把市这组数据放在全国围、而不仅仅是受访的大城市中，则，市民的这份信心在整个西南地区、对整个西南地区，会产生巨大的良性影响。相信经过今后多年的城市经济发展，必将由东部而中部、由中部而西部波浪型地使全国的城市经济整体繁荣起来。表33 对2005年城市经济状况的预期(%)综合好59.878.852.081.940.141.754.0基本相当32.920.242.616.547.23640.0差7.01.05.01.012.322.36.0未做答0.300.40.60.400市场需求分析消费者分析各人群要求改变旅店的比例据调查，在消费者中，最希望旅店环境条

50、件改善的是白领，它占到了八成，七成的办公人群对现有的酒店环境感到压抑呆板，而外出旅游的人群中近八成由于环境的不断变化而产生了旅游疲劳。消费者希望旅店改变的原因近年来，随着公司日益多元化和日益壮大，所需外出联系业务及开会等的人数也越来越多，因此就需要为这些人群安排住处。而现代医学研究表明人在换了环境之后，大部分会有失眠、睡觉不安稳的情况发生，而长期的睡眠不足不仅会影响人的心情，还会伤害人的身体，影响工作，港大医学院最近有研究发现，长期睡眠不足容易导致胃溃疡，并会刺激胃癌基因生长，研究人员还发现，虽然睡眠存在着个体差异，但平均每天睡眠时间在8小时以上，才能防止因睡眠不足积累而造成的神经行为和认知能

51、力方面的损害。消费者居住旅店时的选择因素白领们首选的地段就是繁华、购物交通便利的地方，而外出旅游的人们大多数更青睐的是依山傍水、鸟语花香、令人心旷神怡的地方。另外调查数据显示：90 %消费者所考虑的首席因素就是住的舒适，其次78%的消费者考虑的是入住结算方便快捷，再次63%的消费者考虑的是价格的合理性。竞争分析现阶段我国酒店的状况酒店规模快速扩随着改革开放和旅游业的快速发展，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展，酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。1980年旅游涉外酒店203家，到2002年仅星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%

52、以上。星级酒店档次呈现两头小，中间大的格局到2002年末，五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。空间分布上随经济发达程度呈梯次减少的状态中国酒店业发展水平与当地的经济发达程度密切相关，空间分布上随经济发达程

53、度呈梯次减少的状态。经济发达的东南沿海地区，酒店分布相对密集，而中西部地区则相对较少。分地区的星级饭店情况为，位居全国前十名的地区分别是：(1)926座；(2)723座；(3)575座：(4)572座；(5)560座；(6)473座；(7)401座；(8)347座；(9)319座：(10)319座。竞争优势分析我们要面临的竞争对手是各星级饭店和突出个性特色的公寓和别墅。我们的连锁酒店式公寓是集温馨、舒适、租期灵活为一体的现代公寓，它为您的出行提供了新的选择。在城市的商业心脏地带、高级小区、旅游小区等，我们为您精选的公寓套房，结合专业的服务，让您出门在外，用普通宾馆的钱也能享受有质量的居家生活。

54、我们的竞争优势在于不仅包含了各星级酒店的标准化服务而且又能体现个性特色，使用户从订房、入住、退房、结算这一流程采用一流的信息化管理手段都可以实现。价格：我们的连锁公寓价格会参照不同地域及不同社会阶层的需求，以优质有价为原则，吸引全国各地广大客源。交通：连锁公寓地处交通线路结点处，交通十分便利，良好的交通设施为客户带来便捷。环境：环境包括周边的自然环境、市装修环境、服务环境等多方面，调查结果表明优雅的生活环境，家居温馨的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。娱乐设施：娱乐设施的设置也会成为吸引客户的兴趣点所在，并影响到营业收入，因此与之相配套的康乐设备是必不可少的。人脉网：我们的客源一

55、部分为旅游者，因此可借助旅行社区寻找目标客户，将连锁公寓推向市场。而针对白领阶层我们可到各大公司及网点大力宣传，也可以通过用户口碑传播和企业员工传播的方式来扩大我们的客源量，进一步刺激消费扩大我们的客户源，虽然说口碑传播式最原始最古老的一种方式，但它同时也是最节省成本、最有效的一种方式，所以它永远也不会退出历史的舞台，而这样既提升了我们公司的知名度同时也会使我们由更广泛的客户，尤其是回头客的增加。创造具有时代性、民族性和地域特色的新风格：我们的公寓会将不同客人文化上的追求，精神上的向往形象化的融入到空间设计之中，植根于民族文化和地域特色，使之相互融合。可建有民族特色的套房，尊重民族信仰，优化服

56、务，以此扩大客源量。政策法规本项目属产权是酒店模式，受国家建设部、质量监督局、工商局等部门制定的规章和政策的约束和影响。公司成立后将严格遵照公司法，民法通则，合同法以及以上相关部门制定的有关规定，不实行任何有损国家和社会利益的行为，不进行任何有损于广大投资者与消费者权益的行为。国家工商行政管理局和国贸易部制定的关于连锁店登记管理有关问题的通知等一系列办法也将对企业的经营产生巨大的影响。在政策上，由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，是可持续发展的一个大的方面，所以建设部办公厅关于印发2006年城乡建设档案工作要点的通知中将拓宽服务领域，创新服务方式，提高服务水平”列入其中

57、，而连锁公寓正是一种新兴的服务行业，有着巨大的发展空间和政策扶持。此外，一些城市制定的地方性政策，也对此有所规定，如的城市总体规划规划了的未来16年发展方向，其中一些规定也对此行业的发展有一定的促进作用。在经营方面，由于是连锁形式，在商业特许经营管理办法，合同法，专利法等法律的指导和规下，企业必能尽快完善机构和组织，使企业快速发展。在市场环境建设方面，政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规和管理，有关法规的尽快出台将使消费者心里更塌实，这将有利于连锁式酒店公寓的健康发展，被更多的消费者接受。经营发展规划该项目的试点城市建设将分为三期，一期工程以为试点，并逐步扩大到经济特区及直辖市，并将主

58、要中心转移到。二期工程将建设在各大旅游城市，三期工程将建设在各省会城市。逐步实现以为中心，由北向南，点面结合的经营发展策略。该项目将和最新的信息网络化手段融为一体，形成有规模的联网城市，消费群体可针对社会的各个阶层，并且提供相对的服务满足其不同的需求，逐渐扩大市场的规模及围。此外，后期工程还需在此规划的基础上不断地进行调整和创新。并可通过多种方式进行扩（见表5-1）。项目的人力资源评估见图5-1，权、利可以相互转化，见图5-2。表5-1 项目的多种扩方式特 点优 势劣 势直接投资通过自建或出资并购的方式实现扩对扩企业的产品依赖程度低；享有完全的管理和受益权；企业实力得利坚实的提升需要大量的资金

59、投入，扩速度受到制约特许经营通过品牌的特许使用，并收取特许使用费的方式，实现快速扩扩速度快；资金需求量小；不承担经营失败的风险对扩企业的品牌依赖程度高；特许经营店品质的一致性不易得到保持，品牌美誉度容易受损输出管理通过与饭店所有者签订经营合同，并收取管理费的方式实现扩扩速度快资金需求量小；不承担经营失败的风险对扩企业的品牌依赖程度高；与被管理酒店的关系缺乏稳定性承包租赁通过向饭店所有人支付固定数量的租金取得经营使用权，并获取经营收益的方式实现扩对扩企业的品牌依赖程度低；资金需求量小与特许经营和输出管理的模式相反，承包租赁方式承担了全部的经营风险，采取此种扩方式必须经过谨慎的抉择使用权买断通过向

60、饭店所有人购买部分客房使用权的方式实现扩适合我国国情，使酒店扩简单化；资金需求量小尚未成熟的扩方式，是否存在潜在的法律风险还难以确定；品牌创建上存在缺陷资金置换不同酒店所有者之间，通过将下属酒店进行置换，以实现区域布局的优化，达到实际扩的目的适合我国国情，在盘活国有资产方面具备独特的优势；仅适用于区域性旅游集团预测结束人力资源储备（把预测结构和人力储备想比较）现存合格员工潜在培训对象培训计划招聘计划战略计划（扩*、收缩、维持原状）人力资源预测工作职工状况的变化（退休、辞职、解职、晋升）图5-1 人力资源评估图空余酒店客房入住获得积分获 利提高服务品质后续服务开发投资者顾 客信息发布平台多种投资