公司理财作业——万科VS冠城大通(共11页)

1、公司(n s)理财小组成员：刘江陈大旺曾晖王凌王晓丽林卿林云张安原张冠榕袁靖我们(w men)选取了两家房地产上市公司作为研究对象，一家是房地产的龙头老大-万科A；而另一家则是来自(li z)福建的本土企业-冠城大通。一、基本(jbn)情况万科公司(n s)成立(chngl)于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。成立26年以来，业务获得巨大发展，并树立了住宅品牌,获“2005 中国房地产百强企业综合实力TO

2、P10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。冠城大通公司前身-福州水表厂成立于1978年，1986年改制设立了本公司。1994年5月公司重组，重点发展用于彩电、空调、冰箱、音响、仪表等家用电器的漆包线。2002年起，福建丰榕投资有限公司入主后，开始从事房地产业务。随后，公司拟择机逐步退出漆包线业务，专注于房地产主业的发展，最终成为立足北京、面向全国、以大规

3、模综合性中高档社区开发为主的上市地产蓝筹公司。公司投巨资开发的“太阳星城”是京城前所未见的豪华手笔，项目总投资80多亿，总规划用地298公顷，建成后成为北京市的地标性建筑。项目先后荣获“2004年度北京市十大明星楼盘”、“2004年北京市十大旺销楼盘”、“中国最佳文化社区”、“长城杯”金奖等荣誉称号。福州的鼓楼庭院项目就是冠城大通的杰作。点评(din pn)：同是房地产上市公司(shn sh n s)，万科好像(ho xin)是正宗的少林寺和尚，一心专注于打坐念经；冠城大通则更像是个半路出家的花和尚，经过不少风波起伏后，终于归依佛门。二、财务指标分析（一）偿债能力分析万科A-主要财务指标单位：

4、亿元序号指标2010年度2009年度一、偿债能力1速动比率0.35 0.31 2净现金流量 351 220 3经营现金流动负债比率0.02 0.14 4资产负债率0.75 0.67 5利息周转倍数24.80 16.09 6长期资产适合率13.22 12.41 冠城大通-主要财务指标单位：亿元一、偿债能力序号指标2010年度2009年度1速动比率0.33 0.37 2净现金流量 9.20 21.60 3经营现金流动负债比率-0.01 0.41 4资产负债率0.74 0.81 5利息周转倍数12.67 12.73 6长期资产适合率4.50 5.91 1、速动比率(bl)我们通过比较速动比率，并与同

5、行业进行对比发现(fxin)，在报告期内，两家公司的速动比率(bl)基本保持在0.35左右，这是一个相对较低的水平，较一般安全标准1低了许多。由于房地产行业的特殊性，即存货占资产总额的份额较大，因此速动比率较低，在房地产行业景气的时候，这也许不是一件坏事，因为房价可能继续上涨，存货也会不断升值；但房地产行业一旦出现反转，房子出现滞销时，较低的速动比率可能致命。因此，两家公司应该密切关注行业政策，及时调整销售策略。2、现金流量目前，出于社会稳定的考虑，国家加大了对房价调控的力度，这对于房地产行业而言是大利空，尤其是银行贷款方面的控制，更加考验房地产企业的资金实力。因此，现金流量应作为考察企业偿债

6、能力的一项重要指标，而且，它还是房地产企业能否得以生存甚至称雄的重要因素之一。2009-2010年度(nind)，万科A现金流量从220亿增加(zngji)至351亿，凸显(t xin)了其强大的资金实力！而冠城大通则从21.6亿减少至9.2亿，其经营净现金净流甚至出现了负数，这是一个不良的信号，说明企业资金周转出现问题。？3、资产负债率万科的资产负债率这几年一直控制在60%左右，最高不超过70%。而同期中国房地产行业平均资产负债率高达75%，甚至80%，因此万科的资产负债率总体处于同行业领先水平。万科一直以为对“开发储备土地投资”进行量化管理，根据实际的资产负债率和目标资产负债率的差值，算出

7、当年还能拿出多少钱来买地，同时提高对项目的管理能力和资金使用效率。使万科资产负债率保持在一个相对合理的水平。但2010年达到近几年的新高74.7%，说明其资产负债结构有待改进。反观冠城大通，2009、2010年资产负债率分别为81%、74%，处于相对较高的水平。虽然2010年其资产负债率有所下降，但我们查看资产负债表发现，这是其资产负债规模不断缩小的一个结果，与2009年相比，资产总额减少11亿，负债总额减少15亿元。4、评价从上述几个指标的分析以及利息周转倍数和长期资产适合率的对比，不难看出，万科公司总体的偿债能力明显强于冠城大通，虽然目前房地产行业不太景气，但万科凭借其强大的资金规模仍可立

8、于不败之地。（二）公司盈利(yn l)能力分析万科A-主要财务指标单位：亿元二、盈利能力序号指标2010年度2009年度7利润增长率 37.3% 38.6% 8销售（营业）增长率 3.7% 19.2% 9销售净利率 17.4% 13.1% 10净资产收益率 16.2% 14.1% 11市盈率12.30 22.17 12股利支付率 13.6% 13.1% 冠城大通-主要财务指标单位：亿元二、盈利能力序号指标2010年度2009年度7利润增长率 64.7% 56.8% 8销售（营业）增长率 91.7% (2.1%)9销售净利率 6.8% 7.9% 10净资产收益率 22.7% 17.0% 11市盈

9、率12.36 29.67 12股利支付率 6.4% 9.0% 1、利润(lrn)/销售收入增长率由于(yuy)2009年下半年起，房地产市场回暖，两家公司的销售和利润基本实现增长。从利润增长率来看，冠城大通高于万科，但其稳定性不够，2009年销售收入甚至出现负增长。2、销售净利率该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，体现了一个企业的盈利水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进 HYPERLINK /wiki/%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%AE%A1%E7%90%86 o 经营管理 经营管理,提高 HYPERLINK /wiki/%E7%9B

10、%88%E5%88%A9 o 盈利 盈利水平。2009-2010年，万科的销售净利率分别为13.1%，17.4%，均比冠城大通(d tn)的7.9%，6.8%高出不少，万科盈利能力比冠城大通强了不少。同时，我们注意到，净资产收益率方面，冠城大通占了上峰，这主要是由于(yuy)冠城大通资产负债率较高，负债杠杆较大(jio d)造成的，事实上，这样的高收益率也意味着更高的风险。3、市盈率市盈率反映了在每股盈利不变的情况下，当派息率为100%时，经过多少年我们的投资可以通过股息全部收回。一般情况下,一只股票市盈率越低,表明投资回收期越短，相对的盈利能力越强，投资风险就越小，股票的投资价值就越大；反之

11、则结论相反。两支股票2009年市盈率分别为22倍和30倍，2010年均下降至12倍左右，这体现的国家政策调控对于公司盈利能力和未来价值的负面影响，当然，也与A股市场2010年整体不景气有关。4、股利支付率从股利派发的角度看，两家公司都可算是厚道的公司了。我们查询了2000年以来的分红情况，万科公司年年分红，而冠城大通只有2003年没分红，如此可慷慨的上市公司在A股中并不多见。从股利(gl)支付率看，万科公司采用的是稳定股利支付率，2007-2008的支付率为12%左右，2009-2010则稳定在13%；冠城大通的支付率变化较大，2007年为4.5%，2008年则飙升至24%，2009年为9%，

12、2010年6.4%。这也从一个侧面反映(fnyng)出两家公司对于股利管理水平的差异。5、评价(pngji)报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。（三）营运能力万科A-主要财务指标单位：亿元三、营运能力序号指标2010年度2009年度1

13、3应收账款增长率 123.5% -22.71%14应收账款周转率43.96 61.13 15存货周转率0.27 0.39 16总资产周转率0.24 0.35 冠城大通-主要财务指标单位：亿元三、营运能力序号指标2010年度2009年度13应收账款增长率 37.4% 35.0% 14应收账款周转率16.90 12.02 15存货周转率1.16 0.66 16总资产周转率0.87 0.41 1、应收账款(zhn kun)周转率一般来说，应收账款(zhn kun)周转率越 HYPERLINK /view/226194.htm t _blank 高越好,表明公司(n s)收账速度快，平均收账期短，坏账

14、损失少， HYPERLINK /view/42564.htm t _blank 资产流动快， HYPERLINK /view/1204928.htm t _blank 偿债能力强。反之则说明公司催收帐款不力，使资产形成了呆帐甚至坏帐，造成了流动资产不流动，这对公司正常的生产经营是很不利的。仅看两家公司的应收账款周转率，万科公司似乎要好于冠城大通，但如果仔细观察报表就会发现，两家公司“其他应收款”科目的增幅均不小，因此，对于应收账周转率比较只应作为参考。同时，由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成购买，所以应收账款占得比重大，时间跨度长都是合理的。随着房地产调控政策的不断从紧，两家公

15、司还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从而保证现金正常回流。2、存货周转率由于(yuy)存货占用企业的营运资金，因此存货管理是整个企业(qy)管理的一项重要内容，而存货周转率指标(zhbio)的好坏反映企业存货管理水平的高低。一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，资金营运能力越强。考虑到房地产企业的存货数量巨大，在资产中占比较高（通过达到60%），存货的管理更是举足轻重。很明显，万科存货周转率较低，与行业同期水平接近，而冠城大通的存货周转率达到1.16和0.66，在同业中居于先进水平。通过公式分析，出现这一情况的原因主要有两点：A.分母（即存货余额）。随着

16、万科业务规模扩大, 其存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 2010年的存货余额比2009年增长48%；而冠城大通却是负增长3%。万科的存货结构比较合理，拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升,在保证销售的情况下, 充足的货源存是企业业绩的必要保证。B.分子（即销售成本）。销售成本的提升也有利提高存货周转率。通过对比两家公司的成本收入比我们发现，冠城大通公司销售增加1元付出0.83元销售成本，而万科的该项比较为1：0.6。这表明了冠城大通存货周转率的“高”有部分是由基销售成本高引起的，可以算是“虚高”。3、总资产周转率 HYPERLINK /wiki/%E6%80%BB%

17、E8%B5%84%E4%BA%A7%E5%91%A8%E8%BD%AC%E7%8E%87 o 总资产周转率 总资产周转率是考察企业资产运营(ynyng)效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用 HYPERLINK /wiki/%E6%95%88%E7%8E%87 o 效率(xio l) 效率(xio l)。万科总资产偏低固然与其存货大幅增长有关，但也应积极从企业内部管理上挖掘潜力、减少无用资产的占用，提高资产利用效率。4、评价总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。三、总体评价通过对公司2009-2010年度偿债能力、盈利能力、营运能力的分析比较，我们可以得出以下基本结论：万科作为中国房地产行业的龙头老大，其公司营运体现了稳健、大气、可持续的特点；而冠城大通作为房地产行业的新军，则给人波动、小