浅析房地产行业的融资模式及相关财务管理问题4800字

1、浅析房地产行业的融资形式及相关财务管理问题4800字 摘 要 房地产行业作为资金密集型行业，资金本钱的竞争优势是房地产企业提升竞争力的重要手段。由于住房关系到民生问题，政府根据经济的开展和房地产市场环境的变化会出台相应的调控政策，房企的融资政策和经营环境会受到相应政策的约束，因此房地产企业面临的融资环境较为复杂。本文主要对当前经济形势下房地产企业多元化融资渠道、企业科学融资决策及相应的贷后财务管理方法进展一些讨论。 关键词 房地产 融资形式 财务管理一、房地产行业融资的重要性从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信誉渠道进展的筹资、融资及相关效劳的一系列金

2、融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。我国房地产行业开发建立资金来源同企业资金来源一样可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要包含企业自有资金和预收款项，外部融资主要有债务融资和权益融资。随着中国城市化进程的开展和城乡改善性居住需求，中国建筑业迅猛开展，房地产行业获取了大量经济利益的同时也积累了许多问题。房地产行业作为资金密集型行业，资金的融通贯穿房地产开发的全过程，资金本钱的竞争优势成为房地产企业提升竞争力的重要手段。与此同时，由于住房关系到民生问题，政府根据经济的开展和房地产市场环境的变化会出台相应的调控政策，包括金融和消费环节，房企的融资政策和经营环境会受到相应政策的约束，使房地产企

3、业融资环境趋于复杂，影响了企业的生存与开展。这要求房地产企业在当前经济形势下一方面要进展多元化融资方式的探究，扩大融资渠道，另一方面要加强企业的科学融资决策及贷后管理，降低企业的金融风险。二、房地产行业的主要外部融资渠道我国房地产行业的融资体系还不够健全，房地产企业的主要融资渠道仍是各种形式的银行贷款。银行信贷政策又受国家宏观调控的影响，因此探究并选择适宜的融资方式是房地产企业必做的功课。目前，我国房地产企业的外部融资方式多集中于银行贷款、公司债、信托、股权转让等。一上市融资房地产企业直接融资的IPO进程进入资本市场面临法律问题、程序问题和市场准入问题，直接上市融资是绝大多数房地产企业不具备和

4、无法等待的。因此，房地产企业可以通过购置上市壳公司后增资或定向增发，到达上市融资的目的。银行为有实力、有信誉的房地产企业的兼并重组工程，提供金融支持和金融效劳。二银行借贷银行借贷是开发商最主要的融资方式，短期信贷可以作为企业的流动资金，在开发工程建成阶段，可以物业作抵押，申请长期贷款。除了传统的“信誉+抵押借贷外，房地产企业可以积极探究其他类型的银行借贷，如工程开发贷，以工程的全部权益和局部收益作为担保，向银行贷款；并购贷款方式，以并购工程的将来现金流为担保，向银行贷款。三公司债券公司债融资本钱低，可以代替银行借贷到达融资的目的。目前，我国债券市场的债券类型按发行主体来分，主要有国家债、金融债

5、与公司债三种。现阶段，房地产行业的企业债券发行量少，因此行业内发行企业债的空间还很大。同时，国家也支持资信条件较好的企业经相关部门批准发行企业债券。目前，上市房地产企业发行企业债券应该由证监会审批，在证券市场上发行。其他发行企业债券由发改委审批，在银行间债券市场发行。为逐渐摆脱对银行借贷的依赖，房地产企业应该积极探究企业债券的融资方式。四信托信托是由融资方向信托投资公司申请，由信托投资公司依法制作信托方案，在社会上公开或定向发行信托凭证，集中社会闲散资金。信托因其丰富的创新空间以及制度和方式的灵敏性吸引了越来越多资金需求方，已成为房企融资的新热点。信托可以采用多种方式进入企业，如直接贷款、股权

6、投资、资产证券化等，政策相对宽松，审批流程较少，但信托本钱相比银行借贷本钱较高。五PE私募股权投资基金和房地产投资信托基金近两年，私募股权投资在我国开展迅猛，对企业融资起了宏大作用。大多数私募基金对拟投行业有一定的要求，也有一些大型私募股权投资基金倾向于投资一些具有上市开展潜力的房地产公司。房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产工程的集体投资方案，投资于房地产或房地产相关权益。房地产企业对于投资周期长、风险低的大型工程可以借助该种融资方式。六借力民间金融机构和民间资本，丰富融资渠道相关调查说明，受限于投资渠道、投资信息和专业投资才能，民间资本常缺少投资工程而将资金存在银行，造成资

7、本闲置与浪费。房企在短期流动资金缺乏的情况下，控制好市场风险和法律?L险的前提下，利用民间资本过渡，是资金融通的有益补充。当前，房地产企业上市困难重重，商业地产工程贷款受限，房地产公司发债的信誉、资质要求较高，政策性房地产工程贷款覆盖面较小。在现行的行业政策状况和融资环境下，对于大型房地产企业，首先应该以股权融资为优先融资渠道，大力开展公司债券，逐渐摆脱对银行借贷的依赖；借力民间金融机构，优化借贷市场环境；与住房抵押贷款证券化政策；房地产企业之间通力合作，共同开发，实现共赢。三、房地产行业融资的财务管理要点一方面，房地产企业要探究适宜的融资渠道，补充资金缺口；另一方面，利用财务管理和财务规划，

8、充分挖掘内生资源，使融资决策、资金统筹、结算科学化，降低资金本钱。一融资决策的内控目前，房地产行业财务从业人员程度参差不齐，缺乏融资管理人员，缺少科学的决策分析，对拟投资工程融资的时机、金额、方式等，缺乏整体考虑，盲目融资，造成潜在的财务风险。房地产企业在进展融资决策分析中应该考虑以下要素，以便确定融资渠道、数量、风险：首先，在充分考虑内部融资的根底下，科学分析外部融资需求量。在企业现金流预测根底上，利用增加的资产和增加的负债进展资金缺口分析，充分考虑建筑企业的垫资和阶段性预售款项等负债变化所提供的企业内部融资量。通过内部挖潜，增加内部融资量，如采取降低固定资产投资、减少流动资金占用、改善盈利

9、状况、降低股利支付主率等措施，增加内部融资量，加速资金周转。 其次，在融资方案中考虑融资方的资金平安性，设计融资资金的进入和退出的交易构造，充分考虑融资方对资金平安的绝对要求，增强融资方案的成功率和可操作性。此外，应该制订科学的审批流程以便形成科学有效的融资决策，躲避风险。二融资渠道选择策略房地产企业的股权构造不同，企业的详细财务状况和经营形式有别，各企业可以根据自身的特点和开展方向选择最合适自己的融资方式。企业受规模及投资方背景限制，抗政策性信贷影响不同。对规模大、资信好的区域龙头企业和具有较强国资背景的大型房企，可以选择间接上市增发股票、发行企业债券和通过银行信贷方式融资，获得低本钱的开发

10、资金。其他各类房地产企业，除了传统的银行信贷外，可以向信托公司或私募基金进展债权融资，甚至可以以股权和债权组合使用的方式补充房企的流动资金缺口。以股权方式进入企业的信托和私募基金属于权益融资，因其无杠杆、财务风险小在优化债务构造方面有得天独厚的优势。因此，无论是有负债率考核指标要求的大型央企，还是本身负债程度较高的民营房地产企业，都对信托和私募基金产生了浓重的兴趣，信托和私募基金将是各类房地产企业除银行借贷外资金来源的有力补充。三资金管理房地产企业在深受资金缺乏之苦的同时，流动资金的无效占用高、有效约束缺乏，严重影响资金使用本钱和效率。一方面，投入的资金未能流回企业，如业内的空置商品房无疑大大

11、占用房企的资金，造成企业资金的严重沉淀；另一方面，资金管理不善，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，没有资金本钱、资金价值观念，不能进展存量资金的集约化管理，造成资金的无效占用和资金本钱上升。集中表如今内部管理松散，开发拖沓造成工期延长；缺乏售后管理，回款较慢，这些行为都直接影响房地产企业的现金流。有效地进展资金管理，将大大降低资金本钱，成为房地产企业本钱控制的重要环节。首先，企业应该科学预测资金缺口，充分利用运营中产生的增量负债和增量资产的差额增加内部融资，倒挤外部融资需求。其次，完善房地产企业工程的资金预算管理，包括企业资金预算、工程资金预算及期间资金方案。可以根据开发经营的需要，企业编

12、制年度资金收支方案，综合每一个详细工程的资金流入和资金流出情况，统筹考虑企业资金收入和支出的峰谷及节点，为企业融资规模、企业资金平衡及调度提供支持，实现集约化管理，降低资金本钱。在过程控制中，编制季度或月度资金方案，将资金管理贯穿于企业正常消费经营的全过程，实现资金的动态管理，增加资金的流转和使用效率，包括对商品房预销售收入和工程开发资金支出的监控，充分利用工程的资金流入、流出节点灵敏安排资金，增加资金的使用弹性。再次，从资本运营角度强化内部资金控制。一方面，加强企业内部资金配置使用效率，在评估风险在平安边际的前提下将资金投资于高收益工程；另一方面，从意识上贯彻执行开发工程分期开发、滚动开发的

13、理念，缩短开发周期，减少在建工程本钱的资金占有和占用周期；加强应收账款管理，建立销售台账，定期核对账目，加大?收账款催收力度，保证销售资金回笼，增加企业内部融资额。四转变经营方式在当前房地产业面临众多机遇与挑战的形势下，市场上出现了不同行业，行业内不同企业间通过合作，共同开发的势头。这种从资金融通、资源整合的角度进展合作开发形式也成为将来房地产企业实现融资途径之一。同时，通过这种合作性开发形式，房地产企业资源整合，凭借企业战略开展转型的机遇，实现共同开发，互利共赢，有效降低企业风险。房地产企业可以选择跨行业合作。根据资金的趋利性，资金总会向着利润高的行业流动，以到达资源的最优化配置，所以房地产

14、行业可以与其他行业中的大型投资者合作，如石油、通讯、航空、制造业等，同时房地产企业还可以利用本身较高的行业收益吸引行业外的大批资金。房地产企业可以选择与金融保险机构合作。保监会规定，保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出5%进展不动产投资。保险机构充足的资金和资本运营要求可以与房地产企业专业的开发才能和较高的行业投资回报率进展资源嫁接，共同开发，实现共赢。房企还可以选择跨企业、跨地区房企合作。通过结合竞拍等方式实现企业间、区域间的房地产工程合作，整合企业，节约本钱、增强房地产企业的整体运营才能。除上述方式之外，房地产企业可以通过探究进入行业细分市场，或者选择采用国家鼓励的行业新技术，充分享受地方优惠政策进展资金融通。例如，选择进入政府支持的行业细分市场，如保障房建立、装配式建筑等，充分享受国家及地方对于政策型支持领域所提供的专项贷款、发债、贴息等到资金政策。2022年以来，房地产市场回暖及宽松的货币政策，使得大量信贷资金流入房地产行业。由于担忧过量的信贷资