5月武汉四新片区项目可研分析报告48PPT49页PPT课件

1、武汉市四新片区项目研究报告投资发展中心2019.5房地产市场情况商业环境分析123目标项目分析4四新片区介绍结论5Contents：四新片区简介-区位四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。整个片区的陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人，其中农业人口为1.9万人，非农业人口为1.7万人，外来人口1.6万人，现有18个自然村和1个街道办事处。四新片区简介-区位江城大道目前区域内的道路等基础设施已经修通，其中主要道路江城大道及四

2、新大道均为快速路，且中间有绿化隔离带。目前路上车量较少，两侧人行道上的来往行人也屈指可数。目前四新片区的地产项目大多还处于平地或前期规划状态，例如绿地、金地、招商、广电等项目，目前仅有一个安置房小区已经入住，总体来看，该区域的最大特点就是地广人稀。区域内建成的安置房小区地广人稀四新片区简介-区位四新片区简介-现状地广人稀2019年，四新片区被确立为武汉三个“城市副中心”（鲁巷、汉阳四新、杨春湖）之一，正式发展是在2019年，在武汉市城市总体规划中汉阳四新片区作为重点启动片区，未来规划人口25万人。规划商业集中区四新片区简介-区位四新片区简介-规划两轴：四新大道“城市之脊”江城大道城市发展轴双心

3、：国际博览中心市级商业副中心空间结构四新片区简介-规划卫星图四新片区“双轴双心”的规划结构欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城四新片区简介-区位四新片区简介-规划交通四新片区简介-区位四新片区简介-规划四新片区简介-规划3号线6号线地铁轨道交通：根据武汉市轨道交通线网规划（修编），在汉阳四新地区共规划了4条轨道交通线，即：3号线、6号线、10号线和11号线。其中，3号线沿龙阳大道走行；6号线沿江堤中路、鹦鹉大道走行，并穿越国博中心；10号线沿江城大道走行，11号线沿四新大道走行，并横向连通3、6、10号线，在四新地区基本形成一个“田”字型轨道网络，如右图所示。 3号、6号、11号线201

4、9年均可通车：根据2019年5月20日我市轨道交通最新一轮建设规（20192020）， 2019年底3号、6号、11号线均可建成通车。其中，11号线西段（蔡甸线）将沿四新大道横向穿越整个四新，将直达四新核心区域，建成将极大提高四新交通便利性。四新片区简介-区位四新片区简介-规划交通四新片区简介-区位四新片区简介-规划领事馆区定居四新 近日武汉已完成领事馆区规划工作，今年将启动领事馆区建设。领事馆区选址汉阳墨水湖南岸，紧邻江城大道。这里交通便捷，走三环到天河机场仅需半小时；而且毗邻墨水湖，自然环境较好，生活设施配套也相对完善。领事馆区域建设面积95600平方米。英国加入，还有来者 英国即将在武汉

5、设总领事馆，成为继美、法、韩之后第4个在汉设立总领事馆的国家。根据国外在武汉投资情况，势必会有更多的国家在汉建立领事馆。领事馆区提升商业及居住价值 规划专家介绍，我市领事馆新布局大部分相对集中，形成领事馆区，这样既方便提供基础配套设施，又能产生规模效应，提升周边城市功能。通过北京、上海等地领馆物业的增值案例不难发现，未来领馆区房价将是周边的1.5倍以上，租金收益比周边房产平均收益高20%40%左右。已建及在建的公建配套项目 目前新区规划中落实的市政配套项目有公园、医院、国博中心及道路配套项目，商业服务业配套项目也逐步进入实施阶段，但仅从目前的公共基础设施来看，整个区域仍以空地为主，周边公共服务

6、设施的配套相对有限，公共交通可达性较差，跟其他城区相比显得比较落后。短期内，该区域在互动和融合方面仍将维持现有状况。武汉市中医院汉阳分院四新片区简介-区位四新片区简介-规划实施情况新区公园国际博览中心四新片区简介-规划实施情况四新片区简介-规划实施情况四新片区简介-小结四新片区简介-区位四新片区简介-小结四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城，规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划人口25万。 目前区域内的路网已经形成，新区公园及国际博览

7、中心的展览馆已经投入运营，其他的公共设施陆续建设中，整体而言区域配套有待完善。已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多，总体来看，区域内目前的居住人口较少。房地产市场情况商业环境分析123目标项目分析4四新片区介绍结论5Contents：房地产市场概况-土地市场东信集团御水华庭招商地产卧龙绿地荆州正德意河南和昌金地广电城中村和昌新区建设新城控股恒大国际博览中心湖北交通蓝空金联控股中医院分院备注：统计日期为2019年至2019年3月从该片区已出让的地块来看，主要分布在江城大道两侧，以居住用地为主，商服配套为辅。 福瑞盛 博大红星美凯龙、深圳盛世聚龙新航盛十里新航置业房地产市场概况

8、-土地市场土地名称土地属性占地面积()容积率成交日期规划建筑面积()楼面地价(元/)受让方汉阳区四新北路与梅子西路交叉口以西P（2019）016地块住宅229902.62019-2-28597742801武汉博大鑫城置业有限公司汉阳区十里铺村A包商服住宅1940164.05-5.32019-12-251818001768武汉新航盛置业有限公司汉阳区十里铺村B包商服住宅1903684.05-6.872019-12-252193001676武汉十里新航置业有限公司汉阳区龙阳大道与四新大道交叉口东北角P（2019）230地块商服333213.32019-12-24109959.32357红星美凯龙家

9、居有限公司汉阳区龙阳大道与四新大道交叉口东北角P（2019）231地块商服190266.62019-12-24125571.61500深圳市盛世聚龙投资有限公司江城大道与四新北路交叉口以西四新A3地块综合23813.93.72019-12-2088111.432019武汉博大房地产开发有限责任公司汉阳区江堤中路087地块住宅600123.022019-8-24181236.241527武汉鸿泰新鼎置业发展公司汉阳区汉桥村A包地块住宅388825.34-6.352019-8-242260武汉惠誉时代置业有限公司汉桥村b包地块综合1038212.4-6192019-8-242260汉桥村c包地块综

10、合1299410.8-2.62019-8-242260前进村A包地块综合516601.2-5.82019-8-242032武汉福瑞盛房地产开发有限公司前进村B包地块住宅;商业692434.62019-8-243181782035恒大集团江堤中路168号地块住宅616892.52019-4-261542232328新城控股四新大道与四明路交叉口西北角地块综合1029413.922019-3-294035271933湖北交通集团房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括土地市场房地产市场概况-土地市场土地名称土地属性占地面积()容积率成交日期规划建筑面积()楼面地价(元/)受让方墨水

11、湖南岸C地块综合1772002.172019-12-203845243030招商地产墨水湖南岸A地块综合2019002.32019-12-204593102972墨水湖南岸B地块综合1428001.762019-12-202513283501梅子东路以东、梅子南四街以北住宅9372432019-12-132811721891广电集团江城大道以东、三环线北住宅12031732019-12-133609511879新五里地区地块商业977192.842019-12-132775231002武汉新城国际博览中心江城大道与四新大道交叉口西南部商业270565.52019-9-161488081500荆

12、州市正德意投资有限公司潮江村地块住宅;公建1750233.52019-6-306125811501武汉蓝空房地产开发有限公司芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西商业468903.82019-5-271781821600武汉新区建设开发有限公司芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块商业382523.62019-5-271377071630武汉新区建设开发投资有限公司二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块住宅637442.22019-5-271402373000河南和昌渔业村（鲤鱼洲组团C包）住宅1002163.42019-12-28340

13、7341752武汉东信集团有限公司红卫村（鲤鱼洲组团B包）住宅1322783.312019-12-284372221800武汉御水华城置业发展公司红卫村（鲤鱼洲组团A包）住宅1540302.832019-12-284361902100武汉卧龙墨水湖置业有限公司梅子西路与梅子南一街交叉口西南部、西北部住宅;公建配套1902942.412019-9-274586202791绿地集团江城大道与四新南路交叉口西北部住宅;公建4675232019-6-21402561754河南和昌四新地区地块住宅3065561.92009-10-125817812205金地集团十升路与四新大道地块商业171867220

14、19-11-16343734684湖北金联民生控股有限公司房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括土地市场房地产市场概况-土地市场截止到2019年3月，四新区域内共成交土地30宗， 土地面积300.2万平米，其中住宅类用地可建建筑面积643万平米，按照户均100平米，每户3.2人计算，未来可入住的人口将近20万人（假设入住率为80%）。但区域内的项目多数是在10年下半年以后成交，而且多数项目体量较大，2019年底开始逐步增加综合、商服用地的供地量，到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。此外，2019年03月29日武汉市国土资源和规划局发布武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公

15、告 武告字（2019年）8号 P（2019）037号地块，起拍楼面价2492元/，后于挂牌截止时间2019年04月28日前因原委托单位提出申请而撤牌。原挂牌条件为： 地块编号土地位置总用地面积（）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金（万元）起始价（万元）备注容积率建筑密度P（2019）037号汉阳区马鹦路与国博大道交叉口处38967商服4.6540%商服40年904045160交易地综合武汉市整体土地市场情况，2019年累计成交249宗土地，成交面积1500.47万平方米，与去年同比增加47.87%；土地出让金额为约949.9亿元，与去年同比增加61.2%，土地出让总额全国第二、增幅全国第一

16、 。其中居住类用地合计成交193宗，土地面积1341.47万平方米，成交金额为832.76亿元，溢价率3.47%。 一季度武汉市国土资源局土地成交量为 51宗，成交面积 330万方，金额207亿元，目前仍处于集中供应期。房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括土地市场房地产市场概况-房地产市场2009年10月12日金地集团出资12.83亿元，首次进入四新，打造片区首个高端豪宅标杆项目金地澜菲溪岸；2019年底，武汉四新大道通车、亚洲第一零食巨头韩国乐天集团拟在四新新城投资建设商业航母“销品茂”等利好消息不断；随后，品牌大鳄绿地集团跟进，打造武汉住宅地产中最大商业综合体绿地新都会

17、项目；汉阳造打造观澜御苑；2019年招商地产打造109.27万的招商公园1872，主推别墅等。板块内的销售主要是从11年8月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到12年8月份共销售20万方，供求比为1.1:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。目前版块在售楼盘就达30多个，并且多为高端项目。四新区域房价也在几年间一窜而上。2019年经历短暂下行后，目前已恢复上行，新开盘项目价格集中在76008000元/左右。由于区域早年地广人稀、建设发展起步较晚，目前片区内在售商办产品较为稀缺，仅绿地新都会（中央广场、御智SOHO）走在前列。新都会所售商铺15000-25000元/，SOH

18、O公寓均价8000元/。此外亚洲零售巨头韩国乐天集团在汉阳拟投资100亿，建设一座集百货、宾馆、电影院、写字楼、高级公寓、主题公园等多种业态于一体的大型商业综合体，位于龙阳大道与四新大道交汇处东南角，已于2019年签约，但项目还未进入实质性开发阶段。 房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场典型项目介绍绿地新都会基本情况 地址 江城大道与四新大道交汇处前行800米占地面积 190294容积率 2.41地块性质住宅、商业楼板价2791元/总建面积 总计458620商业100,000住宅358,620产品类型 高层、别墅、酒店式公寓、商业主力户型 75-140在售均价 住

19、宅7200元/，商业街商铺：20000元/面积配比 户型 面积段 套数 占比 1房75-761048.292房 85-10071156.653房 108-11039431.394房130-14023.51联排132-139443.51房地产市场概况-房地产市场绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成。除别墅外，此前销售的B区主要建筑包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋55层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅单位，地上地下共计1006个停车位。 房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场绿地新都会开盘情况项目自开盘以来销售价格情

20、况房地产市场概况-房地产市场典型项目介绍2019-03-23主推1号楼128-183平户型2019-12-232号楼85-110房源，推出128套售出60套，均价6600元/平2019-12-232019年12月23日第三次加推2019-07-212号楼85-110房源，推出100套售出40套，均价7200元/平2019-03-105号楼85平米两房，110平米三房，面积折算后6300元/平起2019-10-297号楼85-128国际花都高层，均价7500元/平2019-09-2410号楼89-1122-3房，均价7500元/平2019-05-2875-112国际花都高层，均价7500元/，首

21、付14万起绿地新都会截至目前2-7号楼已基本售罄，2房和3房的中小户型去化速度较快。1号楼（55F）正在加推，面积128-183，价格8000-8500元/。另外，独栋SOHO公寓酒店（17层以上整层办公）、商业裙楼正在认筹。 房地产市场概况-房地产市场典型项目介绍房地产市场概况-土地市场房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场户外广告：主推中央广场商业、SOHO公寓及整层办公 楼层分布详情-2F、-1F超市-1F商业街23000-30000元/，已全部预定2F15000元/起，均17000-18000元/3-5F影院、健身中心等正式入驻的有华润万家、美格菲、星美国际

22、影城、北京幼佳等商业品牌在售商业详情：商业街商铺均价20000元/，详情如下： 绿地新都会房地产市场概况-房地产市场典型项目介绍房地产市场概况-土地市场房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场在售SOHO酒店公寓/整层办公详情：在售SOHO酒店公寓面积分40、60、66、94四种，均价8000元/；17层以上为整层办公、提前预定，面积1300。典型项目介绍基本情况 近期开盘时间 2019年8月25日地址 四新国际都会新城(江城大道与中环线交汇处) 占地面积 306556 总建面积 581,781容积率 1.9产品类型 叠加别墅、花园洋房、高层主力户型 93-95三房在

23、售均价 7400面积配比 户型 面积段 套数 占比 2房 90-95233 26.273房 91-14457064.264房125-192728.125房178-193121.35该项目为纯住宅项目，主要物业类型为高层、花园洋房和别墅。户型主要以91-144的3房为主。金地澜菲溪岸产品配比房地产市场概况-房地产市场房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场典型项目介绍项目自开盘以来量价情况金地澜菲溪岸去化情况2019-8-25主推93-95平米三房，均价6800元/2019-6-934，35，36三栋洋房97，99平米三房，均价7400元/平2019-4-29洋房12、

24、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平，高层均价7400元/平2019-3-3E34，E35号楼绝版2+1精装90-145高层房源，均价7500元/平2019-12-3E36号楼96，98平三房，6080元/平起2019-9-11E1号楼，E2号楼，E3号楼90-145精装高层，起价7980元/平2019-5-22叠加别墅、花园洋房开盘即售罄，均价13500元/平米该项目物业类型较丰富，采用“高低配”方式。价格主要受不同类型物业推盘的影响，有一定的起伏。前期主要推出的为别墅和花园洋房，成交均价较高，后期由于经济型高层房的推出，成交均价有所降低。开盘情况房地产市场概况-房地产市场房地产市

25、场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场典型项目介绍房地产市场概况-房地产市场房地产市场概况-土地市场四新片区简介-区位房地产市场概括房地产市场省交投集团项目 项目位于四新大道与四明路交叉口西北角，总用地面积102941，总建筑面积403527，楼面地价1933元/。 项目地块自北向南被内部道路分为三宗，其中临四新大道的宗地已规划为总部综合楼，其余两宗为配建住宅用地。总部综合楼基本情况如下： 总用地面积为28822平方米 总建筑面积186051平方米。 容积率5.00 绿地率35%，建筑高度约280米 地面停车位55个，地下停车位1385个 建设1栋61层综合办公大楼 大楼1

26、-5层为裙楼。 裙楼西侧拟设两个商业空间(银行)、办公空间 裙楼东侧拟设项目会议及接待中心（五星级酒店） 主楼功能布置为东西水平划分 会议及接待中心客房区位于大楼6-24层东侧 租售办公空间布置在大楼26-55层东侧 集团公司办公布置在大楼6-55层西侧和57-61整层 交投大楼项目用地现状房地产市场概括房地产市场 从目前地域投资建设情况来看，交投综合楼项目为区域内地标式建筑，对地域影响力较大，一定程度上可以带动和提升区域内整体办公商务地产层次，拉动商务经济，提高商业价值有利方面 交投项目建筑高度达280米以上，建设规模达40万多方，形式为多样性商务综合楼包括了办公、公寓、酒店、商铺以及配建住

27、宅等，在后期的市场竞争中会造成一定的去化压力，并对周边项目产生威胁威胁方面 典型项目介绍交投集团项目对市场的影响预期房地产市场情况商业环境分析123目标项目分析4四新片区介绍结论5Contents：消费潜力分析城市基本面指标汉阳区全市在全市排名432.115565.936社会消费品零售总额20425706城镇人口52085254127765人均可支配收入20556208066人均消费性支注：区域统计范围包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、新洲区、黄陂区汉阳区的经济在武汉中心城区各区域中仅好于硚口区，排在江汉、江岸、武昌、青山及洪山区之后。四新片

28、区简介-区位消费潜力分析城市基本面二级 18 人一级9.7万人三级 52万人消费潜力分析人口王家湾钟家村王家湾商圈可辐射人口约为23.8万；钟家村商圈可辐射人口约19.6万；沌口商圈可辐射人口约8.4万。注：人口密度按照1.4万人/平方公里计算（所处区域为汉阳老城区，参照江汉区人口密度）。现状人口约5万人现状人口约8.4万人现状人口约23.8万人现状人口约19.6万人3公里3公里3公里王家湾及钟家村的3公里范围内的现状人口基本能满足该区域内的商圈消费人口，沌口现状人口较少，但周边企业较多，也基本能够满足一个综合体的人口需求，目前来看，四新片区明显人口不足。消费潜力分析城市基本面四新片区简介-区

29、位消费潜力分析人口商业环境分析商业格局四新片区王家湾商圈近几年发展比较快。钟家村商圈是汉阳最早的商业中心。经开区是近两年才发展起来的区域商业中心。规划中的四新片区商业核心位于王家湾和沌口商圈的中间，但目前还没有形成商业中心。规划商业核心3.7公里经开万达3.8公里消费潜力分析城市基本面四新片区简介-区位商业环境分析商业格局 汉阳区目前商圈主要以王家湾商圈、钟家村商圈、沌口开发区3商圈为主。 钟家村商圈属于汉阳区老商圈，多为运营中项目，开发程度较成熟。 王家湾商圈今年来呈崛起之势，大规模的城中村改造将大大改善购物环境及品质。 沌口经济开发区商业起步较晚，主要以万达广场和湘隆时代广场为主。注： 表

30、示已开业项目 表示在建及未建项目新世界百货闽东国际大洋百货摩尔城人信汇中森华汉城广场21世纪购物中心中恒五里墩项目海天欢乐购绿地新都会经开万达广场湘隆时代广场汉商银座锦绣长江王家湾商圈钟家村商圈沌口商圈韩国乐天表示签约项目商业环境分析百货、购物中心商业环境分析百货、购物中心商圈商业名称 总建面积() 商业类型 目前现状 王家湾商圈人信汇200,000购物中心在建武汉摩尔城180,000购物中心已开业中森华汉城广场150000购物中心在建21世纪购物中心80000购物中心已开业海天欢乐购100000购物中心在建大洋百货龙阳店65800百货已开业合计5775,800钟家村商圈锦绣长江160665商

31、业街在建汉商银座50000购物中心已开业新世界百货汉阳店43000百货已开业闽东中天国际城42343社区配套已开业合计4296008沌口商圈湘隆时代商业中心165000购物中心已开业武汉经开万达广场165000购物中心已开业合计2330000王家湾商圈购物中西扎堆，同质化比较严重；钟家村商圈主要以百货为主；沌口商圈以万达为核心.商业环境分析百货、购物中心商业环境分析商圈简介商业环境分析商圈介绍王家湾商圈商业环境分析商圈简介商业环境分析商圈简介核心商圈对比商业环境分析商圈简介目前四新片区没有大型的商业广场，仅在一处已交付的小区域中一些商业配套。对于如今的四新新城而言，目前已有的社区商铺不管是从交

32、通的便利性、人口的居住规模还是整个新区项目的开发程度来看，要想火热起来，都还需要一段漫长的等待。商业环境分析四新区商业现状绿地新都会定位为武汉首个世界级大都会综合体，商业总体量约10万平米，包括4万平方米的购物中心、4万平方米的主题商业街与2万平方米的社区商业街，已经签约的商家有华润万家、星美国际影城、美格菲健身中心等。亚洲零售巨头韩国乐天集团在汉阳拟投资100亿，建设一座集百货、宾馆、电影院、写字楼、高级公寓、主题公园等多种业态于一体的大型商业综合体，已于2019年签约，但项目还未进入实质性开发阶段。乐天商业项目（已签约）绿地新都会商业乐天项目绿地新都会商业环境分析区域内已经在建及规划的商业

33、项目汉商21世纪城项目位于王家湾商圈商业环境分析典型项目介绍项目地上建筑面积约35.97万 ，地下建筑面积约为8.15万平 。购物中心约16.5万 ，由万千百货、华润超市、大歌星KTV量贩歌城、万达五星数码影城、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成。购物中心楼层分布经开区万达广场项目位于沌口商圈商业环境分析典型项目介绍四新片区简介-小结四新片区简介-区位四新片区简介-小结汉阳已经形成钟家村、王家湾及沌口三个商圈，四新区域尚未形成商圈。钟家村商圈以汉阳商场及新世界百货两大百货商场为主、商场业态同质化严重，整体环境较差，商圈内的物业升级受到限制。王家湾商圈主要包括大洋百货、广百百货和汉商21世纪购物中心等三大百货商场以及周边电器和家具专业卖场；整体定位中、高端；业态较为丰富；缺乏丰富的休闲娱乐设施。沌口商圈中，湘隆时代商业中心主要是为了满足开发区的消费者需求，随