成都高附加值畅销产品简析 (2)ppt课件

1、热潮中的冷思索-成都市高附加值畅销产品浅析- 与国内大中城市一致，成都房地产市场整体趋冷，客户、开发商、政府三方博弈；客户从疯狂购房转变为理性购房，能否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在，对于市场中大部分刚性需求而言可从现实情况中得出，高性价比无疑成为这类客户追捧的对象。 顾名思义，性价比，性能价钱比值，而高性价比，就是性能远高于其价钱；从逆势飘红的中海兰亭、翠屏湾、蓝光华美、凯丽系列、正成财富领地可以看出，高性价比并不单指低售价，其具有一定的“相对性，如单价13000元/的正成财富领地跃层、总价70万中海楼盘兰亭、翠屏湾仍得到客户的追捧，它们在高售价后不约而同地打了同一张牌-高附加值，获得市

2、场的认同。 前言开展历程导火线：2006年6月1日，出台“70/90政策，至使中小户型增多，市场产品逐渐同质化严重。 2006年6月2007年初春交会导入期“灰空间发端：在面积、容积率的限制下，开发商开场着眼于“灰空间的对产品创新的价值发掘。“可变风潮从此涌现并风靡成都楼市。生长期“偷面积的一年：在08春交会上，“可变空间成为最大看点之一，并且产品数量繁多，方式多样。可变户型的创新成为关键。2021年初春交会成熟期估计2021年下半年饱和期根据产品开展周期共性以及目前成都楼市高附加值楼盘的开展情况，估计市场在2021年下半年会出现饱和。分岔口是进入衰退期？还是晋级产品的下一个生命周期？1.产品

3、生命周期导入期以2006年6月1日的“70/90政策出台为导火线，以“灰空间为发端，各开发商开场猪着眼中小户型产品的“可变空间蓝光凯丽豪景：2007年1月3日开盘。“可变空间的开创者。生长期2007年，“可变风潮席卷楼市生长期的主要特征：大力发掘可变空间的赠送方式及比例置信丽都花园城：2007年3月，2期90平米中小户型打造功能齐全、居住温馨的三房两厅大户型华美花城：2007年6月开盘，入户花园、空中花园等灰空间均为赠送，性价比极高。皇后国际：2007年6月开盘，蓝光在凯丽豪景之后，几乎都推出高附加值房源。金域蓝湾：自从90/70政策实行以后，尽能够拓展运用空间。因此有了5.6米(或5.8米)

4、的挑高空间成熟期开展历程2021年， “户型创新年。春交会上，各种方式的高附加值楼盘猛烈角逐。成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种方式共存平面附加值：蓝光：产品的延续华美碧蔓汀、华美东方、凯丽美域； 中海翠屏湾：城南首个可变空间社区； 还有金科一城、国嘉.新视界、西锦国际、华润二十四城 、铸信.境界等空间附加值：上行汇锦、香木林.加州国际、锦江城市花园、正黄.上岭、中海兰庭等在平面的根底上， 加大对空间尺度的拉阔，挑高。 成熟期预期在2021年下半年会出现，假设没有新的创新方式，那么这中“可变空间在市场政策打压下，在运用问题逐渐暴露的情况下，会进入衰退期。假设继续创新，就成

5、为一种可变空间的晋级，进入新的生命周期。1.产品生命周期开展历程几大品牌开发商在开展中所扮演着不同的角色蓝光先行者：利用外乡优势，勇于开辟创新中海应变者：迎合市场开展，及时调整产品华润尝试者：看清开展态势，但在“可变空间上仅有所偏重的试探。万科？2.开发商角色现状高附加值户型工程的分布特征1.环域分布特征:1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部；从中低质量到中高质量楼盘均有涉及2)有向三环外四大新城分散的趋势;2.方向分布特征:1).城东:高附加值楼盘最多,多为08年初开盘在售工程;2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域,多为近期新开盘工程及预售工程;3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度

6、最大,从一环到三环;4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也相对集中,工程继续销售周期相对较长;1.整体分布特征华美花城华美碧蔓汀中海翠屏湾中海兰庭华美东方凯丽美域 华润.翡翠城华润.二十四城备注：标注楼盘为08房交会参展楼盘中有附加值户型的44个工程现状 2021-3住宅销售排行2021-2住宅销售排行2021-1住宅销售排行畅销楼盘:纵观08年1-3月成都楼市销售情况，刚性需求、理性购房客户将高性价比楼盘推入销售排行榜前茅，使其扮演了逆势飘红的“英雄角色。现状蓝光华美碧蔓汀：延续三月上榜，两次榜首。该工程位于1-2环路之间，均价为6000元/。楼盘经过实得率最高146%等面积赠送战略

7、博得了很多购房者的喜欢， 1月1号楼开盘当天那么销售了全部房源的70%左右；3月320套的销量再创佳绩。蓝光华美东方：2、3月分别为榜单一、二名。2月23日开盘当天便认购了360余套，只剩了20多套112和114平米的大户型房源。3月15日开盘当天有70%左右的房源被认购。除了价钱优势外，高附加值的产品设计也是销售火暴的关键缘由。蓝光凯丽美域：延续三月上榜，2月升至第三。大面积赠送的创新产品实现了产品的延续畅销。中海国际社区：3月开盘，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。该批次房源均价为5262元/平米，且房源都是68-89平米的小户型，总价较低，因此销售情况也很好，开盘当天

8、184套房源被认购。中海翠屏湾：3月上榜。中高定位的住宅产品，具有三房功能的2+X创意户型(82-90 )，发明性地为业主思索了一定的弹性空间，得到购房者高度认同，现场认购近两百套，销售额突破亿元大关。 中海兰庭：3月开盘，榜上有名。3月15日第一次开盘销售159 套，3月29日第二次开盘销售近90套，其中主推的89平方米奢享三房立体空间产品可变空间户型全线售罄。该工程在户型空间上创新晋级，以“奢尺户型、“立体空间、“可变空间将居住的温馨度及享用度做到了更顶峰。 金科一城：1月榜单亚军。工程位于动物园侧，临华美花城，低价、高附加值构成较高的性价比成为该楼盘热销的缘由。 2.典型畅销楼盘“相对性

9、高性价比的几种常见方式：1低售价+中低附加值，如中海国际社区-橙郡2期，蓝光-华美东方，金科一城等2中低售价+高附加值，如蓝光-华美碧蔓汀、凯丽美域等3中高售价+高附加值，如中海-兰亭、翠屏湾、万科-金域蓝湾、正成-财富领地等备注：以上售价以总价做为衡量规范，暂以总价50万分界。售价附加值高高中低中低橙郡华美东方金科一城碧蔓汀凯丽美域兰亭翠屏湾财富领地金域蓝湾现状3.常见分类现状4.可变空间产生缘由前面提到，在“70%-90平政策的刚性执行下，大量的90及以下中小套型房源涌现成都楼市，无疑会呵斥产品同质化严重，为了添加楼盘产品卖点，众多开发商开场加大对户型创新的研讨 。那么， “可变空间何以实

10、现呢？ 内部缘由促成建筑面积计算方法：一些不计入面积或者半面积计算的空间，成为开发商户型创新，吸引消费者的关键。2.2米以下空间不计入总面积落地凸窗、低台凸窗、隐藏式衣柜阳台12 以下计算50%面积入户花园和大阳台露台不计入总面积错层阳台公共面积不计算面积，公共阳台计算50%面积空中走廊中海-新政下的大赢家 针对冷市，中海地产及时调整产品开发战略，以刚性需求为导向原中大户型设计调整为中小户型设计，并提升产品性价比设计，在逆势下延续制造飘红之势。从中海国际社区“橙郡C-House总价30多万元起，首付缺乏8万元 起，橙郡2期3个批次开盘均获得客户追捧；3-15日中海兰亭2期1批次3.29加推10

11、栋，合计220套房源，截止目前根本售罄，周末4.27将推出下一批次产品；翠屏湾3.30日开盘，共推出432套房源，开盘当日即售出146套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值，可以看出中海新政后一直打的一张牌“高性价比，紧紧抓住刚性需求中偏高端、注重质量客户，最终获得市场的充分认可。中高售价+高附加值=高性价比案例1.中海中海翠屏湾 H型功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性花池全+半214.214.2非功能性飘窗全34.38.2入户花园半13.9总赠送面积( )22.4产权面积( )89.5实得率125%备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭最高

12、优惠2.5%，一次性最高优惠3.5%均价：7400元/；，实得价钱：5712元/“套二变套四案例1.中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性花池全+半14.74.7非功能性飘窗全23.57.4入户花园半13.9总赠送面积( )12.1产权面积( )82实得率115%中海翠屏湾 B型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭最高优惠2.5%，一次性最高优惠3.5%目前均价：7000元/；，实得价钱：5886元/“套二变套三案例1.中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性花池1-卧室全1530双层空间全125非功能性飘窗全35.

13、111.6入户花园半11.5花池2-入户全15总赠送面积( )41.6产权面积( )89实得率147%备注：1、实得率=实得面积/产权面积*100%；2、双层空间层高5.8m，本次计算仅按一层赠送面积算中海兰亭 N型优惠方式：建立银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%均价：7800元/；，实得价钱：5076元/“套二可变套三、套四案例1.中海功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性阳台半17.57.5非功能性飘窗全46.415.4入户花园半15花池全14总赠送面积( )22.9产权面积( )89实得率126%备注：实得率

14、=实得面积/产权面积*100%中海兰亭 L型优惠方式：建立银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%均价：7200元/；，实得价钱：5469元/“套二变套三案例1.中海蓝光地产-薄利多销，小步快跑 蓝光工程营销战略一直贯穿“短、频、快三大战略，在新政下尤显活泼，延续几个月成为成都楼市销售冠军。客户对蓝光楼盘的一致认识：“性价比高、划算！，这对刚性需求中偏低端、优先思索价钱要素客户吸引力极强。如房交会期间蓝光六盘联动，共推出300套“限价特惠房，据不完全统计华西都市报4.24-51版，蓝光共成交房源近500套，成交金额约2亿元。中低售价+高附加值=高

15、性价比案例2.蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性可变空间半21717非功能性飘窗全11.215.7入户花园半14.5阳台全110总赠送面积( )32.7产权面积( )74实得率144%蓝光碧蔓汀 C4型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：一次性优惠3%，房交会优惠延续2%均价：6900元/；，实得价钱：4546元/“套一变套三案例2.蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性可变空间半11212非功能性飘窗全22.514.5入户花园半13阳台全19总赠送面积( )26.5产权面积( )60实得率144%蓝光碧蔓汀 D1

16、型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：一次性优惠3%，已售罄均价：7100元/；，实得价钱：4777元/“套一变套二案例2.蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性创意空间半14.54.5非功能性飘窗全23.612.7入户花园半+全14.6观景阳台半14.5总赠送面积( )17.2产权面积( )70实得率125%备注：实得率=实得面积/产权面积*100%蓝光凯丽美域 E4-2型优惠方式：一次性优惠3%，已售罄均价：6400元/；，实得价钱：4983元/“套一变套二案例2.蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性可变空间半1

17、3.73.7非功能性飘窗全22.913.5入户花园半13.6露台全17总赠送面积( )17.2产权面积( )87实得率120%蓝光华美东方C1型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭、分期优惠1%，一次性优惠3%均价：4500元/；，实得价钱：3644元/“套二变套三案例2.蓝光功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性可变空间半14.54.5非功能性飘窗全22.119.6入户花园半13.5露台全114总赠送面积( )24.1产权面积( )87实得率128%蓝光华美东方C2型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭、分期优惠1%，一次性优

18、惠3%均价：4600元/；，实得价钱：3494元/“套二变套三案例2.蓝光其它在售热销楼盘、未售客户关注度较高楼盘-热销才是硬道理 除上述品牌楼盘外，市面上高性价比楼盘热销甚多，如金科一城，低价、高附加值促成了一期一批次2021-1开盘即根本售罄的热销局面；正成财富领地开盘3.16创下150套销售业绩，截至今日，1.5个月时间已完成合计约250套业绩，其中最引人关注的就是它“一变四的户型，均价达13000元/，但附加值约270%的得房率极高，得到客户广泛接受；再如国嘉新视界70可变套三户型、合能耀之城70可变套四户型吸引了客户眼球，在大市偏冷的趋势下，销售情况较为火爆。 其它高附加值楼盘暂未开

19、盘仍得到市场、客户的大幅度关注，如远大朗朗风景4.27开盘、置信玉园、缤舍BOX、LOFT空间以及四海逸家空中别墅，110%的“灰空间面积赠送。适宜售价+高附加值=高性价比案例3.其他楼盘案例3.华润功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性可变空间半13.23.2非功能性飘窗全32.8813.8挑高阳台全17总赠送面积( )13.08产权面积( )88.53实得率115%华润翡翠城A1型“套二变套三备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭、分期优惠2%，一次性优惠4%均价：7540元/；，实得价钱：6294元/“套二变套三功能划分赠送名称赠送方式个数(个

20、)赠送面积( )小计( )功能性空中花园半144非功能性飘窗全24.34.3总赠送面积( )8.3产权面积( )89实得率109%华润二十四城E3型备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭、分期优惠2%，一次性优惠4%均价：7860元/；，实得价钱：6778元/功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性幻变空间半13.83.8非功能性生活阳台半11.51.5总赠送面积( )5.3产权面积( )49.42实得率111%功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性幻变空间半173.8非功能性露台全11115.4飘窗全22.9生活阳台半11.

21、5总赠送面积( )19.2产权面积( )70.74实得率127%金科一城C3金科一城F4备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：按揭优惠1.5%,一次性优惠2.5%均价：5900元/；，实得价钱：5195元/优惠方式：按揭优惠1.5%,一次性优惠2.5%均价：5500元/；，实得价钱：4218元/“套一变套二“套一变套二案例3.其他楼盘备注：上两图中淡色区域为计算建筑面积，深色区域为赠送面积功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性幻变空间全983.383.3非功能性露台全18.78.7总赠送面积( )92产权面积( )54.24实得率270%优惠方式：五成按

22、揭优惠0.5%每递增一成首付多优惠0.5%，一次性优惠3%均价：13000元/；，实得价钱：4677元/正成-财富领地A型案例3.其他楼盘合能耀之城B1型功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性幻变空间全29.49.4非功能性露台半12.33.6生活阳台半11.3总赠送面积( )13产权面积( )61实得率121%功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性幻变空间半13.33.3非功能性飘台全11.61.6总赠送面积( )4.9产权面积( )55.77实得率109%优惠后均价：7050元/；，实得价钱：5811元/优惠方式：1万，5年物管费，一次性

23、付款优惠180元/均价：7350元/；，实得价钱：6316元/国嘉新视界2-2-01型“套一变套二备注：实得率=实得面积/产权面积*100%案例3.其他楼盘远大-朗朗风景A1a型功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性阳台半15.85.8非功能性飘窗全11.724.4入户花园半13.6观景阳台全219.1总赠送面积( )30.2产权面积( )75.06实得率140%备注：实得率=实得面积/产权面积*100%优惠方式：2%办卡，付款方式优惠暂未定估计均价：5600元/；，实得价钱：3913元/“套一可变套二、套三案例3.其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积(

24、 )小计( )功能性阳台半29.39.3非功能性飘窗全22.87.9生活阳台半13.6观景阳台半11.5总赠送面积( )17.2产权面积( )102实得率117%备注：实得率=实得面积/产权面积*100%置信玉园-清水湾A1型“套二变套四案例3.其他楼盘功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性BOX空间半17.47.4非功能性生活阳台半11.61.6总赠送面积( )9产权面积( )59实得率115%功能划分赠送名称赠送方式个数(个)赠送面积( )小计( )功能性BOX空间半15.410.8生活阳台半15.4非功能性露台半18.38.3总赠送面积( )19.1产权面积(

25、)88实得率122%缤舍B2缤舍B3优惠方式：4.26交纳2万诚意金，享用1%优惠，其它优惠方式暂未定估计均价：9000元/；，实得价钱：7400-7800元/“套一变套二“套一可变套二、套三备注：实得率=实得面积/产权面积*100%案例3.其他楼盘四海逸家11：1.1价值尺度约110%“灰空间不计入建筑面积，建筑面积80-120，实得面积170-25025.8米层高超大花园生态氧吧3空中别墅案例3.其他楼盘1.成都市部分高附加值产品汇总表备注：以上面积单位为，价钱单位为元/描画及结论：1、附加值比例集中在20%-50%；其中功能性空间比例集中在10%左右；非功能性空间比例集中在15%及以上。

26、结论1：目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有添加的趋势。2、从前面的详细案例分析中，可以得知目前功能性赠送方式。结论2：功能性赠送以大阳台、“变幻空间为主，以后的重点突破在空间的丰富性上，赠送后主要可以变为卧室甚至是客厅。结论2.成都市在售畅销高附加值溢价情况备注：以上面积单位为，价钱单位为元/ 产品溢价=售价-单位赠送本钱价-区域价钱； 单位赠送本钱价=赠送面积*单位建筑本钱价2000*70%=1400元/ /建筑面积； 营销溢价=区域价钱-实得价钱暂不思索公摊面积和优惠折扣描画及结论：单位售价略高于区域其它产品均价，但高附加值赠送后实得价钱远低于区域平均价钱结论3：高附加值能产

27、生一定的溢价空间，并呈现出如下特征：特征1：现阶段市场上，赠送面积段集中在115%-125%特征2：在定价上，开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有思索或思索很少。结论3.主要竞争对手高附加值溢价情况描画及结论：1.本工程在高附加值这一产品创新角度上，主要面临的竞争对手如表所示。它们呈现出一定的共性。结论4：主要竞争楼盘的共性：有高附加值户型的面积区间集中在85-90；均出自品牌开发商之手。2.不同的品牌开发商，其附加值的赠送比例和定价也存在个性。中海相比蓝光，在产品上更追求利润空间，因此定价较高，这与中海走中高端品牌线路是相辅相成的；蓝光几乎舍弃了产品的利润空间，而力

28、求营销突破，走量为先；华润更是产品溢价优先，这与其产品精细打造，追求杰出质量是亲密相关的。结论5：户型创新可变空间赠送及溢价思索应放入公司品牌战略的思索中。结论小结1.结论关键性结论：将前面得到的结论归纳，可以得到以下关键性结论刚性、速度优先化具有高附加值户型的面积区间集中在85-90，这一面积区间最能满足消费者的刚性需求；在定价上，开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有思索或思索很少。因此，在思索高附加值产品时，该当针对刚性需求优先，保证销售速度优先化。赠送空间功能化目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有添加的趋势。根据这一趋势，我们建议该当添加功能性赠送的比例，以顺应市场变化，迎合市场需求。赠送方式立体化功能性赠送以大阳台、“变幻空间为主，以后的重点突破