承租土地使用权评估

1、如何评估承租土地使用权价格国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。估价思路承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益

2、是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。估价方法租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来

3、租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转

4、变为出让土地这一规定为出发点。承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。相关链接中华人民共和国土地管理法实施条例)第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。国土资源部规范国有土地租赁若干意见第三条规定：国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价

5、折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。正确估算补交出让金的数额。各地补交出让金的方式不

6、同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及

7、有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；

8、再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额进行租金调整时的风险。未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同：一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上

9、。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。“以租代征”用地行为为何要不得？现在，全国各地国土部门正在贯彻执行国土资源部的紧急通知，从严从紧控制建设用地总量，坚决制止“以租代征”的违法违规用地行为。“以租代征”要不得，这对“以租代征者”无疑是一记当头棒

10、喝。那么，“以租代征”为何要不得呢？是双赢还是双输？所谓的“以租代征”，指的是一些地方政府部门和企事业单位绕过法定的农用地转用和土地征收审批手续，通过租用农民集体土地，而直接进行非农业建设的行为。在一些人眼中，“以租代征”大有好处。如在一些租地的企业看来，“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序，加快项目进展的速度，同时可以绕过法定的土地税费，降低土地费用门槛；而一些被租地的农民认为，“以租代征”比起土地一次性被征收来说，可以得到长期稳定的租金回报，更能解决后顾之忧。因此，有些人就认为“以租代征”是用地单位与被用地单位的“双赢”。这就是“以租代征”之所以能够在一些地方大为风行的原因之一。那么，这

11、种“以租代征”的用地方式，对于“以租代征”双方来说，是否真的是“双赢”呢？其实，不论是从法律政策的角度，还是从经济学的角度，只要仔细分析，就不难知道，“以租代征”的用地方式，对于租地者也好，还是土地被租者也好，都是弊大于利的，最终结果只能是“双输”，而非“双赢”。新土地管理法第四十三条明确规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这个国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。由此，可以清楚知道，那种以租赁为名，行征占之实的“以租代征”的土地租赁，其“租赁合同”完全违法。违法

12、的“租赁合同”得不到法律保护。而从发展的眼光看，今日看似尽善尽美的“租赁合同”，今后发生纠纷却是一种必然的结果。大家常常说，土地是经济发展的瓶颈制约，这说明什么？这说明土地是经济发展中一种极为稀缺的要素资源。不难预计，随着经济的发展，这种人多地少的矛盾将会更加突出。而随着这种人多地少矛盾的不断加剧，土地作为稀缺要素资源的价格将会不断上升。毫无疑问，今后征收土地的补偿费用也会随之上扬。最近国土资源部关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知，其实就说明了这种趋势。该通知表示，统一年产值标准的制定要坚持适当从高原则，在依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入

13、等提高土地收益。同时应设定基准时点，一般35年调整一次。签订“以租代征”的“租赁合同”时，“租赁双方”谁能准确预料三年、五年、十年后的租金该是多少？可以肯定，谁都做不到。但可以预料的是，三年、五年、十年过后，总有一天，“租赁双方”会因租金的标准问题而闹起纠纷，甚至是冲突。这样，“以租代征”今日的“双赢”，最终必然会演化成明日的“双输”。这一判断既是上述推理的必然结果，也是当今事实的一种总结前几年“以租代征”违法违规用地事件，近来之所以纷纷浮出水面，原因就在于“租金标准”纠纷激化后导致的结果。“以租代征”之所以会在一些地方风行起来，蔓延开来，同当地一些政府官员的默许、纵容，甚至是直接参与分不开的

14、。这些官员虽然明白“以租代征”是一种明显的违法用地行为，但是由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制，解除当地经济发展的土地瓶颈制约，因此，在他们看来，“以租代征”不失为一种先进经验，值得加以总结推广。一些人甚至认为，自己即使因此而受到党纪国法的惩处，但也是当地经济发展的功臣而非罪人。在这种观念支配下，“以租代征”就成了一些地方土地市场的潜规则。真的是经济发展的功臣而那么，这种默许、纵容甚至是参与“以租代征”用地方式的官员，非罪人吗？答案是并非如此首先，“以租代征”撕开了土地用途管制的“口子”，严重威胁到国家的粮食安全和社会稳人多地少是我国的基本国情。因此，我们要实行世界上最严格的耕地保护制

15、度，实行土地用途管制。新土地管理法第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。“以租代征”撕开的恰恰是土地用途管制这一“口子”。而且，由于租地不需要国家有关部门审批，这样实际上早已成为建设用地的土地，在帐面上，依然还是耕地，使得中央无法准确掌握土地信息，从而给宏观决策带来危害。国以民为本，民以食为天。如果这种帐面上耕地数量保持不变，但实际上却在不断加速流失的趋势，不能得到及时有效的遏制。那么，国家的粮食安全和社会稳定迟早会受到严重威胁。覆巢之下，焉有完卵？此时，你那一时一地的经济发展，即使速度最快，又有何意义？其次，“以租代征”突破建设用地总量指标控制，

16、将使宏观调控效果大打折扣。针对国民经济运行中存在的突出问题，本轮宏观调控的一大鲜明特色，就是信贷投放和土地供给两道闸门一起管。这主要是因为资本和土地是现代经济发展的两大轮子。金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心，在国民经济体系和社会经济活动中居中心主导地位。而土地为一切经济活动提供场所，是一切经济活动的基础条件。对建设用地指标总量加以控制，对投资增长过快起到的是釜底抽薪的作用。当前，宏观调控效果虽然已经显现，但是调控仍处关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。如果“以租代征”任其发展蔓延，宏观调控无疑是失去了土地这道闸

17、门，那么，投资增长过快的势头就有可能迅速反弹，那将意味着我们要为此花费更多的时间，付出更大的成本。第三，“以租代征”不利于当地产业结构升级，不利于当地区域经济的长远和可持续发展。对于具体企业来说，追求的自然是尽可能以低成本的方式加速规模扩张。但是，对于个体有利的，有时并不有利于局部和全局。这就是经济学上的合成谬误。对于区域经济来说，土地成本、数量有时作为一道门槛，也不失为一个筛选高新技术企业的有效手段。刹车是阻碍车轮前进的，但是车子的前进，却少不得刹车的作用，这就是辩证法。辩证地看，利用土地进行筛选，反而会有利于当地产业结构的升级。相反，如果对于用地需求是“低门槛”式地有求必应，那么，在这种情况下，必然会出现那种占地增长速度大大高于经济增长速度的低效率利用。必然的结果是，过不了多久，将面临无地可用的窘境，当地的工业化、城镇化进程将难以为继。最后，政府主导下的“以租代征”，其实质是一种只顾眼前不顾以后的吃子孙米饭的短期行为。在一些地方，“以租代征”是在政府直接参与主导下完成的，