中原_北京亦庄地块综合体项目前期策划沟通_98p_2012年

1、亦庄地块前期(qinq)策划沟通北京中原(zhngyun)住宅事业部 Beijing.05.2012共九十九页1234项目背景(bijng)分析房地产市场(shchng)分析项目地块发展模式建议及初步定位规划布局及开发策略方案架构共九十九页 项目背景(bijng)分析Part 1宏观环境(hunjng)分析项目属性共九十九页宏观(hnggun)环境分析城市(chngsh)定位北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。北京城市总体规划(2004年至2020年)就提出了北京城市发展目标的定位： 第一步是构建现代国际城市的基本构架 第二步到2020年全面建

2、成现代化国际城市 第三步到2050年成为世界城市。2010年1月25日，北京市市长郭金龙在北京市第十三届人民代表大会第三次会议上明确表示，北京将建设世界城市。由此，建设“世界城市”首次被写入北京市政府工作报告。北京市人大代表、市委书记刘淇2010年1月表示， “世界城市”行动计划将在北京十二五规划中分解落实。政府态度北京城市定位解读共九十九页北京世界(shji)城市的目标纽约、东京、伦敦共九十九页宏观环境(hunjng)分析世界城市(chngsh)解读“世界城市”是国际大都市的高端形态，对全球的经济、政治、文化等方面具有重要的影响力。应集国际金融中心、决策控制中心、国际活动聚集地、信息发布中心

3、和高端人才聚集中心五个方面于一体，并具备一定的经济规模、聚集世界高端企业总部，同时拥有便利的交通以及发达的科技教育和优越的生活居住条件。目前公认的世界城市有纽约、伦敦、东京。世界城市的基本特征：雄厚的经济实力、巨大的国际高端资源的流量与交易、全球影响力共九十九页宏观(hnggun)环境分析北京建立(jinl)世界城市的时代背景1、2008年以来，国际金融危机导致了全球经济的衰退。国际金融危机必然会导致和引发世界经济、政治格局的变化，即世界经济重心从西方发达国家向亚洲发展中国家转移。世界经济重心的东移为北京提出建设世界城市提供了一个历史机遇2、2008年北京奥运会的成功给北京带来了三大财富：奥运

4、的举办极大地提升了北京的国际化、现代化水平和综合竞争力这是北京提出建设世界城市的又一个条件。3、2009年末北京人均GDP突破1万美元，这标志着北京城市发展进入了一个战略转型期。成功举办奥运、积极应对经济危机、抓住机遇进行经济扩张之后，北京逐渐向国际化城市靠拢共九十九页宏观环境(hunjng)分析交通(jiotng)利好逐步提升城市等级1、机场：首都机场年旅客吞吐量在2009年超过6500万人次，成为世界第四大机场。首都第二机场现已正式落户大兴榆垡，预计2010年开工建设，2015年左右投入使用。首都第二机场一期设计旅客吞吐量约4000万人次。新建成的第二机场将分担北京首都国际机场难以满足需求

5、的容量负载，并做为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场等构成中国北方航空群，优越的空运条件缩短了北京与世界城市的距离2、轨道交通：到2015年北京轨道交通将达到561公里，处于世界城市前几名的水平。由左图可以看出，北京的轨道交通有了向北京郊区扩散的趋势，交通是城市发展的基础，这说明北京的郊区的城市化水平将得到一定的提升，郊区将迎来二次发展时期共九十九页城市宏观(hnggun)环境小结宏观(hnggun)环境分析1、北京城市总体规划（20042020年）在国务院常务会议上获得原则通过，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”2、

6、北京作为首都，是中国的金融管理中心也是资金调控和清算中心，即北京具有发展金融业的优势条件，但目前国际化程度较为落后3、世界城市的建设，要求北京的产业逐步向周边县市转移；卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力共九十九页卫星城也有层次之分：北京六环之内的通州、顺义、大兴、房山等为第一层次的卫星城；紧挨北京六环的昌平、怀柔、燕郊、大厂、香河、廊坊、固安、涿州等称为第二层次的卫星城；更远之的承德(chn d)、保定、张家口等地可以谓之为北京的第三层次的卫星城。燕郊固安通州大兴六环主城区涿州香河三河平谷廊坊机场顺义七环门头沟宏观(hnggun)环境分析世界城市的建设，要求北京的产业逐

7、步向周边县市转移；目前国际上公认的世界城市只有纽约、伦敦、东京三个；这三个城市的发展模式都是以卫星城模式出现；发展卫星城是北京发展的新动力，也是北京辐射力的体现之一。卫星城市带的形成将为北京的世界城市计划提供可持续的发展动力项目所在大兴区如何发展，亦庄又将扮演何种角色？共九十九页处于(chy)环渤海经济圈中心位置，在京津冀区域发展中具有重要的战略地位大北京城市发展主轴上的重要新城南部高新技术制造业和战略性新型产业聚集区新航城，空港经济新区国家级生态示范区大兴基本(jbn)情况战略发展节点 ，高新技术产业基地， 空港经济新区，京南绿色新城宏观环境分析共九十九页大兴，自秦置县，定名于金，史称“天下

8、首邑”,是距离北京市区最近的新城，北部边界距市中心直线距离不足10公里。大兴面积为1036平方公里，大兴是全国绿化先进区，全区的林木覆盖率达到30.2%，区内有永定河、新凤河、大龙河等河流14条，自然，生态景观优越。 京津塘高速公路、京开高速公路和104国道纵贯南北，北京五环路横穿东西，地铁大兴线和亦庄线快速连接城市核心，交通体系网络化，立体化。境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地(jd)两大国家级产业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间大兴基本(jbn)情况大兴区优越的区位，现代化交通体系，丰富的自然资源，重要的经济产业园区宏观环境分析共九十九页大兴新区(

9、xnq)规划大兴区发展目标(mbio)：“一体化、高端化、国际化新区” 一体化：加大统筹发展力度，实现经济社会与人口资源环境一体化协调发展。高端化：大力发展高端、高效、高辐射产业，增强自主创新能力，高水平建设南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。国际化新区：紧跟北京向中国特色世界城市迈进的步伐，扩大对外开放，加强国际合作，集聚国际优质要素，提高国际服务能力，努力建设具有国际水平和国际影响力的新区。新区定位：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园宏观环境分析共九十九页大兴新区(xnq)空间布局“三城”指亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城亦庄新城：高端制造业发展的主体平台、首都生产性服务业

10、重要组成部分大兴新城：地区行政和文化中心、区域消费性服务业中心、南部(nn b)新区的部分重要产业集聚区新航城：定位于世界城市的门户枢纽，带动高端临空产业集聚，推动南部基础设施建设、提升城市产业化国际水平和辐射带动能力“三带”：包括京津塘高速公路发展带、京开高速公路发展带和南六环路发展带“一轴”：指南中轴延长线；“多点”：是指庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇四个重点镇。“三城、三带、一轴、多点、网络化”，构建新型城市体系。“三城三带”新格局，亦庄新城、大兴新城及规划中的新航城将共同拉动大兴区未来的高端产业发展，实现大兴“国际化新区”的区域定位目标宏观环境分析共九十九页规划(guhu)利好大兴

11、区规划：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园“大北京城市发展主轴上的重要新城”大兴连接(linji)南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，是首都功能的疏解、调整和提升的重要新城大兴处于环首都经济圈中心位置，京津冀增长极核心要地，到天津新港只需90分钟车程，努力发展成为北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡随着环首都经济圈建设步伐的加速，大兴承载的将不只是北京南大门的角色，更重要的是京津冀这一中国经济第三极的咽喉要地宏观环境分析共九十九页规划(guhu)利好大兴区规划：区域发展战略支点，战略产业新区，低碳绿色家园高端制造业区、都市经济区、南部门户枢纽东部为高端制造业区，在规划中的

12、京台高速公路以东，含经济技术开发区、亦庄、旧宫等，要打造高端制造业区，重点依托亦庄经济技术开发区，重点发展电子信息、汽车制造、装备制造以及新材料产业；北部为都市经济区，以大兴新城为核心，重点发展生物医药、现代服务业、文化创意产业以及都市工业；南部经济区目前定位为新航城，世界(shji)门户的枢纽，高端制造业、体育休闲以及会议会展业、都市型现代农业，依托包括永定河绿色经济带形成永定河南部的生态走廊东部高端制造区北部都市经济区南部经济区新区产业集约、集聚、循环发展，产业竞争力将全面提升，将成为南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区，紧跟世界城市步伐，将成为具有国际水平和国际影响力的新区宏观环境分析

13、共九十九页规划(guhu)利好大兴区规划：区域发展战略支点，世界城市产业新区，低碳绿色家园“低碳生态，绿色宜居”围绕“生态绿轴、文化中轴”的定位，对南中轴实施保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。南海子湿地公园以及规划建设中的大兴新城滨河森林公园，为大兴新区增添绿色新活力以生态建设为载体，以文化建设为灵魂，大兴积极(jj)进行生态文化建设，提高公众的低碳，生态意识。同时，依托绿田优势，发展生态休闲观光旅游业，大力打造生态旅游新区南海子湿地公园生态环境日臻完善，居住环境明显提升宏观环境分析共九十九页交通(jiotng)规划公路:京开高速路、104国道,京津塘高速路纵贯大兴南北；公

14、路一环、二环横跨大兴东西；区内有47条柏油公路与之交织成网。铁路:京津、京九铁路在大兴交汇,区内有五处火车停靠站。轨道交通：地铁四号线：（公益西桥-天宫院）经过(jnggu)颐和园、动物园、西单等著名旅游景点和商业街，并且与北京南站无缝接驳，日均客流接近80万人次地铁五号线-亦庄线：亦庄线全长23.23公里，全线共设车站14座，37分钟跑完全程。起点为换乘5号线、10号线二期的宋家庄站，终点为连接 京津城际铁路的亦庄火车站站。以轨道交通和地面快速公共交通为骨干，常规公共交通为主体，枢纽站、接驳站、换乘站、停靠站和候车亭为节点，加强各种客运交通方式间的衔接交通网络化升级促使大兴迎来二次城市升级机

15、会，实现与城市核心区的无缝链接宏观环境分析共九十九页第二机场(jchng)落户规划利好：完善(wnshn)配套、为其周边项目带来强劲的升值空间。辐射整个南城区域，创造新的投资机会，促成新的临空经济带的形成，极大的促进区域发展进程。将促进整个大兴区的经济社会发展。新的临空经济带形成后，将带动整个产业链的发展，如物流业、旅游休闲业、服务业等，同时为区域带来大型的功能性项目配套，促进区域交通、生活配套的成熟，进而提高大兴区的经济社会发展。建成后的北京第二机场将同属北方机场群内的大型机场，作为北京地区机场运输能力的重要补充，与北京首都国际机场、天津滨海机场共同构成中国北方乃至东北亚地区的航空群，进一步

16、构筑京津冀经济一体化。首都第二机场将成为未来几年北京交通领域投资最大的项目之一，建成后将会满足每年6000万人次的客流需求，与此同时，区域内还将同步规划建设配套道路工程首都第二机场将落户大兴南各庄和榆伐镇，新航城，让大兴熠熠生辉，进一步推进大兴现代化国际新城的发展宏观环境分析共九十九页宏观环境(hunjng)分析亦庄崛起从北京市唯一的国家级经济技术开发区到重点发展(fzhn)新城的飞跃亦庄开发区总面积为200平方公里，核心区位于北京东南京津唐高速公路起点西侧，东部为科技园，西部为生活区，中部为公共建筑区，其周边为143平方公里的配套协作区，这里既是高科技园区，也是北京重点生态环境住宅区之一。亦

17、庄新城范围包括北京经济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区,规划面积212.7平方公里。随着亦庄开发区十余年的发展建设，亦庄区内65%的人口为新增移民，并随着亦庄新城的规划落实将近一步提升。根据亦庄新城规划到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人。亦庄开发区作为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策，成为全国重要的高新技术产业中心、高端产业服务基地，完成了从产业园、开发区，以及科技新城的巨大飞跃和

18、转变。根据2007年3月正式批复的亦庄新城规划的内容，明确了亦庄新城7大功能区和5大定位发展方向，亦庄迎来了从单纯的产业工业区向北京三大新城之一转变的发展机遇。共九十九页起步发展阶段（06年以前）政府集中规划(guhu)建设的工业产业新区，经过16年的规划发展，亦庄板块，已经初步形成及居住、商务、高端产业于一体的综合型产业园区形成通讯信息、生物工程、汽车、装备制造四大(s d)主导产业BDA国际企业大道建设，国际企业总部适时出现交通等市政基础设施逐步到位居住板块逐步形成开发区雏形19942005199920002006政府规划城市发展区域认知筹建于1991年亦庄板块发展历程：1991被国务院批

19、准为北京唯一的国家级经济技术开发区设立中关村亦庄科技园工业园区国际高端产业园十一五规划明确提出开发区要建设面向国际市场的高端产业园区，亦庄板块建设上升到新的高度实现由工业产业园区，向居住、商务、高端产业综合园区升级宏观环境分析共九十九页升级发展阶段（2007-2010年）：政府全面建设重点新城，推动亦庄城市配套的全面升级到位，板块(bn kui)属性进一步升级政府进一步投资基础设施(shsh)和公共服务设施(shsh)建设大北京重点建设的新城200720082010 政府规划城市发展亦庄与通州、顺义一并列为北京未来重点发展的三大新城北京市重点建设的新城兴基铂尔曼酒店隆重开业（准五星级）、沃尔玛

20、进驻，区域商业配套飞跃升级2009年规划M12、L2、S6三重轻轨的利好，2010年年底地铁亦庄线开通高端国际化产业、居住、商务产业进一步升级发展迪卡侬、百安居等各类品牌超市的相继进驻，亦庄商业配套日趋完善2008年地铁亦庄线开工建设教育医疗等城市配套进一步到位政府进一步加大生态环境整治与建设区域认知亦庄板块发展历程：2009 2009年市政府正式出台南城行动计划CBD东扩计划既定推出，亦庄成为双重规划的收益者城市属性进一步升级为国际化现代化新城宏观环境分析共九十九页初步成熟发展阶段（2011年-）：城市功能日益完善，城市高度进一步提升，成熟中的国际化都市(dsh)副中心力宝广场、豪力(ho

21、l)大厦等标志性楼盘，形成亦庄的商务中心丰大国际酒店开业（现代超五星级酒店）标志区域城市功能的进一步升级飞跃2011政府规划城市发展十二五刚要进一步规划亦庄为生产性服务产业中心，首都中心人口和功能转移、辐射并带动京津冀区域发展、具有国际影响力的战略增长极商务商业发展飞跃式升级城市功能日益完善，城市高度大幅度提升，逐步成为商务、商业发展成熟的国际化都市副中心区域认知亦庄板块发展历程：2012城市高度大幅度提升，成熟中的国际化都市副中心宏观环境分析共九十九页如何看待亦庄板块(bn kui)价值：北京东部发展带上重点打造的都会新城，高新技术产业和先进制造业集聚区，是辐射并带动(didng)京津城镇走

22、廊产业发展的区域产业中心新城职能：首都人口转移、功能疏解的重要载体高新技术产业发展中心和先进制造业基地首都生产性服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分重要的城际铁路门户，公交枢纽和物流基地，京津一体战略核心总体目标：努力提高自主创新能力，提升高新技术产业的层次和国际竞争力，加快符合北京资源环境条件的先进制造业发展积极发展商务、物流、等生产性服务业，成为中关村科技园区高新技术产业文化中心，构建产业服务基地区域价值升级区域价值升级具有国际水平的，适宜就业发展的，适宜生活居住的现代化都会新城宏观环境分析共九十九页开发区雏形工业园区国际高端产业园1994年8月25日被国务院批准为北京唯一的国家级经

23、济技术开发区经国务院批准，北京经济技术开发区范围内的七平方公里被确定为中关村科技园区亦庄科技园。1999年6月2007年1月5日北京市人民政府批复亦庄新城规划(2005-2020年)，明确亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一如何看待亦庄板块(bn kui)价值：亦庄新城规划(2005-2020年)，明确亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点(zhngdin)发展的新城之一，从而，开启亦庄板块建设的新高度产业升级由工业园区向国际高端产业园区升级发展宏观环境分析共九十九页如何看待亦庄板块(bn kui)价值：双重定位：国家级经济(jngj)技术开发区；高新技术产业园区产业规划：

24、国家第一个按照国际标准规划的北京唯一的国家级经济技术开发区(BDA)北京亦庄位于北京东部发展带上，新城规划人口规模为30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右，正在由亦庄传统工业园区向高新技术产业和现代制造业集聚区进一步发展，形成以高新技术为依托的，宜业宜居的综合新城。投资热度已超过国贸地区，经济实力强全国最大的移动通信产业基地；北京最大的电子信息产业基地；首屈一指的北京药谷；整体经济实力居全国第五位；投资环境排名第二 ；产业升级以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城宏观环境分析共九十九页高新技术产业，现代(xindi)制造产业，外资产业驱动，亦庄开启面向国际市场的高端产

25、业园区项目名称2010年（万元）2011年（万元）合计2221.72272.62010-2011年全年开发区工业生产总值初步(chb)核算数产业分类工业总产（万元）通信设备、计算机及其他电子设备制造业981交通运输设备制造业352.3医药制造业195.9通用设备制造业186.9电气机械及器材制造业174.6合计2272.6个国家和地区的多家企业世界强企业近家国际跨国公司多家投资总额达到多亿美元，代表国家：美国、日本、德国、法国、意大利、加拿大、荷兰、芬兰等国家 代表企业：诺基亚、拜耳制药、可口可乐、朗讯IBM、奔驰、资生堂、宝马、通用等均在此设分部 人口红利年，开发区内从业人口18.6万人，2

26、010年全年劳动者报酬共133.9亿元，平均每人全年获得报酬7.2万元。年龄结构以2545岁年龄段为主的结构，以本科学历为主，家庭年总收入大概在15-25万元左右，家庭平均月收入1.8-2.2万元左右。良好的人口红利，促进区域进一步发展2011各主导产业工业总产值 如何看待亦庄板块价值：产业升级宏观环境分析共九十九页双公园让亦庄成为最生态区域，新城滨河森林公园规划(guhu)，生态环境进一步升级如何看待亦庄板块(bn kui)价值：南海子湿地公园，位于大兴新城、亦庄新城和北京中心城区之间，规划总面积1165平方公里，全部建成后将是北京最大湿地公园，也是北京四大郊野公园之一，总面积接近于4个颐和

27、园的面积。南海子公园将于2012年全部建成，恢复12万亩生态景观，其中水面占五分之一，重点建设湿地景观、皇家文化、麋鹿保护、生态休闲等功能区，突出历史文化特色，再现昔日皇家苑囿风采，使之与北京北部奥林匹克森林公园和中心城区历史文化景观遥相呼应，成为北京南北中轴线上另一颗生态和文化明珠。“中信新城南海子生活公园”面积达8万平方米，是城南行动计划实施以来，由开发商修建的城南最大的社区配套公园南海子湿地公园南海子湿地公园中信新城南海子生活公园南海子湿地公园亦庄新城滨河森林公园，将为亦庄增添一块“绿肺”，北京经济技术开发区管委会发布，该工程位于凉水河、新凤河北京市经济技术开发区段，预计将于2012年建

28、成。促进凉水河生态带、水环境的形成，改善景观环境。生态环境升级优质的公园景观和生态资源，将进一步带动区域价值的提升，公园地产将托起亦庄高端国际居住时代宏观环境分析共九十九页环线：亦庄区域目前主要环线交通有东南五环、六环主要道路交通：有京济高速、京津塘高速、京津塘第二高速主要轨道交通：有轻轨L5号线、地铁5号线延长线（轻轨L2号线）、地铁M12号线、铁路S6号线，京津城际高速铁路组成的快速轨道交通网骨架，贯穿新城南北及东西，这些轨道交通线连接了新城各组团，并连接了北京中心城、通州、顺义(shn y)、密云、大兴等新城此外，亦庄将加强新城与中心城的交通联系，尤其要加快建设连接中心城主要功能区的轨道

29、M10线，强化亦庄同主要功能区的互动规划线路起始站点开通时间L2宋家庄亦庄火车站已开通L5密云永乐-M12西黄村马驹桥2015年S6顺义通州亦庄如何(rh)看待亦庄板块价值：轻轨L5轻轨L2京津城际高速铁路铁路S6轻轨穿越，城际铁路门户，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好大兴交通升级，实现亦庄新城与北京城市核心区的无缝链接；实现环首都经济圈一体化战略交通环境升级轻轨穿城，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好，亦庄交通全面升级宏观环境分析共九十九页如何(rh)看待亦庄板块价值：都会新城，空港经济(jngj)新区，亦庄领跑环首都经济(jngj)圈“首都第二机场”的选址大兴基本已成定局

30、，“环首都经济圈”的建设也将于“十二五”开局之时同步启动。亦庄新城作为环绕新航城的3座新城之一，同时也是“环首都经济圈”最具活力的新城，成为投资者的关注焦点。首都第二机场”、“环首都经济圈”带热了亦庄投资需求，为亦庄架设了面向国际的高资产业与生活码头，在城市化进程中，完整地带动了“环首都经济圈”的垂直进展，并且驶入了国际都市进程的快速领航通道。 新城功能升级首都第二机场辐射带动，环首都经济圈发展建设，亦庄新城炒作上升到全新高度，区域价值升级，进一步推进亦庄国际化综合居住区宏观环境分析共九十九页区域属性：重点打造的都会新城，升级发展的高新技术产业园区，环首都经济圈的中心生态环境：双公园让亦庄成为

31、最生态区域，新城滨河森林公园规划，生态环境全面升级交通环境：轻轨穿越(chun yu)，城际铁路门户，道路交通网络化升级，轨道交通规划进一步利好，大兴交通全面升级土地价值：重点发展的新城，宜业宜居的国际化综合居住区，土地价值升级，产品品质升级，价格拔升亦庄区域(qy)价值小结：都会新城，产业驱动，生态宜居，亦庄将崛起高端国际化居住区宏观环境分析共九十九页 项目背景(bijng)分析Part 1宏观(hnggun)环境项目属性共九十九页项目本体(bnt)分析项目地块位于亦庄路东区，紧邻地铁经海路(hi l)站，亦庄新城生活居住区边缘项目区位本案位于亦庄新城的路东区，处于新城发展起步区域，区域认知

32、度较低。本案距亦庄核心居住区较远，生活配套匮乏，周边以工业区为主。项目地块紧邻城市交通干道，5分钟抵达京津唐高速与南六环；位于地铁亦庄线经海路站西侧，链接市区便利，交通通达性强。共九十九页项目本体(bnt)分析经济(jngj)技术指标D3C1D3F1D3C2规划道路亦庄地铁线地铁经海站项目由三地块组成，分别为：D3C1商办用地、D3F1居住用地、D3C2商办地块用地共九十九页项目本体(bnt)分析经济(jngj)技术指标D3C1D3C2D3F1合计用地性质商业金融用地商业金融用地住宅混合公建用地建筑功能办公酒店商业办公商业办公住宅商业建筑面积53990171007790689705030295

33、50442807220用地规模15777.0514800.9923158.853736.84地上建筑面积788807400081050233930建筑容积率（）5.0 5.0 3.5 4.4建筑高度m（）808080建筑密度%（）404040绿地率%（）202020项目总用地规模53737，为住宅、办公、商业、酒店等综合体项目共九十九页项目(xingm)地块现状及四至项目(xingm)本体分析项目地块紧邻经海路地铁站，位于新兴居住区，周边生活配套匮乏共九十九页项目(xingm)本体分析优势(yush)劣势紧邻轨道交通，有利于吸引区域外客户关注，对外交通存在绝对优势。位于亦庄路东区，未来重点发展

34、区域，规划前景较好，提升潜力巨大。陌生区域综合体项目规划，有利于打造区域标杆。位于亦庄新兴发展区域，与传统居住区较远，生活配套匮乏。区域规划发展起步阶段，区域价值认知较低。项目地块规模小，高容积率，办公体量大，易与住宅形成自身竞争。本案激励条件轨道交通是本项目销售的增值卖点共九十九页项目本体(bnt)分析本体(bnt)小结 亦庄陌生片区 紧邻轨道交通 统合体规划 引领区域升级标杆社区如何利用综合体优势，打造区域标杆项目，引领区域升级？共九十九页房地产市场(shchng)分析Part 2亦庄房地产市场(shchng)个案分析共九十九页亦庄房地产市场(shchng)力宝广场米拉village君安国

35、际合生世界花园林肯公园星悦国际重点项目分布VITA国际中信新城融科钧廷首开国风美仑华远马驹桥居住用地金色漫香林润枫领尚综合体潜在(qinzi)住宅写字楼共九十九页亦庄区域(qy)市场重点项目项目位置开发商建筑规模（住宅）套数（套数）开盘时间主力户型成交均价销售率米拉village亦庄新城马驹桥新桥南侧北京京成远东房地产开发有限公司5（3）万3802010.12一居44-66 二居88三居10818898元/42%合生世界花园亦庄马驹桥1号桥南500米合生创展集团有限公司18（5）万3922012.1二居89-94三居114-15412443元/4%力宝广场北京经济技术开发区(BDA)商业金融街

36、北京力宝世纪置业有限公司28万7242011.8二居83，三居110至130，四居140。22027元/31%君安国际亦庄经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角北京运通博远房地产开发有限公司15万7742011.6二居96，三居130-160，四居22219793元/21%林肯公园（二期）北京经济技术开发区北侧绿化带B街区北京和裕房地产开发有限公司58万21282011.9二居98，三居120-150，四居170-26021443元/93%星悦国际马驹桥通州物流基地内北京邦达房地产开发有限公司20万13972011.785-16912431元/59%VITA国际亦庄轻轨经海路站南280米

37、锋创科技发展（北京）有限公司16万10002010.12开间28-6614630元/78%融科钧廷亦庄马驹桥一号桥南50米北京融科卓越房地产开发有限公司15万8302010.10二居75-100三居120-160 四居180-20019059元/13%中信新城亦庄经济技术开发区三海子东路北京中信新城房地产有限公司39万19002011.7二居80-90三居90-160 四居180-22022788元/53%金色漫香林（五期）五环和京津塘交汇处东南角北京金融街奕兴置业有限公司14万14282010.6二居88三居140-24524345元/45%润枫领尚光机电产业基地核心区北京润通鸿业房地产开发

38、有限责任公司15万19402011.5一居50-60 二居80-9014362元/17%亦庄房地产市场(shchng)住宅+商业+办公综合体项目，与本案规划相似，是本案住宅产品的直接竞品商业+办公综合体项目，是本案办公产品的直接竞品写字楼项目，与本案一路之隔，是本案投资型客户的直接竞品纯住宅项目，多为改善型社区，且规模较大，与本案不存在直接竞争共九十九页典型(dinxng)项目分析米拉village基础数据开盘日期： 2011-6入住日期： 2012-12占地面积 : 21734.113平米建筑面积 : 54335.28平米绿化率 : 30 %容积率 : 2.5 产权 : 普通住宅70年；办公

39、50年住宅均价 ：报价17800元/，成交均价18898元/ 办公均价：报价12800元/，成交均价13529元/住宅在售户型(h xn)：一居（60）；二居（88）；三居（108）办公在售户型：平层（40-60 ）交房标准：住宅1栋精装，1栋毛坯 办公毛坯核心卖点：小户型、低总价、综合体规划、交通便利共九十九页产品(chnpn)规划：在售住宅(zhzhi)产品在售办公产品典型项目分析米拉village9#10#办公规划亮点：整体为“花园社区”围合规划，精品住宅、旗舰商业、企业独栋三大业态组成地中海托斯卡纳建筑风格6万平米欧式园林共九十九页典型(dinxng)项目分析米拉village主力户型

40、面积偏小，主打(zh d)低总价，以40一居、85二居为主，南北通透二居，兼顾户型舒适性共九十九页销售(xioshu)情况：推售信息：项目总计供应套数644套 其中住宅380套 商业12套 写字楼252套。住宅网络(wnglu)报价17800元/，成交均价18898元/。到目前为止，总计去化量为418套，其中住宅163套，签约面积10106.7，签约均价18898，签约总价1.91亿元 ，商业12套全部售罄，签约面积2726，签约均价22174，签约总金额6045万，写字楼243套，签约面积为11949，签约均价为13529，签约总金额1.62亿元典型项目分析米拉village共九十九页典型(

41、dinxng)项目分析米拉village总结(zngji)：米拉village项目与本项目属性相近，位于马驹桥居住区“精品住宅、旗舰商业、企业独栋”的规划，客户群目标清晰小户型、低总价，通透设计，兼顾户型舒适性，满足不同客户需求本项目在规划中可参考米拉项目，打造区域标杆产品，充分利用自身资源，明确各产品线定位，清晰区分客户，避免内部竞争。共九十九页典型项目分析合生世界(shji)花园基础数据开盘日期：2012年1月3日入住日期：预计2013年9月占地面积 : 81587平米建筑面积 : 184455平米绿化率 : 35 %容积率 : 2.7均价 ：平层起价13000，loft16000产权(c

42、hn qun) :住宅：70年，商务办公楼：50年户型： 50-70平米loft MINI空间89、94平方米左右两居、114-154平方米三居交房标准：精装商业规划面积：100000平米核心卖点：LOFT，低单价、低总价、精装共九十九页类别户型楼座产权套数开盘价格成交价格装修标准平层89、94左右两居；114154三居1、2、3、5#70年392均价13000124433000元/精装loft604.2米层高6、7、8#50年1623起价9980均价1250012039户型(h xn)及价格：项目规划两种产品(chnpn)，一是平层住宅，二是loft商住平层产品以中大面积为主Loft产品60

43、买一层送一层典型项目分析合生世界花园2012年1月，合生二次开盘，热销300多套，此后价格持续上涨共九十九页典型项目分析合生世界(shji)花园住宅户型设计偏大，且舒适性较差，尽管(jn gun)价格较低，但总价高，销量远不如LOFT产品共九十九页蓄客：项目自9月15日期(rq)开始接受办卡，排号客户可享受3万抵5万，再享97折优惠。首付10%可签约，12个月内补齐剩下的40%首付即可，排号前300名可免3年物业费，排号300名后可免2年物业费。项目自2011年10月份开始进行全方位地集中推广，价格方面，根据市场变化适时做出调整，首次面市时对外报价15000元/，到11月份变为13000元/，

44、开盘前期集中宣传9980元/平米的低单价。典型(dinxng)项目分析合生世界花园蓄客期长，组合优惠策略，新盘低开换销量的典型项目共九十九页典型项目分析合生(h shn)世界花园总结(zngji)：合生世界花园项目与本项目规划相似，办公体量远大于住宅体量项目合生世界花园区位较亦庄核心区域较远，价格远低于亦庄核心区项目，LOFT销售情况较佳由于户型设计过大，与客户需求不对位，住宅销售情况不佳本项目在规划中吸取合生世界花园经验，产品设计迎合客户需求，同时应在销售中合理利用价量关系，各产品线相互促进。共九十九页力宝广场(gungchng)基本信息项目基础信息土地性质50年商业立项物业类别公寓建筑形式

45、塔楼 板楼 高层投资商力宝集团开发商北京力宝世纪置业有限公司开盘时间2011年8月7日入住时间2013年中产品基本信息占地面积5万平米总建筑面积28万平方米分期情况未分期容积率3.40绿化率30%均价5A写字楼：17000元/Soho：20000元/总户数716精装修标准甲级写字楼：毛坯Soho：3000元/平方米梯户比Soho部分：三梯九户车位比1：1.1物业基本资料物业公司华贸第一太平戴维斯物业费3.2元/平方米/月是否有包租协议无物业用房位置地下项目区位项目位于大兴亦庄开发区荣华中路与北环中路交汇处，相当于亦庄开发区核心门户(mnh)的位置位于亦庄开发区核心门户位置，区域标杆项目典型项目

46、分析力宝广场共九十九页力宝广场(gungchng)销售信息2011年8月2012年4月项目销售量走势2011年8月2012年4月项目销售价格走势销售特征户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50以下472170.94199714336万元12.76%501001268702.6202361.76亿元51.17%100150394103元24.13%40045052030.75153973127万元11.94%存量特征面积数量存量面积比例50以下50.02万0.32%501001991.54万28.42%10015050.06万1.04%150200120

47、.2万3.69%350400140.51万9.42%400450421.71万31.66%450500241.14万21.10%500以上40.24万4.35% 月均成交套数24.1套，集中(jzhng)于开盘销售开盘销售情况一般，后期销售明显放缓，存量压力较大典型项目分析力宝广场共九十九页SOHO式办公产品（2万/）：建筑单体：现代主义建筑风格，线条简约明快；全玻璃幕墙外里面产品户型：50-100平米，经济简约大开间(kijin)户型适用范围：亦庄开发区内刚起步的民营小公司，大企业在亦庄区域的办公场所，家庭式办公企业客户定位：中小企业，满足家庭办公需求力宝广场(gungchng)产品信息甲级

48、写字楼城市SOHO商业甲级写字楼产品（1.7万/） ：建筑单体：现代主义建筑风格，设计独特；全玻璃幕墙外里面极具现代感产品户型：最高单层面积达到1400平米，可分割适用范围：大型企业集中式办公客户定位：亦庄开发区内的大型国企和世界五百强的企业实景图实景图写字楼户型图全玻璃幕墙外立面设计前卫；产品多类型样，户型面积划分精细典型项目分析力宝广场共九十九页力宝广场(gungchng)客户信息客户基本特征：客户来源：以亦庄区域内的客户为主，包括一些来自CBD区域的客户；并且也有少量来自本地其他区域和外地的投资者支付力：总体来看客户的支付能力参差不齐，总体支付能力一般客户属性：以亦庄区域内的中小型企业(

49、qy)为主，其中不乏包括世界500强的企业（如诺基亚），还有一些来自CBD区域的中低端企业，来这里办公；也有少量的投资者客户关注点：亦庄核心区域的标杆级产品坐享轨道交通便捷（项目东侧距离亦庄线万源街站仅300米远）位于荣华中路最北端，交通优势明显小户型低总价客户多为区域内中小企业私营业主，以及少数CBD区域客户，总体支付能力一般典型项目分析力宝广场共九十九页地段价值：项目位于地铁亦庄线万源街站，荣华中路与北环东路交汇处，亦庄中轴位置，具有极高的价值项目周边(zhu bin)：东侧为资生堂公司厂址、西侧为代征土地和一品亦庄社区、南侧为亦庄产业园区（各大企业产品的生产、研发基地）、北侧为城市绿化带

50、和代征土地周边配套：沃尔玛、亦庄创意生活广场、工商银行、北京银行、交通银行、农业银行、中国邮政、鱼头王酒家、眉州东坡酒楼、清江人家酒楼、青石屋日本料理、锣湖湾烤鸭店内部配套：8万平米大型Shoping Mall（大型购物中心已被华联整栋收购），8000平米底商 园林景观：项目属于商业立项，在社区内没有太多生活园林，整体建筑属于城市综合体现代风格，配合市政绿化，将整个社区溶入都市生活环境中项目交通：项目距亦庄线万源街站近在咫尺，行车距离首都国际机场39公里,三条主干道通往中心市区, 通过荣华中路驱车不到五分钟直达南五环，距国际物流中心2公里工程进度：2011年底已完成封顶，预计入住时间2013年

51、中旬 力宝广场(gungchng)个案总结华联入驻项目不仅是项目的利好，也是对项目综合价值的认可典型项目分析力宝广场共九十九页君安国际(guj)基本信息项目基础信息土地性质50年商业立项物业类别写字楼建筑形式塔楼 板楼投资商北京运通博远房地产开发有限公司开发商北京运通博远房地产开发有限公司开盘时间2011年5月入住时间2013年初产品基本信息占地面积3.6万平米总建筑面积14.9万平方米分期情况一期容积率3绿化率30%均价20000元/平方米总户数774户精装修标准6000元/平方米梯户比四梯五户 四梯六户 四梯九户车位比1：1物业基本资料物业公司北京晟邦物业管理有限公司物业费3.6元/平米月

52、是否有包租协议无物业用房位置地下项目区位项目位于北京经济技术开发区荣华北路与文化园东路(dn l)交汇处东南角，已近亦庄开发区核心边缘典型项目分析君安国际共九十九页君安国际(guj)综合信息客户基本特征：成交客户以私企老板、企业高管为主；其中50%用于投资，40%用于自住，很少一部分用于办公，大致占到10%左右，这与开发商倡导的商务居住型社区有关(yugun)；客户来源主要集中在亦庄本地以及国贸地区，年龄在30岁左右项目销售信息：月均成交套数12.5套/月2011年5月2012年4月项目销售量走势2011年5月2012年4月项目销售价格走势成交特征表户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签

53、约量比例501008756.84189971438万元3.90%10015011012627.4195572.47亿元65.14%150200193106.07195966087万元16.02%200250132894.32208716041万元14.93%存量特征面积数量存量面积比例50100290.28万3.42%1001503424.07万50.05%1502001362.29万28.18%200250681.44万17.71%25030020.05万0.64% 项目站位亦庄，打造中高端产品，但整个项目成交速度较慢，以投资需求为主典型项目分析君安国际共九十九页林肯公园2期基本(jbn)信

54、息五环亦庄线项目基础信息土地性质40年商业立项物业类别写字楼建筑形式塔楼 板楼投资商北京和裕房地产开发有限公司开发商北京和裕房地产开发有限公司开盘时间2009年（一期）2011年9月25日（二期）入住时间2011年8月（一期）2013年9月（二期）产品基本信息占地面积18.4万平米总建筑面积80万平方米分期情况二期容积率3.1绿化率30%均价24000元/平方米总户数3978户精装修标准60007000元/平方米梯户比四梯四户 四梯八户车位比1：1物业基本资料物业公司北京晟邦物业管理有限公司物业费3.6元/平方米/月是否有包租协议无物业用房位置地下项目区位项目位于大兴经济技术开发区荣华北路之上

55、，属于亦庄开发区核心(hxn)位置，区位价值显著典型项目分析林肯公园共九十九页客户基本特征：项目成交客户以私企老板(lobn)、企业高管为主；以亦庄区域内客户居多，其次为北京市长住居民，外地客户只占很少的一部分；50%的客户用于自住，40%左右用于投资，很少一部分用于办公，这与开发商倡导的住宅倾向有关林肯公园2期综合信息项目销售信息(xnx)：月均成交套数8.9套/月2011年9月2011年4月项目销售量走势2011年9月2011年4月项目销售价格走势成交特征表户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50以下8379.46325971237万元3.09%5010010760.523

56、14802394万元6.18%1001503350.44301131055万元2.85%150200172830.51241516836万元23.01%200250214772.57205939828万元38.80%250300123206.16241497742万元26.07%存量特征面积数量存量面积比例50以下150.05万0.16%501002492.32万6.60%1001506508.34万23.7354万41.39%2002502094.7万13.36%2503001844.93万14.04%30035080.26万0.73% 本案与君安国际为同一家开发商

57、，但产品力更高，全完倾向于住宅规划，价格较高典型项目分析林肯公园共九十九页星悦国际(guj)基本信息项目基础信息土地性质50年商业立项物业类别城市综合和体建筑形式板楼、塔楼投资商北京邦达房地产开发有限公司开发商北京邦达房地产开发有限公司开盘时间2011年7月30日入住时间2012年12月产品基本信息占地面积约6.2万总建筑面积20.6万平方米分期情况分两期，共33栋，一期15栋容积率2.01绿化率30%均价12800元/平方米总户数1900户精装修标准3000元/平方米梯户比二梯五户、二梯六户、二梯八户车位比1：1物业基本资料物业公司晟邦物业物业费2.96元/平方米/月是否有包租协议否物业用房

58、位置地下亦庄线项目(xingm)区位项目位于亦庄物流产业园区，临京津塘高速东侧，远离亦庄开发区核心位置，且远离亦庄线，区位价值明显偏低典型项目分析星悦国际共九十九页星悦国际(guj)综合信息客户基本特征：项目成交客户来源分布较广，投资客户占到60%，多数都来自外地；自住客户大致达到25%，他们大多是初次(ch c)购房的刚需客户，这部分客户多数来自国贸的上班族，剩下为区域内的职业者；剩下15%是亦庄区域内的民营企业作为办公场所项目销售信息：月均成交套数40.1套/月2011年7月2011年4月项目销售量走势2011年7月2011年4月项目销售价格走势成交特征表户型面积 签约数量签约面积签约均价

59、签约总金额签约量比例5010031527714.94124113.44亿元70.70%100150729203.88125161.15亿元23.48%150200142281.46128552933万元5.82%存量特征表面积数量存量面积比例501002472.2万19.40%1001505496.37万56.25%1502001692.72万24.01% 项目开盘热销，客户多出于投资需求典型项目分析星悦国际共九十九页VITA国际(guj)基本信息项目基础信息土地性质50年商业立项物业类别写字楼建筑形式板塔结合 多层投资商锋创科技发展（北京）有限公司开发商锋创科技发展（北京）有限公司开盘时间2

60、010年12月15日入住时间2012年10月31日产品基本信息占地面积7万平米总建筑面积16万平方米分期情况二期容积率1.92绿化率35%均价16800元/平方米总户数1000户交房标准毛坯车位比1：0.8物业基本资料物业公司均豪物业物业费2.6元/平方米/月是否有包租协议无物业用房位置地上五环亦庄线经海路项目区位项目位于亦庄地铁荣昌东街站向东200米出，项目所在区位已远离亦庄开发区的核心位置，区位价值偏低；但具有(jyu)轨道交通优势典型项目分析VITA国际共九十九页VITA国际(guj)综合信息客户基本特征：成交客户多为看重该项目具有小户型的投资者，能达到55%；少量亦庄区域内的民营企业在