水湾村旧改项目终稿

1、南山水湾村旧改项目汇报稿内容工作控制市场调研深度访谈案例整合及数据分析实地普查：针对各种业态，包括进行了实地普查，重点是泛蛇口片区的住宅，商业，写字楼，公寓；针对性调研：针对区域内的写字楼、商务公寓市场进行细致调研和数据收集，初步了解客户需求和现状特点。城市发展案例：蛇口发展研究，JD模式、前海规划等；港口升级案例：德国杜伊斯堡港升级研究；产品深化案例：芬兰Vuosaai Tower，西安紫微 尚层驱动模式案例：香港TOD模式，东京千叶的综合体模式深度访谈：针对中原南山地铺和工商铺进行了深度访谈；特色客户：蛇口海外客户进行深访；商务用家：蛇口的住家户和写字楼用户进行重点访谈；特约访谈：蛇口港务

2、相关配套服务线上的企业重点约访。 了解项目及区域发展的背景，通过针对性市场调研，明确项目可能进入的市场及目标市场的现状及发展空间。123从11月14日初次接触项目开始，历经22个工作日，主要工作从市调、深访和案例和数据研究三个方面展开，对内外部资源进行了有效整合5个工作日5个工作日5个工作日 涉及了区域重要的商用、商务物业的入户访谈，深入了解目标客户群体的需求，指导项目实施战略定位。 通过前期的战略认识，针对项目发展的重要机遇进行报告梳理，并收集关键节点的成功案例，指导项目操作鉴于本次广泛而深入的针对性研究，本次汇报主要从以下三个方面展开，报告中将主要涉及研究的结论性成果问题的界定目标市场的选

3、择开发战略四大发展背景分析项目发展背景资料主要包括区域发展、旧城改造和地铁带来的城市升级。项目属性研究分析项目发展现状与发展背景之间的冲突，认识项目的发展桎梏。项目问题界定在背景与属性研究的基础上明确项目发展的核心问题，指导项目对核心机遇的认识项目的整体开发战略对前期结论进行梳理，明确项目的战略定位及战略定位下的功能定位及形象定位等项目物业发展建议通过同类型物业发展模式借鉴，明确项目的物业发展及相关建议。产品线深入研究包括住宅、写字楼、商务公寓的户型配比，及户型配比下的启动建议及经济测算。项目发展机遇深入研究清晰认识项目可以利用的发展机遇对项目的核心影响，明确项目利用策略。发展机遇研判根据项目

4、的发展模式特点，借鉴成功的运营案例结合项目情况确定发展机遇利用。目标市场界定通过客户分析和目标客户群体的入位，明确项目可以进入的目标市场和细分市场。1231CHAPTER 1 项目核心问题界定 A、项目发展背景研究关键词：城市、区域、旧改、地铁Part 1.1.1城市发展背景城市发展：目前深圳的整体城市发展已经步入了2030年整体规划的第一阶段，城市发展面临职能、规模和性质的全面转型背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车城市发展：深圳发展面临资源“瓶颈”制约，为了实现经济转型目标，深圳需要拓展新的城市型态，寻找战略合作伙伴城市的转型关键在于如何吸引更多的境外间接投资，

5、以及在软环境和自主创新方面取得长足的进步；深圳未来的发展将以通过选择正确的战略道路、战略合作伙伴和战略合作内涵，最有效的降低或规避转型的风险，以深圳2030城市发展策略来看，首选香港更有利于深圳经济的顺利转型。“深港双城”将使传统的深港关系发生根本的改变：从深圳对香港的“依附”走向双方在产业高端层次的合作。“双港双城”为深圳整体远景规划基调背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车深港双城的战略构想示意城市发展：在转型过程中产业升级和城市外向型发展是未来城市变革中所要依托的重要价值背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车深港合作自由贸易区世界高端制

6、造园区生产性服务中心“双港双城”为促进内地和香港的合作，深圳未来规划深港合作的自由贸易区，圈定接壤地贸易区、共同市场自由贸易区和投资协议式自由贸易区三种模式。 深港合作联手引进世界高新技术，吸收然后向内地推广，为内地经济发展注入技术动力。西部滨海区将在其中扮演重要角色，重点发展“三高”产业。依附港口和机场的所在地，是金融中心、专业人士聚集的中心和交通枢纽；其一旦形成，就异常稳固，与制造业中心的不断转移形成鲜明对比，并且有利于迅速提升城市地位。产业升级将带通过区域产业集群化效应得以实现城市多核形成外向型经济双港双城一方面加强了与香港的沟通，另一方面将深圳的西部中心的辐射范围扩大到珠三角乃至南中国

7、，城市的多核也将进一步细化和强化城市功能，城市的整体竞争力也能有效提升。Part 1.1.2区域升级背景区域升级：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车多元化新城（1995-2001）转变措施工业园区（1979-1987）综合性园区（1987-1995）123依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地.涉及行业涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥

8、离低端加工制造业，完善城市配套设施以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家。吸引了民营高科技企业进驻。以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局在2001年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化区域升级：蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，而靠近海上世界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车蛇口自然地理位置：北起东滨路、南至深圳湾海面，东起后海滨路、西至大南山和蛇口港澳码头，面积约8.5平

9、方公里；从传统布局来看，整个蛇口片区划分为产业功能区与生活居住区，前者主要为养殖场、码头、仓库、物流、石油、工业区厂房构成；后者则多为住宅、公园、文体中心等；据南山旧城重建局2008年统计数据显示，蛇口城中村共计44个，居住人口达53.43万人，占地7.1平方公里。生活居住区产业功能区项目蛇口区域功能划分明显新时代广场中国海洋石油大厦海景广场招商大厦花果山大厦金融中心联合大厦工业区大厦区域升级：接近8年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、居住环境和商业档次都存在转型的需求背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车海景广场区域升级：根据深圳2030城市发展策略，

10、由宝安滨海区、前海湾和蛇口半岛组成的西部滨海区将统一规划谋求共赢背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车前海物流商务中心南山商业文化中心蛇口商务中心西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。宝安中心区与蛇口现有存量约202，加上现已开始的工业用地的置换，可在短时间内得到302 的用地。在这一地区的填海可以作为未来发展的备用地。蛇口半岛的发展将与前海物流商务中心与南山文化中心形成协同关系。蛇口半岛依托西部滨海区战略位置 蛇口港拥有与香港葵涌港相同的水位条件，将使新的蛇口港获得更大的发展机遇。 蛇口半岛的

11、城市位置优越，与前海中心区、宝安中心区一起形成的西部滨海区将用于抗衡广州南沙港的影响，避免深圳港口产业边缘化。远景规划的利好，另蛇口拥有加快发展的契机，大量的基础设施将在此集中建设；地铁、城际轨道交通、快速客运码头等提高通达性的基础设施应尽量向这一地区聚集。而过境交通如沿江高速、西部通道等在此地区就要转变为高标准的城市大道。 远景规划赋予了蛇口半岛更多的使命 区域升级：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车国际油轮母港区域价值整体升级示意 区域升级：未来区域的物流产业集群将以前海中心

12、区为核心，蛇口半岛的中低端物流业务也将向前海物流中心聚合背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车总投资：60亿元 土地面积：13.78平方公里 工程分三期建设，2011年完工一期为陆海堤填筑工程；二期为场区软基处理工程；三期为市政道路工程二期发展用地约145万平方米，目前策划、申报项目包括海铁联运项目和陆港中心 一期物流用地66万平方米，将规划建设成国内一流的物流仓储设施，其中包括堆场用地26万平方米、仓储用地37万平方米、公用配套用地3万平方米。 总体规划：一期规划：二期规划：西部滨海区深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区

13、，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用 西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核 深圳市城市总体规划（2007-2020）深圳 2030 城市发展策略规划概况区域升级：2020年之前形成双中心，将极大提升区域未来发展的期货价值，吸引产业、居住和生活消费的升级需求背

14、景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车Part 1.1.3旧城改造背景深圳虽然只有20多年的发展历程，在城市发展历程中，由于初期的劳动密集型企业较多，遗留了大批亟待动手术的城市改造项目。这些项目主要集中在城中村、城市建设初期的经济适用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。蛇口工业区由于产业升级换代，留下较多的旧厂房和福利房， 涉及旧改的面积达到1.6平方公里。蛇口旧城改造提升区域物业品质 旧城改造：从2005年开始，蛇口片区的旧城改造提升城市功能和居住品质就被列为了政府的重点工作项目背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地

15、铁通车三洋厂区 南海意库旧址为三洋厂区；三洋厂区建于上世纪八十年代初期，是改革开放最早的厂房之一，主要是劳动密集型企业入驻。此次改造是深圳市重点扶持的“厂房改造、产业置换”的项目之一；从07年10开始招商，现状已经有部分企业入驻。旧城改造：从三洋厂区到南海意库的创意产业园改造到水湾村的住宅改造，旧城改造将适应城市发展激发高层次需求背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车三洋旧厂区改造前 三洋旧厂区改造后旧城改造：在旧城改造基础上，招商局还针对了商业中心和存量土地（填海）进行整体的定位开发背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车邮轮母港作为国际客运

16、港口区将能停泊最高达15万吨的国际豪华邮轮，可带来大量的高消费人群，并且将蛇口半岛辐射面扩大。蛇口太子湾国际邮轮母港项目，总建筑面积约130 万平方米，母港将在2011年8月前正式启动，其他的配套将在5年内完成，并与已经进入实际性开发的海上世界广场项目（总建筑面积80 万平方米，主要为公寓、写字楼和酒店）形成联动。建成后的太子湾将拥有以太子大厦为地标性代表的商务办公建筑群、大型高档购物中心、剧院及国际化休闲娱乐配套等。蛇口半岛的旧城改造与城市升级 旧城改造：轨道交通的整体开发将迅速扩大人们的置业和生活消费的距离，地铁站点改造也将迅速盘活区域固化土地背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改

17、造背景四：地铁通车地铁作为城市发展最为重要的轨道交通工具，对人流的拉动的区域价值的提升起到了非常重要的作用。深圳的地铁发展很好地借鉴了香港地铁的成功经验在对地铁线路的严格规划的基础上还针对地铁沿线的上盖物业做统一规划，以TOD的开发模式拉动地铁口的土地盘活。香港的综合控制区：香港为鼓励开发商参与旧城区重建提出了一种鼓励优惠的政策区划:对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设 置CDA，为轨道交通周边土地的混合、高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区 发展提供便利。深圳地铁线路的整体规划示意Part 1.1.4地铁通车背景地铁通车：地铁5号线和地铁2号线将为区域注

18、入更多的人流和活力，与此同时区域交通网络也将迅速盘活背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车地铁蛇口线（2号线）的开通已经提上日程，该线路将缩短罗湖、福田与蛇口的距离，便于城市区域内的来往，带来更多的人流量；城际轨道交通的畅通加强了蛇口的陆面运输及与珠三角区域的来往，有利于蛇口的区域发展；国际邮轮母港的启动，将缩短深圳与香港的距离，并带来更多的国际高端客户；过境交通如沿江高速、西部通道等更为深圳特别是蛇口的发展带来机遇。至广州至香港东滨路滨海大道月亮湾大道南海大道后海滨路地铁蛇口线（原2号线）西部通道口岸南坪快速路地铁环中线（原5号线）接沿江高速滨海长廊国际邮轮母港项目

19、区域内可以利用的地铁线路示意 在四大背景下，区域的整体升级将步入快速发展通道，区域的土地、商务、商业、产业、居住价值将得到迅速提升背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车认识背景背景一：城市背景二：区域背景三：旧城背景四：地铁 2030年整体规划 双港双城 深港合作 自由贸易区 世界级制造园区 生产性服务中心 蛇口半岛固化 港口产业升级 居住升级 商业商务升级 前海中心区拉动 物流业聚核 创意园区改造 住宅改造 存量土地盘活 商业区改造 新区规划 拉动人流 盘活土地 沿线物业开发 TOD模式 立体化交通 在城市发展、区域升级、旧城改造、地铁通车四大因素的影响下，多年固化

20、下来的产业现状将面临改变，居住氛围和商业格局也将面临重新分配和全面档次提升，蛇口未来发展的期货价值将被迅速放大。我们将面临城市整体升级，价值迅速放大的重要历史机遇放大升级盘活拉动1CHAPTER 1 项目核心问题界定 B、项目属性研究关键词：区位属性、项目属性、SWOT分析区位属性和项目属性是我们认识项目核心的最重要的两个组成部分，指导着项目开发的各个阶段辐射区域 项目所能辐射区域解析 城市发展阶段 城市所处的城市化的阶段 房地产行业的发展水平规划价值 未来规划对项目的价值区位属性项目属性区位属性和项目属性是我们认识项目核心的最重要的两个组成部分。对属性的认识是界定项目问题、指导项目开发的前提

21、条件 地块特征 地块的四至、地形特征、 占地面积、展示空间 交通环境 交通网络分布、未来交通规划 物业类型 项目物业类型搭配 规模体量 项目规模体量、建筑指标Part 1.2.1区域辐射属性外部辐射：从外部城市发展判断，项目将依托珠三角城市群向周边区域实现全方位地放射性辐射前海中心区的成型将使宝安中心区、蛇口老城区和南山商业文化中心区实现聚核，区域发展成熟后将成为新的珠三角城市核心；新的珠三角城市核心主要依托香港进行区域内的放射性辐射，依托香港的窗口效应，区域辐射能力将能远达东南亚等区域；未来区域价值将与长三角城市群、京津冀城市群一并成为中国最为成熟开发的三大城市群之一。区位属性一：辐射区域区

22、位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值未来中国东部城市群发展格局 内部辐射：项目位于南山蛇口片区水湾村，从区域发展背景判断区域内辐射蛇口片区，前海物流园区，后海片区前海物流商务中心南山商业文化中心蛇口中央商务区前海物流商务中心主要以物流园为主，定位为服务港口、物流业的物流商务中心区。后海金融服务区以西部通道为契机，将有大量高档写字楼和购物商场，在建项目中较为瞩目的有68层的日航大厦和茂业百货商业地块。以海上世界、国际邮轮母港为中心的蛇口中央商务区，将填海新区规划建设成中、高档次的商务写字楼和购物中心 。区位属性一：辐射区域区位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值项目区域内部城市组团示意 Par

23、t 1.2.2区域发展属性城市多核发展：深圳的城市发展正处于单核心向多核多中心的发展阶段过度，多核将带来区域价值整体升级区位属性一：辐射区域区位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值区位属性一：辐射区域区位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值双核心区位：深圳的城市发展正处于平稳发展阶段，房地产业正处于快速发展阶段在2020年前后，深圳的城市多核发展将基本成型，2030年将步入快速稳步发展阶段，“三轴两带多中心”的区域价值将得到全面体现。城市双核心将成为蛇口半岛升级的最为重要的发展背景，在区域发展支持下，区域发展的期货价值将在短期内得到快速提升，房地产的发展也将随着区域供应量的放大步入快速发展阶段

24、。Part 1.2.3区域规划属性规划价值：未来蛇口中央商务区与前海物流商务中心、南山商业文化中心形成有效互动，构成深圳发展核心区位属性一：辐射区域区位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值前海物流商务中心南山商业文化中心蛇口中央商务区根据深圳2030城市发展策略，由宝安滨海区、前海湾和蛇口半岛组成的西部滨海区将是未来深圳最有区域竞争潜力和优势的地区；前海物流商务中心主要以物流园为主，定位为服务港口、物流业的物流商务中心区；后海金融服务区以西部通道为契机，将有大量高档写字楼和购物商场，在建项目中较为瞩目的有68层的日航大厦和茂业百货商业地块；以海上世界、国际邮轮母港为中心的蛇口中央商务区，将填海

25、新区规划建设成中、高档次的商务写字楼和购物中心 。项目区域内部城市组团示意 规划价值：太子湾国际邮轮母港引领蛇口向国际性商务金融中心的转型区位属性一：辐射区域区位属性二：发展阶段区位属性三：规划价值招商集团将投资90亿元，对蛇口半岛南端的太子湾原有码头区的功能进行调整和改造升级，打造成集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲于一体的，也是深圳唯一集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港；太子湾国际邮轮母港总建面约130 万平方米，将于2011年8月前正式启动，建成后将拥有商务办公建筑群、大型高档购物中心、剧院及国际化休闲娱乐配套，并与新建海上世界广场项目（总建筑面积80 万平方米，主要为公寓、写字楼

26、和酒店）形成联动；国际邮轮母港的打造将引领蛇口功能转型及区域价值提升，拉动整体蛇口半岛的工作、居住、文化功能，与区域功能转变契机一致。区位属性总结：城市多核发展阶段将有效提升项目的辐射能力和可利用的期货价值，房地产项目的开发将得到区域发展的有力支持。321项目位于南山蛇口片区水湾村，主要辐射蛇口片区，前海物流园区，后海片区未来蛇口中央商务区与前海物流商务中心、南山商业文化中心形成有效互动，构成深圳发展核心太子湾国际邮轮母港引领蛇口向国际性商务金融中心的转型深圳的城市发展正处于平稳发展阶段，房地产业正处于快速发展阶段 辐射区域 城市发展阶段 规划价值项目辐射区域较广项目可利用的规划价值大城市化处

27、于多核发展阶段Part 1.2.4项目地块属性地块特征：本项目地块外形极不规则，南北长，东西短，并且南北方向距离不等，同时南面地铁接驳站呈细长条形项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型项目属性四：规模体量地块形状极不规整 从外形上看，地块蓝线勾勒的地形非常不规整，但没有增加项目与周边主干道的接触面，因此在一定程度限制了地块价值发挥；局部地方非常狭窄 地块的东南面，东西向间距比较窄，限制了在这个位置排布物业的选择，同时临近地铁入口处，南北向非常狭窄，如何利用这个位置也成为一个重要的挑战；整体占地面积不大 项目占地不足3万平米，而比较规整位置也不大，因此如何发挥整体价值；项目

28、对外展示空间小 本项目周边基本都被小区或者中低档住宅区包围，仅有西北面通过太子路对外展示，而其他各个方向，基本都是“陷于周边”杂乱环境中，突围难度比较大。项目地块示意图 小区东南西北均有物业相邻，档次不高项目东面是育才小学和水湾村B区住宅，南面是员工宿舍以及华府假日大厦，西面是荔园小区，北面是南方药业以及公司厂房；小区建筑档次不高项目周边紧邻荔园小区、招商集体宿舍、药业厂房以及华府假日，整体档次都比较低；居住人群基本基本无公司中高层除了华府假日局部改为速8酒店外，其他的客户大多是公司中下层员工；周边消费水平较低项目周边一线消费场所属于中低档次，主要解决了最基本的衣食住行需求。周边人流多，道路窄

29、，居住档次不高项目周边人流量大，道路基本属市政小路或社区道路，限制了项目对外通行的通达性；荔园小区育才一小员工宿舍药业工厂地块四至：多是原住民住宅、员工宿舍和80年代老小区，多兵营式排布，无现代住宅设计理念，多居住公司中下层员工及外来打工者项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型项目属性四：规模体量周边配套成熟，但整体档次不高居家购物百货如万家乐百货；运动休闲服装品牌店如ITAT旗舰店；医药专卖店：本草药业连锁店等；理发店：真艺茗等；休闲娱乐：量范式欢乐KTV等;j；酒店：速八以及金銮富众酒店；学校如育才一小以及中学等。项目可以远眺大南山山景，公园等适宜居住项目东北，北面以

30、及西北面均可远眺大南山，并且没有过多的遮挡。而且项目紧邻荔枝园、四海公园以及蛇口海上世界等等休闲好去处，这将提升项目居住的价值；项目周边紧邻荔园小区以及招商员工小区等居住类小区，适宜于居家的氛围比较强；地块资源：本项目周边配套成熟，居家配套应有尽有，但整体档次不高，项目自然景观资源丰富，可远眺大南山以及享受公园便利项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型项目属性四：规模体量Part 1.2.5项目交通属性交通环境：项目交通便利，坐拥地铁站口，并有多条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网络更提升了项目价值项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型项目属性四：

31、规模体量本项目交通便利，地铁水湾站口就在项目中，并且周边有南海大道、东滨路、后海滨路等多条城市主干道；地铁蛇口线（2号线）的开通已经提上日程，该线路将缩短罗湖、福田与蛇口的距离，便于城市区域内的来往，带来更多的人流量；城际轨道交通的畅通加强了蛇口的陆面运输及与珠三角区域的来往，有利于蛇口的区域发展；国际邮轮母港的启动，将缩短深圳与香港的距离，并带来更多的国际高端客户；过境交通如沿江高速、西部通道等更为深圳特别是蛇口的发展带来机遇。Part 1.2.6项目物业属性物业类型：项目共有住宅、公寓、写字楼、商业四种物业类型，属于城市综合体物业项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型

32、项目属性四：规模体量住 宅公 寓公寓商 业写字楼四种物业类型 本项目共有住宅、公寓、写字楼、商业四种物业类型，需要四种物业相互搭配，实现项目价值最大化；住宅：由于本项目旧村改造的特殊性，住宅中的一部分将做为原村民的拆迁补偿部分予以返还，从而决定了住宅部分的客户群是以原村民为主；公寓：项目设置了两栋公寓，可借此实现项目的差异性；写字楼：项目共有一栋写字楼，将面临整体区域写字楼供大于求的威胁及周边商务物业的激烈竞争。如何实现项目的商务价值是项目的难点；商业：项目位置的特殊性，决定了商业部分拥有地铁口商业的绝对优势。但是由于地铁可带来客户总量的不确定性，使商业价值的实现也成为本项目的另一难点。Par

33、t 1.2.7项目规模属性规模体量：项目建筑体量属于中等规模，4种物业形态相组合，容积率相对较高，整个社区居住密度比较大项目属性一：地块特征项目属性二：交通环境项目属性三：物业类型项目属性四：规模体量比较难体现规模效应 占地约3.68万平米，建面约22万平米，属于中等规模体量项目；多种物业形态 4种物业搭配，发挥相互促进作用挑战大；容积率高 由于本项目周边的物业大多是多层和豪宅产品，而本项目容积率远远高于片区产品；居住人口密度大 本项目规划人口3662人，单位占地面积上人口比例大。二项目共有住宅、公寓、写字楼、商业四种物业类型，需要四种物业相互搭配，实现项目价值最大化 地块特征物业类型规模体量

34、本项目地块外形极不规则，南北长，东西短，并且南北方向距离不等，同时南面地铁接驳站呈细长条形项目交通便利，坐拥地铁站口，并有多条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网络更提升了项目价值项目建筑体量属于中等规模，4种物业形态相组合，容积率相对较高，整个社区居住密度比较大项目属性总结交通环境项目属性总结：项目属于有城市立体交通体系支持的中等规模城市综合体项目，物业类型具有多元化特征SWOT分析：综合项目所有元素，各模块间的交叉结论实现了对区位属性和项目属性的交互性认识1CHAPTER 1 项目核心问题界定 C、项目问题界定关键词：矛盾、综合体、价值比较难体现规模效应 占地约3.68万平米，建面约22万

35、平米，属于中等规模体量项目；多种物业形态 4种物业搭配，发挥相互促进作用挑战大；容积率高 由于本项目周边的物业大多是多层和豪宅产品，而本项目容积率远远高于片区产品；居住人口密度大 本项目规划人口3662人，单位占地面积上人口比例大。从规模、体量和物业类型组合方面分析，项目具备了打造城市综合体项目的必要条件综合体发展模式均衡发展模式1Office 办公Shopping 商业Apartment 居住Hotel 酒店以写字楼为核心功能的发展模式2Office 办公Shopping 商业Apartment 居住Hotel 酒店主次以酒店为核心功能的发展模式3其他其他Hotel 酒店主次Apartmen

36、t 居住Shopping 商业Office 办公其他以商业为核心功能的发展模式4Shopping 商业主Hotel 酒店Shopping 商业Office 办公其他综合体的整体打造需要利用城市发展的机遇，在不同产品类型上进行放大，进而带动项目形成独特的发展模式通过分析项目发展背景与区位属性和项目属性与之间的冲突，可发现项目的整体发展对重要机遇的依赖性发展背景区位属性&项目属性发展矛盾城市发展 地铁通车区域升级旧城改造商务与商业价值的实现升级后规模化效应的实现土地盘活与住宅价值的换代区域辐射能力的影响地块特征城市发展阶段交通环境辐射区域规划价值规模、体量物业类型能否通过城市发展、港口升级丰富和迅

37、速提升城市商业商务功能？能否通过旧城改造和地铁通车迎合城市功能提升扩大综合体价值辐射力？R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）S我们有什么？（针对现状的实证分析）关键问题是什么？ 城市发展升级是否能够迅速提升区域商务价值和商业价值？Q1 港口区域升级是否能够迅速丰富城市功能，实现规模化效应？ 旧城改造是否能够迅速实现与城市功能的融合？ 地铁通车是否能够迅速放大项目商务商业功能？Q2Q3Q4Part 1.3.1商业、商务价值实现与城市发展Q1目前深圳的整体城市发展已经步入了2030年整体规划的第一阶段，太子湾国际邮轮母港的规划将引领港口向国际商务金融中心的转型，同时未来蛇口中央商务区与前海物流

38、商务中心、南山商业文化中心将形成有效互动。城市的发展要求城市功能升级，因此深圳市面临职能、规模和性质的全面转型，这就必然要求提升整个区域的商务、商业价值；城市的区域的商业商务价值能否在城市升级后迅速提升，对本项目商务公寓和写字楼体量的确定有重大的意义。我们引入JD模式对这个问题进行分析蛇口港发展现状示意 项目对城市发展的需求 城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？项目的综合体发展必须依靠区域商务与商业价值的有力支撑，而商务商业价值的放大将主要依靠城市升级带来的价值变革，这些是否能被项目有效利用？Q1城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？JD模式是领先的商业、商务价值迅速放大的城

39、市发展模式城市发展模式研究模式研究的目的：了解城市发展阶段分析蛇口片区城市发展所处阶段分析蛇口片区城市发展功能缺失“JD模式”打造的第三代城市Q1第一代城市第一代城市第二代城市第三代城市城市交通方式城市空间结构马车主宰汽车主宰多元化交通综合发展平面化 有序化立体化 无序化立体化 有序化如何解决城市中交通的拥堵和空间结构的无序，完成从第二代城市向第三代城市转变，是一个世界性的难题。而由城市“ JD模式”开创的第三代城市，可以完全解决这个世界性难题。城市“JD模式”是节地城市发展模式的简称，“JD模式”就像把市区中各个建筑的地下停车库拔高到地面上，变成地面上的架空停车库，再把架空停车库扩大到能停下

40、所有的车，再将停车库屋顶架空平台相互间用连廊连起来，形成在整个市区四通八达的步行、自行车道路，从而将地面道路全部留给汽车行驶。由于人车全面分离，地面上没有行人和自行车，因此可以比较容易地改造成四通八达、没有红绿灯的快速路系统，道路通行能力可提高5至8倍，基本消除堵车现象，交通拥堵这个最让人头疼的问题，就可迎刃而解。城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？JD模式依靠多元化立体交通实现城市可持续发展这种机动车道上完全没有行人和自行车的，只供机动车行驶。由于空间的功能单一，只需在交叉路口设立简单的十字形立交桥，就可很经济地将道路网建成全面快速路网。取消红绿灯，汽车可以快速、连续地行驶，通行能

41、力可提高5倍左右，汽车容量密度也可提高5倍，达到1万辆/平方公里左右，城市将可告别交通拥堵。JD模式在机动车道路中间设计了增加两条快速公交专用车道，可使公交车全面快速，乘车居民可以从上面的人行道路上下来乘车，实现“全天候零距离换乘”。 只需拿出城市地面的35%面积，就可以满足即使每户达到两辆汽车的停车需求(城市人口密度为15，000人/平方公里)，彻底解决城市停车难的问题。 第一个独立空间机动车道路第二个独立空间地面停车库Q1城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？混杂的城市空间被立体交通划分为四个功能单纯的独立空间第三个独立空间是布置在地面停车库屋顶平台上的人行道。各个停车库屋顶平台之

42、间设横向连廊，形成遍布整个城市的人行道网。JD模式还给人行道设计了连续的遮阳遮雨棚，人行其间会惬意舒适。自行车道虽然也设在地面机动车道空间上方的长廊里，但与步行道互不相扰。由于汽车在下面，与行人隔绝，完全就杜绝了车撞人的交通事故。 户外活动场所包括平台花园和地面中心绿地，户外活动空间面积大约可占到城市总面积的50%以上，其间完全没有汽车的干扰。按照JD模式结构在整个城市空间里形成了步行道路、机动车道路和非机动车道路等三套结构完整、遍布全市、相互没有平面交叉的全天候道路系统，加上宽敞、安静并且很好绿化了的户外活动空间，使城市空间变得有序合理，原有的滥占土地、交通拥堵、户外活动场所狭小混杂，停车难

43、、步行难等问题都很容易彻底解决了，实现了汽车时代城市的可持续发展。 第三个独立空间屋顶平台上的人行道第四个独立空间户外活动场所Q1城市的升级能否迅速提升区域商务价值和商业价值？混杂的城市空间被划分为四个功能单纯的独立空间城市交通可持续发展城市资源可持续发展城市环境可持续发展恢复步行者的尊严，不等红绿灯自行车道路与其他道路没有交叉公交车为快速公交，换乘 片区内新建楼盘多为大户型，中小面积供应少访谈内容关键词片区潜力、交通便利、成熟配套、蛇口情结蛇口片区片区潜力、性价比高、创意户型价格便宜、创意生活机遇总结：购买动机蛇口、后海及前海区域客户购买动机以性价比、居住的成熟配套、交通便利等后海片区前海片

44、区“购买这里主要因为看好片区发展，价格适中，且户型实用，赠送面积较多” “购买这里主要是因为想换个环境居住，但在蛇口生活习惯了，就在原来居住地附近找，项目交通也很便利，所以考虑这里”“购买这里主要因为项目赠送面积较多，比较划算，另外片区内小户型面积少，保证了其价值所在”“结婚后单身公寓已经不满足居住需要，复式房子也满足了我对创意户型的追求”“价格便宜是吸引购买的原因，另外到南山科技园上班路途不算远”“社区整体形象较为年轻化，有活力，并且价格对于首次置业来说也较为吸引”Part 2.1.2商务公寓市场的发展机遇商务公寓主要分布在大南山下、海上世界附近，主要是为世界知名的船务公司、储运公司、石油公

45、司、贸易公司、电子公司等企业服务或者是这些企业的上下链条配套。蛇口相对封闭的地理位置、片区新增供应少以及写字楼市场比较高端，促使了片区的中档次的商务办公需求较旺，使得原来以住宅形式设计的商住楼呈现旺盛的需求。整个片区可以办公的其他物业租金高使得商务公寓存在较大的市场空间，租赁频繁，但租金优势始终是核心。海景广场花果山大厦商务公寓的发展商务公寓分析：蛇口的商务公寓严格上基本没有，主要是由海上世界附近的住宅调整过来的商务公寓市场分析：海景大厦出租率高，租金60-80元/，以物流、金融、货贷、贸易等行业为主，租金比较敏感深圳市海时捷物流服务有限公司 深圳市航姆国际船舶代理有限公司蛇口营业部深圳市忆江

46、南贸易有限公司环球通货运有限公司深圳市怡汇源运输实业有限公司深圳市正和航运物流有限公司中成国际运输有限公司深圳分公司 深圳辉泓航运有限公司深圳市森邦国际货运有限公司深圳市山之英运输实业有限公司企业入驻情况特点分析 大楼的设计是按照居住的需求设计的，很多配套不符合办公企业的专业的要求 由于写字楼已分割卖给业主，零散运作，整体形象不好 入驻企业大多数为中小型物流、电子、金融等行业的企业概况：花果山大厦是位于花果山附近，是蛇口最有现代化的建筑物之一；位置优越，环境优美，道路相对而言比较窄，但交通还是比较方便，周边以住宅为主，办公氛围不足；物业管理好，有保安二十四小时轮流把守，产品安静采光好，通风透气

47、，吸引不少创业型企业的关注，周边配套成熟，附近有四海公园，体育中心，购物方便，有四海宜家，人人乐，国美等大型商场花果山大厦花果山大厦商务公寓市场分析：花果山大厦出租率高，租金40-60元/，以电子、设计、贸易等行业中小型企业为主，租金敏感花果山大厦海上世界深圳市万永联集团钟先生 环球通物流陈先生访谈内容关键词租赁原因：本想租赁创意园，但由于政策限制，没办法租了这边不满意的地方：非纯商务区，配套不完善潜在需求： 办公楼的氛围，性价比高创意园，纯商务区，配套，性价比西部联合物流公司马经理租赁原因：选择的余地不多，缺乏适合中小企业的写字楼不满意的地方：电梯，车位，非纯商务区潜在需求：不看重外立面，交

48、通方便选择不多，中小企业，纯商务区，交通租赁原因：便宜，可以看海景不满意的地方：电梯，车位，非纯商务区潜在需求：服务，交通便宜，服务，海景，交通对海景大厦、花果山大厦等需求商务公寓客户进行访谈，他们对目前提供的商务公寓不满意，这种产品市场需求度高客户对现用写字楼满意之处客户对现用写字楼不满意之处访谈：客户对于目前商务公寓的区位满意度高，对商务公寓的实用以及产品设计意见大，希望能够改善蛇口现有商务公寓主流需求主要在商住楼，同时在高档小区等也存在这种需求，这群客户具有一定潜力商务公寓补缺市场是否存在机会高档小区长租客酒店商务长租客区域商务人士高档小区长租客，对商务公寓需求量多，接受意愿高，承租能力

49、强，需求面积偏中小，这种意愿可以在产品设计中满足项目主力户型购买主力客租赁主力客出租率南海玫瑰园110160企业主，企业高管招商集团的中高管周边办公的中高管人士外籍商务人士，年龄多3040岁放租的少，租赁需求旺盛泰格公寓80-120一房和两房不卖，仅出租以外籍高端人士为主，超过80，以从事商务活动度假为主年龄多为3545岁（基本为为公司承租）非常高 通过调查发现：港客及外籍高端人士对高端商务公寓有强大的需求 在业务员长期与租赁客户接触中了解到：从香港过来的港客及外籍高端客户非常 看重租赁对象的物业管理和内部装修品质酒店的商务租客，对商务公寓需求量大，主要是解决他们短期停留问题，对酒店的档次要求

50、并不是非常高，承租能力较强调查样本 南海酒店 明华轮商务酒店 南海酒店酒店日常入住率较高，平时达80%以上，节假日可达100%； 南海酒店商务客户主要是从事商务会议或度假人士，由于该酒店是蛇口具有国际品牌知名度的酒店，也吸引了较多国内其他地方的高档次的商务会议，从而带动这种商务需求； 明华轮商务酒店的商务客户比较多，比较散，从香港过来的外籍人士基本上是短期租用酒店，但来往频繁，这批人士支付能力相当强置业区域工作区域职业类型蛇口香港、福田、宝安贸易公司蛇口南山、福田自由职业蛇口蛇口物流、设计蛇口宝安、南山公司高管后海南山外企高管后海福田个体户后海香港外贸 三级市场数据向我们证实了基于商贸活动而选

51、择在蛇口置业作为商务型居所的人群的存在 同样，我们相信其他地区的人群也会因为相同的原因选择在在蛇口置业，其数量随对外经贸 活动的增多而增大酒店的商务租客，对商务公寓需求量大，主要是解决他们短期停留问题，对酒店的档次要求并不是非常高，承租能力较强中原三级市场成交项目统计商务公寓机遇总结：这个片区商务公寓的需求旺盛，主要是产业和蛇口片区有关联的人士，未来这种需求将进一步放大观点观点观点观点市场情况：目前市场供应量少，并且主要是早期的商住产品，租金主要集中在5080元/平米，产品实用性较差； 本片区市场新增供应少，未来片区可以检测的供应量主要集中在高档的写字楼和酒店，对商务公寓基本没有什么影响。目前

52、客户需求情况：租赁需求的主要是成长性企业，尤其是物流、设计、贸易、货贷、金融等行业客户，外籍客户对商务公寓比较认可，需求也比较强；客户对未来提供商务公寓的接受度高，调研过程中表现的关注度强，从三级市场调研和实际租赁和销售情况也支撑了这个现象。企业性质企业规模商务公寓机遇总结： 商务公寓的需求客户主要是中小型成长企业，主要是以私企为主，有部分外企商务公寓机遇总结：商务公寓的需求客户主要集中在物流、贸易等行业，需求面积主要集中在50-80平米为主企业分布行业分析企业需求商务面积（m2）Part 2.1.3写字楼市场的发展机遇南山片区写字楼分布：高端写字楼集中分布在文化中心区，蛇口片区的写字楼需求是

53、以物流产业为依托的中档办公需求蛇口片区文化中心区：海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目，近几年总推盘量将超过30万蛇口片区文化中心区南山片区写字楼分布片区客户特点：南山文化中心区写字楼客户以高端智力型客户为主，蛇口南油片区写字楼客户以中档商贸型为主蛇口南油片区文化中心区实业型 制造类、高科技类、地产开发类等智力型 金融、顾问、律师行、广告设计等商贸型 物流、贸易、外地企业办事处等说明区域内的客户群体对比蛇口写字楼客户商业文化中心区客户蛇口写字楼客户对本项目的借鉴：本项目靠近蛇口码头，区域特点和产业特点与蛇口片区相吻合，所以蛇口片区客户的特点对项目有借鉴意义蛇口写字楼客户群体构成2008（单

54、位：1） 本项目具备港口优势 本项目具备产业优势 本项目具备价格优势 本项目靠近蛇口码头，为商贸型 企业节省交通成本 本项目靠近蛇口集装箱码头和前海物流园，存在大量为物流发展服务的第三产业公司 与海上世界高档写字楼片区相比，本项目所在区位有价格优势潜在客户类型总结：本项目办公业务的潜在客户群体由三类企业构成，其中商贸型企业所占比例最大商贸型企业物流、贸易、外地企业办事处等智力型企业设计、顾问、教育、广告传媒等实业型企业制造类、高科技类、地产开发类本地智力型企业外商投资企业潜在客户Source：Centaline Research160调研对象选取标准 写字楼选取标准：月租在80元以上的写字楼；

55、新时代广场和蛇口金融中心等中高档写字楼 有效客户选择标准：对中高端写字楼需求较大的客户群访谈目的 搜集目标客户的背景资料 了解目标客户对于现有写字楼评价和建议，挖掘潜在需求，寻找市场机会 了解客户对于未来写字楼配套设施的建议，为项目的前期规划提供参考市场调研蛇口新时代广场：以外资企业为主的高端5A智能化甲级写字楼 写字楼类型：5A智能化甲级 楼层数量：38层 总建筑面积：8.7万 平米 .标准层面积：2000平米 可出租面积：66471平米 出租面积：66061平米 月租：100120元/平米 丹文能源 嘉里粮油 阿吉普 壳牌 招商局国内总部基础数据知名入驻企业特点 定位：高端定位 主要客户群

56、：90%的外企和国内知名企业，招商局旗下企业较多 进驻的企业：全球知名的船运公司和物流、贸易、石油等行业的企业，国内排名靠前的企业新时代广场蛇口金融中心大楼：以其精确的商业定位、便捷的交通、完善的管理、卓越的配套设施而著称 楼层数量：22层 占地面积：2500平米 总建筑面积：12.1万 平米 楼层高度：250米 月租：80120元/平米 阿科石油 菲利浦斯 康菲石油 马士基 南洋商业银行 工商银行基础数据知名入驻企业特点 定位：高端定位 入驻的企业：综合性的物流、贸易、石油、电子、金融等行业的企业或实力较强的专业企业 由招商集团经营管理，品牌认可度高蛇口金融中心大楼163客户企业性质客户企业

57、规模Source：Centaline Research受访客户多数为外资企业，且大多为注册资本500万以下的中型发展企业客户背景164客户企业所在行业客户办公区域面积（平米）Source：Centaline Research受访客户多数从事物流、石油、金融行业，其办公区域面积集中在100-300平米36%客户背景客户目前支付租金（元/月每平米）Source：Centaline Research受访客户租金大多集中在100元左右49%客户背景客户对现用写字楼满意之处客户对现用写字楼不满意之处受访客户所在写字楼均为蛇口高档写字楼，对服务配套和物业管理比较满意。但是对车位和租金较不满意访谈小结：在深

58、访的客户群中，60%为外资企业，从事物流、石油、金融等行业1企业规模多为注册成长型的中型发展企业2客户对面积的需求为100平米以上3写字楼现有客户对写字楼的整体评价为满意，配套设施和物业管理的满意度非常高，写字楼潜在客户对高端写字楼最不满意的是租金太贵，存在寻找适合中档办公物业的潜在需求4企业类型客户心理需求层次需求特征着重度商贸型企业(物流、贸易、外地企业办事处等)满足公司营运的基本需求 基本办公硬件(网络/电梯/ 通讯设备) 整洁大方的楼宇环境、高 速的电梯系统 利于提高工作效率 关注户型结构、层高、采 光面等问题 便捷的交通系统、完善的 商务服务配套等 独特的增值服务 人性化的物业管理

59、商务中心物业的无形价值 商务物业的无形价值能在 一定程度上反映出企业的 品牌价值 更高的心理享受 更加舒适的工作环境 更加健康的工作空间 更加安全的环境要求 机遇总结：潜在客户需求解析写字楼客户特征分析机遇总结：结合商贸企业的需求和项目属性，我们建议本项目的办公业务发展中高档写字楼物业区位物业条件物业面积本项目处于港口商务区配套完善的综合体，中高端物业定位片区的潜在需求较旺盛中高档写字楼购买者使用者Source：Centaline Research商贸型企业(物流、贸易、外地企业办事处等) 要求位于城市核心商务区 或港口商务区 视资金实力而定，此类企 业要求较全面，满足办公 效率的同时要求形象

60、 100m2左右写字楼分析结论写字楼市场处于结构调整阶段，需求受经济衰退的影响，呈现萎缩状态 蛇口片区的写字楼的结构失调，中档写字楼出现断层 以物流产业为依托的商贸型企业是本项目办公业务的核心客户123 建议本项目发展中高档写字楼以提升综合体的价值，又避开市场竞争4Part 2.1.4商业市场的发展机遇商圈主力业种主力店辐射范围消费类型东滨路百货、餐饮、外贸服装、家电、超市等沃尔玛、苏宁、顺电、湘鄂情等南山区中高端及大宗消费招商路餐饮、服装专卖店、医药人人乐、千色店等蛇口中档生活消费南水路服饰、餐饮、超市等新一佳、长春及家家乐超市蛇口中档生活消费工业八路地铺、餐饮、服饰等花园城中心蛇口中档生活