1项目管理实施规划编制程序

1、项目管理实施规划编制程序五个环节：了解项目相关各方的要求；分析项目条件和环境；熟悉相关的法规和文件；组织编制；履行报批手续。项目管理实施规划编制的主要内容是组织编制。七个编制步骤：工程施工合同和施工条件分析。确定项目管理实施规划的目录及框架。分工编写。项目管理实施规划必须按照专业和管理职能分别由项目管理部的各部门 (或各职能人员)编写，有时需要企业管理层的一些职能部门参与。汇总协调。由项目经理协调上述各部门(人员)的编写工作，给他们以指导，最后由 项目经理指定人员汇总编写内容，形成初稿。统一审查。组织管理层进行审查，并在执行过程中进行监督和跟踪。修改定稿。由原编写人修改，由汇总人定稿。报批。由

2、项目经理部报给组织的领导批准施工项目管理实施规划。项目管理实施规划编制要求在组织管理层的领导下由项目经理组织编写。项目管理实施规划 应反映从获得招标文件到签订合同、项目实施启动过程中经 营战略、策略等的变化。对项目管理规划大纲有重大的或原则性的修改，应报请企业批准。为了满足项目实施的需求，应尽量细化，尽可能利用图表表示。练习题：项目管理实施规划步骤中最主要内容是(编制项目管理实施规划)项目管理实施规划 组织编制环节后应(履行报批手续)一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。比如说我们搞房地产拆迁是按 人口补偿还是按面积补偿，这是一个房地产

3、的政策，可以进行可行性研究；比如 说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问 题。冏品房房屋建筑到底是发展冏品房还是经济适用房还是最近提出的年租房， 这都是我们研究的政策。当然去年出台的物业管理的问题也是这方面。2、可行性研究还可以用于房地产的规划。大家都已经知道我们国家现在有一个 环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们有其他 国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。法国Ladefense这个地方， 处于法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为 纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那

4、个台 阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年 代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进 行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发， 来使得我们这个地区可持续发展，1958年成立的一个委员会，这是58年当时投 入规划的一个模型。这是六十年代的，还是七十年代，还是八十年代，一直到 89年这个大拱门建成整个的情况。现在我们再来看这个东西等于说是40年它的 规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变 化，最大的变化就是在把地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘 埃，直到198

5、9年建成了建筑风格是非常独特的。这个规划还有一个非常的地方， 大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街， 所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从 凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局，这里面有地铁、公共汽车和铁路， 全部都在这，面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人， 给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好 的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不 大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东 西，这是法国建的工业博览馆，这是

6、有三个支点，现在还是全世界独一无二的， 可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在会主要的研究内容。项目定义投 资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、 有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，不是一个持续的经营。在项目 评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal事前的评估，第二是 Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你 进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个 词，但是美国人不是很严格区分Evaluat

7、ion和Appraisal，对Assessment没有 争议。对于一般的项目分类从管理的角度来讲有新建、改扩建和合资，这里面都是把项 目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可 以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和 合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些 项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过桥费的话，那就是非经营性项目， 但是如果说收钱了，过桥费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性 项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这 就是从产品的性质来看。公共项目比

8、如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项 目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是 等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业 融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在WPDP模式， 所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方 式来评估的。下面切入整体，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥 体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑， 这些项目并不是真正为了盈利，当然不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威， 这是一个方面。就住宅来说经济适用房这里

9、面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目， 它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现;商品房这是私人投资， 这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为 了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资， 以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商 没有资格或者是得不到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以 盈利为目的。二、投资项目可行性研究的内容首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。宏观 市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地 产争论

10、比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就 要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场， 要评估一下资本的市场，我觉得这四个市场，就是我具体项目来说这四个市场恐 怕也要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的 问题。当然还要注意投资时机的参与，大家都很清楚。还有技术评价，技术评价 可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房 地产项目进行评估，主要是技术方面。环境影响评价是非常重要的东西，我们房 地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们天安门， 你们访问天安门的网站，可以在网

11、站上可以看到天安门的图片，就是天安门晚霞， 天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安 门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这 张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。经济评价这是我们主要要 讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程 上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银 行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价， 为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房 地产开发项目或者是市政项目往往要进行大方面的拆迁，使

12、得这方面的居民非自 愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。风险分析大家都 很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对一般小的 项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比 如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年 奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。 还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围 内，当然房地产项目不大存在，但是有一些工业项目就存在这个问题，如果你生 产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评 估

13、。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞 一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标 体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比 较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一 定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么 做。那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可 行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们 在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看

14、到高高这个地方是可行性研究和 项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的 地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，预可行性研究，可行性研究，评估 报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都 看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming 开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等 等方面，大家可以看到评价和评估词就不一样了，评价就是事后评估总结经验， 为下一次项目提供经验和教训。在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价； 第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一 个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，前面我 们在座的可能比较关心。这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利 益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目 有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、 规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一