北京金茂府销售说辞（最全版）

1、北京金茂府销售动线说辞2.0版说辞调整的主要内容：1、增加皇家地脉价值部分。为避免关于封建迷信的广告惩罚，将其归结为中国文化“至大中正，对称中轴”进行演绎；2、增加区域作为下一个三元桥的中枢功能的讲解；3、增加立面、户型设计与国际顶级豪宅的对标讲解，全面比肩国际顶级；4、增加BRAEEM讲解，强化国际顶级标准的背书；5、增加生活场景、生活方式故事类说辞，让客户感知更为具象；6、删减关于过于表现设计语言表述的话述；7、删减区域沙盘与项目沙盘讲解内容，将讲解时间控制在30分钟以内，避免客户疲劳。将更多的讲解转移到洽谈区讲解。寒暄介绍（欢迎您来到北京金茂府，很高兴为您服务，我是您的置业顾问XXX，这

2、是我的名片，为了保证您的权益和我的服务质量，将会全程录音。请您谅解。第二部分：影音区说辞这是关于北京金茂府规划理念的宣传片：一平方公里的城市理想，请您观影。（置业顾问引导客户落座中间位置，关闭两个出入门和灯源，操作系统IPAD，开启沉浸式客户观影体验。置业顾问坐在右侧单独设置的座椅上，陪同观赏。观影结束后，将IPAD置于单座上，开启灯源及进入沙盘区出入门）影片是北京金茂府国际设计师团队对于项目规划设计、室内外的空间构建以及项目所要带来的国际高端生活方式的设计初衷与理念的阐释。您请这边走，我为您详细讲解项目的区域价值与项目整体规划。第三部分：区域沙盘说辞请客户移步到区域沙盘前，客户立于区域沙盘正

3、下方（项目沙盘北端），置业顾问立于客户右侧位置，开始讲解。1、稀缺价值关键词：黄金三角、内城三环、城市资源、下一个三元桥、环线差异缩小北京金茂府位于三环方庄桥西南方向（约两公里），三环与四环之间。您可以在看到本案与故宫及国贸CBD两处国家形象地标呈黄金三角之势，项目到达两处的距离约7公里。三环到四环之间作为首都核心区，得天独厚的地段优势毋庸置疑，生活于此尽享内城配套资源。从未来的供应放量来看，内城仅有较少新盘在售项目，2016年、2017年四环内土地供应量为零，项目的不可复制性与绝版价值可想而知。北京金茂府旨在改变城市区域面貌的项目出现，城市资源得以不断平衡，三环环线整体价值将得以进一步提升，

4、环线之间区域差异性不断缩小。随着北京“南城计划”的城市发展布局，新机场建设提速（计划于2017年10月实现首飞），这里将是下一个三元桥区域，并将成为国家发展的一个新动力源，起到世界级城市群的中枢功能。从豪宅居住品质角度来看，正如广渠金茂府已然是东四环豪宅地标和豪宅发展史中里程碑式的项目，未来北京金茂府将成为北京豪宅的一个新代表作。2、文脉价值关键词：中正文化、皇家园囿、多子多福之地在中国文化中讲求“至大中正，对称中轴”，即崇尚中正，强调正统。皇家也遵从此中礼序，将故宫、正阳门、天坛、永定门一线视为中轴龙脉。北京金茂府所处石榴庄区域原是皇家石榴园，与天坛一样位于中轴之上，亦属当政者为天下苍生祈福

5、纳祥的祥瑞之地。据载石榴园内200年以上的石榴树数以千，可谓福寿绵长。在中国传统文化中视石榴为吉祥物，称石榴“千房同膜，千子如一”，与儿孙满堂的景象不谋而合。因石榴多籽，来祝愿多子多福、家族兴旺昌盛。历朝历代，从皇帝（明成祖永乐皇帝、康熙大帝）到文人雅士（唐宋八大家）留下了大量歌咏石榴的诗词歌赋，您进入示范区后可能已经看地面是有铜板铭刻的宋代王义山石榴花的诗句，我们也会将更多地石榴元素融入到园林、建筑纹饰之中，于细微处见匠心，一景一物皆具风韵雅趣。清代帝王还会延此中轴线路向南，设置行宫巡游射猎，进行皇子教育，读书、亲近自然、强健体魄，所谓习文武之道，一张一弛。这其实都与北京金茂府的打造理念不谋

6、而合，怡人的景观公园、舒适的步行健康尺度、优质的教育资源都与皇家理念息息相关。附注石榴意象： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 在宋代，科考前用石榴籽占卜，从而有寓意金榜题名的“榴实登科”一词广为流传； = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 满枝的石榴花象征了繁荣、美好、红红火火的日子。3、交通价值关键词：交通中枢，六大商圈，尽享城市核心资源为您介绍一下项目周边交通情况。北京金茂府身处内城三环，周边是由两横、四纵、三环线构建起的立体交通网：首先是“两横”，分别是长安街、两广路。长安街、两广路是贯通北京东西的城市主干线。其次是“四纵”，由东向西分别是京沪高速、榴乡路（+蒲

7、黄榆路+德贤路）、北京中轴、京开高速。两条高速、两条城市干道。“三环线”是二环、三环、四环三条城市核心快速路。在立体交通网之下，您可以快速到达6大商圈，国贸CBD商圈、崇文门商圈、金融街商圈、方庄商圈、丽泽商圈、总部基地商圈、亦庄国家经济技术开发区等。此外，地铁宋家庄站位于项目北侧200米，5号线、10号线、亦庄线于此交汇，您和家人也可以选择这种绿色出行方式。（此处应与客户互动，了解客户居住地、工作地、交往地域的所在，详细讲解到达本案的交通方式。）交通的便捷是大城市舒适生活的关键因素。据相关机构大数据显示，在北京，每天上下班出行时间在2小时以上，城市病之痛让人疲于奔波，少了许多人与人的交流和家

8、庭的关爱。而居于北京金茂府，快速可达核心商圈，尽享城市核心资源。 此外，北京金茂府配建一条精品情景商街，涵盖精品餐饮、咖啡吧、书吧、银行、超市、儿童教育、家政服务等业态。在步行尺度之下，周边的生活配套齐全完善，能够满足您日常购物、餐饮、休闲、护理美容、生活服务等基本需求。、医疗配套关键词：三甲医院环伺，8公里范围全满足项目周边直线距离约8公里左右范围内医疗资源丰富，天坛医院、同仁医院、协和医院、友谊医院、北京医院、东方医院等六家三甲医院。、环境价值关键词：五园一河，亚洲最大城市湿地公园以北京金茂府为中心，直线距离8公里范围拥有天坛公园、龙潭湖公园（北京庙会）、陶然亭公园三座公园。项目南侧紧邻一

9、座生态公园石榴庄公园。园内有大片的常绿落叶树和草坪，以观赏石榴花果为主。每到夏季，满树盛开火红的石榴花，到秋季，满树的石榴，果实累累。一条滨水景观带：石榴庄公园外一段凉水河滨水景观带是政府重点环境改善的绿化工程。政府计划于2017年，凉水河将全线还清，达到“水清、岸绿、宜人”的整体效果。（出自北京日报）本案四园环抱，南侧傍水，是风水绝佳之地，环境宜人，富氧健康。经榴乡路德贤路，快速可达南海子公园，大型城市湿地公园城市绿肺。公园总占地约3000亩，全部建成后总面积会达到约11.65平方公里，相当于四个颐和园的大小。（注释：二期正在建设，规划八大景区36个景点，占地200公顷，计划于2017年7月

10、开园。信息来源于网络百度百科）北京金茂府择址内城核心地段，享有不可复制的地段价值，在立体交通网络的构建下，让您快速尽享丰富的城市核心资源。北京金茂府是中国金茂在北京继广渠、望京之后第三座金茂府，也是首个以北京命名的金茂府项目，一座城市仅此一府。作为金茂府系产品最高端“府城级”金茂府，不仅是一处居所，而且还是城市最好资源汇聚的载体。我们不仅是一个项目，更是区域配套服务的整合者，我们将改变提升石榴庄区域面貌，实现城市更新，让这里焕发新的城市活力。下面为您介绍北京金茂府的项目情况。引领客户至项目沙盘南端正中，开始讲解项目沙盘。第四部分：项目沙盘说辞七星造府关键词：墅质、多维都市生态圈、BLOCK街区

11、理念项目规划总用地约12万，地上总建筑面积约17万，规划区域整体形成了墅区质感。项目由七个地块组成，由北向南恰恰是约1公里，由东向西也是约1公里，两个空间轴形成约1平方公里建筑群。具体来看，南北轴线的产品主要以高端居住类产品为主，北侧的660地块，西侧659地块，南侧的661地块。东西轴线上全部为配套，最西端的624地块是幼儿园、038地块是社区医院、039地块是中学、630地块是医养中心。七个地块像是北斗七星，两条轴线的交汇之处成为“社区之心”，您看过去犹如“七星拱月”。整体建筑形态呈现北高南低之势，高低错落之感，当您进入到区域，步行尺度内感受城市天际线的高低层次变化，人们能感受到建筑带来的

12、美好感受。此时引导客户移步项目沙盘西侧。客户视觉关注点落在双轴交汇的社区之心、配套群、及660地块建筑的外立面。二、建筑立面风格关键词：新现代主义，中式韵味，西式表现，三段式，建筑语序统一北京金茂府在立面设计上追求国际顶级豪宅的质地和美感。在设计过程中，走遍全球，对标国际顶级豪宅，如美国顶级豪宅纽约公园大道432（Park Avenue ） ，（注释：它总高540m，有96层的摩天大楼，是西半球最高的住宅大楼，最高售价到达5.89亿人民币。）以及纽约西21街551号、伦敦顶级豪宅海德公园一号。经过数十次的反复修改而最终呈现在您面前。北京金茂府所采用的新现代主义国际东方风格，强调内在功能与外在秩

13、序的统一，大道至简，细微中见优雅。远观立体纯粹，近观韵味十足。高层产品顶部呈一字线条稳重大气，中段强调挺拔感，通过石材的竖向斜面设计以及水平线条丰富了立面的立体感，底部则强调入户仪式感。材质上以米色石材为主，辅以深灰色铝板，通过对材质细部精细化的设计彰显豪宅品质。与此同时，大开窗面与落地窗、玻璃栏板相组合的大量使用，使得室内环境与景观更好地呼应，实现景观最大化，打造临窗豪宅感受。别墅产品采用中式元素，西式表现手法，更注重细部处理。顶部取用分色处理，深色的水平挑檐富有张力，凸显端庄稳重的气质，挑檐下方以浅色分层，强化屋檐的轻盈感；中间段设计与高层采用同样表达手法；底部强调入户仪式感及与整体风格的

14、协调统一，彼此呼应。在材质上，以石材为主，局部为深色铝板及金属板仿铜，顶层为仿木铝板，充分体现别墅的高贵气质。 园林设计关键词：榴花洞生活方式，三重手法，归家领域感，景观最大化北京金茂府在建筑美学上彰显国际东方韵味，在园林景观的营造也有独到的思考。我们认为：回家不只是一个行为，更是一个心理过程，我们打造的不只是一道家门，而是一个区域带给人的整体感受。园林景观的风格上讲究园林与建筑的匹配，即东方韵味，国际表现手法，形成建筑-室内-园林的完整风格，传承石榴园文脉，打造当代“榴花洞”（世外桃源式的）生活方式的高端社区样本。项目的整体园林景观采取三重景观处理手法：第一重：国际街区化景观。项目打造南北宋

15、庄路及东西公建轴上两条景观大道，把项目七个地块有机串联，珠联璧合，沿路种植四排大型乔木行道树，建立舒适的安全的步行空间，从进入宋庄路开始即进入归家的路程。在街角，通过建筑退让，整体规划考虑，在两轴十字交汇处形成路口街角、商业街道组成的四个“街坊空间”，以及约6000平米的“城市公园”，从而形成金茂大社区的强领域感，构建金茂独有社区景观氛围。第二重：归家仪式感景观我们强化归家的仪式感，车库入口、人行入口均有仪式感强烈的门头及大堂设计。（大堂设计尚未确定待补充）三重精装大堂设计：一层6米挑空大堂，地下大堂，以及进入地下大堂前的车库泛大堂空间都采用精装设计，归家礼序，尊贵不彰自显。第三重：静谧园林景

16、观社区内有意加重软景比例，形成整个社区的静谧氛围。园区内千株成冠树木，层叠静谧，更通过40余种花卉的组合形成四季不同色彩之河。景观层次性丰富，高层和别墅景观进行分层设计，高层部分强调景观的开阔性、功能丰富性，涵盖老人活动及儿童益智场地。别墅部分强调私密及专享，每户均独立入户。具体来说661地块的景观园林在661地块项目打造了从人行入口开始贯穿东西的主景观轴竹林听泉。灵感来自于两位著名国画大家沈宗骞的竹林听泉图和张大千的竹林七贤图，描述的是古人在竹林中超脱世俗、隐逸闲适的意境，正与本案倡导的“榴花洞”生活方式不谋而合。通过茶轩、艺术廊架、艺术景亭、溪流与竹林相互交错、穿插的造景手法，形成一道曲径

17、通幽、闲散超脱的景观意境。地块中心位置为林间儿童活动区，便于业主短时到达。活动区与传统儿童区不同，将儿童活动与树林、坡地景观相结合，夏遮骄阳、冬挡寒风。通过自然坡地地形的变换、树林光影的变幻，结合儿童设施的拓展嬉戏，激发儿童的观察力、想象力和创造力。这里还设置了开阔的家长休息区，成人可在此区域看书、休息、交谈，同时照看活动区的孩子。将家长活动、老人活动和儿童活动完美结合。通过三重园林景观打造，北京金茂府最终形成一个边界友好的绿色宜人城市空间，一个复合园林效果、低密氛围浓郁的社区。让每一次回家都成为一个幸福的过程，真正实现出则丰盛，入则静谧的生活梦想。首开产品关键词：生态资源佳，静谧宜人，首开稀

18、缺我们首期计划推出的是项目南侧的661组团，地块南侧有现状凉水河生态景观带、生态资源佳。661组团共规划4个楼座，共计241套房源，户数适中，拥有相对纯粹的居住环境。661组团包含三大产品形态内城别墅、科技大宅和公建产品（先不提及）。其中：内城别墅户型分布在1#楼、2#楼及3#楼东段，地上建筑面积区间为240-370平米。1#楼为4层叠墅产品，共计16套；2#楼为6层叠墅产品，共计18套；3#东段为4-6层的叠墅产品，共计14套。叠墅产品首层为3.3米层高，二层为3米层高。具备地源热泵系统、毛细管网，其他为毛坯交付。3#楼西段为21层、东段17层科技大宅，户型全四居产品设计，中间户型建筑面积约

19、200，西端户建筑面积约230左右，东端户建筑面积约220左右，共计76套，层高3.05米；德系精工交付4#楼3-12层公建产品，户型面积约70-135平米，共计117套，层高3米。（先不提及）北京金茂府所传递出来的规划理念、设计美学、高端生活方式是金茂人及国际合作团队的匠心所在，开启了金茂府3.0时代，下面为您介绍一下北京金茂府的品牌背景及不断精进的历史脉络。请客户移步到项目沙盘南端中间位置，讲解项目品牌墙。第五部分：品牌墙说辞关键词：500强央企，城市运营商，府系成就，唯一“府城级”北京金茂府是由央企中国金茂和中国铁建地产集团联合为您打造的匠心之作。中国中化集团关键词：500强26次，11

20、个A级首先为您介绍的中国金茂的母公司中国中化集团是最早的全球500强中国企业之一，迄今为止已26次入榜（2016年名列139位），历史上曾为中国最大的外贸企业，我国品牌价值在2000亿元以上的八大公司之一。2013年、2014年连续2年被财富评为“全球最受赞赏公司”贸易行业榜首位，连续11年被国务院国资委评为A级企业。【知识星球：地产社】（备用：中化集团主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是中国四大国家石油公司之一，最大的农业投入品（化肥、种子、农药）一体化经营企业，领先的化工产品综合服务商，并在高端地产、酒店和非银行金融领域具有较强的影响力。中化集团现在境内外拥有300多家经营机

21、构，控股“中化国际”（SH,600500）、“中化化肥”（HK, 00297）、“中国金茂”（HK,00817）等多家上市公司，是“远东宏信”（HK, 03360）的第一大股东。）二、中国铁建集团关键词：500强，铁道兵精神，第三中国铁建集团是“世界500强企业”之一，2016年排名第62位。经营业务遍及全国31个省市及世界近100个国家和地区。获得的国家级奖项数以百计，拥有专利5000余项，在2015年度评选的“全球最大工程承包商”中位列第三。（备用：中国铁建集团秉承铁道兵令行禁止、勇于创新、一往无前的优良传统和工作作风，形成了以“诚信、创新永恒，精品、人品同在”的核心价值观，并结合国际化的

22、视野，建筑一座又一座城市地标作品。）三、中国金茂关键词：品牌价值，金茂大厦，绿色科技中国金茂是中化集团旗下房地产板块的平台企业，香港上市公司，国资委批准的16家地产主营业务央企之一。公司已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域、20座核心城市，50多个项目，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。“金茂”（JINMAO）品牌为中国驰名商标。自2005年以来，“金茂”品牌已连续十一次入围“中国500最具价值品牌”榜。2015年，“金茂”以108.05亿元的品牌价值位居第228位。（备用：中国金茂以双轮（开发+持有）两翼（服务+金融）为发展战略。所谓“双轮”（开发+持有）实现开发业务

23、规模有序扩展，酒店、商业、写字楼等持有业务规模稳步增长，巩固“精工优质、绿色健康、智慧科技”的品质地产标杆地位。所谓“两翼”（服务+金融）坚持客户导向，整合服务资源、搭建互联网平台，围绕核心业务实现服务延伸，在服务方面“配套多维、体验超值、便捷无忧”的服务地产特色形象；在金融方面，推进多种渠道资本运作创新，提供多种形式金融服务创新，丰富投融资渠道，打造地产金融创新平台。）中国金茂是城市传奇的缔造者从开启上海发展新纪元的智慧型摩天大楼金茂大厦，到黄浦江畔亚洲最大的绿色商务建筑群星外滩，再到北京的凯晨世贸中心，金茂已运营包含北京、上海、南京、长沙等城市的5座LEED标准地标写字楼建筑，运营面积约4

24、0万平方米。金茂是地标级商业运营的实践者中国金茂落地的首个城市级商业项目 “览秀城“长沙金茂览秀城”已于2016年9月30日正式试营业，彰显强大的商业资源整合及运营能力。中国金茂是高端绿色科技的行业领军者截止2015年所开发项目已累计获得各类绿色建筑标识92个，其中北京凯晨世贸中心、金茂府小学等荣获美国绿色建筑LEED铂金奖，上海星外滩项目三十余栋办公建筑全部获得国家绿标三星、LEED金奖、BREEAM认证；上海海门路55号 、南京玄武湖金茂广场、长沙梅溪湖金茂广场获得国家绿标三星、LEED金奖。（备用：中国金茂提出全健康生活体系，以科技系统和高端物业服务，为客户提供全健康生活空间，以“府、悦

25、、墅、山、湖、湾”六大产品线领跑中国高端住宅市场。2016年，中国金茂绿色战略进行全面升级和创新落地，正式成立北京金茂绿建科技有限公司（简称“金茂绿建”）。金茂绿建聚焦在绿色、节能和科技方面的专业化运作致力于成为中国领先的绿色建筑科技服务商。公司专注于技术服务、核心产品、系统集成等三大价值链条，聚焦于建筑节能、健康人居、旧房改造、绿色金融等四大业务领域，挖掘、引导并不断满足客户需求。）四、金茂府品牌关键词：8城12府，每府皆传奇金茂府系产品，自入市即都被赋予了绿色、低碳、科技的高性能标签，以及优质教育配备的代名词。目前全国8座城市已有12座金茂府（分布在北京、上海、广州、杭州、苏州、南京、宁波

26、、长沙等一线城市）。每一座金茂府都会掀起城市旋风，形成人人追捧，以拥有金茂为荣的“金茂府现象”，做到了“每府皆传奇”，形成了金茂府标准。在北京已开发落成“两府”，广渠金茂府、望京金茂府销售业绩持续领先，赢得客户高度认可，在高端住宅市场有口皆碑。作为府系最高端的“府城级”项目，北京金茂府不仅是一次府系产品的复制，是在传承府系基因基础上，进行的全面提升，更细节，更人性化，更全面。北京金茂府是中国首个获得BREEAM四星认证的住宅类项目，因其认证之严格，相信在很长一段儿时间内会是国内唯一的四星认证。在BREEAM认证体系中，这个级别的项目有唐宁街10号英国首相府，伦敦顶级豪宅海德公园。BREEAM是

27、世界首个绿色建筑评估体系，围绕场地、水、能耗、建材、室内环境质量等维度进行严格评估认证，因体系严苛能够被BREEAM高级别认证的项目多为银行总部（汇丰、渣打、欧投、普华永道）此类超大投入的顶级公建项目。北京金茂府从择址到十二大科技系统极致化打造，成就了国内住宅最高标准评星。第六部分：阳光宣言说辞（沙盘区含红线外内外不利因素）这是阳光宣言，以及在符合国家标准的前提下，可能会对661地块居住产生影响的环境因素，主要是一些市政设施及园区内设备设施的提示，比如市政道路、临街商业、风井、机房、汽车坡道、不同产品的层高等。做为责任地产，充分做到透明化，维护您的知情权。以下为IPAD讲解部分第六部分：国际生

28、活方式与多维配套一、国际高端生活方式关键词：金茂府产品迭代、新豪宅标准、步行的舒适尺度北京金茂府集8维城市资源于石榴庄区域，构建一个超级街区，步行一千步范围内，随享城市高品质生活。北京金茂府将跳出现有传统豪宅模式，实现了从“健康豪宅”到“ 步行的健康生活方式”的转变。我们倡导的是一种国际化的高端生活方式，街区化的生活，不用被豪宅所困，也不会被迫宅在家里，每天至少可以多一个小时，享受优质的城市生活。在这一平方公里范围内，项目参照纽约曼哈顿国际BLOCK街区化生活方式（注：BLOCK街区生活方式：将街区与居住、休闲、娱乐、商街组合一起的，有亲切和谐的邻里关系，最大限度的使居住功能便捷化，功能混合，

29、步行宜居。）将七个地块打造为金茂千步多维都市生态圈，涵盖墅区、医疗、养老、学府、商业（会所）、城市公园、地铁、街坊空间等8个维度，形成边界友好复合型社区，打造满足全生命周期的一生之城。二、多维配套说辞1、教育项目规划有两块教育用地，其中624地块规划为幼儿园用地，占地面积约3300平米、地上建筑面积约2600平米；039地块规划为学校用地，占地面积24000平米、地上建筑面积约19200平米。中国金茂将不遗余力地配合政府相关部门推动优质教育资源的导入，旨在营造优质教育氛围。通过项目周边现状小学为北京教科院丰台实验二小，以及项目配套的幼儿园和中学，提升南城教育实力。鲁能项目配建小学也将成为您的一

30、个选择。注释： 北京教科院丰台实验二小介绍：原为石榴庄小学，成立于1993年，是一所规模为12个班的小学，学校以“新民教育”为办学理念，以培养“博文、约礼、立身、求新”的新民少年为核心价值追求。于2015年，与北京教科院合作并正式更名，由北京教科院的专家团队提供智力、教育体系、方法等方面的支持。该校是全面实施素质教育先进学校。2、医疗项目038地块、630地块局部为医疗卫生用地，金茂统筹协调两块用地，规划分级诊疗中心及特色医养中心，融合社区医疗、康复护理、养生养老等多种功能，打造北京市连续医疗医养结合的标杆项目。其中，038地块占地约8800平米、地上建筑面积约12300平米，立足社区卫生服务

31、中心功能，打造“分级诊疗样板项目”，实现“基层首诊、双向转诊、急慢分治、上下联动”的分级诊疗模式（注）。630地块占地约9000平米、地上建筑面积约12600平米，其中医疗部分规划约8500平米，规划打造“特色医养中心”，设置医疗门诊、康复、护理、养老等四大功能。通过分级诊疗和特色医养中心的打造，在步行的街区内配置充分的医疗机构，彻底解决全家庭的身体健康管理问题。让业主在社区中即可享受快速便捷、高品质的医疗服务，让就医诊疗变得轻松快捷、安心无虑。注释：“基层首诊、双向转诊、急慢分治、上下联动”指常见病、多发病在社区卫生服务机构进行诊疗，不浪费区域型医院的资源。社区卫生服务机构与区域大中型综合医

32、院、专科医院签订协议，让一般常见、多发的小病在社区卫生服务机构治疗，大病则转向区域大医院，而在大医院确诊后的慢性病治疗和手术后的康复则可转至社区卫生服务机构。这样，就可以实现“小病不出社区，大病及时转诊”。3、养老结合项目的优质医疗服务，项目630地块中还规划有约4000平米的医养中心。北京金茂府将在此基础上首次落地“60+全周期养老生涯体系”理念，与丰台区政府、优质特色养老机构共同合作，以机构养老为核心、以社区养老为依托、以居家养老为基础（注），致力于为社区老人提供一流舒适的居住环境的同时，营造活泼、友善的居住软环境。提供完整的养老生活解决方案，落地有金茂特色的养老服务系统，真正实现“一碗汤

33、的距离”的养老生活。注解： “机构养老”提供一流的居住养老环境，无微不至的关心照料老人健康；“社区养老”指机构为社区老人提供日间照料、日常诊疗、养生保健、休闲娱乐、文化教育、健康指导、营养餐食等服务；“居家养老”指机构为有老人的家庭提供助餐、助洁、专业护理、生活照料等上门服务。可以看出能够拥有内城墅质北京金茂府的人为数不多，那我们也将着力于为这里的尊贵业主提供优质的物业服务。生活于此，您可以是另外一番生活场景：-早上可以多睡半小时，再散着步送孩子到学校；-即使在孩子偶尔发热不舒服突发状况下，也不用手忙脚乱，不用找停车位，排大队，而是几分钟步行去医院及时就诊；-真正实现养老“一碗汤”的距离，每天

34、过去和爸妈说会儿话，再溜达回自个家；-每天七点可以去街角公园跑个及几公里，一边运动，一边享受高品质的世界城市生活。第七部分：十二大科技系统中国金茂自2009年从第一个项目广渠金茂府开始建筑科技住宅，至今在全国范畴内已应用数十个项目。自2013年开始已陆续入住，科技系统稳定性及运营效果均在业主实际使用过程中得到了较好提升。北京金茂府将根据之前大量业主反馈及实际科技系统使用情况进行优化提升，围绕温度、湿度、空气、阳光、噪音、水六大维度，进行全面提升，打造高端健康人居标杆。金茂目前也是国内健康科技住宅的引领者。十二大科技系统之一：地源热泵系统地源热泵是一种以土壤、地下水作为低温热源的热泵空调技术。其

35、原理是利用土壤相对稳定的特点，利用土壤温度相对稳定（不受外界气候变化的影响）的特点，通过深埋土壤125到135米U形管环闭管线系统进行热交换，夏天向地下释放热量，冬天从地下吸收热量，从而实现制冷或供暖的要求。地源热泵效率高、无污染，比普通空调节能30%以上，是清洁的可再生能源。地源热泵满足基础负荷，冬季由燃气锅炉调峰，夏季由冷水机组调节。注释：常规系统：冷水机组+燃气锅炉+太阳能热水系统，夏季全部由冷水机组供冷，冬季全部由燃气锅炉供热。十二大科技系统之二：毛细管网温度系统毛细管网系统就是利用水作为介质的一种辐射式空调末端系统，和常规的对流式空调系统相比，毛细管系统主要是通过辐射方式进行换热。在

36、自然界中，植物的叶脉和人体皮肤下的血管都是毛细管网的自然存在形式，它们都是通过管内流体来调节机体自身的温度与周围环境平衡的成功范例。（例如人体血液的温度正常为3839度。它能维持人体表面的温度在3637度。）无噪音、无风感、温度均匀、温度稳定、节能环保是其最大的优势，避免传统采暖方式近端过热、远端不热的不良感受。在冬天，毛细管网系统内水温是30-35度的热量，这样的温度就会使得人在室内觉得非常暖和，却不会有丝毫被烤的感觉，形成冬季室内温度不低于20-22度。夏天毛细管网温度是17-20度，并不凉，但是能够把高于26度的热量全部带走，形成夏季室内温度24-26度的稳定温度。另外，还具备不占用室内

37、空间、不破坏建筑外观的优势。十二大科技系统之三：全置换式新风系统全置换式新风系统可以保证室内24小时均有新风，新风都从房间下部送出，风速小于0.3m/s，无吹风感，风温低于室温，这样整个房间内会形成新风湖，置换频率为夏季0.9次/小时，冬季0.4-0.5次/小时，远超五星级酒店标准。居住者和其它室内热荷载加热新风，产生上升的气流。暖气流带着新鲜空气流入人的鼻子，带走了身上的汗味、人呼出的废气及其它混浊气体，最后，到达房间的顶部，从排气孔排出。新风、排风无交叉污染，热回收效率达60%以上。卫生间和厨房采用各自独立的送回风系统，既满足了新风独立控制的需要，又避免了户内门关闭导致的回风不畅。新风系统

38、设有专业的空气过滤和加湿除湿系统，过滤PM2.5，有效避免了因污浊的室外空气而导致人体呼吸道感染各种疾病。基于府系业主大量访谈，在两级过滤基础上已增配两道中效静电除尘系统，目前，理论上送风口过滤掉室外PM2.5的85%,室内湿度冬季不低于30%，夏季不高于70%。十二大科技系统之四：外墙结构系统墙体外维护系统是由四部分组成（外立面，空气导流层，不燃岩棉，实体墙），最外面是米黄色石材。这种石材结晶体细，在阳光的照射下会有金光灿灿的效果，非常美观；同时不经过封釉处理，保持了石材天然的透气性，不会有返碱现象，历久弥新。中间的是我们空气导流层，它主要起到的作用是保温、降噪。其次是防火层，采用标准较高的

39、A级不燃岩棉，同时也起到保温降噪的作用，有效的阻隔了外来噪音干扰。十二大科技系统之五：外窗系统别墅产品外窗采用铝包木窗框，外窗与周边结构墙体用钢板包覆密封。铝包木窗是在保留纯实木窗质感和功能的前提下，将隔热断桥铝合金型材和实木通过机械方法复合而成的框体，两种材料通过高分子尼龙件连接，充分照顾了木材和金属收缩系数不同的属性。使木材的强度、耐腐蚀性、耐候性等方面都得到了保障，具有隔热保温，密封隔音，坚固耐用等性能。平墅产品外窗采用进口系统窗，它是性能系统的完美有机组合，充分考虑水密性、气密性、抗风压、机械力学强度、隔热、隔音、防盗、遮阳、耐候性、操作手感等一系列重要的功能。能够很好的降低室内能耗，

40、降低维护成本，提供一个健康绿色的室内环境。例如，使用普通门窗开空调，日耗电量为30，而使用系统门窗开空调，日耗电量为25。十二大科技系统之六：LOW-E玻璃搭配LOW-E三层双中空玻璃，LOW-E中空玻璃，有良好的断热性能，能防止不可控制的空气渗透，克服了铝合金固有的高热导率，起到冬天室内暖流不流失，夏天外部热量不流进室内的屏障作用，还保持了铝合金的重要性能：易挤压成型、易加工、抗腐蚀、美观坚固、经久耐用、重量轻等特点。十二大科技系统之七：遮阳系统在夏季光照充足时，阳光直射会带来的室内快速升温。普通精装修多采用窗帘的方式遮光和遮阳，但实际上，热量并没有得到有效的阻隔，已经传播到了室内空间，容易

41、造成冷热不均和忽冷忽热。我们采用双镀银处理，更能有效地阻止紫外线和红外线等不可见光，大大增强了窗户对有害光的过滤，遮阳系数可以达到0.46，令居室更加舒适。同时我们在中空层还充有惰性气体，起到辅助保温降噪的作用，平墅的东西向除镀银膜外增加遮阳设施。【公众号：营销资源网】十二大科技系统之八：隔音系统北京金茂府在隔音系统中通过增加外墙围护、门窗系统、户内装修、专注细节四个维度进行全面提升：1.增加外墙围护：外墙保温复合体系：高层住宅外墙全部使用全混凝土浇筑，多层住宅外墙为现浇框架剪力墙结构配合加气混凝土砌块建造。墙体系统形成结构外墙+保温+空腔+石材幕墙的外墙结构体系，有效提升外围护墙体隔声性能。

42、结构挑檐：高层建筑上下层间结合防火要求设置结构挑檐，有效避免开窗时，声音绕射进入室内，尽量减少层间噪音干扰。2.门窗系统：入户隔音门：装甲入户门，下设底槛并四周设置耐侯（注：保温）隔声密封胶条，保温隔尘同时，满足国家隔声性能评级三级水平要求。铝包木/系统窗：三玻双空腔双银LOW-E外窗，计权隔声量可达3637分贝，有效隔离室外噪声干扰。系统窗的高密封性在带来高气密性、水密性的同时为高隔声量提供保障。.户内装修隔墙：户内隔墙施工洞封堵使用二次浇筑，有效避免砌筑封堵不严造成的漏声。地板：楼层地面加铺细石混凝土垫层，超行业普遍标准做法，可增强上下层计权标准化撞击声隔声性能。墙面：主卧、起居室背景墙做

43、软包处理及包墙板处理，增加音色效果，改善室内声环境。4.专注细节：管井远离卧室设置，避免上下层间通过管道传音；插座于同一堵墙两侧均有设置时，线盒在墙两侧错位设置，避免线盒对穿造成隔声弱点；选用静音同层排水管+外缠橡塑保温，有效控制排水管下水噪声；置换新风系统分室设置回风导流口，回风导流口内部风路采用多重折返式设计形成音闸，有效隔绝管道通风造成的串音。十二大科技系统之九：同层排水系统同层排水系统采用HDPE管材及墙前隐蔽式安装技术，有效降低了噪音通过物体及空气的传播，在工法展示厅的对比中可以看到，在相同的环境条件下，同层排水对楼下住户的噪音值比穿层排水对楼下住户的噪音值降低约15分贝。包裹降噪棉

44、。吉博力同层排水系统优点低噪音：同层排水系统采用HDPE管材及墙前隐蔽式安装技术，有效降低了噪音通过物体及空气的传播，减小噪音对楼下住户的干扰。产权明晰：卫生间支管管道集中布置于本层套内，不侵占下层空间，检修与维护均可在本户内进行，无需打扰下层住户。防渗漏：支管管道不再穿越楼板，降低了管道热胀冷缩和机械破坏造成的渗漏几率，也解决了管壁上冷凝水滴水的问题。同时，吉博力同层排水系统所使用的高品质HDPE管材和管件采用热熔对焊连接，接口处彻底融为一体，避免管道渗漏的隐患。无臭味：吉博力专业设计深化及水力校对，齐全的管材、管件，保证了排水通畅、水封稳定，从而避免卫生间异味的传播。打扫方便：采用了吉博力

45、同层排水系统卫生间，所有管道均隐蔽在墙内，同时由于使用壁挂式卫生器具，地面上不再有卫生死角，清洁打扫变的格外方便。个性化设计：整个卫生间管道除立管外，水平管无需穿越楼板，以横排水方式与立管相连，卫生间布局更自由。不破坏建筑结构：管道在假墙后面走，不破坏建筑结构。更佳的水力条件：传统的管材表面有较强的附着力，长期使用的情况下，易结垢，影响排水效果；HDPE管材及管件阻力小，附着力小。隐蔽式水箱具有高效率冲水效果，冲水能量大，冲水效果优良。十二大科技系统之十：中央净水系统-（高层产品）中央给水机房紫外线消毒过滤+前置过滤器+厨房中央净水器+末端净水，四重过滤设备，直饮水效果。前置过滤器，对全屋水净

46、化处理，有效去除水中余氯，重金属（如铅、水银、铬等）细菌以及杂质、铁锈、泥沙、各种有机物和化学物，虑后水质清澈，阻止细菌侵入人体；直引水净水机会把有害物质（如细菌、滤过性病毒、石灰质、重金属、农药、化学毒素、杂质）等彻底排除，使水质达到可以直接饮用的水平。十二大科技系统之十一：中央软水系统软水到各卫生间，水质再提升。软水沐浴、梳洗使头发光滑，皮肤细腻；软水洗衣，节省各种洗涤剂50%80%；软水降低衣物的磨损，使衣物洗后松软，色泽保持更长久；软水减少热水器维修维护；软水降低管道的维修维护；软水减少洁具污垢的产生。中央软水机去除水中的钙镁离子，软化水质，防止结垢后造成管路阻塞和设备损坏，提供更舒适

47、的生活用水（如洗澡、美容等），有效的节省洗涤剂用量，洗后衣物相对柔软、色泽鲜艳。十二大科技系统之十二：24小时热水系统双立管热水循环系统，两个独立水表，极大提升热水出水时间。第八部分：别墅户型说辞户型的六大特点： 1、纯粹墅感，多重庭院：上中下叠独立入户、多重私属庭院都是墅感的关键，室内赠送私家电梯； 2、高附加值空间：地下6.85米挑空设计，客户可根据自行需求，通过地上地下空间拓展，充分提高空间感受，单层使用面积大多可超100平米，整体可达300-400平米左右的使用面积。3、全家庭多功能空间设计，全四居设计其中三居朝南， 4、豪华主卧设计，主卧合计面积约65平米，主卧南北通透；5、地下空间

48、地上拓展化，通过采光窗井设计，地下空间实用舒适；6、空间灵动，框架结构，充分预留满足个性化需求。下面就我们的下叠产品展示效果进行示意，本户型是地上两层，地下一层（含夹层），整体空间拓展后使用面积接近400平米。首层会客空间首层以家庭会客空间为主，8.1米南向面宽，客厅4.6米，客厅、餐厅、社交型厨房同在一侧即可互动、又彼此独立形成一个约70平米的家庭公共活动区域，在家中待客也尽显主人气派。客厅、餐厅方正，能够同时容纳八到十个人用餐，完全可以举行家族聚会或社交party。近14平米的厨房可设计为中西厨，U型的布局增大了使用空间及收纳空间，使洗、切、炒一体化, 布局合理、动线流畅。中间岛台的设计，

49、能极大提高厨房空间的使用效率，同时可作为早餐台使用。而厨房和餐厅相连接，在做饭时，也方便您和家人、朋友交流，是一种新型的社交方式。一层带有一个南向的老人套房，也是我们是适老的贴心设计，让老人更好的享受阳光、享受便捷、享受院落生活，而且此房间也可做客房使用。二层主人生活区二层由奢华的豪华主卧套房和两个儿童房组成，主卧套面宽4.6米，面积约65平米。可分区设置男女主人衣帽间，可设置大尺度主卫生间，明卫设计，三分离设计，尽显别墅的舒适尺度。南北分设两个儿童房，3.5米面宽，南向大采光，与二层客卫直接相连，实现第二舒适套房设计，满足儿童的空间，同时与家庭厅的合理动线，实现了儿童与家长间的共融生活。地下

50、一层部分整个地下部分6.85米层高，该区域为夹层，是附加值空间。业主可自行打造多个功能空间如：瑜伽室、健身房、儿童娱乐区、家庭阅读室等等。地下二层部分 该区域主要定位为男主人的功能空间。包含以下几个部分。 酒吧台+藏酒展示：例如私属藏酒屋，让您藏酒、品酒、会友有了一个专属、气派的空间。中庭：6.75米挑空，别墅的尺度感有了很好的表现力。第九部分：平层户型说辞项目在户型功能设计上也充分与国际顶级豪宅纽约公园大道、海德公园、纽约西21街551号，独立电梯入户、双流线、家政独立流线、厨房环形动线，细微考虑到每一个家庭成员的功能需求，强调舒适、易于家庭交流、成长可变等属性。延续金茂对人居充分尊重的理念

51、，并结合全国府系已入住业主反馈及高净值客户的需求打造的全新升级版金茂府。在户型设计上重点针对居住全生命周期、社交化生活方式、空间灵动、儿童成长需求、适老需求进行了升级和创新。661组团的平墅产品有三个户型，包括两个金茂经典户型的升级版和一个创新端厅户型。首先，为您介绍北京金茂府原创的端厅户型：户型升级要点：1）四维社交空间设计创新户型设计将“宽厅”极致化：11.6米景观宽厅，4面宽朝南，270全屋采光，处处观景；由宽厅而构建起了四维社交空间，客、餐、厨、趣（第二起居室）四重空间交互，生活更多乐趣，家人朋友更多交流。2）全周期、全龄化设计亮点在金茂府经典户型基础上传承升级，针对二孩时代及全家庭需

52、求，提出全周期、全龄化规划理念，定位四居功能，或三居全套房设计；主卧室：豪华南向主卧套，阳光卫浴、独立浴缸，宽大步入式衣帽间，结合多功能房的设计，主卧可达9米面宽；儿童房：可打造双孩子的使用需求，北向独立儿童房、南向婴儿套房，满足家庭全生命周期的使用转换，儿童房临近老人房或主人房，便于祖孙照顾交流及亲情互动；老人房：阳光老人房，套内阳台扩充微型起居功能，增加老人爱好和休闲空间；独立家政间设计：在四居基础上依然实现独立家政间设计，实现功能细分，家政动线与生活动线不交叉；多功能空间，灵活多变，南向两个空间均可以根据家庭结构的变化而进行不同功能需求的设计。3）国际化高端生活方式设计亮点独立交通、电梯

53、独立入户，提升尊贵感；双玄关升级：精细收纳玄关+艺术个性玄关，将玄关功能用到极致，即保障收纳的功能性，又实现第一时间主人品位的呈现；多重起居：会客区和多功能起居相邻，中西厨、岛台的餐-起-厨互动，提升家庭交往互动，亲情升温；社交厨房：西厨岛台、餐桌空间一体化设计，提升厨房的社交功能，为家庭互动、闺蜜社交、私家宴请提供更大的空间； 4）家政间设计独立家政间设计：在四居基础上依然实现独立家政间设计，实现功能细分，家务功能集中（厨房）布置节省体力，动线与生活动线不交叉；彻底解决原有府系家里衣物凉洗晒问题；对细节更加关注。5）高附加值高附加值，通过空间拓展，充分提高空间感受，220平户型可达到240多

54、平的空间感受。接下来，为您介绍经典户型的升级款：户型升级要点：全周期、全龄化设计亮点在金茂府经典户型基础上传承升级，针对二孩时代及全家庭需求，提出全周期、全龄化规划理念，定位四居功能，或三居全套房设计。儿童房：打造适合两孩的适幼居室设计，一孩+多功能套间或双儿童房； 主卧套房：带独立衣帽间的主卧套房设计，加独立衣帽间和多功能室可达55平米左右多功能房：灵活多变，相邻儿童房和主卧，N+1使用功能（男主人书房、儿童学习室/娱乐室、女主人手工室/瑜伽室等等），方便日常工作和休闲；老人房：独立设计南向阳光套房，尺度宽阔，舒适居住,可容纳双床布置，减少老人睡眠相互干扰，宽卫生间设计应对老人行动不便、更加

55、人性化，并充分考虑适老化设计及安全防护预留。国际化高端生活方式设计亮点平墅设计别墅化：独立交通、电梯独立入户，提升尊贵感；双玄关升级：精细收纳玄关+艺术个性玄关，将玄关功能用到极致，即保障收纳的功能性，又实现第一时间主人品位的呈现；十字中厅格局：采用十字轴线格局，以玄关为中心，餐厅与客厅充分対仗，通透流畅并彰显极强的空间仪式感；社交厨房：西厨岛台、餐桌空间一体化设计，提升厨房的社交功能，为家庭互动、闺蜜社交、私家宴请提供更大的空间； 3）回行动线设计双回形动线：客厅-主卧-书房形成大回形动线，根据动静区分设定灵活动线，将社交空间与私密空间灵活切换，与书房灵动相连，也增加随时照料孩子的便捷动线，

56、特别是夜间可以快速的到达儿童房（无需绕过餐桌即可进入儿童房）。室内交通组织和餐厅、玄关、客厅等空间合一，不浪费一平米面积。围绕厨房一体化设计的西厨岛台和餐桌形成餐厅的小回形动线，增加做饭参与度，增强晚间黄金两小时家人亲情团聚的情感交流。 4）家政间设计独立家政间设计：在四居基础上依然实现独立家政间设计，实现功能细分，家务功能集中（厨房）布置节省体力，家政动线与生活动线不交叉；彻底解决原有府系家里衣物凉洗晒问题；对细节更加关注。 5）高附加值高附加值，通过空间拓展，充分提高空间感受，180平户型可达到200平的空间感受。第十部分：五大智慧系统讲解说辞北京金茂府五大智慧系统为您提供一个便捷、安全、

57、舒适、智慧的生活环境，真正实现解放双手、安全交互、畅享娱乐，从容自如的金茂智慧+生活。五大智慧系统之一：智慧园区系统、园区全wifi覆盖，随时随地享受互联网，智能操控房间的每一个智慧系统。RFID应用（手机蓝牙） ：业主进入小区及进单元门和电梯，随身携带RFID卡被门禁天线检测，RFID读卡器读取卡片信息后进行判断，卡片合法时，小区人行入口门自动落锁（开启），业主无需手动刷卡即可顺利通过。充分解放双手，在您提物、打伞、天寒手冷的情况下，无需寻找卡片、刷卡，免去不便的烦恼，此功能为附加功能，交房时会赠送业主RFID卡，供业主体验，门禁系统仍保留基本的IC卡刷卡功能，业主可单独到物业配置RFID卡

58、。访客系统：主要应用于访客通行功能，门禁主机处设二维码读写器，您可以通过移动终端（金茂荟APP/厂家定制APP两种方式）发送二维码至访客手机，访客持手机在门禁主机处扫描进入小区，有利于减少保安盘查登记的尴尬。停车系统：提供智能感应道闸车牌识别系统、地下停车场智能充电桩系统预留，为您的电动座驾提供及时充电服务；此外，地下停车场还将装有灯光感应系统，在车辆驶入或您步行通过时，智能亮起，提升归家仪式感。在出入口的显示屏可以根据业主的需求定制有针对性的显示，如：先生欢迎您回家。五大智慧系统之二：智慧安防系统1、电子围栏周界防护与视频安防系统的组合，实现在园区、大堂、围墙、电梯前室、地下停车场、电梯内部

59、无盲点监控。还可以通过魔镜对园区内儿童、老人等重点活动区域进行远程视频监控，若儿童、老人在园区玩耍散步，您可以在家中的魔镜中兼顾照看；2、24小时电子巡更：（门岗小区出入口、园区、停车场24小时秩序巡逻）全园区；3、社区门禁可视对讲系统（园区大门+单元门禁+访客二次确认系统）；4、智能梯控制系统： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT RFID（蓝牙）技术：电梯口及轿箱装设RFID（蓝牙）感应天线，当您只需要协携带社区卡片接近电梯时，读写器读取您卡片信息并传递给电梯控制器，电梯可直接送达您所在的楼层。电梯轿厢内设置IC卡、RFID卡两种读卡设备，IC卡形式需要有刷卡动作，RFID卡可

60、以主动识别业主身份，刷卡设备识别门禁卡后，系统解放对应楼层按钮权限，业主手动按钮选层。 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 室内直接呼梯：您通过室内对讲主机或魔镜呼叫电梯，电梯到达后，您持卡片进入电梯，轿厢内识别装置确认业主卡信心后，启动电梯首层或其他楼层按钮。 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 访客呼梯：访客于单元门口通过门禁主机呼叫您之后，您打开单元门，并开放所在楼层权限，客人进入电梯后手动按选相应楼层按钮。而且您可以设定开放楼层权限的有效时间，确保不会有乘虚而入的情况发生。 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 同单元业主互访：不同单元间您需要互访时可