XXXX年唐山凤凰新城项目定位研究ppt课件

1、市场不同产品特征研讨市场供应量价格实现能力销售速度中高端产品高层市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度700012000；凤凰新城毛坯均价750011000元/m250-60套/月小高层目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般销售速度略低于高层产品洋房尚属于市场稀缺产品，相对供应较少相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现）大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品类别墅该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布联排产品最

2、终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力；凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好独栋产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围8套/月基础产品根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究不同面积区间产品供销特征产品类型 面积区间供应量占比成交量占比供销比余量占比高层 110以下 30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%楼王、跃层、洋房 180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房 240-3

3、002.10%1.50%22.20%2.50%联排 300-4003.30%6.40%57.20%5.30%双拼、独栋 400以上2.00%0.70%10.60%3.80%基于供应的关系，市场中供销主力仍以110平米以下的户型为主；在成交的占比上，180平米以上的大户型产品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段；既有余量中，占比最大的仍是140-180平米区间的产品，未来也将是竞争最为猛烈的区间。不同总价区间产品供销特征产品类型 总价区间供应量占比成交量占比供销比余量占比高层 100万以下2

4、2.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%楼王、跃层、洋房 200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房 250-3003.30%1.50%20.20%9.40%联排 300-4003.00%3.30%47.40%9.30%双拼、独栋 400万以上7.8%7.1%39.4%10.1%同样基于供求关系的缘由，目前市场中的供销主力依然集中在150万以下的产品；200-400万之间的产品供应相对稀缺，尤其是200-250万的产品，目前仅绿城南湖春晓存在供应

5、，400万以上的产品供应量有明显添加；从成交的去化程度上来看，200万以上的产品的整体供销情况要优于100-200万的产品；后续市场余量也集中在100-200万的总价段，将是未来市场竞争的主要市场区间。唐山中高端市场整体竞争态势表示瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城工程嘉里工程唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾总价：100-300万，单价：0.9-1.1万元/m2唐城101高层400万以上联排：2万元/ m2左右；双拼：2.6万元/m2独栋：3.5万元/ m2左右300-400万，1-1.2万元/m2唐山中高端市场整体竞争态势表示瑞宫

6、别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城工程嘉里工程唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾供应量：415万m2消化量：93万m2余量：322万m2唐城101高层供应量：48万m2消化量：7.4万m2余量：40.6万m2供应量：112万m2消化量：13万m2余量：99万m2唐山中高端市场整体竞争态势表示项目名称总价区间（万元）供应量（万平米）余量（万平米）去化速度华润橡树湾150-3505042.1325套/月（开盘销售期）梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零壹100-40073.346.940-50套/月绿城南湖春晓100-30012

7、611980套/月万科南湖别墅联排460600，双拼8001000，独栋150012.56.940套/月瑞宫别墅900-2000一期658套/月唐山中高端住宅市场研讨总结市场现存和即将入市的中高端方向供应量宏大，超越400万平米，总量已明显超出城市主流购买接受才干。恶劣的竞争环境之下,绝大部分开展商均采用各种类型全产品线的开发战略和思绪，用更多覆盖客户面的方式，扩展市场占有比例，处理市场销售问题在市场现有和潜在的供应量必然大幅入市的背景下，不可防止的，或已开场呈现高开发质量下的，纯价钱性价比竞争。目 录城市开展根底概述宏观地产市场分析中高端居住市场研讨与分析商业及写字市场研讨与分析市场开展方向

8、与判别工程本体分析工程中心问题和市场方向研判唐山房地产市场研讨与分析市场时机的深度发掘与判别不同市场方向的规划方案研讨工程初步市场定位建议商业市场情况：现状商业格局凤凰新城远洋城商圈 八方购物广场唐百商圈小山商圈新城区新兴商圈老商圈唐百商圈是唐山市传统的商业中心，这一商圈云集了唐山市众多商家名店，构成了一个在唐山市具有指点位置的中心商圈，是市级商业中心；远洋商圈和八方购物广场是唐山市的市级商业副中心，商业的集中度较高；凤凰新城的远期规划利好，商业开展潜力宏大;小山商圈是唐山商业的发源地，当前针对中低端专业市场，商业位置遭到冲击，逐渐衰败。商业分布：商业集中度高，新旧商业区域化明显商业市场情况：

9、现有商圈分析城市级商圈：辐射全城的商业市场小山商圈：唐山商业的来源地，逐渐走向低端专业市场唐百商圈：唐山的长安街，昌盛的意味，依托百货的商业群区域级商圈：辐射片区的商业体远洋城商圈：唐山第一个SHOPPING MALL，新型商业综合体八方商圈：区域型商业中心的代表商业市场特征小结唐山中高端商业开展较为滞后，高端消费外溢景象较为明显；唐山中高端市场主要集中在中心区域，以唐百为主。其他商圈消费档次主要以中低端消费为主，与唐山实践消费程度存在一定差距；商业品牌引入较为匮乏，除唐百运营高端品牌外，其他区域高端品牌商业供应较弱；中心区域集中商业租金程度较高，凤凰区商业气氛尚处于起步阶段；中心区域高端商业

10、能实现10元/平米/天以上的租金，唐百能到达20元/平米/天以上；凤凰区内商业配套尚不完善，无大型商业运营，但随着嘉里、万科品牌地产的运营，未来凤凰新城内将构成较高档次的商业气氛；底商投资市场开展较好、市场购买度高，实现较高销售价钱；目前底商投资在唐山市场遭到较高追捧，销售价钱实现度较高，万达广场临街商铺到达4万元/平米售价，且销售情况良好；凤凰片区在售底商售价在1.4-1.8万元/平米之间，唐城101底商估计售价2.50-3万元/平米。小 结写字楼市场情况：档次低，租金低，需求不高甲级写字楼独栋办公商住混合型乙级及以下写字楼运营模式销售为主目前唐山大型企业和生产型企业的主要办公物业目前唐山小

11、型企业集中地点目前市场存量主力产品，租赁情况良好销售价格价格偏低-与公寓类产品相近租售价格较低预期供给未来5年内大量综合体出现，会提供大量销售型甲级写字楼供给新规划的总部基地和金融街为主要供给项目未来潜在供应较多，分布较为分散未来并不构成开发商产品组合的主力项目名称开发商销售价格租金（含物业）物业类型项目所处地块位置世博大厦北京嘉德恒信环保投资只租不售3元/ /天（含物业费）甲级写字楼唐山市新华西道2号金凯悦商务中心振兴房地产起价4000多现售价5000-70001.2元/ /天写字楼唐山市路北区站前路188号金槟酒店中外合资只租不售3.7元/ /天商务写字楼路北区 建设南路48号雅园SOHO

12、唐山银安房地产5500-6200均价58002元/天住宅soho路北区西山道协和医药超市东100米天元大厦唐山天元房地产3900-5000；4500均价2.8元/ /天5A级写字楼路北兴源道天元大厦景泰御园唐山景泰房地产8000-10000写字楼龙泽路57号阳光大厦唐山宏达房地产现售价7000左右0.75元天写字楼北新道与学院路口高新技术创业中心唐山市科委和唐山市高新技术开发区管委会只租不售1.3元/天办公楼建设北路大陆海鲜对面火炬大厦高新区管委会只租不售3元/ /天写字楼建设北路东侧东方国际大厦唐山东方房地产集团9800均价9300-104002.5元/ /天对外，对内2元/天5A级写字楼路

13、北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面唐山写字楼市场出租率较高，但租售价钱不高，大业主持有出租和散售的写字楼租金程度无差别，市场对写字楼的质量认知度不够；最新落成的综合工程内写字楼售价和租金有上升的趋势。写字楼市场情况：以中低端产品为主，租金普遍不高写字楼市场情况：在售工程报价相对较高，但实践销售情况不佳项目名称所属商圈总体量写字楼面积 销售状态竣工日期销售均价项目定位万达广场唐百商圈24.5万14万在售2011年底8800一次性98折中高档新华贸唐百商圈7.2万3万售罄2011年底130009.9折5A渤海新世界唐百边缘商圈8.5万2万在售2011年底9300起中高档天一广场八方购物

14、商圈15万2.03万在售2012年下半年9500起中高档隆泰商务中心 凤凰新城1.8万1.8万在售2011-10月11000起5A大陆王府国际远洋商圈5.88万5.88万在售2011-10月均价142005A 未来供应主要集中在凤凰新城区域和八方区域，单面子积均在3万平米以上，总体供应量较大，定位主要为中高档，短期内唐山中高端写字楼市场竞争将渐趋猛烈。项目名称所属商圈总体量写字楼面积项目进程竣工日期售价项目定位开发商冀东物贸大厦凤凰新城4.1万4.1万规划阶段-待定中高档庞大汽贸集团晨辉大厦友谊路以西，长虹道以南3万3万规划阶段-待定中高档宝业集团名仕国际大厦凤凰新城4万4万未开工-待定中高档

15、银基地产金色国际八方购物商圈3.5万3.5万未开工2012年末待定中高档唐山市昌隆地产福地大厦八方购物广场4.7万4.7万2011.4月2012年底待定中高档唐山福星地产龙脉国际大厦凤凰新城15万15万规划阶段2012年底待定5A唐山市南北地产写字楼市场情况：未来供应量35万平米左右，竞争渐趋猛烈写字楼市场特征小结产业构造导致对写字楼需求较弱，商务气氛寡淡由于唐山特殊的产业构造，以能源为主导的企业对市内中心区写字楼需求几乎为零；到目前为止，唐山没有构成一个真正“集群相促的商业气氛，凤凰新城只是规划中的“CBD，主要仍以居住为主；档次低，数量少，后期管理与物业效力程度低唐山的写字楼市场还处于一个

16、初级开展阶段，现有的写字楼数量不多，并且高低档次混杂，零散分散，呈现混乱局面；销售对象多以零散中小企业客户或个人投资客为主，未构成普遍性的市场投资购买习惯户型产品上大多都是针对中小企业，户型面积都在40-200平米左右，市场目前对写字楼产品的投资热情不高。商用物业市场总结集中式商业：唐百、八方等中心商圈的商业价值度高、运营情况较佳，其他区域运营情况明显偏弱，高端品牌消费的外溢景象较为严重；社区配套商业：市场既已构成普遍的住宅底商等社区配套商业的购买习惯，市场销售情况好，实现价值度高；写字楼市场的产业需求根底弱，投资价值较低，在售物业的销售量价情况不佳，未构成规模性的购买根底。目 录城市开展根底

17、概述宏观地产市场分析中高端居住市场研讨与分析商业及写字市场研讨与分析市场开展方向与判别工程本体分析工程中心问题和市场方向研判唐山房地产市场研讨与分析市场时机的深度发掘与判别不同市场方向的规划方案研讨工程初步市场定位建议初步开发战略与方向梳理开发方向：城市主流“中高端方向中高端主流精品住宅初步开发战略与方向梳理战略要点相对细分的市场、但仍覆盖城市主流客群，赋予产品超高附加值，少量极端标杆、主力户型仍是主流经过产品和营销的技术性手段，加大工程购买性价比，如：赠送、更加面子的社区笼统、更有价值和质量的营销环境初步开发战略与方向梳理产品设定一定比例的城市主流面积区间100-140平米，附送10-15%

18、赠送少量中心位置布置180-220左右高端产品，附赠送，配置2000本钱的精装修，实现10000-11000左右市场均价，主力总价为100-200万初步开发战略与方向梳理市场层级与客群选取主流开展商必然之选，供应庞大超越300万平米、竞争猛烈，已开场价钱恶性竞争城市主流客户，高端购买人群，多家争夺，多为性价比导向的购买初步开发战略与方向梳理开发优势分析开发和产品实现相对成熟，操作难度相对低在与主流中高端产品面积差别不大时，仍会有较好的速度保证有一定的品牌价值提升初步开发战略与方向梳理竞争态势分析将会进入主流竞争市场，面对最为庞大和猛烈的市场竞争仍与市场主流产品的供求关系直接关联，会长期影响工程

19、的市场操作和预期需求比拼开发程度与本钱控制等工程操作细节控制初步开发战略与方向梳理开发强度分析本工程地块较为零散，内部有规划路分割实践容积率较高实践容积率2.8，区域现有工程平均容积率集中在2-2.5在满容积率的开发强度下，本工程的规划设计条件相对弱于区域既有工程，产品设计上存在先天弱势开发方向的市场评价 经过初步的市场开发分析可知，在满容积率的开发强度下，本案存在一定的先天设计弱势，难以实现具备绝对竞争力的产品 即使产品得以提升，但在既有的市场等级的设定下，仍将面临腹地内众多品牌工程的围追堵截，进入最为猛烈的中高端竞争市场 单价与销售速度构成反比对应关系，竞争猛烈，利润空间在行业正常程度的情

20、况下，相对受限，工程溢价空间受总体供应量限制将较为有限中高端主流精品住区在唐山的市场竞争环境之中、面对诸多开发强劲对手的情况之下，有较大的市场风险和开发难度在既有的主流中高端市场之外，能否存在其他的市场时机，以躲避猛烈的竞争环境？走 向 蓝 海 目 录工程本体分析工程中心问题和市场方向研判唐山房地产市场研讨与分析市场时机的深度发掘与判别不同市场方向的规划方案研讨工程初步市场定位建议城市顶级高端居住市场研讨城市高端客户购买分析市场时机的发掘与开发方向高端产品市场供应唐山市场高端产品主要为：低密度双拼和独栋别墅，以及部分中高端工程中的楼王产品。项目名称产品类型产品面积供应量华润橡树湾后期高层及洋房

21、200以上504套唐城壹零壹高层、楼王楼王185、260跃层324（含86赠送）192套绿城南湖春晓高层、跃层265-39042套嘉里凤凰新城高层、楼王200-270100套唐城壹零壹联排、双拼及独栋联排420-440双拼560133栋万科南湖别墅联排、双拼及独栋联排340-360双拼460-500独栋500多337栋南湖壹号联排、独栋独栋450/630/830联排380372栋瑞宫别墅独栋630-1000120栋高端产品市场供销情况高端产品供应量主要集中在180-240平米产品；从成交占比和供销比情况来看，300-400平米联排或跃层产品销售情况相对较好；未来高端市场供应量仍以180-240

22、平米占较大比例；产品类型面积区间供应量供应比例成交量成交占比供销比余量(含未开盘）余量占比高层、洋房180-240132011.8%1584.8%12.0%8989.6%高层240-3002302.1%511.5%22.2%2352.5%联排、跃层300-4003673.3%2106.4%57.2%4955.3%双拼、独栋400以上2272.0%240.7%10.6%3513.8%高端产品市场供销情况总价区间供应量供应比例成交量成交占比供销比余量(含未开盘）余量占比200-250500.7%501.5%100.0%5375.6%250-3002483.3%501.5%20.2%9009.4%3

23、00-4002303.0%1093.3%47.4%8919.3%400-5000-0-951.0%500万以上5947.8%2347.1%39.4%96310.1%500万以上户型供应量占比较大，该面积区间内均为联排、双拼和独栋，由于低密度产品的稀缺和南湖片区良好的的生态环境实现了较好的销售情况，未来后续供应量也较大；250-400万总价区间产品供应总量与低密度产品相近，但销售情况弱于低密度产品，后续供应量也较大；目前200-250万总价产品供应来自绿城春晓265平米户型，销售价钱11000元/平米；高端市场产品情况低密度别墅产品，以南湖板块居多，整体生态环境较好，中心区内多为低密度产品，目前

24、该区域已构成别墅认知片区；南湖板块低密度产品规划和设计已具有一定质量，初步满足了唐山客户对低迷度产品的需求；混在在高层产品中的低密度产品由于整体居住环境弱于南湖板块别墅区，因此凤凰板块低密度产品价钱实现度往往低于南湖板块；南湖壹号中骏南湖香郡高端市场产品情况高层楼王产品多分布在工程中心位置，占据较好的景观位置，户型面积普通在200平米以上。橡树湾楼王产品区混杂于工程当中，密度相对于其他楼座较低，占据中心位置更多的景观资源。从规划来看，楼王产品并未充分全方位提升产品价值，只是户型面积和略高于其他楼座，楼王景观区高端市场产品情况唐城壹零壹，规划了大小两种高层楼王产品，及部分联排、双拼和独栋。楼王产

25、品仅占据了较好的低密度区域景观优势。楼王产品别墅区高端市场产品户型高层楼王产品区间主要集中在：180-300m2之间。唐城壹零壹324m2户型含赠送86m2，产品全明设计、挑空客厅、主卧套设计。高端市场产品户型绿城春晓：265平米户型客厅挑空设计，面宽6.25米；超大阳台设计；主卧套书房设计，无独立衣帽间，且面宽较为局促；整体户型设计有较大提高空间；高端市场特征高端产品分布情况：高端产品中低密度产品多分布在南湖板块，已构成别墅认知区域，实现较高市场价钱；高层高端产品以凤凰板块为主，分散在中高端工程中，主要目的是带开工程整体笼统，市场中并不没有纯粹的高层高端产品社区；高端产品价钱情况：联排价钱区

26、间：19000-24000 元/m2 双拼/独栋价钱： 23000- 35000元/m2 洋房价钱： 14500-16000元/m2 高层楼王价钱：11000-00元/m2高端产品价值市场实现：高层高端产品多混杂于工程之中，只是产品面积相对较大，占据工程中心位置，并未充分呈现高端高层产品价值，因此市场实现溢价幅度有限；洋房产品市场供应相对较少，产品质量普通，随实现较好的销售速度，但销售价钱不高；南湖片区低密度产品面积尺度适中，产品实现较为充分，借助区域整体别墅良好环境，实现较好的市场价钱；目 录工程本体分析工程中心问题和市场方向研判唐山房地产市场研讨与分析市场时机的深度发掘与判别不同市场方向的

27、规划方案研讨工程初步市场定位建议城市顶级高端居住市场研讨城市高端客户购买分析市场时机的发掘与开发方向唐山市场客户研讨：哑铃型构造，高端购买力强劲由于唐山的重工业开展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的哑铃型财富特征，第三产业开展迅速，中产阶层开场出现，但是力量相对薄弱。支付力高低社会财富主要集中在能源业主身上，呈现两级分化态势。中高端客户根底客户群矿主，能源业主钢材业主私企业主，国企高层公务员、教师、大型钢企中高层普通工人等城市白领中产阶级唐山市场客户研讨唐山 - 一个快速诞生富豪的城市全球奢侈品最正确推行地之一最具“中国式富豪特点的城市唐山市场客户研讨：富豪数量推算根底一个快速诞生富豪的城市：

28、胡润报告显示，中国千万富豪主要分为四种类型：企业主55%、“炒房者20%、“职业股民15%和“金领10%。根据唐山的产业类型，富豪数量应该高于其他城市。2021年唐山富豪榜全国排名姓名年龄2010财富(亿)公司城市行业286庞庆华5148庞大汽贸集团河北唐山汽车销售1041冬瑞芹、付嵩洋母子4814唐山瑞丰钢铁河北唐山钢铁1210赵玉江/11长城钢铁集团九江线材河北唐山钢铁1271王惠文6710惠达陶瓷集团河北唐山卫生陶瓷1271郑顺利5010顺利实业集团河北唐山煤炭唐山市场客户研讨：千万富豪推算：截至2021年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数已达96万人，

29、这意味着全国每1400人中就有1人是千万富豪。2021年胡润富豪榜统计河北省千万富豪：14500人根据胡润的报告，中国内地十亿富豪大约有4000人，其中只需3人为阳光财富。因此能被统计的到的富豪数量只占富豪总数的30%左右。推算唐山千万富豪：30000人唐山市场客户研讨：高端奢侈品市场紧盯唐山全球奢侈品最正确推行地之一：世界顶级奢侈品盯上唐山富人。由世界奢侈品协会、唐山市商务局、唐山市总商会结合主办的“2021魅力唐山豪车名宅及顶级私人物品展于5月20日到22日在唐山国际会展中心举行.为什么是唐山世界奢侈品协会中国代表处中方首席助理尹女士表示，唐山是环渤海区域最重要的经济港口城市之一，是全国城市GDP俱乐部前20强中独一的三线城市。唐山富豪阶层数量庞大，对于高端消费品牌具有极高的挑剔目光和豪爽的消费心思，极其心仪豪车名宅等高端消费商品。唐山市商务局有关担任人引见：唐山“牛车、豪宅购买力宏大，2021年1-10月份唐山登检进口汽车4638台，比去年同期增长75.8%，单车价值在100万元以上的占到