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文档简介
1、都市综合体 案例分析与自创 纽约洛克菲勒中心“纽约心脏曼哈顿 北京国贸中心 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景五星级酒店东京六本木新城 保利文化广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头 都市综合体简介 都市综合体案例自创与分析二 对尊地地产的启示三目 录一一都市综合体简介1都市综合体定义2都市综合体特征3城市化进程与都市综合体 写字楼 都市综合体是什么? 公寓 酒店 商业 展览 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进展组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而构成一个多功能、高效率、多元复杂而一致的建筑群
2、落。都市综合体的定义HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体一致性功能复合性土地运用平衡性空间的延续性内外部关系完好性强大的对外辐射型升值价值城市化进程与都市综合体城市化开展“ 一个城市只需一个中心 广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只需一个中心,上世纪90年代,这些中心开展的辉煌恰好应证了这种说法,然而城市在开展,这些中心还能顺应不断增长的开展需求吗?上海由一个中心向多个中心开展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇 上海-虹桥上海南京路上海城
3、市化开展北京西单的中心位置正逐渐被国贸CBD取代城市化开展北京城市化开展深圳城市开展呈线性布置,其开展构造正是根据深圳市狭长的地形特性,采用国际上先进的“城市多核构造的开展实际而规划的城市化开展深圳城市化开展深圳都市综合体的开展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题都市综合体随着深圳城市化开展,其轮廓曾经越来越明晰国贸地王中信城市广场中航城万象城保利文化广场周边环境问题功能搭配问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题二都市综合体案例自创与分析1国内外失败案例分析2胜利案例自创都市综合体失败的案例分析蒙特利尔地下城 Montreals underground city每年4到5个月的漫
4、长冬季。40年建成全世界最大、最具特征的地下交通网络。地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连,繁杂的系统变得简单而又明晰。道路系统长度约为40公里。每天通行人数超越50万。共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。蒙特利尔简介地下城主要数据目的蒙特利尔地下城开展历程20世纪70年代,地下城的概念出现,但中心区依然缺乏公共设备。 蒙特利尔开设了4条地下商业走廊,大都位于同一条地铁交通干线的下面。 196290年代至今80年代末20世纪70年代萌芽,地下城的建筑面积大约在50万平方米左右,主要由地铁、广场、旅馆组成,市中心的地铁站出现了少量的地下人行通道。 建立了
5、更多的地下通道构成了一个由步行通道联络起来的庞大的系统 人们主要生活都转入地下,地面的物业继续贬值,呵斥地面上人气急剧下降,商业气氛一蹶不振,自1964年来,地面上再没有建一所零售商业建筑,而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。 行人在地下极易迷失方向,无法区分本人的所处位置,尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感!是地下商城给在地下活动的人们带来的无法处理的问题。蒙特利尔地下城的失败商城地下地上各两层,上面是商业街,下面是综合城。建城过程中,注重新旧文化的结合,强调新旧两种文化和建筑方式工程亮点工程缺乏蒙特利尔地下商城失败缘由与自创 地下商城在建立初期,完全没有任何远景
6、规划和设计。 规划初期没有充分思索人与自然的调和及人类的根本生活习惯。 失败缘由 规划和定位是综合体开发中最重要环节,决议了了工程的开展方向、开发节拍、营销战略、效益程度等,因此都市综合体工程应该以城市规划的角度去思索,较普通工程有更加长久的目光。蒙特利尔地上地下功能脱节,胜利的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持,最大限制的构成资源共享,从而使得各项功能在综合体本身一体化价值平台上对本身价值全面超越。阅历积累占地面积:51万m2 总建筑面积:116万m2物业形状:40万平米的商业20万平米住宅尼罗河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街总投资额:25亿元建筑密度:
7、38.55% 都市综合体失败的案例分析东莞华南MALL曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国评为“世界新七大奇观的华南MALL 2007年9月19日,正式更名为“新华南MALL生活城华南MALL这几年名声在外,在造势方面做得非常胜利,而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌,为什么要更名呢? 商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏向,更名是对目前现状的反思和调整!东莞华南MALL现状及根源现状华南MALL的餐饮文娱板块加上购物仅实现之前业态设置的55。文化展现、安康休闲类的商家那么完全没有实施。各类主力店也比预期的少了50,同类商业交换率也超越30。 根源华南MALL照搬了欧美郊区MALL的方式
8、。购物中心体量太大,住宅尚未开发致使人气缺乏,本身不在一线城市中心商圈,消费力不强。新华南MALL生活城不仅完成称号、标识等外在笼统的更新,工程的理念创新、市场定位等方面也作出了艰苦调整,新华南MALL生活城已由原来的“主题购物公园晋级为“新都市主义国际生活街区。购物将只是“国际生活街区里的一个功能而已,不再是独一的中心功能,它与其他业态如文娱、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群,以满足人们“一站式的“生活需求,而非仅仅满足“一站式的“消费需求。业态调整方面,添加更多文娱、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特征的歌剧院等等吸引人气的工程比例,相应减少一些购物中心、百货
9、业态的比例。华南MALL的调整方向主题功能业态东莞华南MALL的自创都市综合体各物业的规划设计并非越大越好,中心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必需依托科学的测算得出,同时还需求对城市乃至整个宏观开展趋势有准确的判别,以免消费才干难以满足宏大的消费规模。对于都市综合体的市场定位,我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言,购物功能只是其多项功能中的一点,平衡休闲/文娱/购物/度假功能最易实现胜利。都市综合体谋划的方式尚不完善,各个国家之间由于文化、经济程度消费者心思与行为的差别化而相差甚远,国内综合体谋划应重点思索外乡化的特征。 定位体量文化都市综合体胜利案例分析深圳华润中心工
10、程位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体,深圳规模最大,质量最高的综合建筑群。物业形状:万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外文娱休闲广场总建筑面积:约55万m2总投资:40亿港币华润中心深圳独一的 SUPER HOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品,而且推销时髦生活方式四大领航国际品牌主力店法国Rel体验时髦生活百货公司 嘉禾影院 华润万佳City Value奥林匹克规范真冰溜冰场 华润大厦:出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约,包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。华润中心一期清点 万象城:
11、 已接待顾客2000多万人次, 商场出租率达97,一年销售总额到达10亿元。 顾客佳誉度不断提升,成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、文娱场所之一华润中心一期获得宏大胜利!华润万象城都市综合体胜利运营的思索一期二期华润万象城作为城市中心区城市综合体工程为什么一期工程开发会会选择商业和写字楼?公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失,中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼会聚商务CBD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形状五星级酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升质量旅游租客商务消费人流住家消费人流提升质量资源平台提升质量商业办公商务公寓住宅酒店城市综合体的运营
12、价值主要取决于人流价值链高消费人流让我们从华润中心的真实价值探求其胜利要素地王信兴广场书城深交所开展银行华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业,世界金融中心的落成,修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟那么对城区予以重新定义,晋级为全新的华润地王财富圈!世界金融中心胜利硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心开展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心华润万象城中信城市广场胜利软指数银行金融证券保险结合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险深圳开展银行中信城市银行建立银行工
13、商银行农业银行人民银行商业银行华润能量指数商业航母5A级写字楼五星级酒店华润品牌能量胜利硬指数胜利软指数华润能量指数深圳只需一个中心华润中心华润中心港人北上东部人群西进西部人群重返市外人群南下人流倍数级增长地块价值急剧攀升华润中心客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴营运城市空间引航城市地产填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市开展沉淀,提炼打造城市新文化内涵华润中心决议了本工程的开发建立曾经超越了常规地产开发的范畴,而带有浓重的运营城市空间的颜色。运营城市是复合地产开展的最高境界!华润中心的规模体量工程所在城区的外在开展要求华润中心运营城市华润
14、中心胜利缘由分析科学安排开发节拍,首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白,博得良好口碑,会聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发方式,以购物、休闲、文娱、运动等多重功能的互补共赢为主要运营方式,以城市运营的高度,实现了复合地产的最高境界。开发节拍地理位置华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原那么,构成了华润帝王财富圈,未来可继续开展。运营城市三对尊地地产的启示都市综合体前景未来中国房地产开展的主流方式就是区域开发方式,是大规模的区域开发,其中心点就是处理综合配套的问题,商业、酒店、休闲文娱等一系列的配套问题。都市综合体在中国将大有可为!中国逐渐迈向现
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