物业经营管理讲义第29讲

1、第四节风险管理理论一、风险理论（了解）（一）风险的定义从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：（1）性。（2）不确定性。（3）可测性。风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。（二）风险的类型从物业管理的需要来说，主要有以下几种分类：1纯粹风险与投机风险这是按损失的性质来划分的。纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险（如火灾损失风险）；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险（如市场风险）。2风险、责任风险及人身风险这是按风险的对象来划分的。风险是指一切发生损失和贬值的风险。责任风险是指他人损失或身体，在法律上负有赔偿责任的风险

2、。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。一般来说，风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。3自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险这是按风险发生的原因来划分的。自然风险是指由自然和物理现象造成的实质风险，例如，火灾、洪水、雷电等造成的风险；社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险，如、罢工、等所带来的损失；政治风险是由于种族、政治之间的、而导致的风险；经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场的错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌等风险。技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关的变动而导致的

3、设备无形损耗、产品被迅速淘汰等风险。4基本风险与特殊风险这是按风险影响的程度和范围来划分的。基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止，如金融导致的风险。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。（三）风险的成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或的损失。一般来说，风险成本包括以下三个内容：（1）防范、分散或转移风险的费用；（2）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。二、风险管理理论（了解）（一）风险管理的定义风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来

4、避免或降低风险带来的损失。（二）风险管理的步骤风险管理主要包括风险识别、风险评估、风险控制和风险调整四个步骤。1风险识别要识别风险，方法通常有：问卷，财务报表分析，组织的相关数据和文件，对设备和设施的自检，企业内外咨询等。2风险评估风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，估算损害的程度。3风险控制控制和降低风险段措施包括：回避、自担或保留、预防与抑制、转移。【例题 10：10 年多选】风险管理的整个过程包括()。A风险识别B风险评估C风险控制D风险调整E风险补偿：ABCD（1）回避。这是指风险承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失

5、。例如在游泳池里不设跳台(板)就可以避免跳台(板)的风险。（2）自担或保留。这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。例如物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。另一种是自担部分损失。例如房屋业主对自己的房子或设备投保保值低于值时，一旦投保的发生后，投保人不能获得全部损失的赔偿，其中一部分损失由投保人自己承担。（3）预防与抑制。这是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预防，是指直接针对产生损失的原因采取措施，即消除或减少这些原因。损失的抑制，即当预防措施不能充分发挥作用，依然发生时为减轻损失的严重程

6、度所采取的行动。这方面的例子很多。例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装系统等来解决；建筑火灾的可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。（4）转移。这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。例如物业管理企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的所导致的损失，均由承包商承担。4风险调整这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。

7、这是风险管理不可缺少的一步。第五节保险与物业保险一、保险的概念（一）保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。保险的 8 个特征：性； 科学性； 合同性； 负债性； 相互性； 广泛性； 保障性； 金融性。（二）保险的一般原则保险的一般原则包括：诚信原则、可保利益原则、近因原则、比例分摊原则。1 诚信原则是履行保险合同的首要原则。2 可保利益的原则这项原则要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。如果投保人对投保标的无可保利益则保险合同为无效合同。3 近因原则这项原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。近因不是时间上最接

8、近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因。在损失的原因有两个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，则最先发生的原因为近因。承保人分析引起损失的原因时是以近因为准的。4 比例分摊原则比例分摊原则是在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的。在此情况下，一旦投保标的受到损失，则由所有承保此标的的承保人按承保责任的大小来共同分摊。二、保险合同概述（一）保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种，具有独特的法律特征，保险合同属于要式合同、附合合同（是相对于商议合同而言的）、双务有偿合同、射幸合同（或称为侥幸合同，是相对于交换合同而言的）。【例题 1

9、1：11 年单选】保险合同是射幸合同，这是相对于（ ）而言的。A要式合同B附和合同 C双务合同 D交换合同：D（二）保险合同的主体保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人， 如受益人、保险人、保险经纪人。保险人：是为保险人招揽和保险业务而收取佣金的人。保险经纪人：保险经纪人是被保险人的人。保险经纪人的法律地位与保险人截然不同，经纪人只能在被保险人的范围内行使权利，经纪人的行为不能约束保险人，可以约束被保险人。因经纪人的疏忽或过失而使被保险人损失，经纪人要负赔偿责任。物业管理企业一般情况属于是保险经纪人，

10、受业主和用户的委托，与保险人办理保险业务。物业管理企业也可与保险人签订合同， 成为保险人。【例题 12：10 年单选】下列选项中，与保险合同发生间接关系的是()。A保险人B投保人C被保险人D保险经纪人：D（三）保险合同主要当事人的义务1 投保人的义务(1)如实告知义务。下列行为属告知义务：一是不申报；二是错报；三是隐瞒；四是。(2)“增加”通知义务。(3)出险通知义务。(4)防灾减损的义务。(5)及时交付保费的义务。这是投保人的一项最重要的义务。2 保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。实际损失包括施救费用、支出以及检验、估价、出

11、售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额,最高以该分项保险标的保险金额为限。(四)保险合同的一般内容保险合同一般应载明以下主要内容：当事人的地址、保险标的、保险金额、保险责任范围、除外责任、保费、保险期间、违约责任。(3)保险金额。也称保险额、保额或保险金，它是保险人计收保险费的基础，也是保险人在损失发生时给付的最高金额。保额不得超过保险标的保险价值， 超过保险价值的， 超过部分无效。(5)除外责任。除外责任是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。一般包括造成的损失、自然损耗、被保险人的故意行为所造成的损失等。(6)保费。亦称保险费，是被

12、保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保费的多少决定险额的大小以及保险费率的高低这两个。(7)保险期间。也称保险期限，是指保险合同有效期间。保险期间的开始，也就是保险合同的生效时间，它不同险合同的订立时间。订立时间可以是生效时间，也可以不是，这取决于双方合同的约定。我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天时间的零点开始，至规定终止日时间 24 时止。(五)保险单保险单是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面的内容： 事项；保险责任；除外责任； 附注条件。1事项(1)被保险人名称；(2)保险标的种类和存放处所；(3)保险金；(4)保险期限；(5)保险费的确定和支付。（六）索赔概念及程序索赔原则上由

13、投保人或其法定人提出。索赔时效，在我国，索赔期限通常规定为 1 年，也有超过 1 年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其人知情之日起。索赔程序如下：(1)及时发出出险通知并提出索赔要求；(2)采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大； (3)保护现场， 配合检验； (4)提供必要的索赔单证。主要有保险单、已付保险费、有关保险的原始单据、本人明、保险事故及损害结果证明及索赔；(5)领取保险金(保险金一般是以现金支付)； (6)开具权益保。三、物业保险的目的1 分散意外损失2 利于善后工作四、物业保险的主要险种（ 熟悉）物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：保险、雇主责任保险和公

14、众责任保险。（一） 保险保险包括的主要险种为火灾保险、企业保险、家庭保险、保险等。物业管理中涉及的保险主要是物业的火险。1 火灾保险火灾保险是保险的一种。传统的火灾保险仅承保三种，即火灾、闪电、，其余保险如、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。我国现行的企业保险、家庭保险、保险实际上就是由火灾保险及其附加险组成的综合险。（ 1） 火灾保险的承保范围火灾保险对因火灾、闪电、所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。对下列的损失，火灾保险合同不予承保：寄托或寄售的货物；金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等； 票据、现金、邮票等有价以及图册、文件、枪枝、物品等。（ 2） 火灾保险的除外责任

15、火灾保险的除外责任包括：保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失； 由于、飓风、洪水、冰雹等自然以及、等或政治风险；直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；投保人的故意行为或过失。(3)火灾保险的保险金额的赔偿计算固定的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固险时的重置价值。例如某业主 3 年前对房屋投保，其保险金额当时由投定资产的保险价值是保人和保险人协商按投保时房屋的重置价值 50 万元确定。3 年后，由于发生了火灾，此时通过评估，房屋的重置价值为 80 万元， 则这 80 万元为该房屋的保险价值。保险标的发生保险责任范围内的损失， 按以下方式计算赔偿金

16、额：全部损失。保险金额等于或高险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低险价值时，按保险金额赔偿。（ 这实际上就是说，如果发生了全部损失，则取保险金额和保险价值中的最小值作为最大赔偿金额。）部分损失。按账面原值投保的保险金额等于或高险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例乘以实际损失计算； 如果是按账面原值加成数， 或按重建重置价值投保的， 则按实际损失计算赔偿金额。（ 通过上面的描述，可以总结出：关于部分损失赔偿金额的计算，除了按账面原值投保的保险金额低险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例乘以实际损失计算以外，其余情况下赔偿

17、金额都是按实际损失计算赔偿金额。）例题：某房屋进行了火灾投保，当时按其最初的价格进行了保险金额的确定，保险金额为 100 万元， 由于火灾导致房屋发生了部分损失， 实际损失额为 40 万元， 此时该房屋的保险价值为 120 万元，则保险赔偿金额应为（）万元。解：根据上面的论述，由于是按帐面原值进行的投保，且保险金额低险价值，所以，赔偿金额应为实际损失乘以保险金额与保险价值的比值，即40100/120=33.33 万元。如果保险单所载不是一项时，应分项计算，其中每项固定的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。【例题 13：10 年单选】在物业的火灾保险中，采用的保险形式一般是()保险。A定值

18、B不定值C保证D法定：B：不定值保险是指在保险合同中只载明保险标的的保险金额而未载明保险价值，在保险事故发生时，根据发生时的保险价值对比保险金额予以赔偿的保险。（具体见物业管理综合能力P248 页。）(4)火灾保险的费率火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种。【例题 14：11 年单选】火灾保险费率的计算方法有表定法和（）两种。A分层法 B分类法 C分部法 D分项法：B分类费率：即将性质相同的进行归类，给每类以确定的费率。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类， 其中又分为六级工业险， 五级仓储险及五级普通险。表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种的大小进行调整而形成的费率

19、。表定费率调整所考虑的有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式； 防护，指消防设备及消防的配备。2 物业火险的投保范围物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、室内固定间隔、公共设施和设备等。建筑结构火险分为整座建筑的结构火险和公共部位的结构火险。考虑建筑结构火险时， 物业管理人要作决策：是选择整座建筑的结构火险，还是只有公共部位的结构火险。具体决策标准是： 如果管理公约已有明确规定， 则遵守管理公约的规定；

20、 如果管理公约没有规定，则物业管理企业就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。值得注意的是，如果物业管理企业决定只公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑内的所有业主，让他们知道这个决定。因为他们知道这个情况，而为他们各自的物业做出投保与否的决策。3 物业综合险对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、空中运行物体坠落、满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起一个物业()的综合险。(二)雇主责任保险雇主责任保险，又称劳工保险。这个险种是为了保障雇佣的经济利益而举办的一种责任保险。1 责任范围凡投保人所雇佣的员工(包括短期工、临时

21、工、季节工)在保险有效期内，在受雇佣过程中， 从事与保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，意外而至受伤、或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或，投保人根据雇佣合同，须负费及经济赔偿责任，包括应支付的费用。2 除外责任除外责任的范围包括：(1)。 (2)被雇由于疾病、传染病、分娩、以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或；(3)由于被雇自伤、行为、酗酒及无； (4)投保人的故意行为或过失； (5)投保人对其承包证驾驶各种机动车辆所致的伤残或商雇佣的员工的责任。3 赔偿额度（ 1）：最高赔偿额度按保单规定办理。（ 2） 伤残： 丧失全部工作能力， 按保单规定的最高赔偿额度给付。丧失部分工作

22、能力，根据受伤的部位和程度，参照雇主责任赔偿金额表的比率乘以最高赔偿额度给付。暂时丧失工作能力 5 天以上者， 经医生证明， 按该雇员的工资给付。说明：保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额。雇员的月工资是按事故发生这日或经医生发现疾病之日该雇员的前 12 个月的平均工资。不足 12 个月的按实际月数平均。4 保险费的计算雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额， 乘以不同雇员的适用费率来计算， 并在保单到期 1 个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。5

23、雇主责任保险的扩展责任（ 1） 附加费保险（ 2） 附加第三者责任险除了以上附加保险以外，物业管理企业还可为员工职工养老保险。(三)公众责任保险公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身或损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形保险， 它承保的是投保人的损害赔偿责任， 没有实际标的。【例题 15：10 年单选】承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身或损失的经济赔偿责任的险种是()保险。A雇主责任B公众责任CD人身：B【例题 16：11 年单选】公众责任险承保的是

24、投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。A有形B无形C固定资产D动产：B1 保险责任公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任； (2)被保险人依法应承担对第三者人身的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、，不包括受害人的；(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；(4)有关费用指的是被保险人因行为而应付给受害人的法律费用及经保险人事先

25、同意的被保险人自己支付的费用。2 除外责任公共责任保险的除外责任， 可以分为三个方面：(1)绝对除外责任：如被保险人的故意行为；及政治；人力不可抗拒的自然原因；任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。(2)公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任： 如为被保险人服务的雇员受到的，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。(3)可以附加承保的除外责任：如公众场所被被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。3 保险费率及保险费的计算(1)保险费率： 没有固定的保险费率， 而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。(2)保险费是按赔偿