物业效劳资金使用及其管理

1、物业效劳资金使用及其管理 1了解和熟悉物业效劳费的构成及其管理要求，掌握物业效劳费预算方案的制订程序； 2了解专项维修基金的管理要求。CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1熟悉物业效劳费的构成及其管理要求； 2了解维修基金的特点和管理要求；CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 物业效劳费的使用与管理 维修基金的使用与管理CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS本节教学内容： 一、物业

2、效劳费的含义二、物业效劳费的收费原那么三、物业效劳费的定价形式和计费方式四、物业效劳费的构成五、物业效劳费的测算本节教学重点：熟悉物业效劳费的构成及其管理要求 物业效劳费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合效劳费等指物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 1.合理 2.公开 3.费用与效劳水平相适应 4.竞争 5.双方协商 6.政府监督一物业效劳费的定价形式二物业效劳计费方式一物业效劳费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 物业效劳收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门

3、应会同房地产行政主管部门根据物业管理效劳等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。一物业效劳费的定价形式 1.政府指导价 2.市场调节价 市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。二物业效劳计费方式 1.包干制 2.酬金制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。二物业效劳计费方式 1.包干制 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业效劳资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。 一包干制二

4、酬金制一包干制 X XXX其中X表示物业效劳费，其构成包括： 物业效劳本钱X1 法定税费X2 物业管理企业的利润X3二酬金制 X = X1 + X4其中X表示物业效劳资金，其包括： 物业效劳支出X1 物业管理企业的酬金X4一物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法二法定的税费三物业管理企业的利润一物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法 物业效劳本钱或者物业效劳支出收费标准，元/月平方米。 各分项费用收费标准，元/月平方米。一物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法i 各分项项数，包括：1.管理、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 x1 ；2.物业共用部位、公用设施、设备日常运行、

5、维修及保养费 x2 ；3.物业管理区域清洁卫生费用 x3 ； 4.物业管理区域绿化养护费用( x4 );一物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法5.物业管理区域秩序维护费( x5 );6.办公费用( x6 );7.物业管理企业固定资产折旧费( x7 );8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 x8 ；9.经业主同意的其他费用( x9 )。二法定的税费 物业效劳收费如实行包干制，其费用第二局部是法定税费 X2 。 法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。三物业管理企业的利润 利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和部门根据本地区实际情况确定的比率

6、计算。 将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。1.物业效劳费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量问题时物业管理公司不负责维修的原因。 2.管理效劳费是维持物业管理工作正常开展和物业公共设施、设备正常运转的保证，是公共性效劳收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收楼之日起，管理效劳费以入住标准计收。3.从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系而不是合同关系或者其他关系对其他业主应承担的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业

7、主的这一义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理效劳。4.物业管理效劳是一项公共效劳，因此不可能因为个人的不满而停止效劳。实例： 某物业管理企业所接管的“名雅苑小区中有多层住宅栋、复式住宅12栋、高层住宅3栋，那么可将18栋多层住宅、12栋复式住宅和3栋高层住宅所需的管理效劳费预算资金定额，分别测算出来，然后再分别平均到各类物业的每一位业主见表7-1；7-2；7-318 栋楼,20 条梯,36 个水池

8、,35 个化粪池，474 户，绿化面积 4 884 平方米1.管理员2.保安员3.楼管员4.水电工5.环卫员6.绿化员7.垃圾清运8.垃圾袋9.楼梯打扫10.水池清洗11.化粪池清洗12.绿化用水13.值班用水14.值班用电15.市政维护费16.公杂费合计每月每户支出4 人6 人20 人1 人4 人2 人300 桶/月474 户 30 个/每户每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月147 吨/月540 吨/月1080 度/月474 户474 户600 元/人500 元/人350 元/人500 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/个1 元/次40 元/次300 元/

9、次0.35 元/吨0.35 元/吨0.4 元/度5 元/户2.68 元/户2 400 元3 000 元7 000 元500 元1 400 元800 元1 500 元3 555 元160 元360 元875 元51.45 元189 元432 元2 370 元1 270.32 元25 862.77 元54.56 元表 7-1 “名雅苑多层住宅综合效劳费12 栋楼,12 条梯,12 个水池,12 个化粪池，72 户，绿化面积 742 平方米1.管理员2.保安员3.楼管员4.水电工5.环卫员6.绿化员7.垃圾清运8.垃圾袋9.楼梯打扫10.水池清洗11.化粪池清洗12.绿化用水13.值班用水14.值班

10、用电15.市政维护费16.公杂费合计每月每户支出1 人4 人12 人1 人1 人1 人120 桶/月72 户 30 个/每户每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月22 吨/月300 吨/月600 度/月72 户72 户600 元/人500 元/人350 元/人500 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/个1 元/次40 元/次300 元/次0.35 元/吨0.35 元/吨0.4 元/度5 元/户12.68 元/户600 元2 000 元4 200 元500 元350 元400 元600 元540 元96 元120 元300 元7.7 元105 元240 元360

11、元912.96 元11 331.66 元157.38 元表 7-2 “名雅苑复式住宅综合效劳3 栋楼,3 条梯,6个 水池,12 个化粪池，6 部电梯，424 户，绿化面积 4 376 平方米保安员管理员楼管员水电工电梯维修工环卫员绿化员垃圾清运垃圾袋楼梯打扫水池清洗化粪池清洗绿化用水值班用水值班用电电梯日常维修市政维护公杂费合计每月每户支出2 人3 人3 人2 人12 人4 人2 人180 桶/月424 户 30 个/每户每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月131 吨/月405 吨/月810 度/月424 户424 户424 户600 元/人500 元/人350 元/人500 元/

12、人700 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/个2.5 元/次100 元/次300 元/次0.35 元/吨0.35 元/吨0.4 元/度1 元/户5 元/户2.68 元/户1 200 元15 000 元1 050 元1 000 元8 400 元1 400 元 800 元900 元3 180 元60 元150 元300 元45.85 元141.75 元324 元424 元2 120 元1 136.32 元24 131.92 元56.91 元表 7-3 “名雅苑高层住宅综合效劳本节教学内容： 一、维修基金的概念二、维修基金的用途与构成三、维修基金的管理与使用案例分析本节教学重

13、点：维修基金的管理与使用 共用部位是指住宅主体承重结构部位包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修基金与物业效劳费的区别维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造;物业效劳费是物业管理企业接受业主委员会业主的委托对小区共用秩序、绿化卫生、

14、环境容貌进行日常管理效劳，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的效劳报酬。 一交存对象二交存标准一交存对象 根据?住宅专项维修资金管理方法?，以下物业的业主应当按照本方法的规定交存住宅专项维修资金： 一住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； 二住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。二交存标准 商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项

15、维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改本钱价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 业主分户账面住宅专项维修资金余额缺乏首期交存额30%的，应当及时续交。 根据?住宅专项维修资金管理方法?，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原那么。 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原那么。使用费用分摊原那么使用程序禁止使用情形购置国债使用费用分摊原那么 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊： 一商品

16、住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 二售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。使用费用分摊原那么 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：三售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照

17、所交存住宅专项维修资金的比例分摊。使用费用分摊原那么 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。使用程序 划转业主大会管理前 划转业主大会管理后使用程序 划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：一物业效劳企业根据维修和更新、改造工程提出使用建议；没有物业效劳企业的，由相关业主提出使用建议；二住宅专项维修资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；三物业效劳企业或者相关

18、业主组织实施使用方案；四物业效劳企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；五直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；六专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。使用程序 划转业主大会管理后需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：一物业效劳企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋平安等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置方法等；二业主大会依法通过使用方案；三物业效劳企业组织实施使用方案；四物业效劳企业持有