月全国房地产市场行情及发展趋势分析报告课件

1、全国房地产市场趋势分析 克而瑞全国首席分析师 于丹丹 目 录Part .1 行业政策解读 【关键词：微刺激】典型城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米）能级城市成交量 能级城市成交量 2014年6月同比环比2014年1-6月同比2014年6月同比环比2014年1-6月同比一线北京46 -53%-12%328 -49%二线石家庄36 131%32%143 16%上海85 -25%43%425 -30%苏州68 7%19%328 -11%广州80 -6%5%441 -26%天津60 -30%-58%493 -7%深圳25 -53%-4%162 -40%武汉129 3%19%697 4%合计236

2、-33%10%1356 -36%厦门21 -50%10%171 -44%二线长春58 0%-2%319 -10%合计841 -30%-29%6260 -18%长沙67 -40%-34%512 -27%三四线常德19 109%53%113 37%成都45 -74%-79%1020 -25%东莞36 -36%-15%211 -29%大连16 -66%-65%198 -37%黄石6 14%-40%48 -16%福州14 -48%7%107 -30%惠州25 -16%27%121 -28%贵阳45 -38%-11%301 -16%江门12 40%16%59 -22%杭州45 -32%-20%271 -

3、35%龙岩3 -70%-27%27 -59%合肥71 -14%-4%482 -24%马鞍山7 -24%5%47 3%济南38 -34%-5%246 -26%牡丹江7 -56%-33%49 -27%兰州19 31%48%95 28%南平1 -38%-8%23 -9%南昌26 -34%-36%219 5%汕头6 -14%8%42 -30%南京50 -30%-15%385 -21%温州12 -46%6%61 -52%南宁33 -23%-36%273 10%合计133 -23%0%800 -25% 成交量：上半年，全国成交表现远低于预期，一线城市北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩；二线城市市场表现也不容

4、乐观，大部分呈下降趋势；三四线更是同比去年有较大幅度下降。注：6月数据为日度成交量累计值，与最终成交量存在一定误差。 数据来源：CRIC 鬼未出，人吓人！供应相当，成交锐减，观望气氛莫名地弥漫！供求及库存：多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长，北广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上，二线城市表现明显分化，杭州、济南、南京、青岛、沈阳、厦门等城市消化周期同比增幅更超过100%，普遍显著拉长。各城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：万平方米）备注：1、供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）：在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求2

5、、库存消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量） ：一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求数据来源：CRIC城市供求比 5月供求比1-5月供求比2013年供求比月底存量同比消化周期同比北京2.7 1.6 0.7 953 11%16.1 109%上海1.4 1.3 0.9 750 9%9.9 61%广州2.0 1.4 1.0 899 41%11.9 87%深圳1.0 0.7 1.2 521 17%18.3 72%一线城市1.9 1.3 0.9 3123 19%11.0 53%长春1.4 0.8 1.1 1039 8%17.5 27%长沙1.7 1.3 1.1 1330

6、 28%15.5 46%贵阳1.4 0.7 1.2 598 -17%10.7 16%杭州2.4 1.8 1.4 1127 54%24.4 167%合肥1.2 1.0 0.9 447 -8%4.8 33%济南1.2 1.3 1.2 575 66%12.5 126%南京1.5 1.2 1.1 523 65%8.1 143%南宁1.2 0.9 1.0 572 -8%10.7 -20%宁波2.0 1.7 1.1 610 38%28.1 51%青岛2.2 1.4 1.2 2254 23%35.8 102%沈阳2.3 1.2 1.3 1601 53%18.1 128%苏州1.8 1.4 1.1 811 3

7、0%14.4 62%厦门1.6 0.9 0.9 279 -7%12.5 132%福州2.2 1.3 1.1 356 2%18.3 85%二线城市1.7 1.2 1.1 12121 24%12.7 40%多库存，去化慢，部分城市供地节奏被要求放缓！土地市场：成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态。随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。100城市经营性用地成交建

8、筑面积及溢价率走势数据来源：CRIC城市能级建筑面积(万平米)面积同比楼板价（元/平）均价同比总金额（亿元）金额同比一线25161.5%1008745.9%253848.2%二线21046-15.1%214815.8%4521-1.7%三四线8243-48.6%147545.9%1216-26.7%合计31805-27.2%260242.6%82753.8%2014上半年100城市经营性用地成交情况城市能级越低，投资商的信心也越低，成交量价足以证明！土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长，二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应

9、出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。各城市土地消化周期（单位：年）数据来源：CRIC注：土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面积/前三年新建商品住宅成交面积能级平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期一线1.05北京1.42 上海1.29 广州1.04 深圳0.44 二线2.19宁波5.95 大连3.93 青岛3.49 杭州3.22 天津2.83 长春2.83 哈尔滨2.82 济南2.78 乌鲁木齐2.74 福州2.52 南昌2.44 太原2.30 兰州2.26 昆明2.23 沈阳2.19 呼和浩特2.17 西

10、宁2.11 武汉1.99 苏州1.96 银川1.88 厦门1.76 石家庄1.73 重庆1.56 贵阳1.47 长沙1.45 南京1.45 郑州1.45 南宁1.09 成都1.00 合肥0.93 海口0.88 西安0.67 三四线 2.35鄂尔多斯7.68 武威5.81 鹰潭5.36 保山5.33 萍乡4.98 大同4.98 钦州4.94 盐城4.81 铜陵4.76 营口4.67 榆林4.60 日照4.47 温州4.03 南通3.86 威海3.60 潍坊3.49 固原3.42 常州2.08 无锡2.00 惠州1.92 有些城市，平均一个项目要卖七年！去化慢，获利预期就会被打破！总结：从成交量、

11、供应、土地市场、土地消化周期四方面来看，市场处于低迷状态。低迷的市场形势下，政府的调控倾向何方？日期城市政策名称主要内容4月8日佛山关于调整我市住房公积金贷款最高额度的通告佛山公积金贷款个人最高额度从本月起提升至36万元。假如夫妻双方都有公积金，最高贷款额度可达72万元。4月17日天津市国土房管局关于非本市户籍居民家庭在津购买新建商品住房办理蓝印户口的有关问题的通知于5月31日起停止办理蓝印户口，停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。4月22日无锡无锡市户籍准入登记规定从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和

12、未成年子女可以落户4月28日南宁广西壮族自治区人民政府关于促进广西 北部湾经济区 开放开发的若干政策规定从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房4月29日成都成都市人民政府关于完善我市购房入户政策的通知自今年6月1日起，停止执行促进灾后重建和经济发展有关购房入户政策，规定购房满90平米以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。5月4日六安关于调整个人住房公积金贷款额度的通知一、职工夫妻双方均缴存公积金的，最高贷款额度由过去40万元调整为35万元；二单职工或夫妻双方有一方缴存公积金的，最高贷款额度由过去35万元

13、调整为30万元5月5日铜陵关于促进房地产市场持续健康发展的意见从本月起，公积金贷款额度提高20，首付比例下调至20，购买家庭首套普通住房按房价1的比例给予契税补贴。5月7日郑州郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。5月16日扬州关于认真做好当前住房公积金贷款管理工作的通知从5月20日起，扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结

14、清贷款时使用5月25日宣城关于我市住房公积金有关政策的通知自2014年6月1日起，对宣城市的住房公积金最高贷款额度进行了调整，公积金贷款额度由原来的20万元提升至30万元，同时，申请住房公积金贷款的缴存期限也由原来的1年改为6个月。5月26日芜湖关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知新规允许二套房申请贴息贷款、外地人调入人员使用住房公积金贷款购房，并调整了二手房住房公斤级贷款额度。5月29日海口关于促进房地产市场健康发展的实施意见自6月1日起，放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策：购单套房面120平方米以上可落户五人。6月16日芜湖关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业补充规

15、定的通知取消在芜湖就业的本科毕业生获取买房补助的年限“门槛”，并将买房的优惠范围扩展到二手房。6月20日呼和浩特关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)。住房公积金支持普通住房消费,购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%,住房公积金贷款最高额度为50万元,最长时限为30年。附表：2014年上半年各地方自主出台房地产调控政策一览放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段年初两会提出

16、的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。3、手法相对单一。呼和浩特，将贷款额升至50万元6月初沈阳限购取消政策昙花一现5月海口推出购房落户新政宣城将公积金额度从20万升至30万扬州允许提现夫妻双方公积金芜湖允许二套房申请贴息贷款，支持外地人使用公积金贷款六安下调公积金贷款额度地方政府：1.沈阳限购政策取消后，一天后恢复，限购政策取消难上加难 2.提高贷款额度，公积金制度，没有从根本上提高需求 3.修改购房落

17、户政策，同样没有从根本上解决高库存难题中央政府：1. 虽然当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10% 甚至20%，但银行的房贷收紧局面未明显改善。 2.经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金总结：地方政府想救市，但中央不喜大干预，微刺激，有雷声，雨点小中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款

18、利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象，但部分银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。 总结：市场下调趋势明显，政府“微刺激”只是维稳，不能止市！

19、今年GDP增速保持在7.5%左右，在出口、消费都相对稳定的情况下，房地产开发投资的下滑对投资拖累明显，政府通过棚改、基建等“微刺激”措施，保持经济既定增速。 前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%， 以2002年至今前5月房地产开发投资额占全年总额比重来推算，今年全年房地产开发投资总额最低为9.87万亿元，最高为11.34万亿元，中位数为10.28万亿元，同比增速在14.7%-31.8%区间，中位数增速在为19.5%。 从实际看，企业2013年拿地量约3.88亿平方米，在快周转模式下，开工量依然维持一定水平，31个城市2013年的67个“地王”项目已有39%开工建设。

20、因此，今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。数据来源：国家统计局Part.2 行业趋势历年房地产开发投资额走势及前五月开发投资情况（亿元）房地产开发：GDP保持7.5%毫无压力，开发投资预计增幅至少在14%-15% 2013年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米，销售金额达8.14万亿元，分别同比增长17.3%和26.3%，都创下了近4年来的增幅新高点。 从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，新房市场或已触及顶部，未来将呈现平稳向下趋势。年度全国商品房销售面积走势（亿平方米）数据来源：国家统计局年度全国商品房销售金额走势（万亿元）房地

21、产开发：新房面积和金额都在去年达到了高点，今年会缓降，但不会速降！ 从2002年至今，城镇人口的绝对数量增加了2.3亿人，城镇人均住房面积增加约10平方米，同比增幅双双逐渐回落；另一方面，以此推算，期间新建住房交付使用面积约120亿平方米，城镇存量住房约234亿平方米，需求开始趋于饱和。年度全国城镇人口及其占比增速数据来源：国家统计局年度全国城镇人均住房建筑面积（平方米）人口及住房：城镇人口与人均住房面积同比增速放缓，需求刚性占比未来趋小商业物业：各线城市均有供应过量趋势，集中在部分热点区域从2011年-2013年各线城市商业供求情况来看，一线城市除了北京供不应求外，上海、广州和深圳的商业物业

22、平均供求比为1.69；二线城市平均供求比为1.85，供应过剩明显；三线城市平均供求比达到2.14。从产品类型来看，社区商业整体发展良好；SHOPPINGMALL等购物中心则有所分化，地段、客源等有支撑的项目发展势头较好；专业市场则面临较大发展困境。数据来源：CRIC2005-2013年全国商业新开工面积走势（单位：万平方米）能级城市供求比能级城市供求比一线深圳2.75二线南昌1.5广州1.2苏州1.46上海1.12福州1.46北京0.44天津1.44均值0.95沈阳1.4二线贵阳4.18均值1.85合肥2.71三线烟台7.34长沙2.53连云港3.21宁波2.17晋江2.94南京2.14芜湖2

23、.49杭州1.94无锡2.26济南1.8徐州2.04青岛1.78常州1.84厦门1.55南通1.81成都1.5均值2.142011-2013年各线典型城市商业物业累计供求比数据来源：国家统计局 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻，进而解决地方产业升级的问题，提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下，全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。 除个别一线城市之外，国内的办公市场总体供过于求，空置率趋高而租金被迫下调，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。2005-2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多，从增速来看，2009-2013年年均增幅为23.4%，办

24、公市场扩容持续加快。全国有30余个城市办公楼新开工面积的复合增长率达到50%以上，二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%，其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。办公物业：供应过量更明显，而且销售与租赁形成了短视与现金压力的矛盾！2005-2013年全国办公楼新开工面积走势（单位：万平方米）能级城市供求比能级城市供求比一线深圳1.81沈阳1.41上海1.2宁波1.4广州1.06成都1.37北京0.91福州1.35均值1.1厦门1.02二线贵阳2.36均值1.61长沙2.25三线 烟台4.56青岛2.21 江阴3.46杭州2 芜湖3.31济南1.85 常州3.28天津1.85 无锡2.2苏

25、州1.84 佛山2.12南京1.52 徐州1.77合肥1.5 东莞1.66南昌1.41均值2.22011-2013年各线典型城市办公物业供求比数据来源：CRIC数据来源：国家统计局 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。 大多数旅游地产项目占地面积都比较大，项目涵盖住宅、 别墅、商业、酒店等多种业态，总投资额较大，动辄百亿，且开发周期较长。大盘销售往往会面临后期销售不继等问题，项目去化速度变缓，尤其是海南和云南地区，项目集中度过高，同质化严重。 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方

26、面，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大，截止2013年底，全国旅游地产项目5299个；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。旅游地产：国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头有效需求相对不足潜在供应规模巨大 我国假期制度以短期休假为主历年旅游地产项目数数据来源：CRIC 我国居民、哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消费习惯养老地产：当前的养老项目多名不符实，国内尚不具备养老地产发展的基础 近几年来，相当一部分房地产企业开始将养老地产加入到未来战略中，美其名曰是看好这一新兴细分市场的发展前景，但到目前

27、为止，大多数企业所打造的养老项目其实质依然是普通住宅项目，养老概念仅仅是其方便拿地的筹码而已。 从整个领域的发展前景来看，国内养老地产需要解决的问题较多，所面临的问题也较多。养老地产困境市场风险高收入老人占比较低，消费群体支付能力不足我国家庭养老观念、风俗习惯等影响需求政策风险政府优惠政策多针对非营利性养老机构部分相应扶持养老地产政策未落到实处资金风险向银行融资难于住宅地产，且划拨类土地不具备抵押贷款融资的功能消费者年龄大，向银行贷款较难收益风险真正的养老地产应以出租为主，投资回收期较长，一般5到7年才能收回成本运营风险由于老年人群的特殊性，运营成为养老地产的关键环节，而目前国内缺乏专业的管理

28、人才，也缺乏医疗、食堂等配套的经营经验行业风险目前养老地产规划、开发、设计等都还处于起步阶段，致使经验不足行业规范和标准缺失产业地产：有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂 产业地产缘起于工业地产，早期以政府开发为主导规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展，近几年来，由于产业地产稳定而持续的收益，使其逐渐成为一部分开发企业转型之选。 目前国内的产业地产仍处于“非主流地产”行列，其操作模式与普通的住宅地产、与商业地产都有非常大的差异，对企业要求具备的素质也更多，因此短期内这一领域不确定性极大。政企关系资本基础经营能力政企关系产业地产需要比住宅规模更大的土地资源如何将产业地产嵌

29、入到城市的区域发展规划以获得稳定发展空间经营能力目前的产业地产项目大多是出售模式，但随着这一领域的成熟，未来招商出租将考验企业运营是否具备企业资源网络，决定项目能否真正形成产业集群123资本基础产业地产资金投入巨大，且回收周期长 国内缺乏REITS等成熟的产业基金平台做后盾产业地产核心问题1232014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50单位：亿元数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据

30、若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年6月。榜单发布 关键词：强者自强排行 企业名称 成交金额 1万科地产1018.0 2绿地集团830.0 3恒大地产714.0 4保利地产627.2 5碧桂园588.0 6中海地产575.0 7万达集团507.0 8世茂房地产320.0 9富力地产258.0 融创中国258.0 11华润置地249.0 12龙湖地产202.0 13华夏幸福200.0 14绿城中国198.3 15雅居乐197.5 16招商地产171.9 17金地集团165.0 18保利置业122.0 19佳兆业112.0 20金科集团111.2 排行 企业名称 成交金额 4

31、1电建地产80.7 42华侨城78.0 43融信集团73.9 44升龙集团71.6 45首开股份71.0 46金辉地产70.0 47海航地产65.3 48方兴地产64.0 49文一地产63.5 50路劲基建63.2 排行 企业名称 成交金额 21旭辉集团110.822越秀地产110.323中国铁建11024远洋地产108.725金融街108.426中信地产10627新城控股105.228阳光城104.729荣盛发展104.630融侨集团104.1中国中铁104.132中南建设98.833合景泰富9834九龙仓9635敏捷地产93.536蓝光实业90.537泰禾集团90.138复地集团87.83

32、9正荣集团87.540世纪金源86.92014年上半年中国房地产企业销售面积TOP50单位：万平方米数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年6月。排行企业名称成交面积1恒大地产997.0 2碧桂园903.7 3绿地集团836.0 4万科地产808.3 5保利地产492.8 6中海地产417.8 7万达集团391.9 8世茂房地产263

33、.6 9华润置地221.1 10雅居乐187.2 11富力地产181.7 12龙湖地产179.3 13荣盛发展172.0 14华夏幸福160.6 15世纪金源154.2 16金科集团130.7 17金地集团124.6 18招商地产121.3 19中国铁建121.0 20保利置业120.0 排行企业名称成交面积21融创中国113.7 22中国中铁112.8 中南建设112.8 24蓝光实业110.9 25新城控股109.4 26宏立城106.5 27佳兆业97.2 中信地产97.2 29建业地产95.7 30敏捷地产94.0 31海亮地产91.3 32文一地产90.7 33绿城中国88.634越秀地产86.3 35旭辉集团86.0 36远洋地产83.6 37融侨集团82.5 38阳光城78.9 39金辉地产75.0 40复地集团74.3 排行企业名称成交面积41电建地产73.1 42海航地产72.9 43合景泰富72.6 44升龙集团71.7 45中天城投66.5 46正荣集团66.3 47九龙仓66.0 48中骏置业64.8 49首创置业63.1 50路劲基建57.3 榜单发布首先，大型房企担当降价先锋，拉开降价序幕。其后，中小房企纷纷加入，在促销力度