房地产开发项目成本分析ppt课件

1、房地产开发工程本钱分析.一、房地产运营本钱预测分析本钱预测是根据本钱的历史资料，从本钱的开展趋势或影响本钱的要素变化情况对未来本钱程度的定量描画和逻辑推理。本钱预测是企业经济预测的重要内容，是企业本钱分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。本钱预测对于企业运营决策起着决议性作用。.本钱预测方法很多。从本钱预测的进展时间上来划分，可分为先期本钱预测和期中本钱预测两类。先期本钱预测所谓先期本钱预测分析，就是在编制本钱方案以前的目的本钱预测。普通来说，先期本钱预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的本钱预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，在进展可行性研讨时，必需根据

2、详细条件和开发内容预测出工程的开发本钱，以便根据销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发方案的选择提供重要根据。新工程开发前的本钱预测大多是按定额或历史资料分科目进展估算的。其二是企业在编制消费财务方案前，对方案期本钱程度分科目本钱或总本钱的测算。这种预测过程实践上就是测算本钱目的与分析各种要素对本钱的影响程度的过程，也是拟定本钱降低措施，发掘本钱潜力的过程。这且主要引见第二项内容，即编制企业消费财务方案前的本钱程度预测。.房地产业的运营本钱也和其他的商品运营本钱一样，按本钱额的大小与运营工程量的关系分为固定本钱和变动本钱两类。固定本钱是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的本钱

3、。变动本钱那么是随着工程量的变化而变化的本钱，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动本钱。开发工程量越大，建筑工程费就越高。.二、房地产开发预算的详细内容1土地开发预算 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安顿费、七通一平费及勘察设计费等。1征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的消费和生活而支付的补偿费，包括： 土地补偿费。它是指国家征用集体一切的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其本质是对土地收益的补偿。 青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 安顿补助费。它是指为妥善安排被征地单位的消费和群众生活，收征地单位“土地补偿费和“青苗补偿费之外，

4、支付给被征地单位的安顿补助费用。 农转非人口安顿费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位担任安顿或委托其它有关单位代为安顿，所付给的安顿补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 超转病残人员安顿费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门担任管理 新菜田建立基金。它是指由用地单位按有关规定交纳新菜田建立基金，作为被征地单位新开发菜田的建立费用。 .2新菜地开发建立基金 新菜地开发建立基金是指经依法同意征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门交纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建立基金。.3拆迁及安顿费用包括建立场地各妨碍物拆迁、处置费拆迁及安顿费用是指征地范围内的被拆

5、迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及妨碍物拆迁、处置费。其中包括： 拆迁城镇居民和乡村居民，安顿用房的建立费或购买商品房的费用。 拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。 撤除地上物的补偿费，是指撤除原有的房屋、附属物、树木、机井等的撤除费及补偿费。 其它费用。指安顿房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、暂时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。.4七通一平费。七通一平费是指为了满足建立的需求，对被征用土地进展根底设备建立的费用。“七通包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平是平整土地。 5勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、

6、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质景象而进展的丈量、测绘、测试、察看、调查、勘探、实验、鉴定、研讨和综合评价等任务发生的费用和进展开发工程设计所发生的费用。. 2建筑安装工程预算 建筑安装工程费用直接费间接费方案利润税金.1直接费 直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、资料费、施工机械运用费和其它直接费组成。直接费的内容如下：人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的消费工人的根本工资。 资料费，是指列入概预算定额的资料、构配件、零件和半废品的用量以及周转资料的 摊销量按相应的预算价钱计算的费用。 施工机械运用费，是指列入概预算定额的施工机

7、械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械运用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。 其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用.2间接费 间接费由施工管理费和其它间接费组成： 施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及效力所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括暂时设备费和劳动保险基金。3方案利润 方案利润指按照国家规定的方案利润率向建立单位计取的利润。 4税金 税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建立维

8、护税及教育费 .3其他预算 房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概预算或单项工程综合概预算的一些费用。这些费用目前工程繁多，各地有不同的规定，大体包括以下一些费用工程主要参考北京市的规定： 1城市根底设备“四源建立费 2市政支管线分摊费 3供电贴费 4工程合同预算或标底审查费 5工程质量监视费 6编制开工图费 7建筑业流动资金贷款利息系数 8用电权费 9分散建立市政公用设备建立费 10；暂时用地费和暂时建立费 11建材开展补充基金 12绿化建立费 13施工图预算编制费 14招标招标管理费 15合同

9、公证费 16施工执照费 17工程监理费 18施工机械迁移费 19工程保险费 20商业网点费 21人防费 22管理费 23贷款利息 24建立期预留调价指数 以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建立的总本钱，是商品房销售的根底资料。在商品房定价时，还应思索开发公司的利润和应交纳的税金。.2房地产开发预算文件的组成总概预算书普通可分为四部分 1、土地开发费用工程 2、开发工程费用工程 3、其它费用工程.土地开发费用工程 征地补偿费； 拆迁安顿费； 七通一平费； 勘察设计费等开发工程费用工程 主要开发工程如住宅小区开发中的 附建工程，包括： A公共设

10、备工程； B行政管理工程； C文化、教育、卫生工程等。其它费用工程 其它费用工程包括代收的费用和向有关部门交纳的费用，如质量监视费、商业网点费、城市根底设备“四源建立费、电贴费等。第一、二、三部分工程费用合计之后，应列出第四部分：总预备费，即未能预见工程费用。在总概预算书的末尾还应列出总预算价值和可以回收的金额。.实例：一、直接费一、土地费用： 征地管理费：129亩10万元/亩3%=38.7万元 .二、拆迁安顿补偿费： 1、 委托拆迁费：241户450元/户=10.85万元 2、 拆迁管理费：241户8元/M290M2/户=17.35万元 3、 搬家补助：241户600元/户=14.46万元

11、4、 暂时安顿：241户90M2/户6元/月18月=234.25万元 5、 无证房补助费：1500M2500元/M2=75万元 6、 搬迁奖励费：241户5000元/户=120.5万元 7、 旧房评价费：241户6万元/户1%=14.46万元 小计：486.87万元 .三、前期手续费： 1、 综合开发费：10.3万M2120元/M2=1236万元 2、 开发管理费：1236万元1.5%=18.54万元 3、 人防费：10.3万M213=133.9万元 4、 网点费：10.3万M221元/M2=216.3万元 5、 白蚁防治费：10.3万M22=20.6万元 6、 水土坚持：10.3万M22=2

12、0.6万元 7、 物业管理基金：10.3万M221/2=108.15万元 8、 资源综合利用开展基金：10.3万M22=20.6万元 9、 散装水泥：10.3万M20.7=7.21万元 10、 质量监视、监理费：83042%=166.08万元 11、 劳保基金：83042.6%=215.90万元 12、 规划管理费：10.3万M21.5元/ M2=15.45万元 13、 消防设备：10.3万M21.5元/ M2=15.45万元 14、 招招标管理费：8304(1%0+0.9%0)=15.78万元 15、 建立工程合同签证费：83040.2%0=1.66万元 16、 墙体建筑资料节能费：10.3

13、10元/M2=103万元 小计：2315.22万元 .四、勘察设计及前期工程： 1、 规划建立费：83040.5%=41.52万元 2、 可行性研讨：130000.1%=13万元 3、 勘察测绘：83040.5%=41.52万元 4、 设计费：83041.5%=124.56万元 5、 三通一平工程：30万元 小计：250.6万元.五、房屋开发费： 1、 建安工程费： 住宅：9.98万M2800元/M2=7984万元 网点公建：4000M2800元/M2=320万元 小计：8304万元 2、 室外配套： 电力工程： a、 高压输电：长500米，约10万元。 b、 变配电工程： 高压柜10万元，低

14、压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元 c、 低压线工程：长500米，约5万元 小计：50万元 煤制气： 工程费：1000米300元/米=30万元 绿化工程：60万元 污水工程：1000米150元/米=15万元 雨水工程：1000米150元/米=15万元 道路工程：1000米7米150元/M2=105万元 自来水工程： a、 增容费：24栋2万元/栋=48万元 b、 接头费：10万元 c、 工程费：1000米300元/米=30万元 小计：88万元 室外配套计：363万元 房屋开发合计：8667万元 直接开发费合计：11758.39万元 .二、间接费 一、管理费：11758.39万元1%=117.58万元 二、销售费用：11758.39万元1%=117.58万元 三、财务费用： 贷款1500万元，利息150万元。 其它财务费用：15010%=15万元 四不可预见费： 11758.39+117.58+117.58+1653%=364.76万元 开发间接费计：764.92万元 总投资：12523.31万元 .三、税费 营业税：18747.5+8003%=