房地产评估成本法ppt课件

1、 第六章本钱法 第一节 本钱法的根本原理 一、本钱法的概念 本钱法又称承包商法，在评价旧的房地产的价值时通常称为重置本钱法或重置本钱折余法。 本钱法是求取估价对象在估价时点时的重置价钱，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方法。 经过本钱法评价得出的房地产价钱称为积算价钱。.房地产评价“本钱的含义： 1、本钱不仅包括开发商的开发本钱，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必需支付的全部金额。 2、本钱是当前本钱，而不是过去或未来的本钱，即是待估房地产在估价时点的重新构建本钱。 3、本钱是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必需破费的正常

2、本钱，而不是房地产企业在开发过程中实践发生的本钱。.二、本钱法的实际根据从卖方角度看，本钱法的实际根据是消费费用价值论。从买方角度看，本钱法的实际根据是替代原理。.三、本钱法适用的对象、条件、范围和步骤1、对象：只需是新近开发建造、方案开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用本钱估价法。2、条件：一是自在竞争，即可以自在进入市场 二是该种商品本身可以大量反复消费3、范围：本钱法特别适用于既无收益又很少发生买卖的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建立的房地产。.4

3、、步骤：搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润 估算重新构建价钱 估算折旧 求取积算价钱留意：在现实中，房地产的价钱直接取决于其成效，而非破费的本钱，本钱的增减一定要对成效有所作用才干构成价钱。 .房地产评价四、本钱法估价中的留意点 1、区分实践本钱和客观本钱。 实践本钱是指某个详细的房地产开发商的实践破费，客观本钱是假设开发建立时大多数房地产开发商的普通破费。 2、要结合市场供求分析来评价房地产价值。 当该类房地产市场供大于求时，应下调评价价值；当求大于供时应该上调评价价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的思索。3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价钱和折旧有一定的难度，尤其是那些过于

4、老旧的房地产，普通不适宜用本钱法进展估价。 . 第二节 房地产价钱构成 房地产价钱通常由6大项构成： 土地获得成 开发本钱 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 .房地产评价一、土地获得本钱 指在获得房地产开发用地所必需的费用、税金等 普通由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商作为买方交纳的税费契税、买卖手续费等构成。.房地产评价 根据房地产开发用地获得的途径，土地获得本钱的构成可以分为以下三种： 1征收农用地：农地征收中发生的费用和土地运用权出让金。 2城市房屋拆迁获得：房屋拆迁中发生的费用和土地运用权出让金等。 3经过市场购买获得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。 .二、开发本钱开发

5、本钱是在获得开发用地后进展土地开发和房屋建立所需求的直接费用、税金等。在实际上，可以将其划分为土地开发本钱和建筑物建造本钱。在实践中，房地产开发本钱主要包括： 在实践中主要包括以下几项：1、勘察设计和前期工程费2、根底设备建立费3、建筑安装工程费4、公共配套设备建立费5、开发过程中的税费.三、管理费用：是指组织和管理房地产开发运营活动所必需的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。 。.五、投资利息：包括土地获得本钱、开发本钱和管理费用的的投资利息。无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；根据开发时间分别计算土地获得费与开发费的利息。假设开发费是均匀

6、投入，那么按资金投入时间的一半计息。1单利计算方法投资利息=全部预付资本利率计息期=土地获得费利率开发周期+土地开发费利率开发周期0.52复利计算方法投资利息=全部预付资本(1+利率)计息期-1=土地获得费(1+利率)计息期-1+土地开发费(1+利率)计息期0.5-1.六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商卖方交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加： ：营业税、城市维护建立税和教育费附加两税一费。2、其他销售税费：应该由卖方承当的买卖手续费等。 .七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入售价减去各种本钱、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：1、开发

7、利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地获得本钱-开发本钱-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实践利润，也不是个别开发商所期望的利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发工程所要求的相应平均利润来计算。 . 第三节本钱法的根本公式一、最根本的公式本钱法最根本的公式为：积算价钱=重新构建价钱-折旧针对对象：新开发的土地新建的房地产此处指房地、建筑物两种情况旧的房地产此处指房地、建筑物两种情况.二、适用于新开发土地的根本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进展“三通一平

8、等开发的土地，在旧城区中撤除旧建筑物等开发的土地。公式：p126 新开发的土地价钱=获得待开发土地的本钱+土地开发本钱+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润. 例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安顿、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率普通为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额普通占全部开发费用的40%，总投资报答率普通为20%，当地土地增值收益率为20%，土地复原率为7%。试采用本钱法估计该宗土地单位价钱。新开发的土地价钱=获得待开发土地

9、的本钱+土地开发本钱+投资利息+开发利润+土地增值收益.解：(1)计算土地获得费土地获得费= (6+2)万元/亩=120(元/M2)2计算土地开发费1平方公里=1 000 000平方米土地开发费=2亿元/平方公里=200 (元/M2)3计算投资利息，土地获得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。投资利息=土地获得费(1+利率)计息期-1+土地开发费(1+利率)计息期/2-1=120(1+10%)2-1+20040%(1+10%)1.5-1+20060%(1+10%)0.5-1=43.36 (元/M2).(4)计算投

10、资利润投资利润=(120+200)20%=64 (元/M2)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(120+200+43.36+64) )20%=85.47 (元/M2)(6)计算土地价钱土地价钱=土地获得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2)(7)以上求得的是土地无限年期的价钱，那么50年期的土地运用权价钱为：土地运用权价钱=512.831-1/(1+7%)50=495.42 (元/M2)p100.三、适用于新建房地产的根本公式新建房地价钱=土地获得本钱+土地开发本钱+建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售费

11、用+销售税费+开发利润新建筑物价钱=建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润p129.某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。如今土地重新获得价钱为3000元/m2 ，建筑物建造的建安本钱为1800元/m2 ，管理费用为建安本钱的30%。该港地产开发周期为2.5年，其中半年预备期，2年建立期，土地费用在预备期内均匀投入；建安本钱及管理费用在建立期内第一年均匀投入40%，其他在第二年均匀投入。年贷款利率6%，销售税费为房地产价钱的7%，开发利润为房地产价值的20%试着评价该房地产的总价和单价。房地价钱=土地本钱+建安本钱+管理费用+利息+销售税费+开

12、发利润V=A+B+C+D+E+FA=3000*20000=6000万元 B=1800*50000=9000万元 C= B*30% =270万元 D=A(1+6%)2.25-1+(B+C) *40% (1+6%)1.5-1+ (B+C) *60% (1+6%)0.5-1=1343.63万元 E=V*7% F=V*20%V=A+B+C+D+E+F=22758.4万元 V单价=v/建筑面积=4552元/m2 . 四、适用于旧房地产的根本公式 旧房地产价钱=土地的重新获得价钱+建筑物的重新构建价钱-建筑物折旧旧的建筑物估价，本钱法公式为： 旧建筑物价钱建筑物的重新构建价钱建筑物的折旧. 第四节 重新购

13、建价钱一、重新构建价钱的概念 重新构建价钱是假设在估价时点重新获得或重新开发、重新建造全新情况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 留意：第一、重新构建价钱是估价时点的 第二、重新构建价钱是客观的 第三、建筑物的重新构建价钱是全新情况下的价钱，未扣除折旧； 土地的重新构建价钱是在估价时点情况下的价钱.1、根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价钱和重建价钱。 重置价钱又称为重置本钱，是指采用估价时点的建筑资料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价钱体系下，重新建造与估价对象具有同等成效的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以了解为“

14、替代。重建价钱又称为重建本钱，是指采用与估价对象建筑物一样的建筑资料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价钱体系下，重新建造与估价对象建筑物一样的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以了解为“复制.上述两种建筑方法得出的重新构建价钱往往不同。普通来说，在房地产估价中，大多数情况下是利用建筑物的重置价钱，但是假设有特殊维护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用于重建价钱。但是由于年代长远、已缺乏与旧建筑物一样的建筑资料，或者由于建筑技术和建筑规范改动，使得“复制有困难的建筑物，普通只能勉强用重置价钱。.二、建筑物重新构建价钱的求取方法单位比较法

15、分部分项法工料丈量法指数调整法.房地产评价单位比较法：是指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价亲密相关的计量单位为比较单位，经过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价钱的方法。这种方法本质上是是市场法，比较常用、简单，但是粗略。通常有单位面积比较法和单位体积比较法。 .房地产评价单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物的重新构建价钱。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑构造

16、和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价钱。 解：该房屋的重新构建价钱估算为： 300120036万元 .房地产评价单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象建筑物的重新构建价钱。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的房屋，如储油罐、地下仓库等。.房地产评价分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构建或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解各个独立构件或分部分项工程的单位价钱或本钱，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价钱或本钱后相加，来

17、求取建筑物重新构建价钱的方法。 .房地产评价.房地产评价采取这种方法进展建筑物重新构建价钱评价时，应该留意：首先，应结合各个构件或分部分项工程的特点运用计量单位，如根底工程的计量单位通常是体积，墙面抹灰工程通常是面积，而楼梯栏杆工程的计量单位是米。其次，既不要漏项，也不能反复计算，以免呵斥测算不准。.房地产评价 工料丈量法是先假设将估价对象建筑物分解复原为建筑资料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新构建该建筑物的资料、构配件、设备的种类和数量、工人时数，再调查这些部分的单位价钱规范，最后两者相乘求和，来求取建筑物重新构建价钱的方法。 这种方法的优点是详细、准确，缺陷是比较费时、费力，并需求其他

18、专家如造价工程师、建筑工程师的参与，主要用于具有历史价值的建筑物重新构建价钱的求取。.房地产评价.房地产评价指数调整法是利用有关价钱指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新构建价钱的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。 将原始价值调整到估价时点的价值的详细方法，与市场法中买卖日期的调整的方法一样。 p133. 第五节 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和缘由 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。 估价上的折旧是指各种缘由所呵斥的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价钱之间的差额。 实践估价中，建筑物的折旧包括3个方面

19、： 物质折旧 功能折旧 经济折旧.【例4-2】某旧住宅，估计其重置价钱为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地域引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】由题意：该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18万元该旧住宅的现值=重置价钱-折旧=40-18=22万元.物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所呵斥的价值损失。进一步可归纳为4个方面：自然经过的老朽正常运用的磨损不测的破坏损毁延迟维修的损坏残存.1自然经过的老化是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的

20、建筑物腐朽、生锈、风化、根底沉降等，它与建筑物的实践经过年数正相关。同时要看建筑物所在地域的气候和环境条件，如酸雨多的地域2正常运用的磨损主要是指由人工运用引起的，它与建筑物运用性质、运用强度和运用年数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的建筑物磨损要小。.3不测破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、雷击等，人为方面的缘由有失火、碰撞等，这些损坏有能够进展修缮，但是会存在“内伤。4延迟维修的损坏是指由于没有适时地采取预防、养护措施或修缮不够及时引起的，它呵斥建筑物不应有的损坏或者提早损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂痕等。 .功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由

21、于消费观念变卦、设计更新、技术提高等缘由导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所呵斥的价值损失。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备、部件、设备或系统等。如住宅没有卫生间、暖气、燃气、线路，办公楼没有电梯、集中空调、宽带网络等。.功能落后是指建筑物已有的部件、设备等规范低于如今的规范。以住宅来说，如今时兴“三大、一小、一多，是指客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的房型；过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅相对而言就显得过时。 功能过剩是指建筑物已有的部件、设备等规范超越市场上要求而对房地产价值的奉献小于其本钱。如某厂房要求的规范层高是5m，假设有层高为6m的厂房在出卖中，购

22、买者要多花1m的本钱，导致了功能过剩。 .经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利要素所呵斥的价值损失。不利要素能够是经济要素如市场上的供求关系影响、区位要素如环境恶化、交通拥堵、城市交通规划的改动等。经济折旧分为永久性的和暂时性的经济折旧。如一个高级住宅区的周围新建了一个工厂，导致居住环境的恶化，经济折旧，这样的折旧是永久性的。在经济不景气的时候，高税率、高失业率会导致房地产价值的下降，当经济复苏的时候，房地产的价值也会提升，这种折旧即为暂时性的经济折旧。 .二、建筑物折旧的求取方法 耐用年限法成新折扣法实践察看法。 .年限法年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过的年限

23、或剩余寿命之间关系的根底上。建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分自然寿命是指从建成之日起到不堪运用的年数经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的继续年数。普通情况下，经济寿命短于自然寿命。因此，房地产估价里通常采用的年限是经济耐用年限。.各种构造房屋的耐用年限普通为：1、钢筋混凝土构造：消费用房50年，受腐蚀的消费用 房35年，非消费用房60年。2、砖混构造一等：消费用房40年，受腐蚀的消费用房30年，非消费用房50年。3、砖混构造二等：消费用房40年，受腐蚀的消费用房30年，非消费用房50年。4、砖木构造一等：消费用房30年，受腐蚀的消费用房20年，非消费用房40年。5、砖木

24、构造二等：消费用房30年，受腐蚀的消费用房20年，非消费用房40年。6、砖木构造三等：消费用房30年，受腐蚀的消费用房20年，非消费用房40年。7、简易构造10年。.根据建筑物价值分摊方法的不同，耐用年限法可分为定额法直线法定率法余额递减法年数合计法等。估价时，采用直线法最为普遍。.房地产评价定额法或直线法，是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。定额法的计算公式为： 公式中，D指年折旧费；C指建筑物的重新构建价钱；L指净残值；R指建筑物的净残值率，是指建筑物的残值与重新构建价钱的比值，即R=L/C；N指建筑物的经济耐用年限。.建筑物每年的折旧额与重新构建价钱的比值称

25、为年折旧率， d=D/C=(1-R)/N 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的公式为： Et=Dt=(C-L)t/N=C(1-R)t/N 采用直线法折旧下的建筑现值计算公式为： V=C-Et=C-C(1-R)t/N =C1-(1-R)t/N.房地产评价某建筑物,总建筑面积为200m2，于8年前建成，重置价钱1000元/m2,耐用年限40年，残值率为2，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。P147-16 解：根据题意知： C1000200200000元，R2，N=40,t=8 D=C (1-R)/N =20000012/40 =4900元/ m2 Et=Dt=4900839200元

26、 V=C-Et=200000-39200=160800(元).二成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。计算公式为： V=Cq 公式中，V表示建筑物现值，C表示建筑物的重新构建本钱，q是指建筑物的成新率。 .例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前经过有偿出让方式获得，当时每亩破费18万元，如今取的该类土地需求620元/m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是八年前提早交付运用的，当时建筑造价为每平方米600元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1200元。估计该建筑物有八成新，试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

27、1、土地现值：6201000=620000(万元)2、建筑物现值：=重置价钱成新率1200200080%=1920000(万元)3、该房地产现时总价：=土地现值+建筑物现值=620000+ 1920000 =2540000(万元)4、该房地产现时单价：=现时总价建筑面积25400002000=1270(元/平方米).成新率确实定，可根据房屋的构造、装修、设备三个组成部分的各个工程的完好程度划分为五个等级。完好房、根本完好房、普通损坏房、严重损坏房、危险房 对应的成新率： 完好房十、九、八成； 根本完好房七、六成； 普通损坏房五、四成； 严重损坏房和危漏房三成以下.三实践察看法 实践察看法不是直

28、接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实践损耗程度。实践察看法是由估价人员亲临现场，直接察看、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧要素所呵斥的折旧总额。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗 .例3：估价对象概略 本估价对象是一座公用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500 m2，土地权益性质为出让土地运用权；总建筑面积8500 m2，建筑物建成于是1981年7月30日，建筑构造为钢筋混凝土构造。需求评价该公用仓库于2001年7月30日的价值。估价过程选择估价方法。本估价对象为公用仓库，很少出现买卖，应选用本钱法进展估价。选择计算公式。该宗房地产估价属于本钱法中的旧房地产估价，需求评价的价值包括土地和建筑物的价值，应选择的计算公式为：旧房地产价钱=土地的重新获得价钱重新开发本钱+建筑物的重新购建价钱-建筑物的折旧求取土地的重新获得价钱。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发本钱很难，所以采用比较法，利用当地类似土地运用权的转让价钱来求取该土地的重新获得价钱。现选取了A、B、C三宗可比实例，其根本情况及比较情况如下：