第五讲_杭州房地产(住宅)ppt课件

1、第五讲 杭州房地产住宅市场分析浙江工业大学房地产研讨所第一部分、1998年-2005年1季度，宏观调控前的上升昌盛期 1、房价、地价领先各大城市率先快速上涨。 表1-2 杭州市区部分多期开发楼盘价钱变化表 单位：元/M2楼盘名2000年2001年2002年2003年2004年4月2005年4月2006年11月秋水苑/32004500600075001120010300山水人家/35004600650082001210010800名城左岸/36005000650091008700朝晖现代城/43005200680085001210011300绿洲花园4600/750082001000012800

2、12400紫荆家园2600320041005000620089009300注：2004年以后为二手房挂牌价钱数据图13 杭州与全国部分城市2000年到2003年居住用地地价指数比较 2、房地产投资额稳步增长，住宅投资占绝对优势。表1-3 杭州市六区房地产投资与全国房地产投资及杭州国民经济之间数量关系年份1998199920002001200220032004200520061-9市六区20.9318.2415.9020.5928.0620.6824.9932.508.84萧山-1.8592.484.2261.3530.0943.0145.087.87？余杭7.1240.37127.09109.

3、0092.5032.6529.1913.21-9.8全国13.7113.5321.4727.2922.8130.3329.5920.9124.3市八区GDP年增长率%9.78.311.512.913.816.215.712.5？表1-4 杭州六区住宅投资占房地产投资的比重年份住宅投资（万元）/增长率%房地产投资（万元）/增长率%住宅投资比重%1996294285/688.80439245/16.8867.001997281872/-4.22 445316/1.3863.301998345961/22.74 538499/20.9364.251999462600/33.71 637305/18.

4、2472.662000531997/15.00737950/15.9072.092001562921/5.81 889858/20.59 63.262002833732/48.111139529/28.0673.1620031032893/23.891375139/20.6875.1120041341109/29.841718726/24.9978.0320051762541/31.422277370/32.5077.39数据来源：表1-5 萧山住宅投资占房地产投资的比重 表16 余杭住宅投资占房地产投资的比重年份住宅投资（万元）/增长率%房地产投资（万元）/增长率%住宅投资比重%199625

5、066/348.3352865/8.9647.42199731612/26.1260248/13.9752.47199828615/-9.4859136/-1.8548.39199989355/212.27113825/92.4878.50200091300/2.18118630/4.2276.96200195714/4.83191406/61.3550.012002160359/67.54249000/30.0964.402003227929/42.14356107/43.0164.012004313774/37.66516631/45.0860.732005362133/15.415573

6、01/7.8764.98年份住宅投资（万元）/增长率%房地产投资（万元）/增长率%住宅投资比重%199621561/317.6136186/-25.4559.58199716670/-22.6824429/-32.4968.24199811084/-33.5126169/7.1242.36199925093/126.3936733/40.3768.31200064546/157.2383418/127.0977.382001133809/107.31174341/109.0076.752002284177/112.38335599/92.5084.682003363551/27.9344518

7、7/32.6581.662004505216/38.97575149/29.1987.842005576238/14.06651139/13.2188.50数据来源：3、典型的卖方市场。 表1-7 金丰易居2004年二手房供求关系 日期新增挂牌套数新增需求套数求购：供应2004年1月1211681.39:12004年2月2985771.94:12004年3月2685352.10:12004年4月3584611.28：12004年5月530日5283200.61：12004年5月316月27日4792640.55：1专 栏 一 在本轮房地产开展中，杭州房价之所以领先全国快速上涨，从区域要素分析暂

8、不思索宏观要素，其主要缘由有： 第一，历史包袱轻。 表1-8 杭州市区新建商品住宅市场空置情况 万平方米年份1999200120022003空置面积10.713.524.631.34竣工面积243.9254.6262.6243.2空置率1.68%1.85%0.6%0.18%第二，挂招拍制度。 第三，早期居住用地供应缺乏，留下供求缺口。 表1-9 杭州市六区住宅用地出让数量及住宅用地分配年 份1998199920002001200220031.供应总量(亩)583756428142105440360122.商品房住宅用地146249218191868207835673.商品房用地比重25.05%

9、87.23%64.64%88.74%47.20%59.33%4.经济适用房用地437572995237237524455.经济房用地:商品房用地2.99:10.15:10.55:10.13:11.14:10.69:1第四，兴隆的浙江经济为杭州楼市发明了大量域外需求。 2000年2001年2002年2003年样本数(户)3465259327762461非杭州30.48%29.50%34.73%30.27%杭州66.49%67.18%64.55%68.71%余杭1.50%2.24%0.29%0.69%萧山1.53%1.08%0.43%0.33%表1-10 浙江省工行杭州之江支行与开元支行发放的个人

10、住房贷款户户籍构造表111 杭州市房产管理局公布的预售住宅购买对象构成表2003200420052006（110）非杭州户籍24.3233.2016.013.3杭州户籍75.6866.8084.086.7第五，大规模城市拆迁改造与货币化安顿产生宏大的刚性需求。 表112 杭州市拆迁情况六城区拆迁面积（万平米）拆迁户数20011552002年1022003年64.786070户2004年42.062052户2005年57.23065户2006年1-9月24.31063户第二部分 宏观调控后杭州房地产市场特点分析一市场总体特点分析1、总体供大于求态势较明显，特别是可售经济适用房添加过快，06年6月

11、份以来市场商品住宅实践销售量已略大于上市量。表21 杭州六城区各时点网上可售商品房量情况网上可售商品房面积（平米）其中：商品住宅可售（平米）其中：不含经济适用商品住宅可售（平米）网上可售商品房套数其中：商品住宅可售套数不含经济适用房商品住宅套数2004年底1168755.825840393.54427854.410515793231502005年6月底1526495.9191083766.15620433.9131741019945342005年12月底2839979.2492103603.8516194712309116949113472006年6月底3835736.4092997280.0

12、623602522993423956167922006年9月底4368447.3693430452.8823432293477127408163342006年11月底/34205342287422/2753116532表22 2006年金丰易居二手房买卖与租赁市场供求比买 卖租 赁新增挂牌新增需求供需比新增挂牌新增需求供需比一月2281191.92:11221011.21：1 二月2871312.19:14301492.89：1 三月4711473.20:17101474.83：1 四月11564662.48:18011216.62：1 五月8643852.24:19231128.24：1 六

13、月7706611.6715744683.36：1 七月6495011.30:110162134.77：1 八月4302281.89:19853073.21：1 九月7358750.84:18552473.46：1 十月7313602.03:111242434.63：1 总累计632132781.93:1854021084.05：1 2、成交量在短期萎缩后，比较快速地恢复正常程度，2006年以来成交量的变化反映出真实需求巩固，市场对宏观调控政策的接受才干明显加强。表23 杭州新建商品住宅成交量变动六城区年 份2003200420052006（111）商品住宅成交套数（含经济适用房）2121627

14、3222543424470商品住宅成交面积（含经济适用房）万M2272.47350.45294.83303.66商品住宅成交套数（不含经济适用房）19579224511602418575商品住宅成交套数（不含经济适用房）万M2213.23270.0199.47249.22表24 二手房成交量变动六城区年 份2003200420052006（111）成交套数(套)17858148391484713650成交面积（万平方米）165.3121.1135.3109.9图21 2003年至2006年二手房成交套数变动图22 2003年至2006年二手房成交面积变动图23 2003年至2006年新建商品房

15、成交套数变动 图24 2003年至2006年新建商品房成交面积变动3、土地投放量减少，地价总体有所回落，但市中心地价屡创新高。 年份公开出让宗数公开出让面积（亩）协议出让宗数协议出让面积（亩）02年03年39381404年29188905年34179806年（1-11月）12826.92合计：1148327.92表25 2003-2006年11月杭州住宅用地出让情况 表26 九堡部分出让土地信息地块名称出让时间出让面积亩建筑面积万 M2容积率 楼面地价元/ M2杭政储出200473号2004-12-2988.315.92.72908杭政储出200474号2004-12-2970.812.72.

16、72944杭政储出20054号2005-3-250.88.52.52694杭政储出20055号2005-3-252.58.72.53866杭政储出200523号2005-4-2950.98.52.53511杭政储出200522号2005-4-2958.19.72.53002杭政储出20065号2006-5-2561.59.02.22502杭政储出20064号2006-5-2565.210.02.325104、房价总体平稳，部分涨跌互现。 表27 国家开展改革委、国家统计局公布的新建商品住宅价钱月变动率 月份2005.72005.82005.92005.102005.112005.12全国100

17、.6100.5100.5100.6100.6100.7杭州99.799.410099.8100.199.4月份2006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.720072006.92006.10全国100.8100.7100.5100.7100.8100.8100.6100.4100.5100.5杭州100.199.499.9100.8100.310099.8100.4100.5101.1表28 杭州市二手房成交情况六城区 成交面积（平米）成交套数成交均价（元/平米）2004年176.84202015286.92005年194.39220146429.1200

18、6年1-9月162.84179626051.7表29 六城区新建商品房预销售月平均成交价钱新建商品房预（销）售价格（包含经济适用房）新建商品房预（销）售价格（不包含经济适用房）2005年1月7581.5886172005年2月711794062005年3月825692202005年4月903991552005年5月925593112005年6月693071992005年7月571664112005年8月802685562005年9月852391342005年10月860887462005年11月732876192005年12月743685622006年1月918795172006年2月8107

19、89262006年3月8575101282006年4月824586932006年5月8157.286832006年6月7164.187962006年7月7697.497962006年8月5850.191902006年9月6733.791402006年10月8924.296325、板块、楼盘、企业之间分化加剧，成熟区块、高性价比楼盘、品牌企业开发产品遭到市场的追捧。 1楼盘两极化明显2城东板块成为新热点。3远郊的、跨江的、配套较差的房子，由于居住价值较低，相对较难销售。 表210 至2006年11月29日城东板块部分楼盘销售率情况首次开盘时间纳入网上预（销）售总套数纳入网上预（销）售总面积M2已

20、预（销）售总套数已预（销）售总面积M2新城国际2006-3-30660103042.9952381559.11东方润园2006-11-2119459807.69228401.58金基晓庐2006-10-245060114.5227137053.01旅游红苹果2006-9-1619020305.5117318491.61专 栏 二表2-11 2004年、2005年各区住宅投资与建立情况比较八城区六城区萧山区余杭区住宅投资完成额（亿元）/变动率（%）2004年216/33%134.1/29.8431.4/37.6650.5/38.972005年270/25%176.2/31.4236.2/15.4

21、157.6/14.062006年（1-9）164.1/7.9%108.8/18.80%20.71/-8.57%34.6/-9.15%住宅施工面积（平米）/变动率（%）2004年2285.4/1478.3/51.6%293.66/11.9%513.4/69.1%2005年2761.9/20.851686.97/14.1%400.28/36.3%674.67/31.4%2006年（1-9）2577.8/14.6%1558.14/17.70%359.62/15.26%660/7.50%新开工面积（平米）/变动率（%）2004年706/429/3.8%188/159.0%89/-34.0%2005年7

22、40.6/4.9%435.03/1.4%148.11/-21.2%157.5/77.0%2006年（1-9）279.37/-20.2%139.26/-14.04%59.83/-24.27%80.28/-24.30%竣工面积（平米）/变动率（%）2004年473.61278.17/10.4%88.92/-21.0%106.52/58.2%2005年568.82/20.1%323.32/16.2%130.83/47.1%114.67/7.7%2006年（1-9）215.74/14.7%111.6/82.95%52.14/-23.32%52/-24.60% 2021年9月以前杭州楼市之所以没有出现大

23、回落，而进入强势调整期，我们以为来自城市层面本身暂不思索宏观要素的主要缘由有：1本轮房地产投资开发规模没有失控，保证了杭州楼市总体供应量在市场可接受的范围内。(2)自用性住宅需求庞大。 年 份2002200320042005净增户籍人口(人)61194510696398149442表2-12 20022005净增户籍人口(3高收入家庭收入增长越快，收入两极分化加剧，大量高收入家庭的存在支撑了杭州楼市。表2-13 20002005年杭州市区不同收入阶层家庭人均可支配收入元年份总平均20%低收入户20%较低收入户20%中间收入户20%较高收入户20%最高收入户高收入户与低收入户收入之比200096

24、6851257177890611348167163.2620011070157347834980612297185613.2420021177848657631966612514258345.31200312898549785691086314107271014.932004159337378106141409319245306854.162005187628092121011610223285372934.6105/001.941.571.691.812.052.23-4城市政府对城市大规模根底设备投入，正外部性转化为房地产价值的上升。 年 份全省房地产开发贷款余额(含甬)其中:杭州开发贷款

25、余额全省个人住房贷款余额其中:杭州个人住房贷款余额2002.64561171138938131.0%490177916706172002.12601280331.8%182066026.2%624025427.3%210046125.7%2003.6805787534.0%229747423.7%755335321.0%244919416.6%2003.12969426620.3%284112525.4%968742028.3%315272128.7%2004.6105469938.8%356369713.5%1204590324.3%398168226.3%2004.12113067057.

26、2%40443627.9%1386346815.1%468441617.6%2005.6119600055.8%43638238.4%1546109111.5%550068917.4%2005.12125747355.1%473117332.3%164108926.1%57850835.2%2006.61478959817.6%625920631.0%164481780.2%5723852-1.1%6、房地产贷款资金构造呈现开发贷款继续快速增长，个贷滞涨格局。 表214 2002年以来全省及杭州市房地产开发贷款个人住房贷款数据 二市场买卖特征分析1、从购房者身份来看，外地人购房比例明显下降，来

27、自本地需求占绝对主流。表215 购房者户籍身份构成2003200420052006（110）非杭州户籍24.3233.2016.013.3杭州户籍75.6866.8084.086.7单价2005年2006年（1-11）套数比重套数比重150006293.1%7843.2%合计20042100%24470100%2、成交单价超越万元的成交量占市场商品住宅总成交量的大约1/5。 表216 成交商品住宅单价分布含经济适用房表217 南京2006年11月成交单价分布价格区间（元/m2）成交套数(套)成交面积(m2)比例4000以下6905718957.7751.31%4000-500017971772

28、27.7912.65%5000-60002162235213.5316.79%6000-80001431156415.5611.16%8000-1000042657912.344.13%10000以上84955361.733.95%面积(M2)200420052006（1-11）套数比重套数比重套数比重18010285.7%9664.8%14626.0%合计18019100%20042100%24470100%3、成交套型面积比较集中在100-144平方米之间。 表218 成交商品住宅套型面积构造分布含经济适用房成交总价2004年2005年2006年1-11月套数平均套面积比重套数平均套面积比

29、重套数平均套面积比重50万元135658.18.0%186580.311.6%175198.79.5%51-80万元4371107.225.9%4269107.226.5%4835113.826.2%81-100万元3958124.023.4%2805127.717.4%3465125.518.8%101-120万元3062138.518.1%2338137.114.5%2132135.911.5%120-150万元2191150.413.0%2275143.114.1%2747143.814.9%151-180万元979172.05.8%1141154.67.1%1571153.88.5%1

30、81-200万元114181.20.7%379165.52.4%565164.83.1%201-250万元365191.32.2%456176.52.8%626176.03.4%251-300万元190198.91.1%173192.81.1%262194.51.4%301-350万元95209.50.6%114198.20.7%118217.50.6%351-400万元36217.30.2%72190.70.4%66241.40.4%400万元175282.01.0%180265.01.1%339297.41.8%168922165593100.0%160872048540100.0%184

31、77100.0%4、成交总价在百万元以上的约占45.5%。表219 商品住宅成交总价分布不含经济适用房表220 商品住宅实践预销售面积含经济房 平米200420052006（1-9）面积比重面积比重面积比重市区2318345.15100.002386290.6100.002416511.35100.00上城220344.079.50267417.211.20181391.787.51下城327456.8414.12359056.4315.05110328.24.57西湖288505.212.44459032.6119.23213965.188.85拱墅240498.210.37191378.8

32、58.02333956.7213.82江干262415.0511.31255483.1710.70591628.5824.48滨江895147.0438.61601331.2825.20573052.5523.715、滨江区是商品住宅集中成交的地域。 商品房供求比（批准预售面积/预销售面积）住宅供求比（批准预售面积/预销售面积）商品房供求比（批准预售套数/预销售套数）住宅供求比（批准预售套数/预销售套数）六城区2004年1.521.451.571.52005年1.491.421.441.362006年1-9月1.61.611.511.58上城区2004年2.041.761.91.722005年

33、1.271.271.411.272006年1-9月0.920.80.740.79下城区2004年1.681.621.771.822005年1.271.0910.952006年1-9月0.880.781.050.92西湖区2004年1.861.912.222.212005年1.441.421.451.422006年1-9月3.053.063.062.91拱墅区2004年1.291.21.281.172005年1.341.21.511.222006年1-9月1.321.281.161.27江干区2004年1.191.051.11.042005年1.681.521.771.62006年1-9月1.4

34、21.441.291.34滨江区2004年1.381.371.381.342005年1.661.581.561.512006年1-9月1.321.281.31.29表221 各区域商品住宅供求比情况(含经济房)表222 各区域商品住宅供求比情况(不含经济房)商品房供求比（批准预售面积/预销售面积）住宅供求比（批准预售面积/预销售面积）商品房供求比（批准预售套数/预销售套数）住宅供求比（批准预售套数/预销售套数）六城区2004年1.52 134.30 1.55 1.35 2005年1.48 1.37 1.47 1.34 2006年1-11月1.12 1.10 1.06 1.11 上城区2004年

35、2.04 1.76 1.90 1.72 2005年1.27 1.27 1.41 1.27 2006年1-11月0.71 0.46 0.62 0.47 下城区2004年2.10 1.27 2.23 1.27 2005年1.61 1.45 1.41 1.44 2006年1-11月0.81 0.74 0.94 0.87 西湖区2004年1.69 1.91 2.01 1.95 2005年1.22 1.18 1.23 1.14 2006年1-11月1.27 1.34 1.20 1.32 拱墅区2004年1.29 1.19 1.27 1.16 2005年1.34 0.99 1.50 0.98 2006年1

36、-11月1.29 1.25 1.10 1.26 江干区2004年1.09 0.93 0.94 0.85 2005年1.58 1.34 1.67 1.37 2006年1-11月1.14 1.20 1.07 1.13 滨江区2004年1.38 1.37 1.38 1.34 2005年1.66 1.58 1.56 1.51 2006年1-11月1.21 1.18 1.18 1.17 第三部分 杭州房地产市场开展趋势分析一杭州住宅市场未来发生大动摇的能够性较小不会大跌的理由：1、房地产业捆绑了地方政府，地方政府会努力托市。主要手段？2、地方政府与中央政府利益目的不同，构成信息不对称条件下的博弈关系，而

37、地方政府是具有信息优势的一方3、负实践利率、投资渠道有限、流动性过剩等问题依然存在3、杭州城市价值的不断提升为住宅产业开展注入了活力、集聚了能量4、土地供应的有限性与开发本钱的上升支撑房价 市区可用建立用地非常有限。 土地出让金管理制度改革将约束地方政府供地扩张。 开发本钱的提高和垄断性的市场构造推升房价 不会大涨的理由：1、中央政府对楼市调控的意图不会被地方政府完全消解 2、浙江、杭州宏观经济进入调整期，居民收入程度不会有较大提高 3、杭州市场上的住宅供应曾经超越实践的居住需求和投资需求表312000-2006年人民币存贷款余额 亿元 时间各项存款余额各项贷款余额存贷比2006.093277

38、75.52221035.861.483：12005.12287169.52194690.391.475：12004.12240525.07177363.491.356：12003.12208055.59158996.231.309：12002.12170917.4131293.931.302：12001.12143617.2112314.71.279：12000.12123804.499371.071.246：1时间存款利率%贷款利率%时间存款利率%贷款利率%1980.1.13.985.041995.1.110.9810.981980.4.15.45.041995.7.110.9812.061982.1.15.47.21996.5.19.1810